南京08年下半年楼市数据分析与09年预测.doc

南京08年下半年楼市数据分析与09年预测一、以下是11月7月的分月数据，（12月份数据官方尚未发布）。11月南京各板块认购成交数据统计板块认购套数成交套数城北300134城东238157城南510273城中424168河西617490江宁1258683江北24291562仙西8355 根据以上数据，南京市11月份共认购5859套，成交3522套。其中江北板块交易量最高，其认购比例和成交比例分别达到41.46%、44.35%。我项目所处城北板块认购及成交比例分别为5.12%、3.80%。成交面积集中在80120平米，占到46.66%。成交单价集中在5000元/平米以下，占到51.76%。10月南京各板块认购成交数据统计板块认购套数成交套数城北10365城东22655城南166147城中19261河西665280江宁930645江北1456893仙西9361南京市10月份共认购3831套，成交2207套。其中江北板块交易量最高，其认购比例和成交比例分别达到38.01%、40.46%。我项目所处城北板块认购及成交比例分别为2.69%、2.95%。成交面积集中在80120平米，占到51.81%。成交单价集中在5000元/平米以下，占到53.04%。9月南京各板块认购成交数据统计板块认购套数成交套数城北8974城东9973城南132134城中10869河西750349江宁1284434江北724732仙西4221南京市9月份共认购3228套，成交1886套。其中江宁板块认购最高，认购比例39.78%，江北板块成交量最高，成交比例38.81%。我项目所处城北板块认购及成交比例分别为2.76%、3.92%。成交面积集中在80120平米，占到44.90%。成交单价集中在4000元/平米以下及60008000元/平米，总计占到47.53%。8月南京各板块认购成交数据统计板块认购套数成交套数城北11588城东14179城南220113城中10279河西831348江宁1013541江北999912仙西3734南京市8月份共认购3458套，成交2194套。其中江宁板块认购最高，认购比例29.29%，江北板块成交量最高，成交比例41.57%。我项目所处城北板块认购及成交比例分别为3.33%、4.01%。成交面积集中在80120平米，占到49.1%。成交单价集中在5000元/平米以下，总计占到44.77%。7月南京各板块认购成交数据统计(截止时间7月1日0点)板块认购套数成交套数城北163100城东188151城南119107城中383327河西899749江宁1435881江北12831090仙西3947南京市7月份共认购4509套，成交3452套。其中江宁板块认购最高，认购比例31.83%，江北板块成交量最高，成交比例31.58%。我项目所处城北板块认购及成交比例分别为3.61%、2.90%。成交面积集中在80120平米，占到46.52%。成交单价集中在5000元/平米以下，总计占到39.36%。12月份南京市共成交6790套房屋，总计面积698263.91平米。其中4000元以下2749套，4000-5000元582套，5000-6000元581套，6000-8000元995套，8000-10000元1161套，10000元以上722套。成交套型面积方面，80平米以下1344套，80-100平米2350套，100-120平米1258套，120-140平米1187套，140-160平米345套，160平米以上306套。根据此数据，成交面积集中在100平米以下，占54.40%，成交单价集中在4000元以下及8000-10000元，占57.58%。 12月成交数据分析图二、以下是关于下半年南京房屋销售价格的统计图表从此表中可以看出，今年一年南京的房屋价格整体走势还是比较平稳的，从8月到9月有一次明显的降低，随着10月份后一些救市政策的陆续出台，基本挽回了单边下降的趋势。但是今年与去年的同比价格呈单边下滑趋势，而10月份后在环比企稳的基础上却继续下滑，主要是由于成交的板块结构发生了变化，成交热点集中在江北板块，因价格较低从而被摊薄掉造成房价持续降低，因此我认为目前南京房屋销售价格降低是以板块热点变化原因为主，房屋实际降价为辅而得出的数据。三、关于2009年南京房市的预测整理上述数据，形成以下表格：表1.7月8月9月10月11月12月成交数量345221941886220735226790成交面积集中80-12080-12080-12080-12080-120100成交价格集中5000500040006000-80005000500040008000-10000成交板块最高江北江北江北江北江北江北表2. 单位：%7月环比8月环比9月环比10月环比11月环比12月环比4k20.22/27.04133.730.96114.531.63102.234.15108.040.49118.64-5k19.14/17.7392.614.9184.121.41143.617.6182.38.5748.75-6k14.02/11.5882.610.6091.512.81120.89.9477.68.5686.16-8k11.82/13.71116.016.57120.913.9984.412.7391.014.65115.18-10k18.17/15.5585.615.3198.4512.1979.614.69120.517.10116.410k16.64/14.3986.511.6581.07.9768.410.88136.510.6397.71.根据表格，成交数量自10月份开始逐月上升，正是由于救市政策不断颁发所致，1月份上半月成交数额仍在持续放大，预计本月底成交数量可能高于12月，如果政策面有持续有效手段出台，09年一年成交量都将会温和放大。但是由于年底前开发商面临还款压力加大，如果没有实质的帮助开发商的政策，那么年后可能会有一次价格急跌，但成交数量却是有可能增加的。2.成交面积预计仍旧集中在80-120平米，前两年流行的小户型的酒店式公寓将降温，大于144平米的非普通商品房也不会成为热点。3.低房价房屋仍旧是热点。由于城中一些楼盘降价幅度较大，万元左右价格房屋将会是另一个热点，当然这要取决于这类房屋的供应量多少。4.半年来江北持续成为最高成交板块，主要是因为江北价格现在南京市最低，而且过江隧道、地铁均已有了时间表，因此这一现象还将持续一段时间。随着江北房价抬高，热点也将会转移，江宁有可能成为下一个热点。5.价格上由于低房价房屋成交放大，所以总体的平均价格不会上涨较多。但前面说过可能会有急跌，从而带动均价下跌，相信不会持续很久，每次价格一跌成交便会上升，阻碍价格继续下跌，与市面所说的观望状态并不十分贴切。因此可以解释同比下降而环比横盘的现象。所以我估计09年价格指数将在100左右摆动。（参见上面南京房屋销售价格指数图表）四、关于上城风景北苑和新城邻里销售情况上城风景销售价格仍定在5350-6300之间，没有再降价，销售情况不是很好，月均销售3-4套。我的观点认为，该项目为小高层，且规划布置不佳，显示不出与竞争对手的独特优势，高于对手的价格自然不能被市场接受。新城邻里新推100套左右多层，经过了较长时间的蓄水，在开盘当天就已基本被认购完，主要是因为其定价非常低，4250-5350，相当于07年的价格。但我个人认为其产品也没有什么特色，这个行情下价格定不高。当然，如果其价格最低从5000左右起步，估计不用太长时间也能消化完。