注册资产评估师考试辅导-筑工程评估基础：第十一章建设用地.doc

第十一章建设用地第一节建设用地的特性和分类 第二节建设用地的取得、转让与丧失【知识点1】建设用地的取得（一）建设土地取得的基本方式1.通过出让方式取得国有土地使用权：（两种）（1）竞争出让方式：投标、竞拍、挂牌；经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让；同一宗地有两个以上意向用地者的，应当采用招标、拍卖或挂牌方式出让。（2）协议：最低出让金：土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用及有关税费之和；基准地价的70%。（二）建设用地取得的其他方式1.租赁：（1）租赁与出让的两点不同（支付的土地费用不同；土地可使用的期限不同）；（3）经营性房地产开发用地，必须实行出让，不实行租赁；（4）租赁的方式有：招标、拍卖、协议；协议方式出租国有土地的租金：不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，并备案、公开、接受监督。（5）短期租赁不超过5年；最长的不超过出让最高年期。2.转让方式：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等。【知识点2】取得建设用地的相关费用和相关工作（一）征地补偿费用及征地补偿安置相关工作1.征地补偿费给谁？给多少？（1）土地补偿费用：给被征地单位；前3年平均产值的610倍。（2）青苗补偿费：只补一季；是个人的给个人，是集体的给集体。（3）地上附着物补偿费：是个人的给个人；拆什么，补什么；拆多少，补多少。（4）安置补助费：给被征地单位和安置劳动力的单位；前三年平均年产值的46倍，最高不超过15倍；土地补偿费和安置补助费的总和不得超过30倍。（5）新菜地开发建设基金：交给地方财政。上缴国家财政。（6）耕地占用税：上缴国家财政。（7）土地管理费：土地补偿费用、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费四项之和的2%4%；2.征地补偿安置相关工作“农业生产、重新择业、入股分红、异地移民”四种安置途径；（二）征收房屋及补偿1.先补偿，后搬迁。2.禁止建设单位参与搬迁活动。3.强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等资料。（三）出让金、转让金出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定。（四）土地有偿使用费：对批准农用地和未利用地转为建设用地时，收取的平均土地纯收益为土地有偿使用费。【知识点3】建设用地的转让及抵押（一）建设用地的转让1.出让方式的转让条件：已支付全部土地出让金，取得土地使用权证书；完成开发投资总额的25%以上；形成工业或其他建设用地条件。2.转让的其他规定：改变土地用途的：必须经同意、重新签合同、调整出让金。（二）建设用地的抵押1.可以抵押：建设用地的使用权、建筑物（包括在建的）、地上附着物；2.一并抵押：建设用地使用权与建筑物一并抵押；（不论怎样都一并抵押）乡镇、村的建设用地使用权不得单独抵押，村镇企业的厂房等建筑物与地一并抵押；3.新增建筑物不属于抵押财产的：一并处分；但抵押权人无优先受偿。【知识点4】建设用地的丧失（一）正常收回6种情况国家可以收回。其中1、2项给予补偿。（二）闲置土地的处置1.闲置土地的认定：下列情形之一的，认定为闲置土地。（1）合同生效或批准日颁发之日起满一年未动工；（2）开发面积不足三分之一、已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。4.闲置土地的处置方式（1）土地闲置满两年的：依法应当无偿收回的，坚决无偿收回；不符合收回条件的，改变用途、等价置换、临时使用、纳入政府储备等及时处置。（2）土地闲置满一年未满两年，按出让金或划拨土地价款的20%征收闲置费，特别是闲置房地产用地的征缴增值地价。 第三节建设用地管理的相关规定（略）