嘉兴好一家家居购物市场,市场调查报告【Word版】24页.docx

建筑工程施工嘉兴好一家家居购物市场 市场调查报告应急预案嘉兴位于浙江省北部，离上海市约 120公里，是长三角经济圈的组成局部，近年来，嘉兴市经 济取得飞速开展，其房地产业也紧跟潮流，取得了长足进步。日前，本部门一行两人，对嘉兴市大 型专业市场进行了一次比拟详细的走访。重点对嘉兴的家居市场及市中心商业工程进行了比拟细致 的了解，并对市中心大型专业市场的局部业主进行了调查问卷，初步掌握了当地业主对产权式商铺 的态度。此次我小组一行四人参与“鞍山北方国际机电五金城工程调研工作。本着实事求是、认真负责的态度，我小组就该工程的市场状况与产品可行性等问题进行汇总分析而出具本报告，以供公司 领导决策也可为将来合作双方进一步深入探讨时的市场参考。工程篇 5一、嘉兴市场状况简介 5二、本案状况简介 61. 工程现状 2周边环境3. 交通条件4. 市政配套三、工程分布地标图详见 10市场篇 111111一、市场介绍111. 工程名称：嘉兴商城 1.工程名称：华庭街3. 工程名称：嘉禾北京城 124. 工程名称：江南摩尔1.3,1.4.6. 工程名称：嘉兴建材陶瓷市场7. 工程名称：永泰广场1.5二、具体数据列表16三、 调查问卷信息分析 181、 对于是否愿意购置产权式商用物业的调查结果以有效问卷为准 1.&.2、 对于愿意购置产权式商用物业但是否愿意前往本案位置进行经商的调查结果以有效问卷为准183、 对于不愿意购置或前往本案位置进行经商缘由的调查结果以有效问卷为准 1.9.调查问卷总体分析:20工程建议篇22二、工程综合评定221、 优势评述：222、 劣势评述： 233、 结论建议23工程篇嘉兴市场状况简介嘉兴市是中国东部沿海地区长江三角洲15城市之一，与上海接壤。现辖平湖市、海宁市、桐乡市、嘉善县、海盐县、秀城区、秀洲区。全市面积约4,000平方公里，总人口 332万。2003年全年生产总值855.63亿元，按可比价格计算，比上年增长 16.9%。按户籍人口计算，人均生 产总值到达25720元，比上年增长16.7%，按当年基准汇率计算达 3107美元。全年第一产业增加值 66.05亿元，比上年增长4.0%,占生产总值的比重由上年8.7%下降为7.7%;第二产业增加值507.46 亿元，比上年增长20.8%,所占比重比上年上升 2.1个百分点；第三产业完成增加值 282.12亿元， 比上年增长13.9%,占生产总值的比重为33.0%,比上年下降1.1个百分点。近年来，随着嘉兴市区旧城改造力度的加大，城市化进程的加快，根底设施的高强度投入，带 动了房地产业的快速开展，房地产业呈现出持续、稳健的开展态势。19月，市区房地产开发投资36.7亿元，同比增长94.6%,增速比1-8月回落22.4个百分点，9月份当月投资同比下降15.2%c 其中住宅投资27.9亿元，同比增长95.8%,比1-8月回落26.2个百分点。2004年19月，市区房屋施工面积528.9万平方米，增长86%比前8个月回落22.3个百分 点，其中住宅面积421.8万平方米，增长77.8%，回落23.5个百分点；房屋新开工面积190万平方 米，增长82.2%，其中住宅133.8万平方米，增长52.6%;商品房竣工面积42.7万平方米，增长15.1%, 其中住宅竣工面积37.7万平方米，增长13.9%。今年以来，商品房价格涨势趋稳，涨幅回落。据统计资料显示，3季度市区商品房平均销售价格比去年同季上涨17.7%,其中商品住宅销售价格比去年同季上涨18.2%,同比涨幅较上季分别回落11和11.6个百分点。受国家宏观调控政策的影响，房地产企业参与土地拍卖热情锐减，土地市场交投清淡。19月， 共购置土地面积34.6万平方米，同比下降67.4%。三季度房地产业的企业家信心指数由高景气区间 快速进入景气临界点，与二季度相比下降44.4个百分点。楼盘销售进度也放缓，预售增幅回落。1 9月，市区商品房预售面积102万平方米，增长17.4%,增幅同比回落45.3个百分点。其中：住宅 用房预售93万平方米，增长20%同比回落47.2个百分点。二、本案状况简介1. 工程现状工程名称：好一家家居广场开发商：嘉兴嘉瓯置业工程地理位置：嘉兴秀洲路南中山西路延伸段工程属性:综合商业,办公,住宅商业局部经营业态：一楼为装饰，灯具建材城二楼为家具城三楼为办公用品家居艺术家装公司规划占地：147亩，总面积95576 m2总投资额：一期2.9亿元规划建筑面积：一期152575 m,其中主楼85573 m, 8-10号楼63051 m,共4栋主楼容积率：1.57建筑密度45.9%绿化率30%物业：好一家家居购物广场统一管理营业时间：2005.07.28 方案广场规模：137000 m 主广场，中心广场5000 m,地下停车场4300 m停车泊位：1500辆，24小时效劳 工程概况：本案目前建设进入一期的中期阶段，现场开始对外预定，目前定价一楼6000-7000元/平方米， 二楼5000元/平方米，三四楼3980元/平方米。该案有回租协议,如商业局部,5年期的回租保证每年8% 的回报率,10年期的回租率从第6到第10年每年9-10%.目前商业局部已经预定了 大约30%,前来参 观或预定的客户温州人占了很大一局部比例.说明该工程市场有一定认可度，具有一定的商业投资价值.本案主楼三层均为商铺，四五层为办公用房.8-9号楼一二层为商铺，三四层规划用途为办公楼和商务 公寓。售楼处外景物流中心2. 周边环境本工程周边所处地区西方为工业用地，东部为一级住宅用地，北侧至中山西路为商业金融用地。周边环境幽静，道路平整开阔，生态环境良好。但是周边人流车流较少，难以聚集人气，缺少商业氛围期待周边住宅小区建成和交通配套完善后能使这一状况得到改观3. 交通条件目前工程附近主要道路是北侧得中山西路及西面的乍嘉苏高速公路。 乍嘉苏高速公路交通路况较好， 路面开阔，车流量较多。中山西路西延伸段至市区约 5公里路程，道路状况良好，目前车流量很少。4. 市政配套本区域属新开发区域，由于远离市中心区域目前附近尚没有大型配套设施 ，生活及商业配套较为匮乏 而且交运也不便利.目前秀州工业区的开发较成熟的地区位于 320国道东侧局部，是秀州新区区政府 所在地。工程周边目前尚缺乏集中人气，主要受工业区开发进程影响，此状况将很大程度上影响到本案的销售及未来业主经营状况，是本案必须面对的棘手问题。三、工程分布地标图详见市场篇一、市场介绍1. 工程名称：嘉兴商城工程位置：建国路、中山西路面 积：11.7-200 m2营业规模：7000 m租 金：1F47 7.4 元 / m 天 2F:1.3 2.0 元 /m2 天租 赁 率： 100经营业态：服装、鞋业、家居、娱乐物业属性：综合市场市场简述： 该案 97 年开业， 2001 年时租金一层为 90-120 元/月/平方米，二层为 1 4元/月/平方米，现在租金有很 大程度上涨，1F上涨到5.5元/月/ m?左右。该商城经营 品种档次不高，针对本市场所做的调研组群为 14 组；其中有效问卷为 8 组2. 工程名称：华庭街工程位置：建国路、环城北路面 积： 23-799 m建筑面积：100000 m2租 金：1F48-5.0/ m 天 2F:1.9 3.8 元/ m 天售 价： 1F： 27000/ m租 赁 率：约 90经营业态：服饰、休闲娱乐、百货、超市等物业属性：综合商业工程市场简述：该案地处市中心, 是嘉兴市中心最大的商业项目，集百货、超市、写字楼、服饰市场、娱乐等为一体， 有太平洋百货和肯德基等品牌店入驻。该案地理位置优 越，其价格为目前市内最高， 目前仅剩余四套商铺， 面积 在23-60 m,该案不提供返租效劳。针对本市场所做的调研组群为 10 组；其中有效问卷为 6 组。3. 工程 名称：嘉 禾北京城工程位置：建国路北京路面 积： 40-150 m建筑面积：商业面积47000 m,住宅73000 m租 金： 1F： 3.5-4.5 2F ： 售 价： 1F： 15000-270002F： 7000-8000租 赁 率： 85经营业态：家居、小商品,电器物业属性：综合市场市场简述： 该商业工程另有住宅工程， 该案地处建国路商 圈北侧，人流量尚可，但是目前在经营上受到华庭街冲击， 已改变为家居和小商品经营为主，另有永乐家电经营中。针对本商铺所做的调研组群为 8 组，其中有效问卷 4 组4. 工程名称：江南摩尔工程位置：秀州新区区政府对面洪兴路、新秀路建筑面积：200000 m2面 积：50-200 m租 金：未定售 价：1F: 12000 元/ m 2F : 8000 元/ m包租情况：前 3年 7% 后 2 年 1 0 1 1 %可不选，选择只能签 5 年经营业态：购物、餐饮、休闲、游乐、商务、文化 物业属性：综合市场综述： 该案是目前嘉兴最大的综合商业工程， 目前江 南摩尔整个工程中有 70%多的商业物业自留， 并规划成国 际一流大卖场、品牌百货、大型 3C 卖场和家居大卖场四 大主力业态， 目前国际品牌大卖场美国普尔斯马特、 金海 马家居、铜锣湾集团等都正与江南摩尔紧密接触， 目前四 大业态的招商可以说已经根本落定， 欢乐摩天轮、 激光水 幕电影、儿童翻斗乐、 下沉式演绎广场为主的四大景观靓点将成为新的旅游景点5. 工程名称：嘉兴万好家居购物广场工程位置：中环南路五星路口建筑面积：200000 m2面 积：80 m可以自由分割售 价： 1F 60008000元/ m，2F 4000 元/ m租赁率： 20%包租状况： 7 年 8%-10%回报率 经营业态：五金、电器、陶瓷、家居、装饰 物业属性：专业市场市场综述：该案位于秀城新区， 与本案无论在定位、 规模、 建设进度上都很类似类似，该案提供返租选择是 7 年 8%-10%的回报率， 其一期已经结构封顶， 预计它将成为本 案主要竞争工程。该案位于市中心东南部， 在交通上比本案略有缺乏， 而其 售价 1F 与本案类似， 2F 和本案 3F 类似，价格上有一定 优势，而看其周边状况可发现也是新兴地区， 周边有不少 房产在建，也都还没有销售，总体上与本案存在重复建设， 将形成争抢客源的惨烈竞争。6. 工程 名称：嘉 兴建材陶 瓷市场工程位置：环城南路与 320 国道的交界地段 建筑面积：140000 m2面积：50 142 m可以自由分割租 金：1.3元/ m?天；售 价：不售租 赁 率： 75经营业态：卫陶、木材地板、五金，家具、灯饰、窗帘等 软装饰家居配套物业属性：商贸集市市场综述： 该市场是从原有市场搬迁而来， 原市场面积近 8万m, 300余经营户，这些经营者都将搬入新市场，是 市场客源的主要保证。 该案目前交通不便， 环城路到该市 场前仍未建成， 周边住宅工程也未兴建成型， 预计其未来 定位将以批发中心为主。该案北侧另有大型农贸批发市场在建， 估计该地区总体定 位将是批发集散中心。7. 工程名称：永泰广场工程位置：中山西路新秀路路口建筑面积： 40000m面 积:80 200 m 上下两层售 价：6000元/ m 上下两层租赁率：80%经营业态：服装，休闲娱乐等 物业属性：商业裙房 市场综述：该工程是永泰广场住宅的配套裙房，该案住宅 建面在22万平方米左右，将有大量居民入住，未来人气 有保证。该案北侧约500米是在建的大型shopping mall 江南摩尔，西侧临近大润发卖场，因此周边商业气氛 浓厚，且交通便捷，因此其未来开展看好。目前所售的裙 房是上下两层小开间的商铺，位于小区南侧，离中山西路 有一定距离，所以价格相对廉价，其二期临中山路的商铺 还未开盘，预计单价将到达8000元/卅以上、具体数据列表调研工程信息汇总表如下：表一工程名称地址开发商规模体量2 Ml租赁价格元2十/M 天售价元 /M2回租年限及回报率面积M贷款成数幅射范围销售率经营业态永泰广场中山西路新秀路路口永泰房地产有限公司40000商业6000 上下两层80 - 200上下两层6成中山西路大润发周边80%服装，休闲娱乐 等嘉兴万好家居购物广场中环南路五星路口亿源置业开发有限公司120000未定1F6000-80002F40007年7-8%80可以自由分割5成市政府周边20%五金电器陶瓷家居装饰嘉兴建材陶瓷市场环城南路与320国道的交界地段1400001.350 - 142可以自由分割环城南路及320国道周边75%卫陶、木材地 板、五金，家具、灯饰、窗帘等江南摩尔秀洲区行政中心对面200000前3年7 %1F12000后2年2F800010- 11%50 - 200中山西路6成大润发周50%边百货及娱乐调研工程信息汇总表如下：表二工程名称地址开发商规模体量M租赁价格元/M2 天售价 元 /M2回租年限及回报率面积M贷款成数幅射范围销售率经营业态嘉兴商城中山西路建国南路约 70001F:4.7 -7.42F:1.3 -2.0/11.7-200/中山路建国路商圈100 %家具、灯饰、窗帘布艺及服饰华亭街建国中路环城北路约 1000001F:4.8-5.02F:1.9 -3.81F: 2700023-7996成中山路建国路商圈90%品牌服饰及休闲娱乐等嘉禾北京城建国路北京路浙江东方 莱茵达置 业有限公司470001F:2F: 1.2-31F:15000-270002F:7000-8000/40-1506成建国路北商圈85%家居、小商品、苏宁电器好一家家居购物广场秀园南路近乍嘉苏高速嘉瓯置业2000006 暂定1F:6000-70002F:50005年期的8%10年期额9%50可自由分割6成中山西路乍嘉苏高速预约30%左右卫陶、木材地 板、五金，家具 灯饰、窗帘等软装饰家居配套三、调查问卷信息分析本小组对鞍山市各类专业市场进行了问卷调查， 其中 调查问卷总量共为32组，其中有效问卷到达18组，占总 体调查问卷数量的56.3%。1、对于是否愿意购置产权式商用物业的调查结果以有效 问卷为准1、愿意购置产权式商用物业的调查问卷到达 6份，占 总体有效问卷数的33.3%。2 、不愿意购置产权式商用物业的调查问卷到达了8份，占总体有效问卷的44.4%。3对于购置产权式商用物业无所谓的调查问卷到达了45%4份，占总体有效问卷的22.2%。仃愿意购置口不愿意购置:无所谓2、对于愿意购置产权式商用物业但是否愿意前往本案位置进行经商的调查结果以有效问卷为准(1) 、愿意前往本案位置经商的调查问卷到达1份，占总 体有效问卷的16.7%。(2) 、不愿意前往本案位置经商的调查问卷到达了2份， 占总体有效冋卷的33.3%。(3) 、对于前往本案位置经商无所谓的调查问卷到达了3 份，占总体有效问卷的50%|愿意前往经商n不愿意前往经商| J犹豫3、对于不愿意购置或前往本案位置进行经商缘由的调查结 果(以有效问卷为准)(1) 、提到因本案位置太偏太远的调查问卷到达2份，占总体有效问卷的25%(2) 、提到因本案周边无较好的商业气氛的调查问卷到达了 1份，占总体有效问卷的12.5%。(3) 、提到对本案商用物业无力购置的调查问卷到达了1份，占总体有效问卷的12.5%(4) 、提到宁愿选择租赁方式获得商铺使用权的问卷到达4份，占总体有效问卷的50%4%U位置偏远口无商业气氛LJ无力购置调查问卷总体分析：本次问卷调查的对象主要是市中心区域两个市场的经营 业者，并且在总量上比拟小，因此调查结论可能不十分准 确。但是，分析调查结果可以发现当地经营业者们对产权 式商铺的态度，其中约50%勺业者宁愿采用租赁的方式获 得商铺的使用权，并且在实际的调查中我们也发现，当地 的经营者们大多只有对商铺的使用权，购置物业后自用的 比例缺乏20%分析本次市调问卷可以得出如下几点结论：(1)当地经营者更倾向于以租赁方式获得商铺使用权而 非购置产权 2 愿意前往本案经营的业者只有 16.7%，近期的租售 情况可能前景堪忧 3 本案在当地经营者中有一定知名度， 但是具体情况 了解者甚少 4 预计本案的客户群将主要是投资客户， 而非买了自 用的经营者工程建议篇、工程综合评定1、优势评述:2、劣势评述:3、结论建议在对本案的综合考察后本小组一致认为:本案虽然存在众多不利条件，但是其优点也比拟明显，加之当地及温州等地投资客户的投资需求一向比拟旺盛，并且本案实际需要销售的面积仅占总量的约三分之一一期约5万平方米，所以，本小组认为该案实际操作可行。但是要成功代理本案，仍需注意以下几点，以降低集团风险。具体的，本小组建议如下：1适当预留出小局部面积提供商业配套效劳，既可为 未来经营者又可为周边居民提供必要生活配套效劳， 且可 有效提升本购物广场的管理水平。 2适当降低 2F 的售价，建议均价下降到 4500-4800 元/卅，防止比万好家居广场高太多万好家居广场2F售价在4000元/ m2 3适当加强宣传力度，如可在中山西路沿线设立路边 广告，指引客户前往现场看楼