常用土地面积换算公式.docx

常 用 土 地 面 积 换 算 公 式2008-03-0315:53常用土地面积换算公式1亩=60平方丈二6000平方尺，1亩=666. 6平方米 其实在民间还有一个更实 用的口决来计算：平方米换为亩，计算口诀为“加半左移三”。 1平方米=0.0015亩，1万平方米=15亩，如128平 方米等于多少亩？计算方法是先用 128加128的一半：128+64=192,再把小数点左移3位，即得出亩 数为0.192。亩换平方米，计算口诀为“除以三加倍右移三”。如要计算24.6亩等于多少平方米，24.6+3=8.2, 8.2加倍后为16.4,然后再将小数点右移3位，即得出平方米数为164000?市亩和公亩以及公顷又有很大的差异，具体换算公式如下：?1公顷=15亩=100公亩=10000平方米？1(市)亩等于666.66平方米?1公顷等于10000平方米?1公亩等于100平方米?1 亩=666.6666666.平方米1 公顷=10000平方米(squaremeters)1公顷=100公亩(ares)1公顷=15亩1 公顷=2.4710538 英亩(acres)1公顷=0.01平方公里(平方千米)(squarekilometers)1平方公里=100公顷1 亩=0.0666666 公顷=666.6666 平方米1公亩=100平方米容积率独立别墅为0.20.5,联排别墅为0.40.7,6层以下 多层住宅 为0.81.2,11层小 高层住宅 为1.52.0,18层高层住宅为 1.82.5,19层以上住宅为 2.44.5,住宅小区 容积率小于1.0的，为 非普通住宅。容积率定义容积率：又称 建筑面积 毛密度,项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量 建设用地 使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的 比值，通常以地块面积 为1,地块内地上 建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数、 即为容积率的值。计算公式容积率=地上总建筑面积+规划用地面积容积率:项目用地范围内 总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积+总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物 基底面积与宗地面积之比。容积率：所谓 容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率越大，建筑密度越大，容积率越小，建筑 密度越小。（你想看比较直接的数字，可是你未提供项目用地面积的数值 ）建筑密度：建筑覆盖率（建筑密度）是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类名地的总和与用地面积的比率（）。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率的计算公式是：容积 率=总建筑面积+总用地面积。举个简单的例子说明：一个项目如果总建筑面积为5万平米，而总用地面积为4万平米，那么该项目的容积率应该这样进行计算 50000+ 40000=1.25。这里得出的答案1.25就是容积率。知道了这一点，我们在购 房时，询问了相关数据之后就能轻松地计算出该项目的容积率了。容积率与房产价格的关系： 通俗的说，容积率越低的房子价格越高、而容积率高的 房子价格通常会略低于同等地段的其他项目定价。而换个角度来看，越是寸土寸金 的地段，开发商就越希望提高项目的容积率一一在有限的用地面积中尽量多盖房， 这样会使地价成本在房屋中所占的比例大幅下降，从而得到更多的利润。简单的讲， 一个项目的容积率越高，开发生能够得到的利润就越大。那么，容积率具体来说到底代表什么呢？容积率的高低对我们的生活会产生怎 样的影响？下面，让我们三个不同的角度来进行以下说明。1、人口密度：高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密 度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口 还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道 形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区 时应该对此提出更高的要求。2、内部规划问题：由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比 例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小 区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的 重要方面。3、安防问题：由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难 度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以 高容积率的住宅安防系统一定要跟上（当然这不是说低容积率的小区安防就不重 要），不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。 PS:容积率多高才合适？容积率过高或绿化率过低的小区在居住安全性与舒适度方面大多会存在一些问题，一个具有良好居住环境的小区，多层住宅应的容积率不应超过 3、高层住宅的容积率 不应超过5、而绿化率以不低于30出好。建筑容积率是每公顷住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万m2/hm2 ）或以住区总建筑面积（万 m2）与住区用地（万 m2）的比值表示。它是开发商最敏感的一个数字。容积率过小，土地资源利用率低，造成单位住宅成本过高；容积率过大，可能产生人口密度过高、居住环境质量 下降、建筑造价过高等问题。因而，对容积率的评定要综合考虑经济、环境以及未来发展等多种因素。实际上住 宅性能认定前，容积率已由规划部门严格审批，在此强调是突出节地的重要性。建筑密度也称建筑覆盖率，它是指建设用地范围内所有的建筑基底面积之和与建设用地面积的比率；建筑容积率就是指在建设用地范围内所有建筑地面以上各层建筑面积之和与建设用地的比率。容积率是考察一个小区居住舒适度的重要指标，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住密度越小，好住度就会越高。一般来说，较舒适的容积率是：高层塔楼 （1820层左右）的容积率应为34,板式小高层（710层）为1.82 ,多 层板楼（46层左右）为1.5左右，联排别墅（townhouse）为0.6左右，别墅容积率 0.2。对于发展商而言，容积率 这个指标是决定最终利润的关键，因为地价成本在开发中占绝对比例，建筑容积率越高，发展商的可售面积越大，回收资金就越多。规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层低密度住宅容积率不大于1.2;排屋（TownHouse ）容积率不大于 0.7;别墅（Villa ）容积率不大于 0.35。一.容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面 积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的 比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平 的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影 响地价最重要的因素。建筑特点（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积 上允许的 建筑容量。宗地是地籍管理的 基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地， 其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具 有可比性。（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在 具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积 之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R= C- H,此种情况下，建筑层数与容积率成正比例 关系。（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是 为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。（四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地 的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为 做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最 合理值。容积率指标计算规则一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地江积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005 ）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。二、当住宅建筑 标准层层高大于 4.9米（2.7米+ 2.2米）时，不论层内是否 有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影 面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米X 2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值 按该层水平投影面积的3倍计算。三、当办公建筑标准层层高大于5.5米（3.3米+ 2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米X 2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值 按该层水平投影面积的3倍计算。四、当普通 商业建筑 标准层层高大于 6.1米（3.9米+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米X 2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积 的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其 水平投影面积计算。六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。容积率具有如下特性:（一）容积率表达的是具体 宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍 管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括 公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在具体 宗 地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋 来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R = CH,此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对 土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+ 费楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此，楼面地 价比单位地价更能准确地反映地价的高低。（四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的 利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做 到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合 理值。容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多， 虽然各因素影响地价的途径各不 相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价， 二是通过影响土地供求关系影响地价。 收益 机制很大程度上决定了土地供给的经经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂 化。容积率对地价的影响规律，济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量 产生波动，决定了土地供给的同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积 率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：（一）遵循报酬递增递减规律”。在一定的技术经 济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作 为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度 一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始 时由于基础工程费及地基处理费的分摊， 单方造价降低；当层数达到一定值时， 就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方 售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售 价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率 为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资 收益开始下降，地价也随之开始下降。MC为单方造价，MR为单方售价，某一 容积率L时的地价是该容积率下的总收益（DCGF面积）减掉投资者资本、劳力 的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价， 土地开发的边际收益为0,总、收益（DCNF面积）达到最大，地价达到最高，M为 最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。（二）容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例 高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约 化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响， 通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定 数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市 规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积 率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制 不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对 地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。（三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优 越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控 制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积 率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而 在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地 价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从 中心向外围逐渐减弱。（四）容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应 最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾 比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增 加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对 区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布 在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多 情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影 响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地