大理房地产开发项目可行性研究报告.docx

大理房地产开发项目可行性研 究报告房地产开发项目可行性研究报告、项目背景1 、项目名称：兴盛富康苑（暂定名）2、项目概况1 ）地块位置：该基地东起大丽路，西至兴盛北路、围该地块属市中地段。2 ）建设规模与目标：土地面积：80亩（平方米）；容积率：3.35; 土地价格：预计300万元/亩（国有土地使用权挂牌出让 起价） 总面积（预计）：53280 m2； 建筑面积（预计）：178488 m2o3）周围环境与设施周边配套设施有全民健身中心、 客运北站、湿地公园、幼儿园、小学、中学、医院等。周边邻近的小区有洱海庄园、玉海豪庭等。其中：距离大理古城 13公里；距离市人民医院、海尔玛、海湾国际酒店仅3公里；距离下关第四中学1公里；距离大理市第 四幼儿园 大概1.5公里；距离周边商业银行2公里；步行到公交 车站仅5-10分钟；3、项目优、势分析优势及机会（1）该项目地处市中具发展潜力的地段，周边配套设施已基本完善交通便利，在不久的将来是最佳的居住区域。（2）大理市近几年因旅游业的带动下，外来人口在此购置屋业的 机率增加，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成。(4)该项目东是苍山，西邻洱海，景致引人。(5)该项目定位为高层建筑较为合适。(6)在该项目的投资会给本集团的物业管理公司带来商机口 劣势及威胁(1)该项目对于地块排污系统工程不完善，具有一定的不可确 定性。(2)“地块成本”估计相对有些高，会使开发成本增高。(3)建筑材料价格与红河州相比较相对高一些。由于当地的沙 石料都从外地运输，所以运输费用会有所增加.(3) “洱海庄园、玉海豪庭”小区等日趋完善，即为高层住宅， 其中玉海豪庭预计于本年9月份开盘，是本项目的竞争对手。 二、市场分析1 .大理州概况(参考)大理州地处云南省中部偏西，东邻楚雄州，南靠普洱、临沧 二市，西与保山市、怒江州相连，北接丽江市。自治州首府驻大 理市下关，距昆明市338公里.总人口达200多万，其中常驻人 P 64万左右.2、房地产住宅市场分析目前为止，大理市居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理, 市场体系基本建立。对今后市场的预测：从购房能力看伴随着国家政策的下达， 尽管去年房价涨幅较大， 但大理市的 消费市场仍保持平稳。从投资角度看当地银行的执行方式是限贷不限购，限贷是指限制户口，限于当地的居、周边县市及昆明户口客户才可以贷，其它外来人口是贷不了款，但是不限制购房数量。从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的 需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。3、资料分析：（摘选于云房网）大理市现状：2012 年自此，大理楼市天籁家园价格由原来均价5000/平米上调为5400/平米；2月大理山水间价格上调百分之一；本月华跃梨花溪价格下调为均价5000/平米.花韵蓝山亮出抄底一口价4580/平米，而事实弁非花韵蓝山所有房源4580/平米。大理楼市变化不一、无论风云变幻，大理似乎没有任何明显是涨还是降的 趋势。对比昆明及其他地州曲靖楼市关注度也是颇高， 如今均价在4000/平米左右；玉溪 相近之；与昆明相比，大理作为三线城市，具房地产市场起步较 晚，起价低，基数相对较低，因此不能因为大理在近段时间以来 的房价涨幅超过昆明就认为存在泡沫。从客观的角度来分析，云 南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为大理具 有云南很多州市无可比拟的自然条件，“苍山、洱海，四季如春的气候，风花雪月，这都是大理房地产发展的资本。加之它作为滇 西咽喉，是通往丽江、保山等省内城市和省外很多城市的要塞。这些条件都注定了大理的房地产有着广阔的市场，它的消费群体 不仅仅局限于当地、本省，而是来自世界各地。”大理房价坚挺的根本旅游热是大理房价热根本所在。大理的房价凭什么涨得那么 快？面对大理房价的异军突起，很多人发出了这样的疑问。“大理的房地产市场目前已完成从政府提供公共住宅向市场 提供商品住房方面转型，这为大理房地产业发展带来了良好的发 展机遇。”大理州规划建设局相关负责人表示，城市居民住房消费 观念的转变，为大理房地产业发展带来了一场根本性的转变，居 民已经适应从过去依赖政府供给住房转向到市场找房，成为房地 产消费主力。据了解中发现，大理居民开始钟情于商品房似乎弁非大理房价大涨的主要原因。外地人对大理情有独钟，旅游地产的兴起反倒 是一个不可忽视的房价推动力。4、主要竞争项目分析住宅小区详细情况如表（高层）项目套数平均单价（元/k）位置洱海庄园4500-5800下关景观大道2号玉海豪庭2355000下关北市区兴盛佳园5000下关老城区兴盛路花韵蓝山9284800下关北区三、项目财务分析（一）建筑成本分析 地块内大致布置总占地面积：5861地上建筑面积：178430.54 m2 ,地下 建筑面积：34489.2 m2建筑密度：26.25%，总建筑面积：212919.74 m2 ,容积率：3.35建设成本估算：见附表1总成本：建安成本+税收+费用+ 土地成本毛利润：销售收入一总成本-赔偿部分三、项目费用分析结论如土地挂牌竞价在三百万以内，容积率能达到4为理想数值, 该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大,项目不可行合作方案个人建议仅供参考：假设我自己是投资人的角度去考虑问题：前期，首先我要弄清楚此项目搭桥人是否可靠，人为因素是 也是项目成败的关键。彼近，能拿到这么好位置的人社交人脉也 应该很广，所以面对的也不止是我们一个客户，还会有其它人， “货比三家”这种心里我们应该掌握，谁给的条件优越肯定是帮 谁做事儿。我们应做到“防人之心不可无，害人之心不可有”!其次，如果项目合作成功，转让土地相关手续得由搭桥人负 责完成，免得造成今后不必要的麻烦，因为此“地块”背景特殊， 我们公司目的是开发项目，赢取利润不是去给自己找麻烦。再次，得看对方开出的合作条件后，核算之后我们再提出自 己想法和要求，知己知彼方能百战百胜。如果太急求成，会导致对 方把地价抬高，使我们陷入被动的局面。销售部：陆云2012年4月4日7