广东佛山写字楼市场分析报告.ppt.ppt

,目 录,目 录,寻找本项目写字楼发展的市场机会！,第三产业呈现下滑趋势，一定程度上对写字楼整体需求产生一定影响,产业,佛山以第二产业为主导，且工业迅速发展，而现代第三产业还有待发展,数据来源：佛山统计年鉴,1，销售面积保持5万平米以内； 2，03年开始消化量整体呈现逐年递增趋势； 3，06年开始，佛山写字楼市场整体供不应求；,走势,佛山写字楼多年供应稀缺，近年开始有一定供应，但市场消化每年仅5万平米左右，市场处于起步阶段,数据来源：佛山统计年鉴,环球国际,ICC国际,岭南大厦,岭南大厦,卓远国际,1，自用面积年需求约7万平米，租用市场保持平稳 2，空置面积04年起逐渐下降，租赁市场活跃。,数据来源：佛山统计年鉴,走势,佛山写字楼出租面积保持平稳发展态势，年需求量约7万平米，空置面积逐年下降,从07年以来佛山市场供应写字楼售价来看，与城市核心豪宅价格相当，在1.3:1-0.8:1之间，差异不大，与写字楼发展成熟市场相比，有相当大差距，发展潜力巨大,从07年以来佛山写字楼销售来看，售价大致与城市中心高端住宅售价基本持平,佛山07年起写字楼与城市高层豪宅价格对比,走势,禅城区近年写字楼市场量价齐升，预计未来市场将继续放大,从上图分析可知，从2008年起，禅城区写字楼呈现“量价齐升”的趋势，2010年全年共成交667套，预计未来对写字楼的需求将会增大。,走势,禅城写字楼租金历年变动监测,禅城写这楼的租金水平在06年前一直在低位排徊，自06年起，租金有了一个较大幅度的涨幅，06-10年4年间租金年平均涨幅在15%左右。,租金,小结,供需：年消化量稳定在5-6万平米之间，未见放量,价格：售价与成熟市场有较大差距，市场发展潜力大,租赁：空置率逐年下降，租赁市场活跃，06年至今禅城区租金年增长15%,制约：佛山第二产业为主导，第三产业下滑，制约写字楼发展,消化量稳定&租赁市场活跃&发展潜力,机会,佛山写字楼市场怎样的现状？,禅桂写字楼五大板块初形成 桂城片区发展迅速,现状,佛山禅桂写字楼市场目前已形成三大成熟板块：祖庙-汾江路、季华路、南海大道,广发银行大厦,经华大厦,发展大厦,电力大厦,财政大厦,财富大厦,季华路板块,财汇大厦,经委大厦,财联大厦,南海大道板块,创业大厦,永丰大厦,东建大厦,百花广场,祖庙-汾江中路板块,环球国际,卓远国际,中银大厦,信联大厦,ICC国际商业中心,瑞山大厦,京禅大厦,九鼎国际,新都会,金融广场,鸿业豪庭,金海广场,东骏大厦,佛山三大成熟板块写字楼档次普遍偏低，以企业单位自用型物业为主，目前而言，季华路板块是三大板块中商务气氛最为成熟的区域,现状,南海大道板块聚集了银行或行政事业机关的自有办公物业，少量出租给中小企业，但普遍楼龄长、设备陈旧，乙级为主租金水平较低，整体出租率高,现状,祖庙-汾江路板块写字楼乙级为主，多集中中小企业，甲级写字楼大多中大型企业租用，更看重门面，等级租金相差不大，出租率高,现状,季华路板块甲级写字楼增多，租户为以政府机构、一定规模的金融、贸易、保险公司为主；出租率高，但等级租金差别不明显,现状,趋势,许多中小企业、中等企业开始租用甲级写字楼，以提升门面与形象，甲级写字楼需求增加。,佛山高端写字楼与城市高层豪宅租金对比,佛山高端写字楼租金稍高于高档住宅，租金比在2.3:1-1.3:1之间，但相比成熟写字楼市场，佛山高端写字楼与住宅租金比相对较低，写字楼租金水平还有较大发展空间,从07年以来佛山写字楼租赁市场看，写字楼租金水平与城市中心住宅租金水平相当,现状,目前已形成三大成熟板块，以季华路板块商务氛围最为浓厚；,佛山高档写字楼严重缺乏，以乙级为市场主流，档次普遍偏低，近两年甲级写字楼增多，中小企业追求甲级写字楼；,当前写字楼整体出租率高，租赁市场火爆，多以金融、商贸、民营小企业租用为主；,小结,佛山写字楼租金水平普遍偏低，等级租金差别小，与成熟市场差距较大，具有较大发展空间；,民营企业、商贸、金融公司等成为写字楼市场租赁主力，租赁市场火爆，开始出现中小企业追逐甲级写字楼的需求，场发展潜力大。,机会,什么客户在购买佛山的写字楼？,目 录,寻找佛山写字楼购买的主力客户！,位置：季华五路 建筑面积：3.6万，其中办公面积2.97万 规模：塔楼1座，23层，纯写字楼，1层为大堂，2层为商务中心，3层以上为写字楼 层高：3.8米 实用率：70% 户型：71-247 均价：1.1万 总价：78-271万,个案表现卓远国际大厦,卓越之颠 远见未来,超甲级纯写字楼,在写字楼客户中，自用客户占53%，投资客户占47%，自用客户与投资客户比例相当。,在写字楼客户中，正在租用写字楼的占56.34%，已经自购写字楼占23.13%，基本都使用过写字楼，对于写字楼有一定的了解。,写字楼自用客户与投资客户比例相当，基本都使用过写字楼,客户,客户认同写字楼价值，超过5成客户愿意从“租用”升级为“持有”,卓远国际商务大厦客户情况调查,佛山写字楼客户多为民营和私企业主，来自电子、金融、贸易等行业,96%的客户为私企、民营业主，决策者较少，容易被现场和整体销售氛围感染。,客户所属行业门类较多，行业比重较高的主要有贸易、陶瓷、咨询、建筑建材等行业。,卓远国际商务大厦客户情况调查,客户,超96%客户为贸易、咨询等私企、民营企业主，“持有”愿望强烈,79%的客户公司人数都为50人以下，只有3%的客户公司人数为100人以上，可见多数客户所在公司目前规模较小。,从需求办公面积来看，200平米以下的客户占75%，该类客户大多为成长型小企业，所需购买面积较小；而需求办公面积在500平米以上的客户仅占4%，该类客户经济实力较强，可以承受较大面积的产品。,需求面积,多数客户所在公司规模不大，多为成长型企业，需求200以下为主力,客户,企业规模,卓远国际商务大厦客户情况调查,成长型企业是购买主力，“持有”欲望强烈，主要需求200平以下,客户1： 姚先生，湖南人，开了一家陶瓷贸易公司，属于人生的立业阶段。 置业心态：“投资写字楼是稳定的，相当于购买国债，属于长期的风险保值，在佛山，想要转手赚差价是比较难的。说实在的，写字楼的升值主要是依托商业背景。”,客户,客户2： 杨女士，梅洲客家人，装饰公司总经理。 置业心态： 我们选择写字楼，必须要考虑到地段、停车方便、外立面的要求也要高，因为我们是搞专业的设计公司！所以外立面要现代化的，要有一定的设计档次。现在的公司都要讲究门面了。,客户3： 苏先生，潮汕人，陶瓷贸易公司老板，公司起步发展阶段。 关于项目：写字楼的高档形象是有利于提升企业形象，写字楼关键是比较高档次，值得投资。在里面办公的企业都显得特别有面子，有实力。,客户认为写字楼投资稳定，主要考虑地段、档次等，认为做生意要讲究门面。,个案表现九鼎国际城,季华路总部第一街 开启写字楼经济时代,位置：季华六路 建筑形态：首席城市综合体（住宅、公寓、创意步行街、超甲级写字楼） 建筑面积：约16万，其中写字楼面积4.4万 层高：3.6米 实用率：75% 户型：70-165 均价：1.5万 总价：105-248万,在写字楼客户中，投资客户占91%，自用客户仅占9%，投资客户占绝对比例。,在写字楼客户中，来自乐从的客户占54%，其次是禅城、三水、澜石地区，以上地区均是民营经济较发达地区之一。桂城跨区置业较少。,投资客占绝对比例，主要来自乐从、禅城、澜石等民营经济发达地区,客户,客户清楚认识到写字楼的投资价值，客户主要来自项目周边地区,在写字楼客户中，87%客户具有四次及以上物业购买经验，三次购物经验占13%。,在写字楼客户中，绝大部分客户属于首次购买写字楼产品，占95%，仅有5%比例客户有过购买写字楼经验，客户对写字楼产品陌生。,大多数客户具有四次以上物业购买经验，但绝大部分客户首次购买写字楼产品,客户,客户有多次其它物业置业经验，但对写字楼产品陌生，可牵引性强,置业次数,写字楼置业次数,在写字楼客户中，钢材客户占比31%，贸易、陶瓷、家具等三大行业客户购买的主力。,在写字楼客户中，属于企业主购买的占77%，以企业名义购买的仅占4%，可见私人企业老板是写字楼重要目标客户。,大多数客户是企业主，主要来自周边地区的钢材、贸易、陶瓷、家具等,客户,钢材、贸易、家具等行业私人企业老板是重要目标客户群,行业统计,客户构成,写字楼作为一种投资产品已基本被客户认可，主要看重地段、区域等客观硬件,客户,客户1： 何先生，现住在顺德乐从镇佛山奥园，钢材生意企业主 置业心态：这里区域、地理位置都很好，周边配套又基本齐全，而且项目属于佛山的中心地段，以后的发展潜力比较大，我是买来投资的，写字楼有投资前景。,客户2： 霍女士，居住在天湖郦都，陶瓷行业企业主，每天上班都会经过项目 置业心态：这里区域、地理位置都很好，又临近地铁，交通便利，相邻主干道，周边配套又基本齐全。这里属于佛山的中心地段，以后的发展潜力还是比较大的，买来投资是不错的选择。,客户3： 陈先生，佛山市某卫浴有限公司老板 置业心态：这里地段好，位于季华路总部第一街，交通方便，而且周边配套齐全，值得投资，也很利于我们公司的发展。,物业形象是客户关注的第一要素，比如地段、外立面、大堂、营销包装等，让客户觉得有面子，彰显公司实力。 产品功能是客户关注的第二要素，比如平面布局、层高等，满足使用的实用性和舒适度。,客户,客户对写字楼物业首要关注地段、外立面、包装等能彰显公司实力、面子的元素。,一、客户总结： 目前佛山写字楼投资客户比例相对较高，基本都使用过写字楼； 从买家及用家情况来看，主力需求面积集中在200平米以下中小单位； 佛山中高端写字楼的买家或用家大部分都以陶瓷、机械等第二产业及贸易、物流、地产等传统第三产业客户为主，正出现“租用”升级“自用”潮； 客户关注写字楼的要素是：地段、物业形象、外立面、大堂、停车位、层高、平面布局、空调物业管理等。,二、购买本项目写字楼客户特征： 他们有一定经济实力，是属于社会中上层人士，注重身份和地位； 他们是中小型企业主，认为高档写字楼是彰显企业实力与面子的象征； 他们是稳健型投资客户，眼光长远而且独特。,客户 总结,未来有什么写字楼供客户选择？,目 录,寻找本项目的竞争对手！,金安大厦 约2万,天安数码广场 约25万,金百福 都市广场 5万,瀚天科技城 约25万,鸿晖都市产业城 约17万,凯秦中心 约3万,承业大厦 约3万,在售都市型产业,在售写字楼,禅桂中心区在售写字楼市场,写字楼：11万 都市产业：15万,九鼎国际 余约0.5万,禅城写字楼：0.5万,在售,待售,未来写字楼供应仅金安壹号、天安数码城、九鼎国际在售，2012年起四大片区将有大量写字楼入市，市场竞争激烈。,中盛大厦,星星华园国际,季华路商务区,未来 供应,岭南新天地,金安壹号,东江国际,老城区,东平新城,ICC二期,季华路沿线、东平新城、老城区的岭南新天地、千灯湖金融区未来写字楼集中放量，尤其季华路、老城区与东平新城片区将与本项目形成核心竞争,恒福国际,星之海,保利东湾,万科广场,景兴环球,地铁金融城,阳光国际,华南国际金融中心,千灯湖金融区,联华大厦,联达大厦,南海天安数码新城,雅庭国际,九鼎国际,东平广场,坊城,怡翠世嘉,大福名城,千灯湖金融区：目前商务办公初步启动，以金融及高新服务企业总部写字楼为主，2010年起陆续投入建设及使用，未来供应集中,与季华路板块及东平新城CBD相比，千灯湖金融区板块写字楼以企业总部为主，写字楼客户与禅城交叉不多，不形成直面竞争。,恒福国际,怡翠世嘉,星之海,星星华园国际,雅庭国际,季华路中心商务区：目前季华路成熟商务区的向东西两翼发展，以综合体项目的小体量写字楼供应为主，供应集中在2011年-2012年。,万科广场,与千灯湖板块及东平新城CBD相比，季华中心商务区未来写字楼供应以综合体商务性写字楼为主，片区内竞争激烈。,大福名城,中鸿旧改,东平新城CBD：以政府主导的大规模综合体项目为主，定位高档，但在2012年后才有较大规模供应。,坊城,交通枢纽中心,本项目,与千灯湖板块及季华路板块相比，东平新城区域未来写字楼供应以政府主导型为主，区域商务氛围的成熟更有赖于规划的落实。,保利东湾,东江国际,新鸿基,翠堤明珠,大福名城，10万平米,星星华园二期，2.5万平米,恒福国际，3万平米,星之海，写字楼体量未定,万科广场，12万平米,怡翠世嘉，2万平米,雅庭国际，2万平米,ICC二期，2万平米,岭南天地，45万平米,东江国际，3万平米,坊城，15万平米,保利东湾，11万平米,交通枢纽中心，10万平米,中鸿旧改项目，写字楼体量未定,翠堤明珠，写字楼体量未定,新鸿基旧改，写字楼体量未定,联华大夏，2.3万平米,联达大夏，4.6万平米,华南国际金融中心，20万平米,景兴环球，3.3万平米,中盛大厦，6万平米,阳光国际广场，9万平米,地铁金融城，8万平米,未来写字楼市场供应主要集中在季华路及东平新城商务区、东平新城、千灯湖金融区四大板块，大部分为中大体量项目；预计未来5年市场总供应量达到171.5万，2012年核心竞争预计约26万，市场竞争非常激烈。,未 来 竞 争,季华商务区 32.5万平米,老城区47万平米,东平新城CBD 39万平米,千灯湖商务区 53.2万平米,