国有土地有偿使用的四种形式.doc

国有土地有偿使用的四种形式国有土地有偿使用的四种形式一、国有土地有偿使用方式目前我国实施的土地有偿使用方式主要有土地使用权出让、 租赁、作价出资（入股） 、授权经营四种方式。 土地管理法 实施条例第 29 条规定：国有土地使用权有偿使用的方式 包括：（1）国有土地使用权出让； （2）国有土地租赁； （ 3） 国有土地使用权作价出资或者入股。因此，出让、租赁（其中按年支付租金的俗称年租制）和国 家以国有土地使用权作价出资或者入股，均为法定的国有土 地有偿使用方式。1998 年发布实施的 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂 行规定中提出国有企业改制中涉及的划拨土地使用权经批 准可以采用“授权经营”方式处置，因此授权经营也属于土 地有偿使用方式之一。以出让、租赁、作价出资或者入股方式取得的土地使用权分别为出让土地使用权、承租土地使用权和作价出资（入股） 土地使用权。由于土地权利类型不同，相应地，土地的权能 也不一样。二、土地使用权出让及出让土地使用权（一）概念土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金的行为。（二）出让的法律规定根据土地管理法、城市房地产管理法等法律、法规的市、市、有关规定，国有土地使用权出让，必须符合土地利用总体规 划、城市规划和年度建设用地计划。土地使用权出让，必须 由土地所在地的市、 县人民政府有计划、 有步骤地进行。 县人民政府土地行政主管部门应当根据社会经济发展计划、 产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规 划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同 级人民政府批准后，及时向社会公布，并具体组织实施。 县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市 规划等部门共同拟订出让的每幅地块的用途、年限、规划条 件和其他土地使用条件等方案， 报经市、 县人民政府批准后， 由市、县人民政府土地行政主管部门具体组织实施。（三）出让的年限根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定， 土地使用权出让的最高年限按照土地用途确定： （ 1）居住用 地 70 年；（2）工业用地 50 年；（3）教育、科技、文化、卫 生、体育用地 50 年；（4）商业、旅游、娱乐用地 40 年；（ 5） 综合或者其他用地 50 年。（四）出让的方式出让的方式包括： （1）招标；（ 2）拍卖；（3）挂牌；（4）协 议。（五）出让土地使用权的权能1出让土地使用权的取得 出让土地使用权是土地使用者通过出让方式取得的国有土 地使用权。土地使用者应当依照其与市、县人民政府土地行 政主管部门签订的国有土地使用权出让合同的约定，按 时付清全部土地使用权出让金，并依法向县级以上人民政府 土地行政主管部门申请土地使用权登记，领取国有土地使 用证，依法取得出让国有土地使用权。2出让土地的开发利用要求土地使用者应当按照出让合同约定的土地用途和条件开发、 利用和经营土地，需要改变土地使用权出让合同约定的土地 用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主 管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新 签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。3出让土地使用权的收回国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定 的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利 益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者 使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补 偿。4出让土地届满续期 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要 继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据 社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准 准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定 支付土地使用权出让金。住宅用地使用权在约定期限届满自 动续期。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使 用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准 的，土地使用权由国家无偿收回。5出让土地使用权的处分在土地出让年期内，土地使用者有权将其依法取得的出让土 地使用权转让、 出租、 抵押，但首次转让应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程 的，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件转让土地使用权时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证 书。出让土地使用权转让，应当签订书面转让合同，原土地使用 权出让合同载明的权利、义务随之转移。转让后，其土地使 用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限 减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。三、国有土地租赁（一）国有土地租赁的概念国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由 使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年 期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国 有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充，不适用于 经营性房地产用地。（二）承租土地使用权的权能承租土地使用权人在按规定支付土地租金，依法领取国有土 地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门 同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让 或抵押。1承租土地使用权转租承租人将承租土地转租、分租给第三人的，承租土地使用权 仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系， 第三人取得土地的他项权利。2承租土地使用权转让承租土地使用权人将承租土地转让的，应当签订转让合同， 原租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用 权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。3承租土地使用权抵押地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随 之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差 值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。4承租土地使用权办理出让在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让 手续后，终止租赁关系。四、土地使用权作价出资（入股）及作价出资（入股）土地 使用权（一）概念国有土地使用权作价出资或者入股，是指国家以一定年期的 国有土地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限 责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家 资本金或股本金的行为。土地使用权由该股份有限公司或有 限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土 地使用权的规定转让、出租、抵押。（二）作价出资（入股）土地使用权的权能 土地使用权人依法取得作价出资（入股）土地使用权后，可 以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转 让、出租、抵押。因此，作价出资（入股）土地使用权的权 能与出让土地使用权的权能一致。作价出资（入股）土地使 用权转让后仍为作价出资（入股）土地使用权。五、国有土地授权经营和授权经营土地使用权（一）概念授权经营是指，国家根据需要，可以一定年期的国有土地使 用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为 国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。（二）授权经营土地使用权权能土地使用权人依法取得授权经营土地使用权后，可以向其直 属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等 方式配置土地。