鸿城国际花园物业管理费用测算.doc

学习改变人生做成功物业管理人！鸿城国际花园物业管理费用测算（未计四期四栋高层） 测算依据： 1、 国家发展改革委员会和建设部联合发布的物业服务收费管理办法（发改价格2003.1864号）； 2、 吉林省发改委和吉林省建设厅印发吉林省物业服务收费管理实施细则（吉发改收管联字2004.982号）。 基本数据： 1、鸿城国际花园目前管理面积：236282平方米； 2、城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表（吉林省物业服务收费管理实施细则附件3）： 小区面积 管理人员 保洁人员 治安员 维修人员 人员总数 5万平方米 5 5 7 3 20 10万平方米 8 12 14 5 39 15万平方米 10 16 20 8 54 20万平方米 17 30 30 15 92 1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：共计148060元/月。 1.1基本工资 职务 人数 工资标准(元) 月工资总额(元) 管理人员 20 1500 30000 工程人员 17 1000 17000 保安员 35 900 31500 保洁员 30 650 19500 102 98000 1.2按规定提取的福利费 98000X0.49=48020元 注：0.49为福利14%；养老保险3123%；失业保险32%；意外伤害1%。 1.3服装费 每人按冬夏两季4套衣服平均600元/人，二年半使用期计算。 102X600/30=2040元 2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：共计36393元/月 2.1公共照明系统的电费和维修费：26188元/月 2.1.1楼内公共照明系统电费: 计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价 119X7X0.04X3X30X0.486=1457 2.1.2楼外公共照明系统电费: 计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价 路灯共计187个，总功率58.4KW；草坪灯265个，总功率3.97KW； (58.4+3.97)X10X30X0.757=14164 2.1.3喷泉水系电费： 共14台泵（假山水系6台；北门、别墅区水系各2台，共4台，花园洋房水系4台）。按每次启用6台泵计，每台功率7.5 KW，每年开5个月，每天平均开3小时计算 7.5X6X3X30X5X0.757/12=1277 2.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），按每户每日平均0.5度电计算。 1000X0.5X30X0.486=7290 2.1.5维修费：2000元 2.2给排水设施的费用:6825元/月 2.2.1消防泵的电费:按每月消防设施启动3小时计算。（正常应24小时稳压），鸿城国际消防泵2台，功率45KW；消防稳压泵1台，功率4KW。 计算公式=总功率X开启时间X动力电价 （45+45+4）X3X0.757=213 2.2.2排污泵的电费: 按每月开启5小时计算。鸿城国际排污泵8台（会馆地下2台；1、2、3号地下车库各2台），每台功率5.5 KW。 计算公式=总功率X开启时间X动力电价 5.5X8X5X0.757=166 2.2.3消防水箱清洗费:鸿城国际消防水箱500吨,每年清洗1次用水50吨。 550X2.5/12=114 2.2.4外排水清污费 鸿城国际共200个下水井，每次清洗每个井约20元，一年2次。 200X20X2/12=666 2.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。 每年损耗约10000吨，所用地下水（含电费）2元/吨。 10000X2/12=1666 2.2.6维修费：4000元。 2.3共用建筑、道路维修费：1000元 2.4不可预见费（按上述费用总和的5%10%计） 34013X7%=2380元 3.物业管理公共区域清洁卫生费：共计6647元/月 3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值 每年12000元/12月=1000元 3.2垃圾桶购置费 垃圾桶约200个 每个400元 3年使用期 200X400/36=2222元 3.3垃圾清运费 每年36000元/12月=3000元 3.4保洁用水 经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨， 0.03X119X30X3.2=342元； 3.5消杀费：每年1000元/12月=83元 4.物业管理公共区域绿化养护费用:共计5599元/月 4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）： 每年1000元/12月=83元 4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用： 每年15000/12月=1250元 4.3绿化用水费： 鸿城国际绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。 80000/100X32X2/12=4266元 5.物业管理公共区域秩序维护费用:共计3407元/月 5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)：每天80度电；消防监控室每天30度电。 （80+30）X0.486X30=1603 5.2保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等） 每年5000元/12月=416元 5.3日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品） 总计50000元，按三年使用期计算。 50000/36=1388元 6.行政办公费：共计24292元/月 6.1通讯费用：3500元 6.2文具、办公用品费用：5000元 6.3车辆使用费：6000元 6.4节日装饰费(含彩灯电费)：500元 6.5公共关系费：1000元 6.6办公室采暖费：办公面积1100平方米 （会馆地下440平方米、地上645平方米） 1100X23.5/12=2154元 6.7书报费：100元 6.8社区文化宣传费（鸿城社区报等）：800元 6.9培训费：500元 6.10办公区、员工生活区电费： 每月3000度 3000x0.486=1458元 6.11办公区、员工生活区用水： 每月冷水400吨，热水100吨。 400X3.2+100X10=2280元 6.12其它杂费：1000元 7.物业管理企业固定资产折旧费：共计3333元/月 7.1办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等约50000元。 7.2工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具约20000元。 7.3绿化、保洁专业用具约30000元。 7.4办公、生活用房装修费约10000元。 7.5员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）约50000元。 7.6其它40000元。 以上物品按5年折旧 200000/60=3333元。 8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：2500元/月 每年30000元/12月=2500元 9.物业公司利润：6906元/月 按上述19项费用的3%计算 230231X3%=6906元 11.法定税费：11856元/月 （按营业额缴纳营业税5%、城市建设维护税按营业税的7%、教育费附加按营业税税额的3%计，合计营业额的5.5%） 237137X5.5%=11856元 每月管理费用支出248993元。 物业费=248993/236282=1.06元/月/平方米 注：以上测算未考虑收费率问题。电梯费用测算一、相关数具： 1电梯功率； 2电价； 3使用率； 4电梯年检费；总额/12月=*元 5每月维保费： 6分摊户数； 计算公式：（1X2X3X30+4+5）/6=*元/月/户地下车库费用测算一、相关数具： 1地库建筑面积； 2车位数； 3人工费； 4照明用电：总数X功率X照明时间X电价X30天=*元; 5动力用电：通风机 功率X运行时间X30X台数X电价=*元； 排风机 功率X运行时间X30X台数X电价=*元； 6维修费； 7税费5.5%； 夏季: 3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/车位数=每个车位费用或 3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/建筑面积=每平方米费用 8采暖费：建筑面积X23.5/5个月=*元; 9热风幕费用：功率X运行时间X30X台数X电价/5个月=*元 冬季：3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）5.5%/车位数=每个车位费用或 3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）5.5%/建筑面积=每平方米费用。