五城市房地产业走势探望.doc

2003年：五城市房地产业走势探望 2003-01-15中国房地产报岁月过去了一年，激情也燃烧了一年。 这是一个创业的时代，这是一个奋进的时代，这是一个激情不会或缺的时代。 我们相信，已经到来的年房地产业依旧会是个壮志飞扬、激情勃发的岁月！ 面对年新升起的第一缕阳光，我们选择了北京、上海、广州、成都、长沙五城市的房地产市场进行了探析和展望。 总有一种无言的向上生长的力量让我们迈步前行，年伊始，我们要向所有房地产人道一声：让我们一起走好！ 北京：让利竞争 本报记者 何可信 转眼又到年，北京楼市经历了年的高位运行，年北京楼市将会是什么模样？无疑是房地产业界人士最为关心的话题。 刚刚“转会”到中体公司的郭钧认为，年北京房地产市场整体形势用一个词形容，就是“水落石出”。 首先，今年很难有新的发展商再进来了该来的也都差不多了 新的玩家少了，老的玩家将顽强保持自己的市场份额。积累了很多的市场经验、有相当强的项目运作能力、有相当好的品牌、有精干的队伍的玩家将是今年的主角。其次，今年可能是北京市场化达到成熟的一年：整个市场供求关系的变化、消费者心理的变化、发展商的行为，包括土地价格和价值，可能在今年都会有所调整。 年北京楼市会出现的问题是让利竞争发展商将割肉卖房 让利割肉不见得就是不行，也不见得开发商对市场没有信心。一个理智的、商业化的发展商会随时根据市场的变化去调整自己产品的价格，因此，让利竞争并不等于不好，产品还是一样的。 在竞争过程中，发展商不可避免会做一些组合，这种现象不是楼市特有的现象，而是一个经济现象，一般公司经营从经济学上看都会有组合、有变动。北京楼市从市场初期阶段是你死我活，然后到市场的完善阶段开始合作做市场，消费者会通过市场发展得到更大的利益。 相比张宝全预测今年将是北京楼市的稳定发展年，陈长春并不这样认为，他说，年是北京楼市最难捉摸的一年，也是最看不清楚的一年。 今年的变化会由三个基本要素即市尝发展商、政府来决定 假设把它们比喻成三只眼睛，第一只眼睛盯市场，第二只眼睛盯发展商自身，前两只眼睛是能看清的，而决定把发展商纳入到什么样的运行轨道里面的第三只眼睛盯政府的这只眼睛实际上却看不清楚。 有两个核心的要素会影响今年的第三只眼： 第一个是禁止经营性开发项目协议出让土地使用权的号文，这个文件的出台，实际上预示着政府将对房地产市场起到更多的调控作用，关键就在于今年怎么出台实施这个文件的配套措施。 第二个就是房地产贷款。现在银行对开发商的贷款开始收紧，从某种意义上对发展商提出了更高的要求，这意味着以后发展商开发的规模一定要和其实力相对应。如果不能够完全对应，你可能会出现问题。因此，在这两个大的前提下面，今年发展商一定会出现分层。这种分层究竟是在今年完成，还是明年完成，目前还看不清楚。 房价方面，根据伟业公司的预测， 年北京商品房价格走势相对比较平稳，有一定的降幅，但局部地区房价会有所上涨。主要原因是： 第一，由于商品房开发逐步向郊区扩散的趋势，将有更多的郊区低价位项目入市； 第二，由于竞争的加剧，相同区域的新项目多数将低价入市，这都将拉低整体的价格。而像通州、大兴等局部地区由于基础配套设施的健全，产品的优化，房价会有所上涨。 此外，年的北京房地产市场也将出现一个亮点，就是商业市场迅速升温，新型商业业态供应量大增。在商业类物业中，预计年传统的百货类物业不会有大的供应量投入市场，而一些新兴的商业类型将入市，成为市场的热点。 上海：需求强劲 本报记者 刘笑一 即使“泡沫”的纷争声此起彼伏，年的上海房地产市场仍在一片热卖和年末申博成功的热闹中间落下帷幕。在年供求两旺，强势运行格局下，年房地产市场是否还保持一路上扬的发展态势？ 上海社科院房地产研究中心主任张泓铭教授表示， 上海房地产的发展应该还有年年的好时光。作出这一判断基于两个最根本的理由： 一是上海城市经济整体发展处于快速向上阶段。年左右的时间内将建成经济、金融、贸易和航运的国际中心之一，可以肯定上海经济的未来如日中天，这无疑为房地产的发展铺设了繁荣的坦途； 二是目前上海房地产的发展刚从数量极端短缺的阶段进入数量和质量并重的阶段，市场无论从静态角度还是动态角度来看均尚未饱和，还有很大的上涨空间，未来市场需求的高位水平，仍可维持相当长的时期，预计年市场需求将达到万万平方米。 自上海市“十五”计划将房地产列为六大支柱产业之一，它就已成为从投资和需求两方面拉动上海增长的“助推器”，而且从粗放型向集约型生产发展、生态化和智能化的趋势十分明显。上海房地产市场已逐步确立起以大众消费为主体的市场体系，运作机制不断加强，开发商和消费者均已走向理智和成熟，“梯级消费”的观念促进了二三级市场的联动。因此年上海房地产市场的形势依然是总体向好，住宅消费将更加成熟，对外省和外籍人士的感召力也将进一步加大。 不过，在乐观的同时要看到可能潜在的危机 例如，房价不宜上涨得过高过快，年的房价与去年相比涨了，是涨幅最高的一年，虽仍属正常，但可以说已经到了“临界点”，如果长此以往，必然会造成某些人的投机心理和市场的虚拟需求。从而形成供求失衡，即人们热议的消费和投资“泡沫”。因此开发商要依据市场的波动，房价调整做到“稳”字当头，不以大起大落为代价；政府部门则应积极采取措施，合理调节投资型消费，使楼市热而不爆，保持稳中有升的健康发展趋势。 年上海房地产市场的发展趋势有一个值得关注的地方，就是产品质量 住宅将在延续人性化、生态化、具备文化内涵以及国际化的基础上更注重一个“适用技术”的问题，也就是产品的经济化。基于对年楼市的分析，住宅“金字塔”中下部分的需求者普遍认为目前房价较高。小区建设不能落后于相应需求，但是如果太过超前，普通小区就配备豪华会所、智能化设施势必引起成本上升，脱离购房者需求。盲目以为只要提高产品品质，加强小区配置，辅以楼盘精美包装以及强大广告攻势就可以成功的观念，在年并不一定行得通。强调适用性、经济性将成为楼市的一个新趋势。 成都：走势稳健 本报记者 常 江 近几年，成都房地产持续高位增长，已显现出作为中国西部中心城市的龙头气象。进入年，成都房地产将具有怎样的特点和趋势？ 四川大学副校长、房地产专家杨继瑞说，就房地产市场层面来说，成都是一个非常适合人居的城市，对周边具有强大的吸引力，房地产拥有广大的市场范围，包括西藏、新疆、青海、重庆等周边省市区，以及四川省内二级城市，都有大量购房人群会选择在成都购房置业。 成都房地产业可谓厚积厚发，发展潜力巨大。可以预计， 成都房地产在年将保持持续平稳发展的势头，继续演绎数百楼盘市场争雄的精彩大戏。其主要理由是： 一、房地产已经成为成都国民经济的重要支柱产业，对国民经济的拉动作用强劲 新一年，国家将继续实行扩大内需政策，政府将采取一系列政策措施促进市民增收，刺激消费，房地产发展空间仍然巨大。成都市政府有关领导已经在各种场合表示，政府将继续从政策上支持房地产业的发展，并尽可能为本地和外来的开发商在成都的发展创造条件，提供优质服务。成都房地产的政策环境将得到进一步的改善。 二、党的十六大确定了全面建设小康社会的奋斗目标，为房地产业注入了强心剂 小康不小康，关键看住房。要使成都市全面进入小康社会，住宅房地产业的发展方兴未艾，城区和郊区的开发建设均任重道远。城市中心区的大规模旧城改造将使广大拆迁户告别老房子，住上新居。城镇化的推进，将使区县居民住房条件加速改善。而郊区化的发展，将改变成都城里人的居住观念，更多人过上“”、“”生活方式。成都人追求更高的住房和生活质量，将促进小康住宅建设在新一年突飞猛进。 年，成都房地产市场仍将继续呈现平稳发展态势，房价预计不会有大起大落，经济适用房将有较大放量，但高端住宅市场会有适量的控制性回落。 值得注意的是，成都房地产业在稳健发展的步伐下，今年必须警觉已经潜伏着的风险，主要是： 空置量增大形成市场压力 前几年，成都房地产旺销区域是城西。随着高新西区开发的推进，成都城市向东向南发展战略的实施，城南及城西南、城东南成为房地产开发的热土，住宅郊区化激情演绎，大规模房地产开发方兴未艾。成都楼市规模体量已空前放大，去年空置房面积已有较大增加，达四成之多，预计年的空置房面积将进一步增加。市场竞争将因此进一步加剧。 住宅产品结构不合理问题突出 沿海及经济发达省份的实力开发商已呈大规模挺进成都之势，而且外来开发商大多操作的是大盘，必然造成楼市供应量过大，增加市场压力。特别是高端住宅市场，将具有较大风险。在已办预售证的多套别墅中，实际售出仅套左右，开发量与销售量不成合理比例。调整住宅产品结构，开发适销对路的住宅产品，尤其是加大经济适用房的开发力度，应是年保证成都住宅市场健康繁荣的重要举措。 广州： 高位运行 本报记者 倪凤友 经济的持续高速发展不断地为广州房地产市场注入新的活力 在过去的年，广州房地产市场继续保持“高位运行”：房地产投资一直保持高速增长，新开工面积和竣工面积也保持较高的增长率，成交也不断创出新高，据保守估计，年广州市住宅成交面积首次超过万平方米！ 年，一直领跑着中国房地产业的广州房地产市场仍将以发展为主题、结构调整与规范为主线，继续保持高位运行 在年的广州房地产市场，品牌房企将加强垄断市场 年来，以品牌为核心来重组企业和资源配置的重要机制在房地产市场开发中初露端倪，像合生创展、碧桂园、奥园集团、城建集团、中海、保利等等一大批营造品牌个性较为成功的企业受到市场的追捧。据悉，仅年多来合生创展集团业主已高达万户，占广州房地产市场份额已达以上，城建集团至今共已销出商品房达多万平方米，占广州房地产市场总体销量的比例也近，尤其重要的是，年城建集团销售量与年同比大幅增长了。 相信年，广州房地产市场这些有影响的品牌将可以征服更多的消费者，占据更多的的市场份额，形成垄断性优势，并出现品牌企业占有并瓜分广州房地产市场的趋势。 年，就广州房地产市场而言，泡沫问题并不足为惧 广州市场现有房地产投资高峰主要拉动力并不是来自政策面，而是主要来自于消费市常同时广州房地产市场消费者的消费心态消费行为相对外地很多城市来说也更为成熟更为理性。房地产开发商市场化程度也越来越高，对市场的掌控能力也更趋专业化。 多年来国内房地产开发与市场竞争最重要的一点就是比拼开发商的资金实力，但现在房地产企业经营能力的重要性正日渐凸显。年广州房地产市场已不会去比拼哪一个开发商的钱多实力强，而是要比拼开发商的经营能力：谁能有效控制成本，谁最能整合并优化各方资源，谁能抢先把握市场先机，谁能供应顺应潮流切合市场需要而价廉物美的产品。因此，今年广州房地产企业的操作方式、经营能力将备受考验。还有，民营资本占房地产市场的主力趋势将会更加明显。对此，广东省房地产业协会副会长蔡穗声认为，国有资本应逐步淡出房地产领域，因为，房地产属高风险行业，国有资本进入高风险行业不太妥当。 值得注意的是，年广州的房地产开发投资将继续增大，民间资本投资保持快速增长势头，港澳台投资保持较快增长。同时，年也将是广州房地产业经历剧烈的洗牌年，将有更多的房企为了做大做强而筹谋进入资本市常 长沙：分化发展 本报记者 赵春林 从宏观上来观测长沙房地产市场，年市场主要在消费主体、投资主体、产品结构、房地产金融等方面发生深刻的变化。 年，长沙楼市消费主体的最大变化将由社会高收入阶层为主转为中等收入阶层为主 消费基数扩大，大众住宅时代将逐步到来。一方面是存量房交易量随着交易税费的降低而不断扩大，从而使消费者根据家庭的不同收入层次而完成多次置业；另一方面是区域经济的持续高速发展，使城镇人均可支配收入得以持续提高，特别是中等收入家庭的总收入，则显得更稳定而可预测，这是大众住宅时代最为坚实的消费基础，为住宅产业的发展提供了长期的内在动力。 同时，投资主体将面临优胜劣汰的新局面 首先是投资要素的配置效率将得以提升，具体表现在企业重组并购、人才流动、资金融合、联合开发、产品创新、营销创新、金融创新、服务创新等方面。其次是随着城市化进程的加速和投资要素配置效率的提高，有可能出现“城市运营商”即从土地开发、组团规划、行业整合、梯次开发等方面进行总承包。 对房地产产品而言，新的一年其必将进入价值回归时代 从长沙现有的开发商土地储备的情况来看，年可能会出现下列变化： 、郊区低密度生态型大盘将引领市场风骚。其原因之一是城市边缘土地资源已被许多大企业控制，年必然是较为集中的上市年，产品的推陈出新，将会使市场精彩纷呈，消费者眼花缭乱，同时也会加速产品升级换代、优胜劣汰的进程；之二是城市化进程和财政投入使交通的重要性进一步下降，不断扩大了消费者的居住半径，同时不断缩小物业与郊区大盘的价格差距，进一步给地区物业带来较大的市场压力。 、市中心区的物业将面临较大的价格压力，但占据市场空白点和板块边缘的物业可能会因其产品的精确定位和差异化竞争而取得成功。 、市内五区的物业可能会因各区经济现状和发展水平的不同而造成一定的差距。综合来看，随着长沙大道的全线贯通和省府南迁的带动效应，南长沙板块可能会成为新的一年最具成长性和活力的区域。 、开发企业将逐步实现由注重产品转为更注重服务，物业服务领先的物业将进一步扩大市场占有率。消费者从认识产品品牌逐步过渡到认识企业品牌和物管品牌。 、高价楼盘会进一步出现价格的理性回归价值的过程，各类物业围绕着综合性能价格比这个轴心逐步缩小价格差距，使已成为消费主体的中等收入阶层得到优质低价的大众精品。 湖南华盛集团总裁罗劲松认为，从需求结构调整的角度来看，未来一年中，性价优势、优质服务的社区会依然引领长沙楼市，引进旅游、体育、教育、康复等题材的复合地产和城郊大型生态社区将成为市场领袖。同时，新都市主义大旗高扬，细分市场后的各类物业依然有较好的市场潜力。 年长沙房地产金融可能会在多元发展中更加规范： 、央行加强宏观调控和监管，房地产开发信贷将会更加严格和规范，房地产行业的进入门槛进一步提高，资金将成为房地产企业最大的瓶颈。 、为克服商业银行存短贷长的矛盾，房地产资产证券化速度将加快，使存量个人住宅消费信贷权益作为一种可交换、可转让的证券凭证得以流通和折现，从而降低商业银行的金融风险。 、房地产融资渠道多元化趋势明显，除了向商业银行负债融资之外，房地产企业以合作、上市、并购等方式形成的股权融资，甚至随着信托业的改革，融资租赁和房地产信托资金计划等创新金融工具也将逐步介入房地产业，使融资渠道进一步拓宽。