都江堰项目思路沟通_(1).pptx

,以快制快，小盘致胜之道 都江堰上善居项目销售策略,都江堰地产现状简述,都江堰市场主要分为4个板块,幸福大道板块：此板块位于都江堰幸福大道及岷江路，是都江堰现为繁华商业区域包含有大润发，百伦广场等商业中心，高端以及大蓉和等高端餐饮配套。,老城区板块：位于都江堰建设路天和盛世区域，有沃尔玛超市、国美电器、杨柳河商业一条街（都江堰的春熙路），是都江堰传统的购物中心，人流量大。,蒲阳板块：都江堰房产最热门板块，是都江堰房产市场销售最好的板块，现包含有堰山和畔钱江美域等多个相对热销楼盘，周边游现都江堰最好的医院，学校等生活配套，离市中心近。,走马河板块：临近快铁站，周边有完善的医疗教育配套（相对蒲阳大道片区较差）目前最为集中的开发区,都江堰重点典型项目,都江堰重点典型项目销售情况,市场总结,1,2,目前老城板块几乎无新盘供应,供应与成交主流均集中在90-120平米之间,典型项目情况分析,枫尚领域,枫尚领域客户情况调研,枫尚领域成交情况调研,以上数据得到以下结论： 1、新建商品房仍以本地居民为主，伴随部分成都及外地投资客； 2、本地居民多以刚需及初次改善型需求为主 3、整体成交价格区间为4100-4500元之间,项目定位理解,对本项目的价值梳理,地段价值,景观价值,产品价值,规划价值,都江堰老城区 传统居住区 配套完善,小规模景观中庭,符合主流的产品规划,小规模精品性社区 总户数少，稀缺性,市场优势,对本项目的理解,定位：都江堰小规模精品社区,本项目的客群,本项目的两大条件,户数少,老城区,理论上周边购房需 求者即可全部去化,区域原住民具有 割舍不掉的居住情感,目标客群来源划分,其他客户来源可能性,利用都江堰旅游城市的特性，抓住有旅游度假休闲的客户群体；,客群来源,单位退 休职工,都江堰 旅游客,邀约组织旅游 玩耍并看房推介,农家乐/旅行社 植入广告,项目营销的核心关键在于产品形象的包装，在产品力不足的情况下，如何打响？,思考关键词,老城内,较稀缺,原住民,中式风格,小围合,小院落,原住民/老都江堰人的情感唤起,项目形象包装思考,抓住区域原住民甚至老都江堰人对区域的认同，形成情感价值上的沟通，以差异化的形象建立项目的市场竞争亮点。,项目形象包装案名建议,南桥小院,地理位置的明晰,项目特色的表现,项目销售策略,现场包装对于市区核心地段物业而言，现场 包装是最为重要的吸客手段,施工围挡广告画面,道路延展道旗展示,夜景比日景更容易感染现场的气氛,晚间灯光工程的营造，为项目带来更多的关注度。,销售中心的选址,好的选址决定了项目是否可以很好的导入随机客户，同时对于立足于区域的小盘而言，区域周边客户为重中之重,建议考虑于马瑞卡对面 底商空置铺面设置销售 展示中心；增强对外昭 示性。 约200平米左右,项目推广核心思路,项目事件营销思路都江堰的老时光摄影图片展,通过具有广泛参与性的活动，拉动区域客对项目的关注，以及情感上的认同；,项目推广手段,项目广告推广,市区户外广告投放 人流集中区域投放 以价格做为吸引点,内二环区域内站台 广告投放，长效持续,夹报广告，费用低 传播快,进入2013年，都江堰整体房价缓步上扬，6月市区均价达4310元/,关于本项目的定价,枫尚领域,均价：4600元 首批次推240套 开盘时间：2012年6月 目前余50余套 月均去化16套,紫荆城,均价：4500元 4月26日新推96套 余43套 月均去化26套,都江华府,均价：4800元 6月新推348套 余318套 月均去化30套,城区均价4500元为一个可接受范围,本项目受实际条件限制，在物业条件上与品质项目有一定差别,枫尚领域,紫荆城,都江华府,最终定价建议,持平整体均价及略低于市区大盘,整体市区均价 4310元/,市区品质盘 4500元/,本项目 4350元/,<,<,住宅产值：9000万,项目销售策略,销售挂牌面价 与区域项目 保持平行,实际成交价 相比较低/划算,大幅度的优惠,5000,4300,大优惠,项目销售噱头策略,手段1：交2000抵20000,手段2：买房就送车,手段3：送车位,项目产品建议,项目住宅部分户型带储藏室功能改进,储藏室,开窗,充分利用镂空部分，形成赠送面积 提高产品附加值,商铺,临大道,一二楼商铺因面积大，若进行划分，则开间进深比较大，因此仅能考虑单层整层使用； 一楼业态适合餐饮、中型超市 二楼适合茶楼、咖啡等 建议设置烟道、排污、上下水等设施；,THANKS,