“营改增”下的房地产业财税管理研究.doc

“营改增”下的房地产业财税管理研究一、前言 2016年3月23日，?政部和国家税务总局联合颁布了关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，该通知明确了转让土地使用权、建筑和销售不动产的增值税税率为11%。2016年5月1日，我国将房地产业纳入到“营改增”试点范围，将房地产列入增值税抵扣范围，使国家将全面实施“营改增”，完全打通税收抵扣链条，确保企业税负不仅不增。为此，借助房地产业营业税改增值税财税改革之东风，为降低房地产投资企业的税收负担，提高房地产企业的投资热情，对中国的房地产行业持续健康发展具有重要意义。房地产企业“营改增”后可能会加大税务成本，从而降低再次投资生产的热情，甚至导致部分企业辗转其他行业。房地产企业在“营改增”之后将要面临财务核算的巨大变化，本文依据房地产业的业务特点，结合增值税的扩围趋势，重点从筹集资金、物资采购、支付工程款、产品销售等方面对房地产企业相关业务的财税管理进行了分析。 二、“营改增”后房地产企业的会计处理 （一）筹集资金的会计处理 房地产企业可通过银行等金融机构取得借款，由于金融业“营改增”政策已提出，所以在支付借款费用时只要取得合法票据，增值税和所得税可以抵消。会计处理为：借记“银行存款”科目，贷记“长期借款本金”科目。项目使用前发生的借款费用：借记“开发间接费用”科目，同时根据进项税额抵扣，借记“应交税费应交增值税（进项税额）”科目，贷记“银行存款”“应付利息”“长期借款应计利息”科目。应当注意的是，发生的有关增值税纳税义务的时间取决于贷款利息的实际利息，按照合同规定或固定利息支付。参考现有增值税纳税义务的规定的时间，笔者认为，纳税义务的时间应根据合同规定的时间确定，但是，如果你采取预付款的一天收到的预付款，而增值税金额应证明后方扣除。 （二）物资采购的会计处理 作为房地产开发企业原材料的工程物资，主要包括水泥、沙、钢筋等等。 按照“营改增”的规定，改革前不应增值税扣除闲置资产收购，可用于改革，以不增加税负，规范为企业，采购制度，严格审查采购过程中，选择一般纳税人企业，以获得购买增值税发票。针对部分企业销售建筑用的沙土、石料可能仍存在简易征收的情况，房地产企业获得增值税专用发票，增值税不可抵扣。 （三）支付工程款的会计处理 进入工程建造阶段，领用工程物资时借记“开发成本”科目，贷记“工程物资”科目。 当支付给对方工程款的时候，按照对方所开发票金额借记“开发成本 建筑安装工程费”科目，贷记“银行存款”科目，同时按照规定所扣的工程保证金贷记“其他应付款保证金押金工程保证金”科目。值得去留意的，伴随着房地产行业的建设和“营改增”，工业企业自建写字楼等相关建筑材料是否可以抵扣进项税额。基于避免双重征税的理念，很可能伴随着房地产业和建筑业的改革，不动产可以抵扣领用建筑耗材的进项税额，购买房地产相关会计核算，借记“在建的工程”科目，贷记“工程所需物资”“原材料”“库存商品”科目，根据原材料使用不需要进项税转出，领用的库存商品也无需视同销售计算销项税额。 （四）产品销售的会计处理 房地产企业销售商品房时 ，按预收售房款借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；当收入满足确认条件的时候，借记“银行存款”“预收账款”“应收账款”等科目，按照售房合同所规定现价款贷记“主要营业务的收入”科目，根据发票上注明的税收贷记“应交税费应交增值税”科目。同时，转移成本、借记“主营业务成本”科目，记入“产品开发”。 值得我们考虑的是，十二五规划房地产行业的营业税增值税，而与之性质相似的销售环节相关的土地增值税该何去何从？根据土地增值税暂行条例的规定，土地增值税是指纳税人在转让房地产时取得的收入的增值.，由于税基和相应的土地增值税税率水平。显然，增值税和土地增值税是以增值税为基础的增值税.，存在一定的重复性； 在另外的一个方面，从税收的目的来看，土地增值税是调节土地和房地产市场交易秩序，遏制房地产投机和支持活动的同时，合理调整土地增量收入，防止国有土地收入的损失，而增值税的征收目的主要是保证财政收入及时、稳定增长的同时促进专业化协作生产的发展和生产经营结构的合理化，可见在征收目的上又具有一定的差异性。 三、案例分析 2016年5月31日，房地产企业通过协议取得土地使用权，可以取得税法可以抵扣的增值税凭证，其中不含增值税的地价款10000万元，假设增值税税率为11%；年初通过银行开发新项目获得贷款12000万元，比如金融业增值税税率为6%，这次借款为分次付息的方式来进行，利息率为3%，当期计提利息；当期从一般纳税人处采购工程所需物资5 000万元，从小规模纳税人处采购工程物资1000万元；当期领用工程物资200万元，支付工程款1000万元，对外销售另一项目的商品房，售价15000万元，成本800万元，其中土地增值税额为90 万元。与该企业相关的会计处理为： 1.取得银行借款时：