公寓营销推广方案.docx

公寓营销推广方案. 关键词：市场面悲观，后市不明朗市场预期悲观蔓延，客户购买信心不足，房价收入比被再次提上风口浪尖，国家调控政策仍从紧，供需比失衡。市场面：1、本轮房地产调整源自国内外经济下滑，而不是出于行业调控所致，因此调整时间跨度会更长，预计会有一至两年，现在房地产调整刚开始。2、自年初珠三角以深圳为首房地产价格跳水导致区域全行业收缩，直至近期以万科为首带头降价，房地产投资消费萎缩由区域逐步转向全国蔓延趋势。3、上轮调控未受明显影响的永州楼市，最近房地产消费逐渐步入冰点，观望情绪浓厚。4、今年以来市场有效供应明显增大，未来一年市场销售状态较为严峻。5、全国市场新推楼盘促销力度加大。观点小结：1、 、 “大势强于人”，这是我们对市场的最深刻认识。在整个大的房地产发展趋势下，处于三线城市的永州楼市必然追随 其后。2、 “跑赢大市”，这是我们现阶段操作目标。要到达这个目标必须市场未动时先于市场采取有效手段，比竞争对手跑得更快。3、 “现金为王”，这是我们的紧迫任务。房地产的最大风险在于变现慢，而只有房产成功转变为货币时，才能在市场动态发展中不断获取更好机会。可以肯定在未来两年之内， 握有现金的房地产企业比以前拥有更多发展机会，甚至又是千载难逢的机会。关键词：市场竞争激烈，定位不明确针对本案可住可办公的双重属性，从区域市场竞争来看，竞争对手强劲，选取远志新外滩、福泉公寓两个代表性项目作样本，参照分析。面积48-市场面悲观，后市不明朗市场预期悲观蔓延，客户购买信心不足，房价收入比被再次提上风口浪尖，国家调控政策仍从紧，供需比失衡。市场面：1、本轮房地产调整源自国内外经济下滑，而不是出于行业调控所致，因此调整时间跨度会更长，预计会有一至两年，现在房地产调整刚开始。2、自年初珠三角以深圳为首房地产价格跳水导致区域全行业收缩，直至近期以万科为首带头降价，房地产投资消费萎缩由区域逐步转向全国蔓延趋势。3、上轮调控未受明显影响的永州楼市，最近房地产消费逐渐步入冰点，观望情绪浓厚。4、今年以来市场有效供应明显增大，未来一年市场销售状态较为严峻。5、全国市场新推楼盘促销力度加大。观点小结：1、 、 “大势强于人”，这是我们对市场的最深刻认识。在整个大的房地产发展趋势下，处于三线城市的永州楼市必然追随 其后。2、 “跑赢大市”，这是我们现阶段操作目标。要到达这个目标必须市场未动时先于市场采取有效手段，比竞争对手跑得更快。3、 “现金为王”，这是我们的紧迫任务。房地产的最大风险在于变现慢，而只有房产成功转变为货币时，才能在市场动态发展中不断获取更好机会。可以肯定在未来两年之内， 握有现金的房地产企业比以前拥有更多发展机会，甚至又是千载难逢的机会。关键词：市场竞争激烈，定位不明确针对本案可住可办公的双重属性，从区域市场竞争来看，竞争对手强劲，选取远志新外滩、福泉公寓两个代表性项目作样本，参照分析。面积48：盛世中央，小户特区。项目位于舜皇路与沿江东路口， 目前永州知名度最高，价格最贵。主诉求： 永州第一江景概念。福泉公寓远志新外滩竞争个案对比分析表公寓名称指标内容远志新外滩（外滩一号）福泉公寓舜德一品金筑建筑面积/总户数2.9万方 /360户 2万方/270 户 2.8万方 /340户地段滨江、河东新区、市政府零陵北路铁路桥舜德摩尔中心交通完善不够完善不够完善绿化空中、地面双重园林式景观，一线江景单体公寓，绿化欠缺，周围绿化缺乏绿化品质高端路线，永州中央地标品质感一般五星酒店的高品质实际形象外立面、规模、 气势得到市内外购房者认可从开盘和发卡情况看，市场印象良好建设周期较长，客户有负面认知价格2288元/平米2600元/平米1600元/平米XXXX年度资金回笼情况，确立年终促销力度， 充分巩固开发商品牌，以给老客户真情回馈及大客户优惠的高姿态，稳固现有客户，挖掘新客户。以大客户行销、老带新计划为主。阶段准备客户资源收集统计、拜访，优惠措施制定。促销海报等销售物料设计制作。营销推广：行销手段1：商户团购1 、商户拜访，针对意向商户制订具备诱惑力团购价格；2、商户定点巡展、派发海报，印制小礼品，免费赠送；3、与特定行业商会联系，寻找团购机会。一品金筑行销手段2：老带新计划销售中期，现场条件具备，可充分利用现有客户资源进行口碑营销，凡老客户介绍新客户可双方享受优惠，老客户送物业管理费、超市抵用券、家电建材抵用券等。新客户可享受一定的房源折扣。行销手段3：送车过新年进行“开车回家过新年”抽奖活动，每25 组购买客户进行一次大抽奖，奖品价值9 万左右小汽车，通过大奖进行客户带动，在年前完成最后一次热销冲刺，9 万元折合25 组客户，相当于平均每组优惠3600 元。阶段媒体通路根据先期来电、来访、成交客户分析，选取最有效通路重点投放，诉求重点结合销售进度调整。阶段诉求主题以即实性、直效性广告为主。附：阶段媒体投放计划表媒体通路媒体类别定稿时间发布时间诉求主题投放预算NP 潇湘晨报永州主页10月 8日 10 月 9日 （周 四）概念导入地段篇:绝版资源：城市核心、珍稀席位5000 元 10 月 14 日 10 月 16 日 （周四）概念导入品质篇：绝对高贵：繁华尊荣、城市名片，日进斗金预告5000元 10月 21 日 10月 23日 （周四） 日进斗金活动预告5000元 10 月 28日 10月 30日 （周四） 幸运乐翻天，惊喜大连环活动预告5000元 11 月 4日 11 月 6日 （ 周四）幸运乐翻天，惊喜大连环活动预告房展及开盘信息5000 元网络建材家居网10月10日10月13日（周一）概念导入、促销 SP信息永州房产信息网10 月 10 日 10 月 13 月（周一）概念导入、促销SP信息音频视频媒体电视及滚动字幕以模型进场时间为准概念导入：绝版资源、绝对高贵楼宇电子媒体以模型进场时间为准概念导入：绝版资源、绝对高贵电台10 月 10 日 10 月 13 月（周一）概念导入：绝版资源、绝对高贵直效媒体短信10月 21 日 10月 23日 （周四）日进斗金活动预告11 月 4 日 11 月 6 日 （周四）幸运乐翻天，惊喜大连环活动预告工地现场围墙、灯箱、引导旗、楼体字体10 月15日 10月 18日（周六）概念导入：绝版资源、绝对高贵户外 POP潇湘大桥户外10月15日10月 18日（周六）一品金筑献给城市的传奇横幅市中心繁华路段10月 15日 10月 18日 （周六） 日进斗金活动预告10 月 30日 11 月 1 日（周六）幸运乐翻天，惊喜大连环活动预告word 资料 达到当天最大量 API KEY 超过次数限制