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第七章 路线价法及其应用 掌握路线价法的基本原理 理解路线价的深度修正 熟悉路线价法的应用 掌握路线价法的操作步骤与内容 本章内容 Ø第一节 路线价法的基本原理 Ø第二节 路线价法的操作步骤与内容 Ø第三节 深度百分率表制作原理 Ø第四节 路线价法的应用举例 第一节 路线价法的基本原理 Ø一、路线价估价法的含义 Ø 路线估价法（Unit Foot Appraisal Method）,是 对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标 准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附 设于特定街道上，即得到街道的路线价，然后据此 路线价，再配和深度指数表和其他修正率表，用数 学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种估 价方法。 第一节 路线价法的基本原理 Ø二、路线价估价法的理论依据 Ø 路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小 关系很大，土地价值随临街深度增加而递减，一宗地越 接近道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。临街 同一街道的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的 地价区段。在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本 接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等 仍有差异，地价也会出现差异，所以需制定各种修正率 ，对路线价进行调整。因此，路线价法实质上也是市场 法的一种，路线价是标准宗地的单位地价，可看作比较 实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。因此 路线价法的理论基础也是替代原理。 第一节 路线价法的基本原理 Ø三、路线价估价法的计算公式 Ø 计算公式：宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积 Ø 修正公式：宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积 修正额 第一节 路线价法的基本原理 Ø四、路线价估价法的适用范围和条件 Ø 1.路线价法适用于街地，主要用于商业繁华区域土地 价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列 整齐的区域和城市，效果更佳； Ø 2.路线价法能快速评估土地的价格，特别适宜于土地 课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量 土地进行评估的场合； Ø 3.路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范 ； Ø 4.路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。 第一节 路线价法的基本原理 Ø五、路线价估价法的程序 Ø1.路线价区段的划分 Ø2.标准深度的设定 Ø3.确定路线价 Ø4.制作深度百分率表和其他修正率表 Ø5.计算各地块的价格 第二节 路线价法的操作步骤与内容 Ø一、划分路线价区段 Ø 地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段 ，路线价区段为带状区段。 Ø 路线价区段一般以路线价显著增减的地点为区段分界线 。 Ø 原则上街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一 侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分为 两种不同的路线价。繁华街道有时需要附设不同的路线 价，住宅区用地区为差异较小，所以住宅区的路线段较 长，甚至几个街道路线段都相同。 第二节 路线价法的操作步骤与内容 Ø二、设定标准深度 Ø 从理论上讲，标准深度是地价变化的转折点。但实际估 价中设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗地深 度的众数。例如，某路线价区段的临街宗地大部分深度 为16m，则其标准深度应定为16m。如此才能使宗地地价 的计算达到简化的地步。 第二节 路线价法的操作步骤与内容 Ø三、选取标准宗地 Ø 标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选 定的深度、宽度和形状标准的宗地。 Ø 标准宗地的面积大小随各国而已。美国为是城市土地的 面积单位计算容易，把位于街区中间宽1英尺，深100英 尺（30.48米）的细长形状作为标准宗地。日本的标准 宗地为宽3.63米，深16.36米的长方形土地。 第二节 路线价法的操作步骤与内容 Ø四、调查评估路线价 Ø 路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段 内选择若干标准宗地分别求取单位地价。求得这一单位 地价的方法是收益还原法、市场比较法等。然后求这些 标准宗地的单位地价的简单算术平均数、加权算术平均 数、中位数或众数，即得该路线价区段的路线价。 第二节 路线价法的操作步骤与内容 Ø五、制作深度百分率表和其他修正率表 Ø 深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表 。深度百分率，是指距临街的深度不同，地价相对变化的相 对程度。 Ø 制作深度百分率表的原则是，地块的各部分价值随远离街道 的程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 Ø 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表 ，如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 Ø 一面临街的长（正）方形宗地，临街深度虽然各不相同，但 仅仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路 角地、两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、 不规则形地、袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。 第二节 路线价法的操作步骤与内容 Ø六、计算临街宗地价格 Ø 依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路 线价法计算公式，则可以计算得到宗地价值。 Ø 在美国，计算公式为：V=u×dv×f 在日本，计算公式为：V=u×dv×（d×f ） 式中：V表示宗地总价，u 表示路线价，dv表示深度百 分率，f 表示宗地的临街宽度，d表示宗地的临街深度 。 第三节 深度百分率表制作原理 Ø一、深度百分率表 Ø 1.深度百分率表：随深度的大小而引起的相对价格关系 表（深度指数表） Ø 2.递减比率的基本概念：越接近路线，土地利用价值越 大 Ø 3.深度百分率的表现形式有三种：单独深度百分率、累 计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递 减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率 呈递减现象。平均深度百分率=累计深度百分率*标准深 度/宗地深度 Ø 4.制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：确定标准 深度；确定级距；确定单独深度百分率；根据需要采用 累计获平均深度百分率。 第三节 深度百分率表制作原理 Ø 根据深度百分率表的制作要求，以标准宗地的平均 深度百分率作为100%，将单独深度百分率、平均深 度百分率、累计深度百分率综合制成一表，即得到 深度百分率表。以四三二一法则为例见下表。 深度（英尺） 255075100125150175200 单独深度百分率（% ） 403020109876 累计深度百分率（% ） 407090100109117124130 平均深度百分率（% ） 16014012010087.57870.865.2 第三节 深度百分率表制作原理 Ø 二、几个路线价法则 Ø 1.四三二一法则 Ø 四三二一法则石匠标准深度100英尺的普通临街地，与街道凭 兴趣分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占 路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个 25英尺的价值占路线价的20%，第四个25英尺的价值占路线价 的10%。如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，即超 过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9%，第二个25英尺 价值为8%，第三个25英尺价值为7%，第四个25英尺价值为6% 。 Ø 应用四三二一法则评估，简明易记，但因深度划分过分粗略 ，可能出现评估不够精细的问题。 第三节 深度百分率表制作原理 Ø 2.苏慕斯法则 Ø 苏慕斯法则是由苏慕斯根据其多年实践经验并经对众多 的买卖实例价格调查比较后创立的。苏慕斯经过调查证 明，100英尺深的土地价值，前半临街50英尺部分占全 宗地总价72.5% ，后半50英尺部分占27.5%，若再深50 英尺，则该宗地所增的价值仅为15%。其深度百分率即 在这种价值分配原则下所拟定。 Ø 由于苏慕斯法则在美国俄亥俄州克利夫兰市应用最 著名，因此一般将其成为克利夫兰法则。 第三节 深度百分率表制作原理 Ø 3.霍夫曼法则 Ø 霍夫曼法则是1866年纽约市法官霍夫曼所创造，是最 先被承认对于各种深度的宗地评估的法则。霍夫曼法 则认为：深度100英尺的宗地，在最初50英尺的价值 应占全宗地价值的2/3。在此基础上，则深度100英尺 的宗地，最初的25英尺等于37.5%，最初的一半，即 50英尺等于67%，75英尺等于87.7%，全体的100英尺 等于100%。 Ø 在霍夫曼之后，由尼尔修正霍夫曼法则，由此创造所 谓的霍夫曼-尼尔法则。 第三节 深度百分率表制作原理 Ø 4.哈柏法则 Ø 哈柏法则创设于英国，该法则认为一宗土地的价值与其 深度的平方根成正比 。即深度百分率为其深度的平方根 的10倍，即 Ø 例如一宗50英尺深的土地价值，即相当于100英尺深的 土地价值的70%。因为深度百分率= 约等于70%。但标准深度不一定为100英尺，所以经 修订的哈柏法则认为： 第四节 路线价法的应用举例 Ø 一、单面临街矩形宗地价格计算 Ø 见例71 Ø 二、双面临街矩形宗地价格计算 Ø 1、平均估价法：将位于两街之间地段平分为前后两部分，分别计 算，合计全部地价 Ø 2、重叠价值估价法：先求高价街所影响的深度，再分别求面临高 、低价街部分地价，再合计求全部地价。 合致点（高价街与低价街影响范围的分界点）计算公式： 高价街影响深度=高价街路线价/（高价街路线价+低价街路线 价）*全部深度 低价街影响深度=总深度-高价街影响深度 Ø 见例73 第四节 路线价法的应用举例 Ø三、矩形街角地价格计算 Ø 采用正旁两街分别轻重估法，即先求取高价街（亦称正 街）的地价，再计算低价街（亦称旁街）的影响价值， 然后加总。街角地的影响范围，限于街角起100英尺以 内，超过这个范围则不计算街角的影响。 Ø见例74 第四节 路线价法的应用举例 Ø四、三角形宗地价格计算 Ø 先将三角形宗地作补充线，使之成为长（正）方形宗地 ，然后依前述方法求取该长（正）方形宗地地价，再应 用三角形宗地价格百分率（三角形地价占长方形地价的 百分率）进行折扣，即求得三角形宗地的地价。 Ø五、不规则宗地估价法 Ø 将其划分为三角形、矩形、平行四边形等按上述整宗地 估价法进行估计。 Ø见例72 第四节 路线价法的应用举例 Ø六、台湾地区路线价法的操作 Ø 台湾省各县市办理规定地价及编制现值繁荣街道各 宗地地价计算原则规定的内容如下： Ø 1、临街地 Ø （1）深度未达里地线者，其每平方米单价以其深度按 下面的临街地深度指数表计算。 未满4m 满4m 未满8m 满8m 未满12m 满12m 未满16m 满16m 至18m 深度指数（%）130125120110100 第四节 路线价法的应用举例 Ø（2）平行四边行宗地 ，以其高度为临街 深度，按临街深度指数计算其单价。 Ø（3）平行边与临街线一致的梯形宗地 Ø（4）正三角形、逆三角形宗地 Ø（5）街廓纵深在36米以下者 Ø（6）宗地深度较深而超过里地线者 Ø2、街角地 第四节 路线价法的应用举例 Ø3、袋地 Ø（1）单价依其深度的起讫，按袋地深度指 数表（见课本）计算 Ø（2）各种形状，比照临街地计算 Ø（3）同时位于街地和里地上的，平均计算 Ø以上各类计算方法见实例72 第四节 路线价法的应用举例 Ø 例7-1 求下图中5块宗地的价格 解题：该图中5块宗地均为临街地，临街深度分别为17.5m、 13.5m 、 3m、7m、 11m，查临街地深度指数表得其深度指数 分别为100、110、130、125、120。该5块宗地单价计算如下： 11000元×11000元 11000元×1.101100元 11000元×1.301300元 11000元×1.251250元 11000元×1.201200元 路线价1000元 17.5 m 13.5 m 3 m 7 m 11 m 第四节 路线价法的应用举例 Ø例7-2 求上图中7块宗地的价格 Ø解题： 路线价1000元 16.3 m 13 m 9 m 22 m 11m 9 m 10 m 里地线 第四节 路线价法的应用举例 宗地为平行四边形，高13米，查临街地深度指数表的深度 指数为110。该宗地单价计算如下： 1000元×1.101100 元 宗地为梯形，高16.3米，查临街地深度指数表得其深度指 数为100。因该宗地临街边较长利用价值较高，故其单价 依临街地标准计算后以一成加价补正。该宗地单价计算如 下： 1000元×1.00×（1+0.1）1100元 路线价1000元 16.3 m 13 m 9 m 22 m 11m 9 m 10 m 里地线 第四节 路线价法的应用举例 宗地为梯形，高9米，查临街地深度指数表得其深度指数 为120。因该宗地临街边较短利用价值较低，故其单价依 临街地标准计算后以一成减价补正。该宗地单价计算如下 ： 1000元×1.20×（1-0.1）1080元 宗地为正三角形，高9米，取其高度的一半即4.5米为其临 街深度，查临街地深度指数表得其深度指数为125。该宗 地单价计算如下： 1000元×1.251250元 宗地为逆三角形，以其顶点与底边中点垂直距离的1/2及 底边中点的深度为其起讫深度，即5.511m，比照袋地办 法计算深度指数，查袋地深度指数表得其深度指数为74。 该宗地单价计算如下： 1000元×0.74740元 第四节 路线价法的应用举例 宗地总深度为22米，临街深度18米，里地深度4 米，里地部分的单价按路线的四成计算。该宗地 单价计算如下： 1000元×1×18/22 1000元×0.4×4/22 891元 宗地为梯形，其平行边与临街线垂直，取其两边 中点的连线为其临街深度，即10米。查临街地深 度指数表得其深度指数为120。该宗地单价计算 如下： 1000元×1.201200元 第四节 路线价法的应用举例 Ø例7-3 某宗地前后两面临街，如下图，求 该宗地价格 Ø 解法一：该宗地两面临街，总深度为27米，以其中间 线AB分前后两部分，临街深度均为13.5米，查临街地 深度指数表得其深度指数均为110，该宗地单价计算 如下： 1000元×1.10×1/2 600元×1.10×1/2 880元 路线价1000元 路线价600元 27 m A D B C 第四节 路线价法的应用举例 Ø 解法二：采用“重叠价值估价法”，即首先找出高价 街与低价街影响范围的分界点（合致点）CD 高价街影响深度=1000/（1000+600）×2717m 低价街影响深度=27-17=10m 宗地单价= 1000元×1.0×17/27 600元 ×1.2×10/27896元 路线价1000元 路线价600元 27 m A D B C 第四节 路线价法的应用举例 Ø 例7-4 两宗街角地如下图所示，求这两宗地的价格 解题：下图中，宗地为街角地，临街深度为9米（高价街3000元为 正街），查临街地深度指数表得其深度指数为120，令分别加计旁街 路线价的二成和一成。 宗地：3000元×1.202000元×0.24000元 宗地：3000元×1.202000元×0.13800元 路线价3000元 里地线 里 地 线 路 线 价 2000 元 9 m 9 m 思考 Ø1、路线价法的理论依据是什么？ Ø2、路线价法的特点和适用条件是什么? Ø3、路线价法中为什么不做交易情况修正和交易 日期调整？ Ø4、如何划分路线价区段？如何设定临街标准深 度？ Ø5、何谓深度百分率表？如何编制？