[其他资格考试]物业管理师《经营管理》第七章2.doc

物业管理师经营管理第七章（2）划清营业成本与期间费用的界限 营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益。凡期间费用要按有关规定（或标准）分别计入管理费用或财务费用。这样，就能弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，提高效益。物业管理成本的分类 物业管理企业的成本内容繁杂，为了加强企业对成本的管理，加深对其成本的认识，有必要以不同标准对其进行分类。按照经济性质分类 按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下七个要素：（1）外购材料指物业管理企业耗用的从外部购进的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。（2）工资指企业职工的工资总额。（3）职工福利费指企业按工资的规定比例计提的职工福利费。（4）折旧费指按照规定计算的固定资产折旧费用。（5）利息支出指财务费用中银行借款利息支出减去利息收入后的净额。（6）税金指应计入管理费用的各种税金，如房产税、车船使用税、印花税等。（7）其他支出指不属于以上各要素的费用，如邮电通讯费、差旅费、租赁费等。按照费用的经济内容（或性质）进行分类，有助于具体反映物业管理企业各种费用的构成和水平。（二）按照经济用途划分 物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用途各不相同。前面所介绍的物业管理成本的构成实际上就是按照经济用途的不同来分类的。按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。（三）按照与业务量的关系划分 按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。（1）固定成本这是指在相关的范围内，所发生的成本总额保持相对稳定，不随物业管理服务业务量而变化的项目，如固定资产的折旧、第一线物业管理师的基本工资等。但当物业管理服务业务量的增减超过一定幅度（相关范围）时，固定成本会相对地有所增减，所以固定成本也称为“相对固定成本”。（2）变动成本变动成本是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。它又可以划分为比例变动成本和非比例变动成本两个部分。比例变动成本是指所发生的费用随业务量而比例变化的费用，如物业管理成本中的原材料成本。非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，如物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等。（3）半固定或半变动成本是指成本的发生，随着业务量的增减而变动，但不呈正比例变动的情况。半固定或半变动成本又称混合成本，系即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加。将成本划分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本，对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用。一般来说，由于固定成本总额与业务量的变动关系不大，因此降低单位业务量的固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额入手；而变动成本随着业务量的变动而变动，因此降低变动成本应从降低单位业务量的消耗入手。此外，这种成本划分方式，还有利于进行物业经营管理的预测与决策。