凯旋国际营销方案.doc

凯旋国际营销方案一、营销推广思路 根据房地产住宅项目划分周期的原则，将项目划分为形象导入期、认筹期、 开盘强销期、 持续期以及尾盘期 5个销售阶段。根据每个阶段不同的特点制定不 同的营销推广策略，通过整合营销推广方式快速预热市场，吸引目标客户群， 刺 激顾客购买，以达到快速销售、完成预期销售目标的目的。（一）总体目标品牌目标： 树立凯旋国际的品牌认知度与美誉度， 提升凯旋国际的品牌影响 力销售目标：完成一期住宅销售，回笼资金 开发目标：工地施工进度应与销售进度相协调，按时完成一期工程项目（二）销售策略利用媒体、户外广告以及短信群发等推广手段，宣传项目，促进客户的来 电来访量，以达到快速销售的目的。1. 客户策略：通过广告宣传策略吸引潜在客户，并由销售人员对这些顾客进 行后期跟踪，变潜在顾客为准顾客；2. 竞争策略：以市场为导向，以消费者为核心，制定符合消费者购买意愿的 销售策略，通过差异化营销在竞争中取胜；3. 价格策略：低开高走，预留升值空间，与城市发展同步增值；4. 形象定位：全力打造文安一级住宅区，树立“国际品质高档住宅”的项目 形象。（三）推广费用本项目一期可售面积总计销售面积 34173卅，实收均价为3400元/卅，实收销售额为34173X 3400=116188200元。推广费用为实收销售额的 0.5%，即推广 费用为 116188200X 0.5% 58 万元（四）营销总控表时间8.1 8.138.149.179.18 11.1511.161.251.26 4.30营销周期形象导入期认筹期开盘强销期持续期尾盘期工程进度项目全面开工建至46层拿到预售证项目封顶推盘计划楼盘2#楼除一单元02、二单元其余全开；4#楼三单元开1#楼全开；2#楼 一单元 02; 4#楼 二单元2#楼2单元4#楼1单元户型两室12套三室84套两室12套三室132套三室30套套数9614430推盘计划备注：凯旋国际推出楼盘1、2、4号楼，均为7层以上（含七层）共 270套。销售计划80套100套全部售完推广预算11万4万25万10万8万占总预算比例18.97%6.90%43.10%17.24%13.79%预算备注：本项目总计销售面积 34173怦，实收均价为3400兀/怦，实收销售额为34173X 3400=116188200元。推广费用为实收销售额的0.5%，即推广费用为116188200X 0.5%沁58万元、项目各营销阶段工作安排（一）形象导入期阶段跨度：8月1日一一8月13日营销板块推广板块销售物料及设计工程配合营销费用1、提交项目营销方案2、确定工程进度3、确定项目形象定位 及推广计划；4、确定推广费用预算 及媒体行程；1、工地围挡2、报纸广告3、户外广告牌4、灯杆旗5、短信6、海报派单1、手机短信内容确定2、工地围墙的制作；3、营销中心包装： 门头、吊旗、家具、导 示牌、玻璃门贴、窗帘、 户型单页、折页、展板、 信封、纸杯、名片、饮 水机和绿植1、营销中心改造 完成；2、模型设计制作 完成；3、工程全面开工费用合计11万占项目总预算比例18.97%（二）认筹期阶段跨度：8月14日一一9月17日营销板块推广板块销售物料及设计工程配合营销费用1、提交确认认筹方 案；2、认筹活动的媒体推 广计划与安排；3、提交详细的推货价 格与单位；1、工地围挡广告2、户外广告牌3、灯杆旗4、短信发布5、海报派单6、报纸广告7、网络广告信息发布8、促销活动1、认购书的内容确定、 设计及制作：2、认购指南的内容的 确定、设计和制作；3、认筹期其他相关物 料工程建至4 6 层费用合计4万占项目总预 算比例6.90%（三）开盘强销期阶段跨度：9月18日一一11月15日营销板块推广板块销售物料及设计工程配合营销费用1、提交并确认开盘方案2、提交并确疋开盘活动 万案；3、提交并确认详细的推 房房号和价格1、工地围挡广告2、户外广告牌3、灯杆旗4、短信发布5、海报派单6、报纸广告7、网络广告信息发布8、促销活动1、开盘报广主题设计与 文案；2、户外广告更换，以开 盘信息发布为主；3、更换网络广告内容；4、更换围挡信息5、DM设计制作拿到预售许 可证9月18日前费用合计25万占项目总预 算比例43.10%（四）持续期阶段跨度：11月16日一一11年1月25日营销板块推广板块销售物料工程配合营销费用1、开放样板房与工地；2、各项针对业主及老客 户介绍的优惠和奖励 计划的落实。3、提交促销活动方案1、工地围挡广告2、户外广告牌3、灯杆旗4、短信发布5、海报派单6、报纸广告7、网络广告信息发布8、促销活动1、更换围挡信息2、DM设计与制作项目封顶费用合计10万占项目总预算比例13.79%（五）尾盘期阶段跨度：11年1月26日11年4月30日营销板块推广板块销售物料工程配合营销费用1、提交并确定后期保留 单位推货方案；2、剩余货量促销方案提 交；3、提交并确定新年新春 促销方案1、工地围挡、楼体广告2、报广、短信3、网络免费广告信息发 布1、建筑外立面包装；2、后期物料补给。费用合计8万占项目总预算比例11.43%备注1、凯旋国际项目定位中高档品质住宅，为了达到树立美好形象、快速销售 的目的，我们本着节省节约的原则进行项目营销策划，项目预算费用暂 估为实收销售额的0.5%。2、以上内容均为总体方案，我司将分阶段提交操作细案。3、根据市场的变化情况对方案进行及时调整。4、各阶段推广费用预算中户外广告费用均分摊到各个阶段。中煜泰和房地产顾问有限公司2010年8月2日