房地产企业精装修典型问题解决方案范本.doc

整体解决方案系列房地产企业精装修典型问题解决方案（标准、完整、实用、可修改）GL实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE编号：FS-QG-63991房地产企业精装修典型问题解决方案Typical problems of fine decorati on for real estate compa nies说明：为明确各负责人职责，充分调用工作积极性，使人员队伍与目 标管理科学化、制度化、规范化，特此制定房地产企业精装修典型问题与解决方案导读：作为2013年中国房地产销售额百亿企业TOP50非行榜中的一员，去年销售额基本在200亿以上。知名却低调潜行是的步调，然而，在精装修上，却从毫不含糊，高调地 暴露自己的缺点，敢于直面“伤口”，自然能早治早愈合。通过对无锡时代上城、时代上河、仁恒G53项目的现场考察学习，将暴露出的典型问题列举如下。一、暴露问题，不怕揭伤疤1.景观篇(1) 小区围墙过于杂乱，视觉效果不佳(2) 景观缺少层次感(3) 绿化排水细节处理(4) 小区主干道软景凌乱不堪(5) 强电井设于盲道上(6) 铸铁污水井盖未很好隐蔽处理(7) 水篦子材质较差，缺乏美感2. 建筑篇(1) 外立面缺陷未做到及时修补(2) 外墙局部面层施工质量较差(3) 车库入口地面大面积开裂(4) 地面石材与落地窗收口(5) 地库排水沟盖板(6) 粉刷及卫生间防水3. 安装篇排污阀门(2) 地下室喷淋(3) 消火栓箱安装位置极不合理(4) 卧室空调洞与插座距离无统一标准4. 装饰篇二、合理化建议，针对性改进(1) 外围墙栏杆：线条分明，体现现代风格且优化成本。(2) 信报(牛奶)箱的设置(3) 檐口滴水线的处理(4) 楼梯扶手(5) 架空层顶部落水管同色喷涂处理(6) 石材包柱及检修口的隐蔽(7) 无钉眼木栈道做法，在地板背部用铁件链接， 并用螺 丝钉固定在龙骨上，给人感觉品质很高。具体做法：a. 木地面与龙骨连接，预先在龙骨上钻孔，采用木螺丝反面钉接，木板面宽b. 木地板接缝保持在同一条直线或详工程设计。c. 龙骨及基础设计仅为示意，具体详工程设计。(8) 节点图石材乱拼：现场采用机器切割，要求板间缝隙均匀，原色 水泥浆勾缝，勾缝面低于板面11.5mm,板材短边150,保证每块板至少56个边，拼铺禁止出现平行纹、直角纹及内 角，禁止出现4条以上边缝汇集一个交点。(9) 井盖上的材质与环境相结合，铺装对缝，不同材质沿用。a. 花岗岩、卵石的化妆井盖b. 花岗岩对缝的化妆井盖c. 砂岩板、卵石的化妆井盖d. 青瓦对缝的化妆井盖(10) 水景与置石的结合标准，自然、生态，与植物的搭 配效果也值得学习。三、集思广益，体系性避免明显缺漏1. 混凝土表面裂缝(1) 现象a. 混凝土表面出现有一定规律的裂缝，对于板类构件有 的甚至上下裂通。b. 混凝土表面出现无规律的龟裂，且随时间推移不断发 展。c. 大体积混凝土纵深裂缝。(2) 原因分析a. 混凝土浇捣后未及时进行养护，特别是高温干燥情况下产生干缩裂缝。b. 使用安定性不合格的水泥拌制混凝土，造成不规则的并随时间发展的裂缝。c. 大体积混凝土产生温度裂缝与收缩裂缝。(3)防治措施a. 按施工规程及时进行养护，浇筑完毕后12h以内加以覆盖和浇水，浇水时间不少于7d(对掺用缓凝型外加剂或有抗渗要求的混凝土不少于 14d)。大体积混凝土如初凝后发生 表面风干裂纹，应进行二次抹面或压实。b. 所有水泥必须经复检合格后才能使用。c. 对大体积混凝土在浇捣前务必制定妥善的温控方案， 控制内外温差在规定值以内。气温变化时应采用必要的防护 措施。2. 穿楼板管根部渗漏(1) 现象楼面的积水通过厨房、卫生间楼板与管道的接缝处渗漏。(2) 原因分析穿管周围混凝土不密实，楼板混凝土的变形，蒸汽管的热胀冷缩，穿管根部未设密封槽，使管边产生缝隙。(3)防治措施穿管周围的混凝土填充前要清除酥松的砂、石，并刷洗 干净，浇捣要密实，预留 10mn¥ 10mm深X宽)的密封槽，未 预留密封槽时，应重新剔槽，用柔性密封胶嵌填。3. 地面渗漏(1) 现象厨房、卫生间地面的楼板，在板下或板端承载墙面出现渗漏水。地面是钢筋混凝土现浇板时，也会出现渗漏水现象。(2) 原因分析a. 预制板面有孔、缝隙，预制板收缩，板缝增大。b. 现浇板浇捣不密实，出现蜂窝、孔、缝，饰面层铺贴 不密实，有空鼓，未做防水层。(3) 防治措施厨房、卫生间楼板应用整体现浇钢筋混凝土楼板，在板 边同时浇筑上翻不小于 60m m的挡水板。浇筑混凝土时应用 乎板振动器振实。4. 门窗雨水渗漏现象使用中门窗出现渗漏。(2) 原因分析a. 密封条质量差，安装质量不符合要求。b. 玻璃薄，造成密封条镶嵌不密实。c. 窗扇上未设排水孔，窗台倒泛水。d. 框与墙体缝隙未处理好。(3) 防治措施a. 密封条质量应符合 塑料门窗用密封条(GB12002)的 有关规定，密封条的装配用小压轮直接嵌入槽中， 使用无“抗 回缩”的密封条应放宽尺寸，以保证不缩回。b. 玻璃进场应加强检查，不合格者不得使用。c. 窗框上设有排水孔，同时窗扇上也应设排水孔，窗台处应留有50mm空隙，向外作排水坡。d. 产品进场必须检查抗风压、空气渗透、雨水渗漏三项性能指标，合格后方可安装。e. 框与墙体缝隙应用聚氨脂发泡剂嵌填，以形成弹性连接并嵌填密实。5. 幕墙渗漏现象a. 幕墙安装后出现渗漏水。b. 开启窗部位有渗水现象。(2)原因分析a. 幕墙设计考虑不周。b. 注耐候胶施工过程中未做好清洁工作。c. 二次注胶时未做好对上次注胶接头处胶缝的清洁工 作。d. 泡沫条规格不符合设计要求，造成胶缝处厚度太薄。e. 开启窗的安装质量不符合要求。(3)防治措施a. 幕墙构件的面板与边框所形成的空腔应采用等压原 理设计，可能产生渗漏水和冷凝水的部位应预留泄水通道， 集水后由管道排出。b. 注耐候胶前，对胶缝处用二甲苯或丙酮进行两次以上 清洁。c. 二次注耐候胶前，按以上办法进行清洗，使密封胶在 长期压力下保持弹性。d. 严格按设计要求使用泡沫条，以保证耐候胶缝厚度的 一致。一般耐候胶宽深比为 2:1(不可小于1:1)。胶缝应横平 竖直，缝宽均匀。e. 开启窗安装的玻璃应与玻璃幕墙在同一平面。6. 阴阳角不方正(1) 现象外墙大角，内墙阴角，特别是平顶与墙面的阴角四周不 丢通、不方正；窗台八字角(仿古建筑例外)。(2) 原因分析a. 房屋主体结构与楼层标高、轴线等几何尺寸不正确， 抹灰过程中没有随时用阴、阳角器等质检工具进行检测，未 及时纠正偏差。b. 施工操作程序不规范，不重视阴、阳角应找方的操作 要求。(3) 防治措施a. 抹灰前应在阴阳角处(上部)吊线，以1.5m左右相间 做塌饼找方，作为粉阴阳角的“基准点”；阳角护角线必须粉成“燕尾形”，其厚度按粉刷要求定，宽度为5070mm且小于 60 °。b. 阴阳角抹灰过程中，必须以基准点或护角线为标准， 并用阴阳角器作辅助操作；阳角抹灰时，两边墙的抹灰材料 应与护角线紧密吻合，但不得将角线覆盖。c. 水泥砂浆粉门窗套，有的可不粉护角线，直接在两边 靠直尺找方，但要在砂浆初凝前运用转角抹面的手法，并用 阳角器抽光，以预防阳角线不吻合。d. 平顶粉刷前，应根据弹在墙上的基准线，往上引出平顶四个角的水平基准点， 然后拉通线，弹出平顶水平线;以此 为标准，对凸出部分应凿掉，对凹进部分应用1:3水泥砂浆(内掺107胶)先刮平，使平顶大面大致平整，阴角通顺。7. 女儿墙根部漏水现象防水层沿女儿墙根部阴角空鼓、 裂缝，女儿墙砌体裂缝， 压顶裂缝，山墙被推出墙面，雨水从缝隙中灌入内墙。(2)原因分析找平层、刚性防水层等施工时直接靠近女儿墙，不留分 格缝，长条女儿墙砌体没有留伸缩缝，在温差作用下，山墙 和女儿墙开裂；女儿墙等根部阴角没有按规定做圆弧，铺卷 材防水层没有按规定做缓冲层，卷材端边的收头密封不好， 导致裂缝、张口而渗漏水。(3)防治措施施工屋面找平层和刚性防水层时，在女儿墙交接处应留30mm的分格缝，缝中嵌填柔性密封膏；女儿墙根部的阴角粉 成圆弧，女儿墙高度大于 800mm时，要留凹槽，卷材端部应 裁齐压入预留凹槽内，钉牢后用水泥砂浆或密封材料将凹槽 嵌填严实。女儿墙高度低于 800mni时，卷材端头直接铺贴到 女儿墙顶面，再做钢筋混凝土压顶。8. 消火栓安装不符合规定，影响启闭使用(1) 现象消火栓栓口不朝外，在箱内安装位置和标高不符合规定，影响使用或不起作用。(2) 原因分析缺乏消火栓灭火常识，未按施工规范及“室内消火栓安装”图集施工；消火栓箱尺寸小于规定值，栓口无法朝外，栓 阀启闭困难。(3)防治措施a. 室内消火栓应按国家标准图集施工，消火栓箱规格、尺寸必须满足消火栓安装要求，栓口应朝外(双栓口可朝下)，不得倾斜安装。b. 安装乙型单栓消火栓时，须保证阀门中心距地面1.10mm土 0.02m，距箱侧面140mm距箱后内表面 100mn± 5mmc. 消火栓安装位置应根据设计图纸要求进行施工，在常 有人出入的楼梯间、走廊内、大厅及车间进出口等明显处， 应设消火栓。9. 配水管施工随意变换位置(1) 现象在高级宾馆、游乐场等建筑中，配水管常因方案改变或与通风空调管、电缆桥架等“碰架”后，拆改现象严重。(2) 原因分析设计缺乏深度，没有平面布置尺寸和标高；安装过程中，缺乏总体考虑、协作和安排，工种间缺乏会审和校对；设计方案变更多(3)防治措施a. 安装前各专业、工种加强自审、互审工作，遇到“碰 架”现象，相互协调解决；或由设备安装技术负责人将各种管 道、电缆、电管、单线画在综合平面图上，分别用不同彩色 笔画出，在交叉点标出各自标高，发现有矛盾时，及时协调 解决。b. 加强施工管理，强化总体安排和协调，安排好各工种 交叉施工工序，当发现“碰架”时，应按小管让大管，支管 让干管，有压管让无压管，一般管道让高温管、低温管的原 则处理。c. 在高级宾馆等塔楼施工中，应先做好标准层配水管的 施工，待签字认可后，按标准层做好其他层次的施工。d. 喷头支管及喷头安装需与装潢、吊顶施工紧密配合。10. 地漏安装质量通病(1) 现象地漏偏高，地面积水不能排除；地漏周围渗漏。(2) 原因分析安装地漏时，对地坪标高掌握不准， 地漏高出地面；地漏安装后的周围空隙，未用细石混凝土灌实严密；土建未根据地漏找坡，出现倒坡。(3)防治措施a. 找准地面标高，降低地漏高度，重新找坡，使地漏周围地面坡向地漏；并做好防水层。b. 剔开地漏周围漏水的水泥，支好托板，用水冲洗孔隙，再用细石混凝土灌入地漏周围孔隙中，并仔细捣实。c. 根据墙体地面红线，确定地面竣工标高，再根据地面 设计坡高，计算出距地漏最远的地面边沿至地漏中心的坡降， 使地漏蓖子顶面标高低于地漏周围地面 5mmd. 地面找坡时，严格按基准线和地面设计坡度施工，使 地面泛水坡向地漏，严禁倒坡。e. 地漏安装后，用水平尺找平地漏上沿，临时稳固好地漏，在地漏和楼板下支设托板，并用细石混凝土均匀灌入周 围孔隙并捣实，再做好地面防水层。11. 开关、插座不水平(1)现象开关、插座不水平，成排的开关高度不一致，在同一场所标高不一。原因分析暗装接线盒标高相差太大，开关、插座安装马虎，没有 调整；同一场所的开关、插座预埋时没有拉等高线。(3)防治措施a. 根据土建的基准线确定预埋接线盒的高度。b. 开关、插座相接安装时应调整，保证开关高差不大于0.5mm;面板垂直度偏差不大于0.5mm;同一场所安装的开关高度差不大于 5mm12. 风管支架制作、安装不符合要求(1) 现象风管安装支架设置不均匀，制作安装随意。(2) 原因分析风管安装时其支、吊架制作不按设计、规范要求进行操作，安装间距不统一，悬吊支承点与水平支架不垂直。(3) 防治措施a.应按设计和规范选用合适的材料制作各类支架。b. 所预埋的支架间距位置应正确，牢固可靠。c. 悬吊的风管支架在适当间距应设置防止摆动的固定 点。d. 制作安装的支架应采取机械钻孔，悬吊吊杆支架采用 螺栓连接时，应采用双螺栓，保温风管的施热垫木须在支架 上固定牢固。四、防微杜渐，于细节处优化提升(1) 景观照明:a.单体造型有现代风格;b.整体排布、错 落有致，很好的融入周边环境。(2) 排烟口 :a.立体感强;b.形成很好的导流效果。(3) 保证地库安装层高，选择基准管线，其余均从上方穿 越(4) 喷淋管避让排烟口(5) 巡更点布置：高度合理，与石材排版相匹配(6) 绿化取水点：选用不锈钢材质，采用混凝土固定，减 少使用损坏(7) 屋面透气管：高出屋面2M,采用支架和混凝土基础结合的方式固定(8) 屋面地漏采用上凸式，避免垃圾沉积堵塞(9) 小区道路照明：灯具造型同铺装材料线型匹配请输入您公司的名字Foon shi on Desig n Co., Ltd第18页/共18页