宁波房地产交易的一些数据和图表(doc6).doc

宁波房地产交易的一些数据和图表经常被俗事所缠，以至于经常以“没时间”为借口，来给自己推脱。事实上作为地产市场从业人员，这种借口和理由是站不住脚的，然而显然工作的杂事并不能因此而耽搁。于是一些基础工作往往被耽搁下来了，基础的数据统计也没有延续下来，本文采用的一些数据均来自宁波房地产交易中心网站。 本文的分析并不打算分析出什么真理和规律，事实上是为一些已经存在的共识寻找一些数据支撑和分析，同时也供业内娱乐。1、市六区成交套数和成交均价的一些想象空间    成交套数明显成季节变化，2月份春节前后的成交量明显是一个低估，其次是比较热的夏天，7-8月份。    有趣的是从图表中还明显看出来，成交套数走高时，成交均价走低，而成交套数走低时，成交均价则明显走高。显然，成交套数的走高是由低价房带动，从这个侧面可以说明，市场对于中低价位住宅的饥渴，一有这方面的房子推出，市场成交马上放大，从而拉低成交均价，而中高价位和高价位住宅成交比较平稳。    从07年一季度的数据走势看，07年以来成交均价连续走高，而且走高的幅度明显较去年高。预计市场成交均价还将进一步走高。    从几次成交套数和成交均价的交点来看，2006年成交套数在1900套，均价在5800元/平方时达到一个平衡。不过从07年一季度的数据看，出现成交套数和成交均价同向趋势，即成交套数和成交价格双走高现象，这将带动2007年成交套数和成交均价之间的平衡点高度。2、四市区成交套数和预售许可证的发放成正相关     图表中明显可以看出的是预售许可证的发放数量与成交套数成明显的正相关，而且许可证的发放导致的成交要在次月才能得到有效的体现。    不过即使该月没有受到预售许可证发放的影响，但其依然能保持一定的成交套数。与此同时，随着预售许可证的发放的增加，其成交增加套数并没有成正比的增加。显然市场的容量有限，并不能支撑预售证发放导致供应量的增长。由于成交量呈一定的季节性和政策性变化，因此并不有效的估算成交的市场的底线和预售证发放带来的平均影响力。如果我们屏弃这些季节性和政策性导致的成交量变化，那么我们通过线性回归估算，2006年，宁波四市区成交的底线约在1000套左右，而预售证所带来的平均增加量约在200套左右。3、6区二手房市场成交套数与成交价格比较分析    二手房交易市场与期房交易本质的区别是，一个是对现有产权的转移交易，另一个是对未来预期产权的认购交易。一个是已经存在的物权，一个是还未存在的物权，两者作为房地产行业的二、三级市场，存在一定的共性，也有一个各自的特征。    二手房交易价格一直比较平稳，波动幅度不大，这与一手房受到新开项目的属性影响导致房价波动较大不同。从这个层面来说，二手房交易价格的趋势是比较能够代表房地产交易价格趋势的。但有趣二手房作为已经存在的物业，其在一些产品属性上与一手房存在一定的落伍和折旧，因此，房地产价格绝对量当是一手房价格比较有代表性。也就是说考察市场房价走势要看二手房，分析市场绝对值价格则要看一手房。    二手房交易与一手房一样的是，其同样明显存在一定的季节特征。需要注意的是：在二手房市场的需求中，整个市场容量是相对比较稳定的。在06年8月1日强制执行新的征税方案消息出台后，显然7月份的成交量出现与规律相反的跳跃，其在夏季的淡季被延迟了一个月。而且还将下半年的黄金高峰的峰值拉低较多，显然市场在政策强制执行时进行了一定程度的透支。从这个层面来说，二手房市场与一手房市场尽管存在相同的季节特征，但也是有所差别的，即一手房则是季节波动的容量弹性明显要大于二手房。也从另一个侧面说明，二手房市场是基本的自住市场，而一手房则可以由引导和策略产生一定的投资市场。4、各区成交套数占比分析    从最近9个月的宁波市6区，各区成交占比趋势来看，海曙、江东、和鄞州三区是成交区域的重点，这三区的成交量基本保持总成交的80%以上。其中海曙作为宁波历史最悠久的老区，其房龄相对较长，成交量比较比较稳定。随着鄞州区住宅交付高潮的到来，其二手房市场走向强势，是江东区的有力竞争者，他们基本都是98年以后才开始规划建设的新住宅，房龄相对较短，成交价格和面积相对较大。通过分析我们发现，未来鄞州区的二手房成交量占比可能进一步提高，海曙和江东存在一定的下滑可能；随着洪塘、小三江口、日湖等区域房子的逐渐交付，江北的交易量占比也将得到提高。5、二手房市场成交套均面积与套均总价分析    套均面积一直比较稳定，在85平方左右，其刚好符合“9070”政策的面积限定要求，这个与该政策的一致性曾引起市场的众多猜测。如今“9070”政策尽管在开始之初，政策层面比较混乱，但如今其作为资源性考虑已经成为共识。有趣的是一手房成交套均面积在120平方左右，二手房成交套均面积在85平方左右，而“9070”政策限定的是一手房新开工的规划要求，与此同时，政策导向交易成本的增加（主要是税收），由此引起的市场猜想是，政策层面的意图是原本二手房市场的客户群体赶到一手房市场。    套均总价的波动也比较平稳，基本维持在42-47万之间，不过进入07年以来，随着单价的逐步走高，套均总价明显已经进入上升通道。估计到07年年底，套均总价可能会达到或超过50万/套的水平。6、4区总成交量趋势分析    宁波四市区的成交量一直比较稳定。从趋势图看，去年下半年受到新政影响，其总成交波峰没有上半年高。不过与北京上海等由于股市走好导致成交量明显下滑的态势比较，宁波市场比较稳定，07以来的成交数据目前看来与去年相比没有明显的下滑，在总量上一季度反而存在一定的上升。    二手房市场所在交易总量中所占的比例是反映一个房地产市场的成熟的重要指标，也在一定程度上反映新房的开发机会和市场容量趋势。国外成熟的房地产市场二手房交易占总交易的80%以上，有的国家甚至达到了90%。从图表来看，宁波二手房市场的交易量已经达到总交易量的50%以上，尽管数据有所波动，但明显在50%以上的时间比较多，局部时段超过60%，达到65%。说明宁波房地产市场从原来开发导向走向开发转移并重的时代，并且随着存量房总量的不断扩大，二手房占比将进一步提高。     以上是闲时宁波近期宁波房地产市场的一些数据总结和分析，需要分析的点还有很多，但宥于数据来源的局限性，这里并不能进行更广泛更深入的讨论。文中存在较多不足，还望批评指正。