2018年上海房地产场总体情况.docx
10.12021年上海市房地产市场总体情况2021年,在全国房地产调控从紧基调不变的背景下,本市增强市场监管, 实施了标准企业购置商品住房等精细化调控举措,投资投机性购房需求得到有效 抑制,楼市预期进一步回归理性,市场运行总体平稳.房地产市场呈现开发投资 低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有上升的态势.1. 房地产开发建设总体平稳1房地产开发投资低位增长2021年,本市房地产开发投资低位增长,完成投资亿元,比上年增长 .从 全年走势看,房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势.1-2月的投资增速% 为全年最高点,此后总体保持平稳, 增速在区间波动见图1.2021年,本 市房地产开发投资占全市固定资产投资的 ,比重同比下降个白分点.投资额亿元450040003500300025002000150010005000 1-2月 L3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月房地产开发投资额图1 2021年本市房地产开发投资情况从房屋类型看,住宅和办公楼投资小幅增长,商业营业用房投资下降.2021 年,本市住宅投资亿元,比上年增长 ,占房地产开发投资的,比重下降个白 分点;办公楼投资亿元,增长,占;商业用房投资亿元,下降,占.从投资结构看,土地购置费快速增长、占比提升,建安工程投资下降.2021年,本市房地产开发投资中的土地购置费亿元,比上年增长,占全部房地产开发投资的,比重提升个白分点；建安工程投资亿元,下降,占.(2) 房屋在建规模略有下降2021年,房屋在建规模略有下降,本市房屋施工面积万平方米,比上年下 降.其中,住宅施工面积万平方米,下降 .2021年,本市房屋新开工面积万平方米,比上年增长 .其中,住宅新开工 面积万平方米,增长；商办新开工面积万平方米,下降 ,连续两年出现两位数 下降.2021年,本市房屋竣工面积万平方米,比上年下降 .其中,住宅竣工面积 万平方米,下降贝表1).表1 2021年本市房屋新开工和竣工面积情况指标竣工面积zjy 1 7 1 由L| /| 八(力半方米)比上年增长(%)(力半方米)比上年增长(%)全部房屋#住宅办公楼商业营业用房(3) 到位资金更加依赖企业自筹资金2021年,本市房地产开发工程本年到位资金亿元,比上年下降.从资金来源渠道看,受新建房屋销售面积持续低位以及房地产行业金融监管严格、房企融资渠道收窄影响,工程建设资金更加依赖丁企业自筹资金.开发工程本年到位资金中仅自筹资金保持增长、且增幅超两成,其他各类到位资金那么均呈下降态势(见 表2).表2 2021年本市房地产开发工程本年到位资金情况指标资金(亿元)比上年增长(%)比重(%)本年到位资金#国内贷款自筹资金其他资金#定金及预付款另据人民银行上海总部统计,截至 2021年底,本市中外资金融机构本外币商业性房地产贷款余额亿元,比上年增长 .其中,房地产开发贷款余额亿元, 土曾长 ;个人购房贷款余额亿元,土曾长.本市公积金贷款余额亿元,比上年增l长.2. 房地产市场销售略有上升2021年,本市房地产市场保持调控政策的连续性和稳定性,从限购、限贷、 价格监管到标准企业购房、增强摇号监管,充分表达了中央“房住不炒的调控决心.在中央决定果断遏制房价上涨后, 市场短期预期有所转变,观望情绪有所 增强.但在经历了 2021年的楼市交易低迷、成交量大幅萎缩后,销售略有上升.(1) 新建房屋销售面积小幅增长2021年,本市新建房屋销售面积万平方米,比上年增长 .其中,住宅销售 面积万平方米,下降(%图2).随着本市对“类住宅工程分类施策、活理整顿 工作的推进落实,商办销售逐步恢复正常化.全市办公楼销售面积万平方米,比 上年增长商业营业用房销售面积万平方米,增长.面积(万平方米)20001800160014001200100080060040020001-2 月 1-3 月 1-4 月 1-5 月 1-6 月 1-7 月 1-8 月 1-9 月 1-新建房屋销售面积新建房屋销售面积增速新建往新建住图2 2021年本市新建商品房及住宅销售情况(2) 存量房销售低位盘整据市房地产交易中央统计,2021年本市存量房网签面积万平方米,比上年 增长.其中,存量住宅网签面积万平方米,增长 .伴随新房市场供给明显增加、交易量的上升,带动了局部置换型需求“卖旧买新,存量房市场成交量小 幅增长.但成交水平依然处丁历年低位,甚至低丁楼市较为低迷的2021年和2021 年(见图3).图3 2021年-2021年本市存量住宅网签月均成交量(3) 楼盘销售出现分化2021年,市场化新建住宅销售出现了 “冷热不均的现象.中央城区工程 多以改善为主,因其兼具了地段、配套、价格等多方面的优势,且综合性价比高, 受到购房者宵睐,认筹率较高.而郊区尤其是一些地理位置偏远的工程那么少人问 津,楼盘呈现销售疲软状态,去化速度较慢.随着下半年供给量的持续上升,购 房者可选范围扩大,前期积压需求得到释放,工程销售分化情况日趋加剧,下半 年起市中央工程的销售情况也开始出现一定分化.3. 新建住宅销售均价为每平方米28981元2021年,本市新建住宅销售均价28981元/平方米.从区域均价看：内环线 以内107730元/平方米,内外环线之间54150元/平方米,外环线以外20211元/ 平方米.剔除征收安置住房和共有产权保证住房等保证性住房后的市场化新建住宅 的区域均价分别为：内环线以内108155元/平方米,内外环线之间74694元/平 方米,外环线以外37298元/平方米.
