房地产开发项目实施建议书.doc

房地产开发项目建议书目录第一章、项目概述第二章、 项目名称和选址第三章、 项目规划建设方案第四章、项目建设条件第五章、物料消耗与供应第六章、环境保护第七章、项目建设周期与日程安排第八章、经营管理方式第九章、投资估算第十章、项目经营策划第十一章、 效益评价第十二章、 结论第一章 项目概述、项目背景二项目历史条件1、宗地简介 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、 西至怡亭路，北至市物源公司。现土地使用者为市南谯区管委会，用地面积为 26877 m2，土地登记用途为商业用地。2、项目概况宗地位于龙蟠路北侧、 怡亭路与紫薇路之间， 新测绘地号： 8000，测绘面积： 26877 m ，土地用途为：商业， 使用权类型为： 出让。土地用途设定为商业用地，土地开发程度设定为宗地红线外“五通” （通路、通电、通讯、供水、排水）及 宗地红线场地平整，宗地为划拨用地，设定商业最高年限 40 年，商业用地为市三级地。3、合作方式三、项目建设单位1、项目公司名称：市交通商城置业2、公司经营围：房地产开发、销售、物业管理3、项目建设规模和建设容：“该项目”开发建设总建筑面积约 26877卅。建设用途为商业用途四、可行性研究报告编制1、编制单位：由市交通商城置业编制此项目可行性研究报告。2、编制依据：第二章 项目名称和选址一、项目名称：。二、地理位置：“该项目”位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间三、项目占地面积：占地面积约26877 m20四、项目用地现状： 项目用地围为荒地。第三章 项目规划建设方案一、项目建设容：该项目”建设容为二、项目初步规划设计方案1、规划建设用地面积：2、总建筑面积：26877 m203、配套公建建筑面积：4、非配套公建建筑面积：5、建筑高度：6、建筑层数：7、绿化率： 60 0三、项目规划设计特色1、规划设计：2、设施、设备、材料：3、绿化：一、地理条件：“该项目” 位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、西至怡亭路，北至市物源公司，占地面积约 26877卅。地理位置条件非常优越0、市政条件“该项目” 目前大市政条件不足， 随着市加快建设， 加大了对该区域市政投 资，因此“该项目”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得 到改善。第四章 项目建设条件第五章 物料消耗与供应一、建筑材料“该项目” 建筑用途为商业用地， 建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。 其所 消耗的建筑材料主要为钢材、 水泥、木材等， 根据设计规和本项目的总体规划设 计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为：钢材： 8000 吨水泥： 20000 吨木材： 300 立方米、主要设备 该项目”在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有： 消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯系统、照明系 统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯系统、计算机集成管理系统等。三、水、电、气、热供应 根据初步计算，“该项目”水、电、气、热等用量为：1、用电量： 60瓦/平方米，则预测项目用电量为 12000 千瓦。2、用水量：按2升/平方米日，用水量为40万立方米/日。3、热力量：按80大卡/小时平方米计算，则预测用热量为16百万大卡/小 时。第六章 环境保护按照国家环境保护局 “建设项目环境保护管理办法” 和“市实施建设项目环 境保护管理办法细则” ，建设项目要采取严格的环境保护措施。 “该项目” 的对环 境的污染较少。环境保护问题主要是商业污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气， 此外无其它污染源， 不存在有害污水和有害垃圾的处理问题， 对环境的不利影响 较少。项目建设及建成后的使用过程中， 将采取严格的环境保护措施， 严格遵守 国家和市的环境保护法规。环境保护措施如下：1 、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放 标准，污水排放将严格执行国家和市的有关规定和标准。2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利 用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等， 拟优先选择低噪声的设备。4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时 停车库保证车库有一定的容积， 采取合理有效的措施， 汽车废气排放完全可以达 到国家和市规定的废气排放标准。 汽车废气还可通过建筑物周围绿化， 减少污染 影响。第七章 项目建设周期与日程安排一、建设方式“该项目”建设按照市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议 标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。 为保证施工质量， 工程建设采用施工 监理的方式进行，聘请有经验的建设、 监理单位进行监理，确保施工质量为优良。二、建设进度安排“该项目”总建筑面积约为26877 m2,预计建设周期为2年，即从2011年到 2013 年为建设期，项目建设实施进度为： 1 、2004 年 6 月之前完成前期准备工作。 主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。 2、2004年 7 月至 2007年 7月为施工工期，竣工验收。第八章 经营管理方式一、经营设想1 、“该项目” 拟采用目前国际流行的建设工程管理模式，按照国际通用建设施工条款 2、“该项目” 建成后将吸收国外的先进管理模式和管理经验， 以物业管理公司的 形式统一经营管理。 将以现代化的设施、 完善的服务， 使其成为国具有一流管理 水平的企业。第九章 投资估算一、成本构成宗地占地26877川，为三类建筑用地，成本由以下几块构成：1、土地费用 宗地因历史原因，需投入补偿清算费用 2000 万元 土地方拆迁等补偿费用：3.5万/亩X338=1183万元小城镇建设费用：1万/亩X338=338万元农民与乡镇补偿费用：300元/mX*338 =6760万元其中包含已付土地方费用 200万元 总计：投入土地成本 10081 万元2、土地出让金3、其它投入二、项目设计方案 A：方案 B：方案 C：三、成本测算：2、经营成本一、项目市场走向1、周边环境2、建筑设计3、环境设计4、室设施及功能四、项目优势分析1、绝佳地理位置2、便利的交通3、独特的生态旅游环境五、项目价格优势六、该项目经营策划1、项目定位第十章 项目经营策划第十一章 效益评价、经济效益评价1、评价方法说明2、“该项目”销售收入预算：3、“该项目”总成本： 31、固定成本： 32、经营成本：主要包括管理费用、财务费用、销售费用、贷款利息、人员工资、经营费用、水电燃料费等为 万元。4、“本项目”利润：41、利润：利润 =销售收入总成本 =、社会效益评价第十二章 结论