“十一五”期间江西房地产市场发展趋势研究.doc

“十一五”期间江西房地产市场发展趋势研究 本文回顾了“十五”期间江西房地产市场的发展状况,论述了江西房地产在“十一五”期间的发展前景和发展动力,进一步认为“稳定和谐､以人为本”是“十一五”期间江西房地产发展的关键,并提出了江西房地产在“十一五”期间应着重解决的几个问题｡ 陶满德(1957),男,上海人,江西师范大学城市建设学院院长,教授;(江西南昌 330027)叶明和(1967),男,江西婺源人,江西省建设厅高级工程师;(江西南昌 330046)彭兴庭(1981),男,江西安福人,江西财经大学在读硕士研究生｡(江西南昌 330013) 一､对“十五”期间江西房地产市场的回顾 “十五”期间,随着江西城市基础设施建设的不断完善,随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的加快,在消费需求与投资需求的双重作用下,江西房地产业也在迅速发展壮大｡可以说,过去的五年,也是江西房地产业腾飞的五年｡ “十五”期间,江西房地产开发累计完成投资853.92亿元,是“九五”期间完成总额的5.4倍｡进入21世纪后,江西房地产以年均增长58.6%的速度快速发展｡据江西统计信息网的数据显示,2004年全省房地产开发投资达266.02亿元,是1993年的19.4倍,是2000年的6.3倍｡截止2005年底,全省商品房累计竣工面积4851.83万平方米,累计销售面积4190.49万平方米｡其中经济适用房建设共完成建设投资53.74亿元,占房地产开发总投资的9.8%｡人均住宅建筑面积25.58平方米｡ 相比国内一些发达的省市和地区,江西房地产的起步无疑是较晚的｡“九五”时期,江西房地产开发投资总量在全国所占比重仅为0.8%｡然而,跨入“十五”计划的第一年即2001年,全省房地产业增加值114.84亿元,按可比价格计算,比1998年增长54.2%｡由于房地产的建筑成本70%左右是材料消耗,能带动冶金､建材､家电等50多个行业的发展,也能促进金融､物业管理等新兴服务业的发展,成为推动经济增长的重要产业之一｡房地产业的迅速发展,也带动了房地产开发企业迅速扩张,全省房地产企业由1990年的124家发展到2004年的1756家｡房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重1990年为4.1%,2000年为7.7%,2004年上升至14.6%｡以南昌市为例,南昌市房地产开发投资总额已经连续两年占全市社会固定资产投资总额的20%以上,占全市GDP10%以上,同时房地产税收收入占全市地税收入的20%以上,占全市财政总收入的10%以上｡2005年是“十五”计划的最后一年,南昌市完成房地产地税收入57亿元,较上年增长36%,房地产收入4.51亿元,同比增长15%,两项相加13.08亿元,占全市财政收入的14%,房地产业的发展拉动了全市经济发展,支柱产业的作用越来越明显｡毫无疑问,房地产业已经发展成为江西国民经济的支柱产业,房地产经济成为国民经济的主要经济部门｡ 不仅如此,房地产业也是拉动投资与消费需求的重要动力｡2005年全省房地产开发投资300.75亿元,同比增长23.8%｡虽然增长幅度在国家的宏观调控措施下有所回落,但是增长势头不减｡从房地产投资的资金来源渠道来看,自筹资金占主要部分;从资金来源的类型来看,则是私营企业占大头｡毫无疑问,房地产市场的丰厚回报与广阔前景,吸引了众多的私营､三资等非公有制企业涉足,成为启动民间投资的重要方式之一｡不仅如此,房地产业是带动就业增长的重要途径之一｡“九五”期间,江西全省房地产从业人员不到2万人,而到“十五”期间,全省房地产从业人员已经翻了几番｡如果加上无开发量的房地产企业人员､房屋销售人员､物业管理人员和中介机构人员,以2002年的数据统计,从业人员总数已经远远超过5万人｡按照目前房地产业每年新增就业人员0.87万人计算,每年为社会提供的新增就业岗位就达到2.61万个,占全省城镇新增就业岗位的9.81%,成为带动就业增长的重要途径之一｡ 二､“十一五”期间江西房地产市场的发展前景 我们都清楚,房地产业的发展会对国民经济产生巨大的反作用｡据国家统计局测算,房地产投资每增加1块钱,可以带动相关部门的投资增加0.8元;房地产的销售每增加1元钱,可以带动其他消费1.34元,带动系数是一倍多;而每投资1元钱于房地产上,可以带动GDP增长2.18元｡然而,反过来看,宏观国民经济的快速增长对房地产业又有什么影响呢?在中共江西省委十一届十次全体会议上,发布了中共江西省委关于制定全省国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议,建议提出的今后五年江西省经济社会发展的主要目标是:经济实力进一步增强,生产总值年均增长11%,2010年人均生产总值达到2000美元｡毫无疑问,这一发展目标对于房地产市场的发展将产生重要的影响｡ 美国经济学家罗斯托(W•W•Rostow)的经济增长理论,在西方发展经济学中有着相当大的影响｡他认为,人类社会的发展经历过一系列依次递进的不同阶段:在超越长久的传统社会之后,经过准备阶段,实现经济“起飞”,达到成熟阶段,然后进入高额消费和追求生活质量阶段｡在这一发展系列中,“起飞”是关键和核心,是一个国家经济发展最重要､也是最困难的阶段｡欠发达的国家和地区只有通过经济“起飞”阶段,才能获得真正的发展｡关于中国当前的经济形势,媒体上出现过一个词叫“中部塌陷”｡从罗斯托的经济起飞理论的角度来看,“中部塌陷”实际上就是中部地区陷入到了经济起飞前的纳克斯“恶性循环”和莱宾斯坦“类稳定均衡”｡“中部崛起”的经济学含义就是摆脱纳克斯“恶性循环”和莱宾斯坦“类稳定均衡”,突破发展瓶颈,实现中部地区经济起飞｡对于中国这样一个具有13亿人口且发展很不平衡的“超巨型发展体”来说,仅经过一次经济起飞几乎是不可能完成整体性经济起飞的;或者说,至少要经过两次甚至三次局部性的经济起飞,才能完成全面性的整体经济起飞｡一般而言,从1978年到1997年中国经济发展已经实现了以“东部腾飞”为显著标志的经济起飞｡从这个意义上说,“东部腾飞”是中国经济发展进程中的“第一次经济起飞”,“中部崛起”则是中国经济发展进程中的“第二次经济起飞”｡ 江西房地产市场就是处在这样一个宏观经济背景当中｡历史经验表明,这也是房地产市场腾飞的时期｡19世纪英国经济起飞时,房地产及相关投资占全国投资的42%;19世纪40年代德国经济起飞时非农业房屋投资占总投资的31%;日本在第二次世界大战后经济起飞时,住宅投资占固定资产形成价值总额的20%27%｡这一点在江西省也得到了充分的验证｡“十五”期间,从2002年下半年开始,此后的2003年和2004年,江西房地产市场得到了突飞猛进的发展｡据统计,当年江西房地产开发完成投资95.37亿元,占全省固定资产投资额的10.31%,同比增长73.7%,创下历史新高,增幅居全国之首｡而就是在这三年,江西省GDP连续实现两位数的高增长,2002年是10.5%,2003年实现增长13.0%,而2004年,则达到了13.2%｡这是江西前所未有的发展奇迹｡房地产业的发展和整个宏观经济之间的关系不是一个简单的部门和整体的关系,而是一个有机的整体｡这种联系,也不是一个偶然的巧合｡因此,如果在“十一五”时期江西的GDP增长能够实现11%这个目标,那么,我们就有充分的理由认为,江西房地产业的发展依然将保持比较快的发展态势,在江西经济增长的未来五年中,房地产业的支柱地位将进一步加强｡ 江西经济已经进入了一个快速发展的跑道,在这个过程当中,全省的固定资产投资在“十五”期间积累了 7000多个亿｡这7000多个亿的投资所产生的发展效应将在“十一五”期间发挥出来｡这也是我们对“十一五”时期江西房地产的发展前景持乐观态度的依据之一｡此外,在中共江西省委关于制定全省国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议中,首次提出了人均 GDP指标｡建议提出,到 2010年,全省的人均 GDP将达2000美元｡“十五”期间,人均GDP超过1000美元,这是消费结构的一个转型,而人均GDP达到2000美元,则意味着另一个质的变化｡不仅居民的购买力会大大提高,而且,随着恩格尔系数的不断降低,相应地对住房的要求会越来越高｡从宏观的层面上来看,这两年中央陆续出台了许多房地产宏观调控措施,再加上人民币的升值,房地产投资性需求明显减弱｡可以预计,在“十一五”期间,对消费鼓励的政策力度将会加大｡ 三､“新城市化”是江西房地产市场发展的重要助推器 中共江西省委关于制定全省国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议提出了“五个化”,即大力推进农业农村现代化､新型工业化､新型城镇化､经济国际化和市场化｡这不仅仅是一些简单的概念,这与“十一五”期间房地产的发展息息相关｡农业农村现代化意味着什么,从表面上看,似乎只是农业生产率不断提高｡然而,从房地产业发展的角度去看,就意味着农业农村现代化将为我们的城市化进程提供坚实的农业基础和充足的劳动力｡世界城市化的历史经验表明,一个符合经济发展规律的城市化进程,它同时也伴随着农业现代化和工业现代化的脚步｡因此,“十一五”期间,我们推进农业农村的现代化建设的过程,实际上就是在为江西的城市化进程打下坚实的农业基础｡江西房地产业未来的发展动力在哪里?就是城市化,以及伴随大规模城市化而共同前进的农村现代化､新型工业化､经济国际化和市场化｡ 所谓城市化,按照理论界的一般解释,就是指人口向城市或城市地带集中的现象或过程｡它的实质和基本内容是在农业生产力和非农生产发展的基础上,实现农业和非农业产业､从事农业的人口和从事非农业产业的人口在地理空间上的分工和分离,从而使非农产业和人口在较大地域范围内集聚,使城市规模扩大､数量增多､城市人口增加的过程｡我们认为,城市化其实是要实现两个转变,一是农业用地向非农业用地的转变;二是农业人口向非农业人口的转变｡中共江西省委关于制定全省国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议指出,在“十一五”时期,将进一步统筹城乡发展,将城市化率提高到45%｡现在江西省的城市化率是37%,五年时间要提高八个百分点,平均一年是一点多个百分点｡“十一五”期间这样的一种城市化的速度,无疑将为江西房地产业提供充足的发展空间｡第一,在城市化的进程当中,从农业用地向非农业用地的转化过程要靠什么完成,一个重要的领域就是要靠房地产｡这样的一个转化过程就为房地产业的发展提供了区域的空间｡第二,城市化进程还给房地产业的发展提供充足的市场空间｡在城市化进程中,大批人口从农村进入城市,由于城市集聚效应和规模效应递增规律的作用,城市化将促使我国工业持续､健康､快速发展并迅速提高第三产业在国民经济中的比重｡城市经济的发展,以及城市人口的增加,将会带来办公楼､商业营业用房､工业用房､仓库等的巨大需求,加上城市化引起的住宅需求,整个房地产业发展的前景显然看好｡ 根据美国学者诺瑟姆(Ray M?Northam)提出的“S”型城市发展轨迹所揭示的加速期以及世界银行的统计,城市化水平达到30%以后,城市化进程将大大加快,一直到70%才会减速｡很显然,江西省正处在这样一个加速发展阶段｡对于2006-2010年城市化进程给房地产业带来的发展空间,我们可以做一个粗略的估算｡“十五”时期的2004年末,江西省城市人口是1524万左右｡依据普5资料预测,2010年全省总人口将达到4485万,按照2010年45%的城市化水平,城市人口将达到2018万多｡也就是说,未来平均每年新增城市居民将超过80万｡以住宅需求为例,假设新增人口人均住房面积以20平方米计,那么我们可以得到如下表中的数据: 四､“稳定和谐､以人为本”是“十一五”期间江西房地产市场发展的关键 房地产业作为一个国家经济发展的重要指标,不仅是现在,在未来相当长的一段时期内,也将是国家宏观调控的主要重点｡在过去的“十五”中,为了稳定房价并化解可能存在的房地产泡沫,中央政府和国家部委相继出台了一系列政策,从土地供给､金融税收､行政审批等多方面对房地产市场进行调控｡据江西省统计局分析显示,自银监会发布商业银行房地产贷款风险指引､关于切实稳定住房价格的通知(国八条)､国务院常务会议决定进一步加强房地产市场宏观调控(新八条)等决策出台以来,江西房地产开发企业的开发速度明显减缓,房地产开发企业对银行资金的依赖逐步减弱｡此外,企业也由当初的积极圈地转向加快开发,而住宅结构也有所改善,经济适用房和普通住宅有所增多｡数据显示,别墅､高档公寓施工面积由2001年占全部施工面积的7.1%下降到1.7%｡显然,国家这一系列的宏观调控都是为了营建一个健康和谐的房地产市场｡ 如何建设和谐健康的江西房地产市场,那就是“以人为本”｡按照江西省委､省政府的部署,“十一五”规划期间,全省人均住宅建筑面积将达到30平方米｡实现这个目标,需要的不仅是房地产开发商及业内人士的精心策划,更重要的是要注重资源节约､环境保护和可持续发展｡此其一｡其二,房地产业界必须把解决中低收入家庭住房困难问题摆到重要位置｡从江西的情况来看,2004年全省城镇人均可支配收入为7560元,按户均3.5人计算,户均收入为26460元｡2004年,江西平均商品房销售价格1382元/平方米,如果按每套住房100平方米计算,一套住房需138200元,相当于一个人18年多的收入,房价与户均收入的比例为5.22?押1(5.22倍)｡而据数据显示,江西省有60%以上的人口收入低于平均收入｡因此,江西应以解决中低收入家庭住房为重点,大力加强普通商品住房和经济适用住房建设,确保中低收入家庭住房有较大的改善;同时完善住房保障制度｡其三,房地产业要加强对弱势群体的关爱｡以老年人口为例,据“十五”期间的统计数据显示,江西65岁及以上老年人口有285.46万人,占总人口的6.71%｡按照国际人口年龄结构划分标准,65岁及以上人口比重达到7%,就进入老年型社会｡“十一五”期间,江西将有可能步入老年社会｡然而,作为体现国力和物质文明的重要标志,目前江西老年住宅的开发建设无疑严重滞后,房地产开发商除了考虑老年公寓的开发建设外,在住宅功能上,更要为老年群体的生活起居多多考虑｡除此之外,政府对下岗职工､特困家庭在住房贷款､享受“廉租房”等方面也应出台切实有效的政策,给予特别的关爱｡其四,房地产业要适应人们不断提高的物质､精神生活的需要｡智能型的小区将是未来住宅的发展趋势,开发商应该及时转变观念,不仅要在功能､结构､质量上下功夫,更要在生态环境以及信息化上面下功夫｡同时,政府也要及时整顿和规范房地产市场秩序,切实保护好消费者的权益｡面对房地产市场中的诸多“猫腻”､合同欺诈以及面积“短斤缺两”,这些问题若解决不好,势必影响房地产业的健康､和谐､稳定发展｡ 五､“十一五”期间江西房地产市场应着重解决的几个问题 1.土地､房屋价格上涨过快,普通居民购房能力相对下降｡在股市持续低迷,电子产业进入微利时代的宏观市场环境中,房地产业几乎可以说是一枝独秀｡商品房开发持续看好的行情,不仅使省内开发商兴奋,同时吸引了众多省内其它行业的投资者和省外具有较高知名度的开发商纷纷抢滩江西市场,房地产企业大量涌现｡由于城市开发建设用地的“物以稀为贵”,加上土地招投标制度的全面实行,一些企业为抢占房地产市场,不惜重金千方百计高价收购开发土地,土地招标市场不断爆出“天价”,带动土地价格大幅度飙升｡虽然江西城镇居民实际可支配收入有较快增长?熏但与大幅度上涨的房价比较仍然不能相称,城镇居民实际购房能力有可能呈下降态势｡虽然现在江西的房价相比其他省份,还属于正常范围｡但是,有的板块通过炒概念使得商品房销售价格上涨太快;价格背离价值,脱离成本,影响江西房价的主要因素已不是建筑材料､人工等基本费用,而是地价､人气､预期､概念等情绪化､人为化的非理性因素｡据统计,“十五”期间的2003年和2004年,江西房屋销售价格分别上涨了9.8%和15.3%,其中商品住宅销售价格分别上涨12.1%､13.3%,上涨幅度明显过快｡ 2.大多数房地产企业融资渠道单一,对银行资金的依赖程度过高,隐藏巨大资金风险｡房地产开发是资金密集型企业,房地产企业的发展离不开金融业的支持｡据江西统计信息网数据显示,1995-2004年,江西省房地产开发投资的本年资金排在前三位的均为自筹资金､定金及预收款和银行贷款,分别占资金合计的37.1%､31.3%和18.1%｡而自筹资金中,又主要由商品房销售收入转变而来,其中有很大部分来自购房者的银行按揭贷款｡这样一来,有近60%的房地产开发投资资金来自银行｡江西大多数房地产企业自身实力并不强,2004年资质等级在二级以上的开发企业只有153家｡随着金融政策的逐步到位,炒房族贷不到款不再购房投资､工程队贷不到款无法垫资,被动购房减少,购房者慎购,如果不尽快拓宽融资渠道,一旦市场出现供大于求的局面,房地产资金链会有断裂的危险｡ 3.房地产产品结构单一,经济适用房比重偏低｡1998年7月,国务院出台的关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中,明确规定要“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”,建设部也曾明文规定要求各地住宅建设的70%至80%应建经济适用房,销售给中低收入家庭｡然而,这一要求无论是在其他省市,还是在江西,在过去的“十五”几乎完全被忽视｡在开发商看来,经济适用住房似乎只属于社会保障体系,应该是为少数人服务的｡在江西,我们可以很明显的发现,尽管“十五”期间,江西房地产开发投资每年以58.6%的速度增长,然而,经济适用房投资却在逐年下降,以2004年为例,经济适用房投资只占8.3%,比2003年下降4.1个百分点｡房地产产品结构的不合理,直接导致了商品房空置面积的增加｡ 综上所述,展望“十一五”，房地产业仍将是江西国民经济的重要支柱产业｡健康､稳定､持续发展的房地产业是实现江西“十一五”目标的重要因素之一｡ 【责任编辑:李 军】