[调研报告]房地产宏观大市剖析.doc

房地产宏观大市剖析预计2011年房地产调控的重点将在加快保障性住房建设、加强房地产市场调控、保持市场平稳增长等方面，另外，房产税将在2011年全国部分城市开展试点，预计这会对整体市场产生一定影响。2010年，中国房地产市场可谓是一波三折，从年初的高速开局到二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。但是8、9月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利率，四季度房屋销售价格出现缓慢回落。一、2010年全国房地产市场走势2010年年初，全国房地产市场延续上一年的快速增长趋势，继续保持较快增长。但受房地产调控政策的影响，各主要指标出现一定程度回落，尤其是房屋销售价格指数自4月份起逐月下降。1房地产开发投资保持平稳增长，增速高于近年来平均水平2010年1-11月，全国房地产开发完成投资42697.3亿元，同比增长36.5%，增幅同比上升18.7个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为20%。90平方米以下住房保持稳定增长。1-11月，90平方米以下住房完成投资9268.3亿元，同比增长27.6%，增速较上年同期回落5.3个百分点。分类型看，商品住宅完成投资30021.6亿元，同比增长34.2%，增幅比上年同期上升18.5个百分点，其中，经济适用房完成投资925.2亿元，同比下降5.2%；办公楼完成投资1616.4亿元，商业营业用房完成投资4898亿元，同比分别增长34.1%、34.3%。2.房地产开发资金来源增速回落，自筹资金规模增速较快2010年1-11月，全国房地产开发企业到位资金总计63219.9亿元，同比增长31.2%，增幅比上年同期回落13个百分点。其中，国内贷款11245.1亿元，增长25%；利用外资655.8亿元，增长59%；自筹资金23806.2亿元，增长49.6%，其中，自有资金增长42.7%；其他资金来源27512.7亿元，同比增长20.4%，其中，个人按揭贷款增长13.2%。与上年同期各类型资金来源的比重相比，自筹资金比重上升较多，提高了4.7个百分点，其中自有资金比重上升了1.6个百分点。其他资金来源有所回落，比上年下降了3.9个百分点，其中个人按揭贷款比重下降2个百分点。国内贷款比重同比下降了0.9个百分点，利用外资比重同比上升0.1个百分点。3土地购置面积增速加快，完成开发面积延续负增长从完成开发土地面积看，1-11月，全国完成开发面积19361.3万平方米，同比下降4.8%，降幅比上年同期扩大2.3个百分点。从购置土地面积看，1-11月，全国房地产企业共购置土地面积36080.1万平方米，同比增长33.2%，比上年同期上升48.6个百分点。全国土地购置费用为8930.7亿元，同比增长77.9%，与上年同期相比上升79.6个百分点。4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长2010年1-12月，全国商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长。分地区看，中部地区新开工面积增速最低，但竣工面积增速最快；西部地区施工面积增速最快，但竣工面积增速最低。从施工面积上看，1-12月全国房屋施工面积为38.4亿平方米，同比增长28.6%，增幅比上年同期上升11.4个百分点；其中，住宅施工29.8亿平方米，增长27.2%，比上年同期上升11.2个百分点。其中，商品房新开工面积14.5亿平方米，增长48.7%，增幅同比上升32.9个百分点；其中，住宅新开工面积11.5亿平方米，增长46.2%，同比上升33.3个百分点。从竣工面积上看，1-12月全国商品房竣工面积4.8亿平方米，同比增长9.6%，增幅同比下降16.5个百分点；其中，商品住宅竣工面积3.9亿平方米，同比增长7.1%，比上年同期下降21.1个百分点。5.商品房销售继续保持增长，增速较上年同期有大幅回落2010年1-12月，全国商品房销售面积实现82541.3万平方米，同比增长9.8%，比上年同期下降43.2个百分点；其中，商品住宅销售面积达74056.5万平方米，同比增长7.4%，办公楼1481.7万平米，同比增长25.9%，商业营业用房5190.9万平米，同比增长35.2%。商品房销售额实现42277.9亿元，同比增长17.5%，与上年同期相比下降69.3个百分点。其中，商品住宅销售额为35679.5亿元，同比增长12.8%。6房屋销售价格涨幅继续回落2010年1-12月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅持续回落，12月，全国房屋销售价格指数为107.7，比10月缩小0.9个百分点，比上年同期扩大2个百分点。新建房销售价格指数为108.3，比10月下降1.2个百分点；二手房销售价格指数为105.6，比10月下降0.2个百分点。分城市看，12月份，70个大中城市房屋销售价格均有上涨，三亚涨幅最高为49.8%，广州涨幅最低为0.2%。从环比价格情况看，有57个城市房价环比出现上涨，南京、宁波、广州等6个城市的房屋销售价格略有下跌。二、2011年房地产市场走势预测2010年，全国房地产市场整体呈现波浪形走势，一季度延续上一年的高速增长态势，二季度起，受“国十条”政策的影响，销售形势回落，三季度，市场出现反弹，但在9月开始的二轮调控政策影响下，重新进入平稳回落期。2011年，全国房地产市场整体平稳增长，投资、资金来源、施工面积、销售等增幅保持相对平稳，而房屋价格指数增幅则继续平稳回落，但依然保持上涨，新开工面积增幅则出现明显回落。通过对1998年2月-2010年12月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外经济环境的变化，根据ARIMA模型，我们对2010年和2011年全国房地产业的主要指标预测如下：1 房地产开发投资继续增长，增幅小幅回落预计2011年全年，城镇固定资产投资与房地产开发投资增幅将保持平稳增长。其中，城镇固定资产投资完成29.18万亿，增长22.9%；房地产开发投资完成5.70万亿，增长21.5%；商品住宅投资完成4.14万亿，增长25.6%。2 房地产开发资金来源增长平稳预计2011年全年，房地产开发资金来源保持平稳增长，全年房地产开发资金来源预计达93228亿元，增长27.8%，增速与上年基本持平。2011年房地产主要指标预测情况3房屋建设增长平稳，新开工面积增幅出现明显回落2011年，预计全年商品房施工面积为46.01万亿平方米，同比增长15.6%，其中商品住宅施工面积为36.03万亿平方米，增长16.8%。与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别回落12.7个百分点和10.1个百分点。预计2011年全年商品房新开工面积将达到192283万平方米，同比增长9.5%；商品住宅新开工面积161371万平方米，同比增长14.9%。与2010年相比，竣工面积增速明显回落，商品房和商品住宅新开工面积增速分别回落41.3和35.6个百分点。预计2011年全年商品房竣工面积将达到78708万平方米，同比增长6.7%；商品住宅竣工面积65430万平方米，同比增长8.6%。与2010年相比，竣工面积增速略有加快，商品房和商品住宅竣工面积增速分别加快5.2和7.6个百分点。4销售面积和销售额增幅保持平稳增长2011年，预计房地产销售形势会保持平稳增长，预计2011年全年商品房销售面积和销售额分别实现11.72亿平方米和62663亿元，分别增长18.1%和24.8%。其中，商品住宅销售面积和销售额分别实现11.03亿平方米和55913亿元，分别增长23.1%和31.7%。5房屋销售价格指数平稳回落从房地产销售价格指数上看，自2010年5月份起，全国房屋销售价格指数就出现平稳回落。预计2011年，房屋销售价格指数将继续平稳回落。到2011年12月份，房屋销售价格上涨2.5%，其中，新建商品房价格上涨3.4%，新建商品住宅价格上涨2.7%。三、2011年房地产发展方向剖析2011年国家对房地产业的政策不会变，国家在房地产政策调整过程中逐步趋于合理，通过政策调整来结束我国房地产业政府、企业、民生春秋大战，逐步走向正轨。土地是地方政府的经济命脉命，所以国家土地价格持续坚挺的政策更不会变，关键看国家土地供应的价格。如果土地供应价格仍然持续上涨，房价自然就持续上涨，我国房地产业的战争就不会结束，结束战争的主动权在政府。国家房地产问题是地方政府与中央政府的搏弈。为了发展地方经济，中央有政策，地方有对策。这场搏弈短时间不会停止。停止的时间在我国税法改制后中央与地方税收分配趋于合理，地方政府不再靠土地拉动经济，房地产业的春秋大战自然会停止。 房地产业的关键问题房地产业的关键问题是在市场经济轨道中运行，还是在计划经济轨道中运行。我国房地产业是市场经济和计划经济的共生品。根据国家需要一手是计划经济，一手是市场经济。土地供应计划经济，土地价格市场经济；公租房与廉租房项目计划经济，公租房与廉租房建设市场经济；商品房项目计划经济，商品房开发建设市场经济，商品房销售价格计划经济与市场经济共存，从房地产业的发展可以清楚的看到：我国经济改革开放的步伐越走越难，同时折射了我国改革开放的艰难程度。国家房地产政策调整动向对一线城市的房地产仍执行严管政策；对一线城市土地供应量会进行适度调整；对一线城市政府土地价格政策不会调整；利用金融杠杆对一线城市房地产资金供应进行严管。对二三线城市房地产管理维持现状。房地产业走势房地产业在国家严管政策下：中小房地产企业由于资金压力或逐步退出，或被大房地产企业兼并，房地产开发的垄断态势在政府的推动下形成，国企房地产商与民营房地产商新一轮的角逐在国家政策的推动下开始逐鹿中原。土地供应走势国家有可能对土地供应进行适量调整，特别是对一线城市土地供应量会进行适度补充调整。土地供应政策必须能够经得起市场经济考验。房地产资金走势在房地产业的严管政策下，部分房地产商把资金暂时会分流到股市，坐等观望。房地产业是稳定的需求行业之一，资金分流是回避严管政策，最终还是要回来的。为防止房地产泡沫产生，国家对房地产资金执行从严管理的政策2-3年不会变。各地方政府根据项目进行适度干预，资金永远向实力倾斜。公租房与廉租房落实情况公租房与廉租房落实关键看地方政府的经济实力，一是资金准备，二是建设周期。一线城市公租房与廉租房落实情况相对比较好，一线城市第一批公租房与廉租房上市会在2011年第一二季度；二线城市落实情况一般，要等到2011年第四季度和2012第一二季度年上市；三线城市落实情况滞后，要等到2012-2013年上市。商品房走势商品房很难按市场经济来循环，这还需要三五年。一线城市商品房仍然在“紧松紧”计划管理模式中运行；二线城市商品房在“紧紧松松”计划管理与市场管理模式的夹缝中运行；三线城市商品房在“松紧松”市场管理模式中运行，穷则思变。商品房价走势商品房价回落是需要一个漫长的过程，商品房价走势按照不可逆转的市场经济规律发展，不会再进入计划经济轨道，现在不可能回落，我国6.2亿城市居民对房源是刚性需求，房价将持续上涨。目前一线城市商品房价在政府干预下会暂时小幅回落，回落空间在2%-3%，接下来就是反弹，反弹空间在3%-8%；二三线城市商品房价上涨，上涨空间在5%-10%。 客户服务部2011年2月15日