2016年上半年成都房地产土地市场分析报告.doc

2008年上半年成都房地产土地市场分析报告2008年上半年成都房地产土地市场分析一、总体概述自“9.27”新政以来，开发商各项目销售进度受到了极大的影响，开发商在资金方面也出现了或多或少的问题，因而在土地市场上大多数开发商都无法有所作为。因为土地市场的不景气，土地供应与交易呈现了大幅下降。今年上半年，成都市土地供应与成交情况（注：土地供应与成交的统计对象限于城镇混合住宅用地和商业用地，工业用地不在统计之列）如下：08年上半年全市供应土地124宗，共计面积约8246.4亩，同比减少39宗和下降17.54%。成交土地122宗，交易面积约9327.1亩，成交数量较07年上半年减少6宗，成交面积增长约33.24%。 主城区08年上半年，主城区供应土地数量为22宗，面积约1396.4亩；同比分别减少37宗和下降57.68%；单宗土地平均面积约63.47亩，较同期增加了约18.8><#004699'>64%。成交土地22宗，面积约1279.3亩；成交数量较07年上半年下降24宗，面积约下降了48%。主城区土地交易价格约为316.7万元/亩，较去年同期下降49.2%。郊县对于郊县而言，08年上半年土地供应量较07年上半年略有下降，数量为102宗，面积约6850亩，两项指标分别比07年上半年减少5宗和6.16%；宗均面积约80.50亩，同比增长了45.57%。成交数量100宗，共计面积约8047.8亩，同比增加18宗，面积大增约77.66%。各郊县土地交易均价约为104万元/亩，比去年同期下降约3.7%。数据显示，08年上半年成都土地供应量较07年上半年有所下降，但从成交规模来看有一定的增长。近年来，市区土地的稀缺性已越来越凸显出来，主城区供应量及交易量骤减；而周边郊区县的房产市场逐渐被激活，各郊区县的土地成交量有所上升。注：成交信息根据相关政府职能网站公告汇总；工业用地未列入统计。3月土地供应最多?除1月土地供应量较少外，其他各月都有不少数量的土地供应，其中3月份达到了最高峰，数量为36宗，土地面积共计约2771亩。2月和5月供应分列二、三位。5、6月成交量较低?从上表可看出，08年上半年1-4月成交量均在千亩以上，成交宗数除2月外每月成交数量都在30宗以上；而5、6月由于受地震因素影响，导致部分土地推迟拍卖或流拍，因此成交量较低。二、主城区土地市场状况1、主城区土地供应情况月度土地供应走势?主城区供应量数量最多是2月份，为9宗，面积为859亩。1月和6月都无供应，3月仅为1宗。目前主城区土地可供面积逐渐减少，直接导致主城区供应量整体性下降。南部新城供地区域最多数据显示：一环内的地块多为旧城改造的小地块，宗均面积都在10亩以下；一二环间无土地供应；三环外多为近年整理出来的地块，规模较大，宗均面积在47亩以上，其中城北一商业地块规模最大，面积约为521亩。07年，城南新城商业用地的供应量达到了30余宗，加速推进城南新区建设的步伐。今年上半年这一趋势得到了延续，成交的22宗地块中，城南新城达到了8宗，且都为商业用地。城西由于房地产开发较早，三环内可建设用地日益减少，今年上半年供地仅在三环外有1宗，面积约为90亩。城东近年来“东调”出不少土地，土地规模都不小，但在06-07年的土地供应高峰后，08年上半年仅有3宗土地供应，最大面积为三环外的一宗二类住宅用地，约70亩，大大低于往年最大供应面积。总量减少? 中小地块为主今年由于国家对建设用地的严格控制，土地总体规模有所减少。同时受“三环内单宗土地规模在200宗以内”政策的限制，08年上半年供应的土地以中小规模地块为主。据星彦地产研究中心统计，08年上半年主城区宗均规模为63.47亩，虽较去年同期的53.5亩略有增加。但在所供应的22宗土地中，面积在80亩以下中小规模地块有19宗，为总量的86.36%。商业用地供应量大幅上升?在上半年成交的土地之中，商业用地成为主流，达到了63%，而城镇混合住宅用地仅占37%。由于土地市场相对较为冷清，国土部门土地供应对象多以商业用地为主，因为商业用地起价较低，地块规模较小，总地价较低，对开发商资金要求相对要小些，从而以避免出现土地流拍的局面。2、主城区土地成交情况月度成交走势?08年上半年，整个土地市场处于一个较冷的局面，特别是主城区。从成交来看6月份的土地成交数量最多，为7宗；成交面积最多的为4月份，共计面积790余亩，除4月外的单月面交面积都在200亩以下。各用途土地价格分析?由于08上半年城镇混合住宅用地成交地块二三环间占较大比例，且三环外土地也位于较为热点外金沙及高新南部新区热点区域，因此，即便在土地市场较为低迷的势态下，交易均价仍在约560万元/亩；上半年商业用地成交均价为174万元/亩，主要原因在于以60万元/亩的价格成交了一宗面积达521亩的商业用地，将整体价格拉低。商业地块最高价为2600万元/亩，位于天府广场（原新声剧场）地块，其次为东大街15号地块，成交价为1200万元/亩。但由于以上两块地面积较小，均不到10亩，因此，对商业用地的整体均价没有太大影响。各行政区土地价格分析?锦江区由于东大街15号地块以1200万元/亩的价格成交，使该区土地成交价格有一定提升，均价约为667万元/亩。青羊区以<#004699'>644.8万元/亩的交易均价位居第二位。成华区、高新区和武侯区的土地成交均价均超过了450万元/亩。面积达521亩的天回宝严地块，以60万元/亩成交，影响了金牛区土地成交的价格。各方位土地价格分析?由于天府广场（原新声剧场）地块的成交，市中心土地的交易均价达到了2600万元/平方米，远远超过其他各方位。城东东大街15号地块、五桂桥8号、麻石桥等地块均以较高价格成交，因而城东土地的交易均价约658.8万元/亩。城南、城西以及城北的商业用地拉低了整个区域的地价，并且08年上半年推出土地多以起拍价成交，也影响了总体均价。特别是城北天回宝严的商业用地，大大影响了整体价格。各环域土地价格分析?一环内土地交易均价都在1200万元/亩以上；三环外土地价格较低，均价为206万元/亩。可见，土地均价沿各环域向外降低，体现了物以稀为贵的道理。住宅楼面地价回落至1800-3000元/平方米之间?08年上半年，由于多数地块以起拍价成交，住宅楼面地价与去年下半年4000-6000元/平方米的高地价，有了较大幅度的下降。数据显示，今年上半年成交的住宅楼面地价主要集中在1800-3000元/平方米。流标均为商业用地08年上半年，主城区共流拍2宗地块，都为商业（服）用地，位于成华区东林和高新区机场高速。国资开发商成为市场主角上半年的土地市场，具有国资背景的开发商成为了市场的主角，频频出现在土地市场上，以起拍价或较低的价格成交，成为今年土地市场的大赢家。据统计，上半年主城区成交的地块中，国资背景开发商拿到了22宗当中9宗。三、各郊区县土地状况1、各郊县土地供应状况3月供应量最大?各郊县之中，3月的供应量居各月之首，数量为35宗，面积约27<#004699'>64.9亩；2月数量为19宗，交易面积为1806.7亩位于第二位；1月供应量最小为9宗，面积仅376余亩。双流县供地约3188亩?由于双流县具有良好的地理区位优势，因而双流县将房地产业是定位为支柱产业，其土地供应量在成都各郊区县中占绝对优势。08年上半年，在土地市场整体低迷的状态下，供应量仍然达到了34宗，面积达3188亩，位居各郊县首位，独占鳌头。金堂利用该市距成都较近的优势及便利的交通资源，近年也已成为房产市场的一支潜力股。08年上半年，金堂前后推出三星镇及淮口片区地块共14宗，面积约为606亩。近郊的温江、都江堰和郫县的土地供应量都在400亩以上，超过其他各郊区县。2、各郊区县土地成交状况月度成交走势?双流交易量居首位?双流、新都和都江堰成交土地面积名列各郊县前三名，分别为2889亩、1228亩和1217亩。此外，龙泉、郫县和温江交易面积均在500亩以上。可见处于第一圈层的双流、新都、温江、龙泉、郫县和都江堰仍将是未来几年成都房地产开发的主要区域。郫县地价位列各郊县第一?各郊县成交地块价格中，除温江的地价在50万元/亩以下外，其他各郊县地价均在50万元/亩之上，其中郫县地价位列首位，约为216万元/亩。其他第一圈层的地价按高低依次为龙泉、崇州、大邑、新都和青白江，均在100万元/亩以上。双流、温江、金堂、都江堰等郊县，由于拍卖地块多为商业或商住地块，且地理位置较偏，拉低了该区县的地价。土地市场趋势分析：住宅用地供应减少? 可能会出现阶段性的供应不足根据上半年情况，以及下半年的趋势，住宅用地的供应与成交量比去年将有较大幅度的下滑，造成未来一段时间内住宅的供应量呈现下降的局面，形成一定的供需矛盾。但是商业物业却呈现相反的局面，由于近年商业用地的大幅增加，特别是城南新区和东大街一线，未来的商业用房和办公物业将极大的放量，或将形成供大于求的局面。下半年土地市场将持续上半年状况由于土地市场的不景气，今年国土部门或将削减今年的土地供应计划，减少土地供应，以避免大量的土地上市，造成流拍的局面，带来的负面效应。因而预计今年下半年的土地市场将不会有太大的变化，包括土地的供应量与供应土地的用途方面等方面。同时所供土地多数仍将以起价成交，楼面地价仍将维持在3000元/平方米的状态。仍以中小规模地块为主由于销售困境无法立刻解决，开发商资金方面或多或少地存在一定的问题，因而他们在土地市场将不会有太大的作为。在这样的情况下，出巨资购地的可能性减小，因而总价不高的中小规模地块将受到欢迎。国资开发商和实力开发商主导市场与上半年一样，具有国资背景的开发商和实力开发商仍将成为市场的主角，获得资金等方面的优势是他们继续作为土地市场的基础。业内大起土地转让之风资金是开发商目前最迫切需要解决的问题，由于无法解决资金方面的问题，一些中小开发商将考虑将手中土地进行转让，获得资金，以解决开发项目的资金问题。由此，转让土地、合作开发等形式将在业内大起，在这样的形势下，资金实力雄厚的开发商将有机会获得更多更廉价的土地。