伟业顾问房地产小户型研讨(61)页.ppt
小户型研讨 可以载舟亦可覆舟,内容概要,1、前言说明 2、市场背景 3、形形色色的小户型案例 4、总结,前言说明,前提原则：没有“最好”、只有“正好” 核心内容： 特定人群的居住模式 特定的城市区域特征 形形色色的产品之间的关联性规律 关于形式： 较多使用图片可以随时打断交流互动,市场背景,小户型热 负面的声音 冷静的思考,solo,财智中心,荣丰2008,solo,形形色色的小户型,城市中心高地价地区的小户型 就业密集区周边小户型 郊区的小户型别墅 便于产权分割的住宅产权写字楼,人群？,区域？,产品？,城市中心高地价地区的小户型,精致、强调公共和私有空间的差异,人群,区域,产品,暂居倾向、商用倾向、投资倾向,极高地价、配套设施齐全、大量商务流动人口,东方银座,交通枢纽 齐全的配套 良好的形象 周边涉外的历史,东方银座,公寓、写字楼、商场三位一体 户型56.9161平米 一层68户,东方银座,坚果公寓,针对特定人群 都市 酒吧 夜生活,坚果公寓,内廊式布局 一层26户 户型46.32102平米,美国某公寓,强调“可变性” 超大的双层橱柜，半透明的转门划分起居和卧室 家具基本都是可动的 开敞共享式空间，,改造前平面,改造后平面,美国某公寓,超大的双层橱柜，,半透明的转门,美国某公寓,超大橱柜,半透明转门,悬挂电视,可变餐桌,美国某公寓,可变餐桌,东京HM,位置：东京临海副都心,东京HM,售楼处与现场的导向,东京HORIZON MARE,首层平面图,东京HORIZON MARE,框架结构： 周边式布置 户型方正 一层18户 户型 53.21124.02平米 三层平面图 424层平面图,东京HORIZON MARE,2526层平面 一层1112户 户型加大,东京HORIZON MARE,第27层平面：公共部分,屋顶平面,东京HM,小而全，小而精 为了使内部空间分布更合理，日本人的流线与我们正相反 建筑设计的流程不是直进式，而是层层深化。,东京HM,豪华的脸面-公共部分空间,东京HM,由于空间小，许多门是推拉门,置于内部的开敞式厨房可心节省本来可怜的采光面。,东京HM,真正的精装修 不只是用精致的材料，而是进行精心的安排。,东京HM,周到细致的家具,东京HM,菜单化选件细到一片拉门,东京HM,周到细致的家具摆放胶片,东京HM,周到细致的“菜单”，在有限材质中搭配多样的风格，恰当地可选度。,香港南湾住宅室内设计 （张智强）,年曾获得亚太地区室内设计个人住宅类冠军奖 建筑面积35M2,在压缩之外的共享、重叠、移动、转换 共30多平米 视听区、休息区、厨卫区 布帘后为储藏柜，帘可做放映屏幕 家具均可动,就业密集区周边的小户型,精致、强调公共和私有空间的区分、必须足够的公共设施配套,人群,区域,产品,首次购买冲动+极低的购置门槛、对交通的依赖、小家庭倾向、移民倾向,与就业密集区 方便的交通 大盘 周边配套足够,炫特区,小白领就业密集的东部地区周边 配套齐全，引入青鸟,炫特区,918层 每层916户 周边布置,炫特区,户型4080平米，共82种户 室内配套较全，有封闭的厨房型,后现代城,“现代”没什么不好 在“后现代”出现之前! 别闲着了，这都抢疯了! 后现代城“S+疯爆”正在大赠送。 美国后街生活？ 后现代主义建筑风格？,后现代城,一居公寓户型面积为4060平米 低总价，低门槛 齐全的服务能落实吗？,非常男女,COD区域 配套齐全，综合物业 投资倾向、暂居倾向,非常男女,北京市场的单一化历史 居住分异的趋势 800元/月能租到什么？ “非常男女”来来去去。,非常男女,“人人都有自己的的住房” 共享服务概念,宣颐家园,在三维中紧凑 象工业设计一样做建筑设计 户型34.64平米,易墅殿堂,易墅殿堂,城市近郊区的小户型别墅,做为中转站的玩艺儿，关键是院子，绿化、空气,人群,区域,产品,郊郊区化情结，城区居住的现实,低地价、环境优美、交通便利,便于产权分割的住宅产权写字楼,按写字楼标准配置、户型开敞易于改造、户内配套不完善而楼内配套相对完善,人群,区域,产品,投投资客、中小型公司,高地价、商务氛围成熟、交通便利,摩玛大厦,从“青春汇馆”到“摩码大厦” CBD+拓宽后朝阳北路的沿街形象 外部空间国际化、公共空间商务化、私人空间自由化、细节空间人性化 以3555平米为一个商务标准间为一个产权单位出售 框架结构，隔墙楼板均可拆除，各产权单位可相互连,摩玛大厦,自由分割超精度产权 房地产证券化的产品变通 金融优势，投资上品 7880元/M2，四个月售罄,财智中心,财智中心,例：以财智中心A座超标准层基本单元为例: (价格有效期至12月16日) 销售面积：70.20 M2 单价：15660元/ M2 总价：1099332元 首付20%，共计229332元，贷款87万元。 月还款：5761元/月（8成20年） 律师费、保险费及维修基金：28590元。 契税：32980元,因为是期房，入住前还款按13个月计算。 共计5761元/月13个月74893元 总投入365795元 由于是起标准层，可做加层，加层后面积为70.20 M22倍140.4M2 年支出：1）月供：5761元12个月69132元 2）物业费：6米层高每月每平米6元 70.20 M26元12个月5054元 3）供暖费：6米层高每平米45元 70.20 M2 45元3159元,按3.5元/天.M2(含物业费、供暖费）租金，空置1个月计算 月收入：3.5元140.4 M230天14742元 年收入：14742元11个月162162元 年净收益：162162元5054元3159元69132元84817元 年收益率：84817元365795元100%23.2%（13.5%） 按4元/天.M2(含物业费、供暖费）租金，空置1个月计算 月收入：4元140.4 M230天16848元 年收入： 16848元11个月185328元 年净收益： 185328元5054元3159元69132元107983元 年收益率： 107983元365795元100%29.5%（18.5%）,总结：小户型的问题？,房型合理性差,进深大 墙多、公摊大 “筒子楼的痕迹” 朝向不好,小户型设计手法 如何变小？,功能削减,双卫单卫生间 居室个数减少,减少功能,小户型设计手法,压缩面积,各功能空间面宽减小 各功能空间进深减小,压缩面宽,小户型设计手法,内部空间共享化,起居、卧室、书房各功能 “分时共享”,改造前平面,改造后平面,小户型设计手法,功能外部化,把户内的功能移到户外，楼内共享甚至和城市共享,小户型设计手法,家具建筑化,小户型设计手法,细化功能，合理配比,把户内的功能细化，分别给出特定空间，在小户型中能够提高总的利用率，,如：把卫生间的各个功能细化、分别设计不同的空间,小户型设计中应注意的问题,利用边角空间、增加储藏面积,日本住宅中的储藏空间大概占总套内面积的10%,北京自在港湾,“想有一个完整的周未吗？”,北京自在港湾,设计概念，面积106平米的“MINI” “人人都有自己的别墅”,Thanks THE END,
