长市天茂城中央营销策划方案(PPT 49).ppt

突出重围,天茂城中央08特别行动,两个月住宅销售清盘 （解决库存403套住宅） 实现销售总面积50032平方米,特殊任务,特殊任务,特殊任务,10月份汽车厂成交面积仅占全市总成交面积的6% 根据成交比的分析汽车厂10月份总成交面积19380平方米 我们的销售任务等同于要求我们要超出全区总成交面积的2.6倍,如果要完成任务 需要超出区域购房者的关注和认可 吸引全市的关注度才能为此买单！ 我们拿什么能吸引全市的关注度？,在现阶段市场状况下 我们最有效的手段就是价格 付出相当的代价与牺牲，大幅度的降价吸引市场眼球 达成目标！,非常规手段？,付出代价完成目标 付出代价完成一定销售 付出代价而没有达到预期目标 引发群诉的可能 短期内影响商业的消化 其他开发商跟进，形成混战,如果执行 结果可能。,找到“平衡点”,通过市场情况的分析，结合项目自身的状况， 我们需要找到一个契合点，真正能够找到超 出客户期望的价值价格比产品，达到客户的 心理预期并且与开发商利益最大化的平衡点,考虑因素,市场情况 自身情况 客户心理,市场情况,长春市场整体均价 3092元/平方米,长春代表楼盘价格 中海国际社区 一口价3750元/平方米,区域竞争代表 豪邦 蓝调倾城 价3400元/平方米 力旺 格林春天 均价3400元/平方米,自身情况,自身情况,客户心理,结合市场情况和自身情况 如何衡量价格标尺，才能产生市场反响 达到预期销售,我们的第一个价格坐标,从开发商角度出发 3000元/平方米可以减少代价， 但是按照市场情况来看肯定不能完成销售目标。 3000元/平方米价格在市场上，产生波澜不大 单价抗性不可能支持我们的销售速度 客户不会为此买单,第二个价格坐标,结合价格坐标综合考虑,我们可以做到的,如何释放价格,一口价,抵首付,Eg： 120平方米住宅 均价3650元/平方米 总价款438000元 首付30% ，131400元 降价后，均价2850元/平方米 总价款342000元，总价款降低96000元 抵到首付里，首付35400元,推广策略实施,对内老客户资源利用 对外多元立体资源,推广策略实施,上班,邮寄,吃饭,直投,电视,广告,沟通,短信,上网,广告/新闻,报纸,广告/软闻,开车,户外/车投,购物,户外,推广策略实施整合行销传播,推广策略实施老业主资源利用,推广策略实施老业主资源利用,老业主资源利用业主活动一,主题 分享感恩，心的收获 感恩节老业主亲情回馈 形式 邮寄贺卡+短信祝福+业主小礼品+特惠促销 时间 11月27日 西方感恩节 构想 11月的第四个星期四是西方的感恩节，增加业主与项目之间的情感，营造温馨的社区氛围 制作精美感恩节贺卡，送入每户业主手中，辅以精美小礼品 亮点 在敏感时期加强对老业主关怀，借此时机推出降价优惠,老业主资源利用业主活动二,主题 和圣诞老人有个约会 形式 圣诞节老人表演+园区氛围营造 时间 12月25日 圣诞节 地点 园区 构想 营造欢乐的气氛，在园区举办活动，吸引大量人气聚集。 提供圣诞老人服装和业主拍照，由几名圣诞老人做滑稽表演，派发小礼品。 亮点 缓解因降价为老业主带来的紧张气氛，并且加强新客户的心理预期,老业主资源利用业主活动三,主题 新年音乐会 形式 音乐会+新年大礼 地点 东方大剧院 时间 1月1日 元旦 构想 辞旧迎新是客户回馈、树立口碑的最佳时机，以音乐会的高雅气质衬托项目品质度，提升美誉度，体现大盘气质。 亮点 在东方大剧院举行新年音乐会，加重量级新年大礼回馈。,推广策略实施多元立体资源,使用多种推广手段，积累大量客户，提高到访量才能有效达到销售目标,多元立体资源团购,多元立体资源团购,多元立体资源团购,多元立体资源小众传播,多元立体资源大众传播,多元立体资源大众传播,多元立体资源大众传播,销售节奏控制,价格释放前尽量加强近期物业服务， 提升品质尽量减轻敏感期业主反应 辅助手段：价格预测 房地产报刊登二手房销售信息 测试市场关注度，和消费者心理价格,提示,THANKS,