1季度广东佛山市祖庙商圈分析报告.doc

2011年1季度佛山市祖庙商圈分析报告 发布时间：2011-6-1 一、片区概况（一）片区界定及现状概述祖庙商圈位于佛山市禅城区，东起普君北路文庆路，西至汾江中路，南临卫国路，北接汾江河，是佛山中心组团的核心区域。祖庙商圈位于佛山市禅城区的老城区，拥有祖庙、梁园、东华里古建筑群等得天独厚的旅游资源，是佛山文化旅游中心，每年吸引大批的中外游客。片区内的祖庙路、升平路、锦华路等传统老街区，不仅有深厚的历史文化沉淀，更具有浓郁的商业文化氛围。自上世纪90年代中期起，随着图书馆、影剧院、百花广场等新的文化、娱乐、商业设施落户祖庙路，祖庙商圈开始奠定佛山商业的中心地位，成为佛山商业形态最丰富、商铺种类最多、范围辐射面最广、发展最成熟的大型商业圈。现商圈内商铺众多、人气鼎盛，云集了兴华商场、百花广场、顺联百花总汇等众多百货商场，有苏宁电器、屈臣氏、佛罗伦、NIKE等名店进驻，消费市场繁荣活跃。图：祖庙商圈区域位置（二）交通状况及公共配套祖庙商圈是佛山的文化旅游和商业的中心，同时也是交通的枢纽。这里有卫国路、汾江中路、祖庙路、市东下路等交通干道，四通八达。这里不仅公交线路汇聚，涵括了佛山市的南庄、乐从、陈村、大沥、盐步等18个镇区，更配套祖庙汽车站，脚踏广佛地铁，囊括祖庙及普君北路两个地铁站。公共交通发达，客流物流顺畅。而作为禅城区目前的城市中心，祖庙商圈拥有佛山最高档的宾馆、酒店，完善的教育、文化等配套设施，如佛山皇冠假日酒店、琼花大剧院、佛山图书馆等、佛山第二人民医院、佛山第一小学等。（三）片区功能定位及规划发展根据佛山市城市商业网点规划（20052020），祖庙商圈以祖庙路、福贤路、升平路、锦华路、松风路为主体，结合历史文化、民俗工艺、酒店服务、休闲娱乐和汾江河两岸自然景观等优势资源的综合开发，发展时尚、休闲、观光、传统特色商业和主题商业街，加强多元消费服务的组合效应；改造街区商业环境、网点结构与服务环境，调整业态结构，发挥大型商业网点的带动作用；配套休憩和停车设施，打造泛珠三角地区的商业名街。祖庙商圈的改造提升以佛山新广场为中心，预计耗费7 亿元资金，是2007 年禅城区60 项重点工作中的重要一项。当下，祖庙东华里片区改造正进行得如火如荼，岭南新天地沿街商铺已经投入运营，广州友谊商店也即将进驻佛山国际商业中心，这对祖庙商圈是一个丰富和完善，使整个祖庙商圈的经营更加多元化。然而，以季华商圈为代表的新兴商业区迅速崛起，分流了祖庙商圈相当一部分的资源和市场。同时，佛山五区整合效应逐渐凸显，五区间的融合和交流加强。南海、顺德等地的商业也与祖庙商圈竞争态势越来越明显，而祖庙商圈内商家竞争异常激烈。与此同时，随着普君南旧城改造项目的深入推进，普君新城项目已具雏形，新的商业街区也已经开始招商，这对祖庙商圈也将是一个巨大的冲击。二、商业市场分析祖庙商圈商业布局大致是从祖庙路连接到人民路，再由福禄路延伸到锦华路。以下分三个路段进行分析。（一）祖庙路段祖庙路位于佛山市禅城区老城区的中心地段，而其中的人民路至建新路段更是位于祖庙商圈的核心位置，北可通过人民路与东方广场商圈相连接， 南可通过建新路与南海桂城相通， 总长度约500 m。祖庙路现阶段主要为单边的商铺，经营服饰为主，沿街商铺租金三四百不等，售价一般3万元/以上。总体来说，以祖庙为界，中高档商铺集中在南段，中低档商铺集中在北段。相对来说，南段的人气略高于北段。值得一提的是，在佛山图书馆与佛山新广场之间的有一条内街形式的步行街飞鸿天地步行街，连通了祖庙路与祖庙大街，使祖庙路与祖庙博物片区连为一体。街内的建筑体现了中国古代尤其是岭南古建筑的传统，是祖庙商圈少有的有本土特色的街道。但目前人流量较少，一些商铺已经结业，只有几间商铺继续经营，以饮料店和古玩店为主。路段物业名称类型商铺月租金 元/经营内容、特色经营模式祖庙路段百花广场商场300-400化妆品、服饰、手表、运动馆个体式经营顺联百花总汇商场180-250服饰、手表、鞋统一管理、统一收银兴华商场产权式商铺300-350服饰、鞋、电器、数码产品统一管理、统一收银祖庙路商业街街铺350-450服饰为主个体式经营飞鸿天地步行街街铺180-200饮料店、古玩店个体式经营丽园广场商场-首层：国美电器、老人头等3楼：游艺场4楼：桌球城个体式经营 （二）人民路段人民路人流较大，经营商业种类繁多，以服饰、鞋类为主，消费群体主要是普通大众。佛山岭南天地项目延续了上海新天地的作风，由定位高档商业，现已进驻李宁、耐克等名店。商铺只租不售，租户装潢、营运、服务，都要统一管理，有很严格的监管，形式上也是走商业与文化相结合的方式。路段物业名称类型商铺月租金 元/经营内容、特色经营模式人民路段人民路商铺街铺230-300服饰、鞋、果汁店个体式经营岭南新天地街铺约400各种专卖店统一管理、个体经营（三）福禄路锦华路段福禄路拥有佛山最成熟的商业街银花商业街，商业氛围相当浓厚，经营业态品种繁多，包括服装、餐饮等，主要面向普通大众。东方广场占地面积 25 万平方米，总建筑面积 80 万平方米，其中商业面积超过 23 万平方米，投资 20 亿。以全新的“国际观光产业街区”理念，成为佛山的商业航母和华南地区屈指可数的超级巨mall 。东方广场内部分为不同的功能区，不同的位置的租金与售价差异较大。位置较好的商铺售价可达8万元/以上，一般临街铺位为5-6万元/。路段物业名称类型商铺月租金 元/经营内容、特色经营模式福禄路锦华路段福禄路商铺街铺300-400服饰、鞋、餐饮个体式经营东方广场银州城商场首层约500， 其他层数300多底层：国美电器、数码产品百货 ；1-4层：吉之岛百货底层：个体经营14层：统一管理、统一收费东方广场明珠城商场服饰、鞋、化妆品个体式经营东方广场蓝宝石城商场各种专卖店个体式经营东方广场钻石城商场1-2层：家具3-4层：餐饮个体式经营东方广场德胜楼商场餐饮个体式经营三、商圈SWOT分析及结论优势（S）：? 历史文化悠久，知名度高? 具有独特的文化功能及商业氛围浓厚? 佛山中心商业组团重要核心，在城市商业网点体系中处于主导地位? 佛山人对祖庙商圈情有独钟，政府和民众大力支持发展? 临近祖庙路、普君北路地铁站，多路公交从中穿过，交通便利。? 商业配套成熟劣势（W）：? 目前缺乏高档百货，购物环境欠理想? 地方特色不够明显? 目前业态业种较为单一化，多为小型店铺， 以单体商铺为主机会（O）：? 祖庙商圈改造提升进行中? 岭南新天地的崛起及广州友谊商店的开业? 广佛同城带来机遇威胁（T）：? 普君新城商业步行街开始招商引资? 季华商圈为代表的新兴商业区迅速崛起，分流了祖庙商圈相当一部分的资源和市场? 南海、顺德等地的商业也与祖庙商圈竞争态势越来越明显? 祖庙商圈大量增加大量商业面积，导致竞争加剧，部分商城的倒闭也使投资商信心受挫祖庙商圈应当利用自己的历史文化优势，使商铺与祖庙景区相结合，打造具有本地特色的商业街，树立起地方形象；同时把握改造提升机会，调整商铺服务结构，以应对其他商业区的竞争威胁。在政府和民众的大力支持下，祖庙商圈这老城区必然能继续焕发出新的生机。