山东无棣滨海国际家居项目租金沟通方案58p2012年广告推广方案课件.ppt

无棣滨海国际家居项目租金沟通方案,2012年7月,目录,市场调研篇,建议篇,目录,市场调研篇,建议篇,目录,市场篇,本次调研共走访了无棣县、滨州市、沾化县、庆云县、阳信县、惠民县六个区域，主要针对这些区域的家居建材市场的租金、经营情况、商铺面积、需求面积、对本案的认可度等方面进行了详细调研。,一、无棣县家居建材市场（1）,现场图片,马可波罗店面位于拐角，为公司直营，租金最高。,1、此区域主要集中了当地的品牌卫浴、木门、地板、橱柜、瓷砖等经营类别； 2、商业类型以社区底商为主，为一层建筑结构； 3、消费者对这条街认可度较高； 4、商家的聚集使该区域形成一定商业集群效应，目前该区域市场竞争激烈，该市场为区域自发形成的市场 5、现有店铺面积多集中在105-150平米之间，部分大品牌店面为300平米，此区域经营商户多为品牌代理，在无棣县只经营一家店面，市场拓展需求较为稳定，从而为本项目未来的招商工作带来一定压力。,市场评述,一、无棣县通力国际商贸城（2）,商贸城内部,项目一期,项目二期,现场图片,市场内部,1、通力国际商贸城项目一期已进入尾盘阶段，二期部分产品在售，无棣县人对此项目很了解，属于功能齐全的综合性市场； 2、项目实行统一招商，招商现实行一年免租，零风险让利经营； 3、一期商户入住率达到30%，外地商户因租金较低比较认可此市场； 4、市场主要经营机电、建材，但业态分布杂乱及知名品牌较少； 5、项目以销售为主，实行低租金策略，以出租带动项目销售。 6、产品面积较为合理，为一托二形式，面积区间在120平米左右。,市场评述,一、无棣县家居建材市场（3）,续表,现场图片,普慧家具广场商场分布图,道路周边,1、市场知名度仅次于院前街市场，以家具产品为主； 2、街区市场知名品牌主要集中在普慧家具广场及个别大面积店面； 3、市场主力面积集中在100平米，但众多商户为充分展示家具产品，对后院进行自行搭建，从而导致面积增大至500-800平米，导致整体租金水平偏低；,市场评述,二、滨州市家居建材市场银座家居（1）,现场图片,市场业态分布图,银座家居内部,1、银座家居属于一个新的市场，09年开业，目前处于品牌调整期； 2、从经营效果来看，整体经营效果尚可，其主要集中了滨州市主要的中高端品牌，业态规划较为齐全； 3、租金水平目前为为滨州市最高，整体租金水平在2.5元/平米/天； 4、项目规划设计合理，商场里面不存在所谓的“死角”，商铺分布合理。,市场评述,二、滨州市家居建材市场站前家具城（2）,现场图片,1、市场经营多年，人气差； 2、市场共二层，目前二层商户全部搬到一层， 3、项目规模较小，无法形成规模优势 4、交通动线规划设计不合理，进入便利性差,市场评述,二、滨州市家居建材市场高杜建材城（3）,现场图片,1、目前滨州市人气最旺、规模最大、功能最全的建材交易市场； 2、市场主要经营国内知名瓷砖、卫浴产品等类别，品牌较为齐全； 3、市场建筑形态为独栋的二层商铺，集团性质的品牌一般租赁一栋；而联排的商铺又为小规模经营的商户提供了机遇； 4、市场的集聚效应带来了众多的消费者，现为滨州市民及周边县区民众的建材主要消费地。 5、从经营效果来看，由于其属于滨州传统家居市场，市场影响力大，且价格相对便宜，整体经营情况尚可；,市场评述,三、沾化县家居建材市场,1、整个沾化县人口少，房地产市场发展水平较低，导致市场需求不大； 2、市场主要经营部分建材产品，经营档次较低，且整体规模较小。,市场评述,四、庆云县家居建材市场,1、装饰材料城市场较为集中，商铺多为自持，少数租赁； 2、市场主要经营家具建材、家俱，缺乏中高端品牌，部分产品为自产； 3、整体市场规模偏小，经营档次以中低档次产品为主，由于价格便宜吸引部分无棣县消费者 4、小商品批发市场人流量在众多市场中最大；,市场评述,五、阳信县家居建材市场,1、县区人口不多，房地产发展水平低，消费需求不旺 2、无集中的专业家居建材市场。 3、市场规模偏小，经营档次较低，缺乏大型集中型家居市场,市场评述,六、惠民县家居建材市场,1、建材市场主要集中在东门大街，主营瓷砖，商铺分散； 2、市场规模较小，市场需求不旺； 3、经营档次偏低，缺乏中高端品牌,市场评述,1、 问：咱们这个商铺经营情况怎么样啊？ 马可波罗无棣县代理商（以下用“答”代替）答：在无棣县经营还算不错。 问：商铺是租的？多大面积？在这个位置租金能有多少？ 答：320平米，租金有15万。 问：对滨海家居了解吗？对它的包括位置、里面的规划等认可吗？ 答：有一点了解，前期有人员来介绍过，但当时租金太高，本地商户承受不起（当时说1.8元天平方米左右）项目档次县里最高，位置不如通力了，如果价格合适还会考虑。 问：有没有考虑开一家分店？ 答：因为是集团性质的，开分店都是集团在操作，我们说了不算。但如果租金和政策合适，仍会考虑。,商户访谈实录,2、 问：咱们这个商铺在这个位置经营情况怎么样啊？ 无棣县美心门店老板（以下用“答”代替）答：还可以吧。 问：商铺是租的？多大面积？在这个位置租金能有多少？ 答：多大面积不知道，租金大概3万左右吧。 问：对滨海家居了解吗？对它的包括位置、里面的规划等认可吗？ 答：了解，位置有点偏，听说他那边租金有点高。 问：如果滨海家居那边的租金和你现在的商铺租金差不多你会考虑那边吗？ 答：会的，毕竟那边比较高档的，有中央空调什么的，但我们比较看重开发商运营水平，只有能带来人气才能把生意做好。 问：有没有考虑开一家分店？ 答：个体经营，开分店忙不过来。 问：对现有的商铺有什么不满意的地方吗？ 答：面积有点小吧，产品展示不开。,3、 问：老板，你这店铺生意怎么样？做几年了？ 无棣县美佳安木门老板（以下用“答”代替）答：还不错，刚刚开始做不久。 问：商铺大概多大面积？租金不便宜吧？在这个位置租金能有多少？ 答：100多个平方左右吧，差不多3万吧。 问：这一排商铺都差不多这个价格吗？ 答：嗯，差不多。 问：老板听说过滨海家居吗？205国道旁边的？ 答：知道，那边好像租金有点高，太高了接受不了。 问：如果滨海家居那边的租金和你现在的商铺租金差不多你会考虑那边吗？ 答：会的，毕竟那边比较高档的，当时去通力看了一下，还是滨海家居好，如果开发商有运营能力的话就更好了，但据了解开发商以前没有这方面的经验。,1、通过与商户的访问，只有少数客户对项目区域位置认可，大多数商户认为项目位置有点偏； 2、70%的客户认为租金和目前店面租金差不多会考虑入住本项目； 3、前阶段招商人员介绍项目时透露租金价格太高，造成商户对本项目抵触感增大，造成冷眼观望局面。 4、商户担心本案没有大型品牌入驻以及前期的招商能否填满整个市场； 5、综合性家居建材市场营业之后，商户担心运营管理能否做好，因为里面经营户太多，在其他市场中，会有引起客户分流，出现抢客户现象。 5、大多数商户多为个人代理行为，因此对店铺拓展意愿不强，对物业整体需求较为稳定。,无棣县商户对本项目的看法,其他县市商户对本项目的看法,1、个别县区商户对无棣县家居建材市场认可，但对本案并不了解，需要适当引导； 2、因其他县消费水平有限，商户对租金较为敏感； 3、因为滨州市市场近期不好，在与商户交谈过程中不认可无棣县市场，也有部分商户认可无棣县的家居建材市场，有去无棣开分店的意向，但是担心租金价格的高低及开发商未来的经营能力。 4、他们普遍认为无棣市场现有竞争较为激烈，发展空间较小,通过对以上6个县区的家居建材市场的走访调研，无棣县商户对项目非常了解，但是对租金及政策方面不愿偏离市场行情，担心该项目未来租金价格会过高；滨州个别商户认可无棣县的家居建材市场，但不了解本项目；其他县城商户对本项目更是缺乏了解，普遍认为无棣市场竞争激烈，经营存在问题；另由于其它县城经济发展水平低，房地产行业刚刚发展，因此对家居建材的需求不旺。展望未来各个县区经济的发展，需求量会不断增加，本项目应以此为契机，以品牌商家为主要招商目标和核心，同时着力在宣传上下功夫，树立市场领导者形象，让商户趋之若鹜，满足不断增加的市场需求的同时作为商户经营的首要选择。,市场总结,建议篇,市场调研篇,项目整体运做原则,放水养鱼， 做好运营,整体招商策略,品牌先行利于招商、树立产品形象、塑造产品品牌；藉此增加推广力度，树立项目品牌标杆，为吸引后期中小品牌奠定基础。 低价入市现期租金以合理价位迎合市场，吸引商家入驻，降低商户入驻门槛，短平快操作，风格轻灵，抢占市场，后期依托市场的成熟度在招商中不断调整租金； 突出运营本案重点在于后期的经营，前期应以低租金、高优惠吸引商户入驻，为后期招商、运营提供优势。,通过对以上6个县区的家居建材市场的走访调研，除了无棣县商户的商铺租金价格有很一定参照性之外，滨州市、沾化县、庆云县、阳信县、惠民县五个区域的租金价格等信息只能提供了解整个无棣县周边家居建材市场。租金的推算以无棣县为主参照。,租金建议,市调各个区域租金表,价格体系,样本选取,修正后各相关价格Pi Pi=（Ox/Oi）=Pi 注：Pi为均价 Pa=（Qx / Qa） Pa=（89/76）0.6=0.7 Pb=（Qx / Qb） Pc=（89/81）0.9=0.99 Pc=（Qx / Qc） Pc=（89/75）0.94=1.16 各相关市场权重取值为Wi Wa=70% Wb=15% Wc=15% Px=PiWi= PaWa +PbWb+P cWc =0.770%+0.9910%+1.1620% 成交价格=0.82元/天/平方米,建议先期产品以0.82元/天/平米价格入市，随着项目产品形象及口碑建立，后期招商租金价格可逐步提高，最终实现1.2元/天/平米的租赁价格。,综合上述市场比较法，预计入市均价水平约在0.82元/天/平方米较为合理。,招商建议,主力商家优先招商：优先考虑掌上明珠、蓝鸟家具、南方家私等主力商家，优先先敲定几个主力客户， 品牌商户带动招商：以品牌商家招商带动其它散户的招商，可以办个家具展会，以尽可能提高项目知名度，吸引品牌商家入驻。,依据入驻商家的不同，招商的优惠政策也有所不同： 1、需求面积在200平方以上的商户：一次签约3年，提供6个月的免租期。 2、需求面积在200平方以下的商户：一次可签约3年，提供4个月的免租期。 3、以老带新客户：可为介绍客户提供免收3个月物业管理费（可累加）的优惠策略。,注：装修时间视租赁面积大小统一标准为1-2个月,招商优惠策略,租金支付方式,对于不同的租金支付方式采取不同的优惠策略 1、一次性交齐3年租金的商户，可免3个月租金 2、对于1年1交的商户，可免1个月的租金 建议：根据与商户实际交流结果，无棣县级经销商大多实力有限，若在现有店面基础上再行扩张，资金压力较大，我们可藉此推出灵活的租金支付方式，如租金可按照季度交纳，降低客户门槛，吸引该类型经销商入驻我项目。,物业管理费用建议,针对无棣家居建材市场商户对租金的敏感度，建议商铺租金和物业管理费用分开收取，物业管理费用的收取建议以物业运营成本为主要参考，即本案未来物业水平可按0.3元/天/平米的标准进行收取。,房地产风险和挑战并存,有我一路为你护航,