房地产投资项目风险分析.doc

华中科技大学本科毕业论文房地产投资项目风险分析 学 号 C201242547 专 业 工程管理 姓 名 周晓宏 日 期 2014年5月15日+ Huazhong university of science and technology undergraduate graduation thesis.Real estate investment project risk analysis. Student number C201242547 Profession Engineering management Name Zhou xiao hong Date May 15th,2014 摘要 房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险，有效识别、估计、分析风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。作为一种特殊的投资项目，房地产因投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点，很有可能形成投资的周期性、重叠性、累积性风险。历史上持续的过热投资导致的巨大泡沫危机多次出现，在给房地产投资者带来巨大的风险损失的同时，也重创了区域经济乃至国民经济。2002以来，我国房地产投资持续高涨，引发了大量业内人士对其过热的甚至泡沫化的忧虑，部分学者讨论了当下的房地产风险态势、特征与原因，各具见识、各有侧重，本文力图在这样的认识基础上进一步辨析、综合与发展，以更全面，更理性地认识我国房地产投资风险的内容与倾向，并构造测度评价指标体系，为房地产风险防范提供借鉴。 首先，对房地产的开发决策、开发前期、项目建设、租售管理四个阶段存在的风险进行了识别；其次，在风险识别的基础上，选择合理的指标，建立房地产投资风险预警体系，并对本市房地产市场情况进行实证预警；再者，在对以往的评价方法如专家评价法、盈亏平衡分析法、敏感性分析法、蒙特卡洛法、模糊综合评价分析法等进行分析说明的基础上，引进基于Matlab软件的人工神经网络模型建立了新的风险评价体系；最后，从风险防范和风险控制两方面提出相应的风险控制对策，以增强企业防范及化解风险的能力，降低风险损失，提高企业的市场竞争力。关键词：房地产投资；投资风险；风险识别;风险评价；风险控制 Abstract With the constant expansion of the sustained and healthy development cf economic construction ,Chinareal estate market system is moving into the specification stage ,the real estate industry has entered a virtuous cycle of competition in the market,has developed Into an independent industry,and gradually become a national one of the pillar industries Of the economy.However,due to the imperfections of the real estate market mechanisms,as Well as all the errors exist in the real estate investment research,coupled with the real estate itself is a high investment,high return,high risk industry,how to more accurateRisk identification and evaluation of these ricks is the urgent need to address the problem Faced by the real estate industry.Therefore,the current real estate investment risk has important practical significance. As a special investment projects，there are many features for real estate such as long life cycle，large quantity,immobile and vulnerable to the impact of policies，So which likelyto form the cyclical，overlapping，cumulative riskSustained and overheated realestate investment led to the huge bubble crisis in the past，which has brought enormous risks loss to the real estate investors，and hurt regional economy even national economySince 2002 the real estate investment of our country has kept in rising，which led a large number of people both inside and outside to worry if the investment overheated even bubble burstSome scholars discussed the situation，features and reasons of present real estate risk，which have their own vision and focusIn the basis of these cognition，this text try to make further analyze，consolidation and development，in order to leam the content and orientation of real estate investment risks more comprehensively and rationallyAnd established risk evaluation system to offer some advice in the aspect of real estate risk prevention and contr01 Firstly,author identified the risk which exist in the four processes which include decisionmaking，the early stage of development，the project construction and Rental managementSecondly,based on identifying main risks from four processes of real estate investment，author chose some appropriate indexes to design risk forecast system and forecasted the Empirical real estate market condition of this cityMoreover,based on the analysis of Previous evaluation method such as expert evaluation， Break-Even Analysis，Sensitivity Analysis，Monto carlo and Fuzzy Comprehensive Evaluation Method，author used artificial neural network model to establish a new risk evaluation system At last，on all above，author advocated according measures to control risk from the aspect of risk prevention and risk reduction，in order to enforce the enterprisesability of avoiding and resolving risk，to decline risk cost，and to enhance enterprisescompetition                                                                                        Key words: real estate investment; investment risk; risk identification；Rick evaluation;rick control 目录 第1章 绪论.1 1.1 我国房地产业的发展状态.1 1.2 房地产投资风险分析的概况.2 1.3 房地产投资风险分析的必要性.3第2章 房地产投资项目基本理论概述.4 2.1房地产项目投资概述.4 2.1.1房地产项目投资基本形成.4 2.1.2房地产项目投资基本特点.4 2.2房地产投资的环境.5 第3章 房地产投资风险.7 3.1房地产投资风险概述.7 3.1.1房地产投资项目常见的风险种类.7 3.1.2房地产投资各阶段的风险.7 3.2房地产投资风险特征及其不确定性.8 3.3房地产投资风险产生的原因.8第4章 房地产投资风险管理分析.10 4.1房地产投资风险管理分析.10 4.1.1房地产投资风险识别.10 4.1.2房地产项目投资风险估计和评价.12 4.2风险识别的方法比较与障碍因素分析.16 4.3房地产各阶段投资风险管理识别及分析.16 4.3.1房地产项目决策阶段投资风险识别及分析.17 4.3.2房地产项目前期工作阶段投资风险识别及分析.17 4.3.3房地产项目建设阶段投资风险识别及分析.19 4.3.4房地产项目经营阶段投资风险识别及分析.20第5章 房地产投资风险的防范与对策.21 5.1风险防范的可能性.21 5.2房地产投资风险防范的一般内容.22 5.3房地产风险防范的若干对策.24第6章 总结.26参考文献.27 致谢.28 第1章 绪论1.1 我国房地产的发展状态 房屋现在不只是供人居住使用,更因为其在高通货膨胀时期具有保值功能。从长期看,投资房地产具有高投资回报率,使得房地产成为投资者重要的投资工具之一。从1996年以来,央行多次下调利率,使得近几年的利率处于历史低位区,有时甚至低于物价涨幅,房地产的热潮正是在这个背景上产生的。2005年北京、上海等一线城市,房地产价格增长放缓甚至出现了下跌,而武汉、青岛、天津等二线城市,房地产价格却持续保持增长态势。如2005年武汉商品房住宅均价为3345.75元/平方米,涨幅为25.4%,高于2004年的19.8%,为历年之最;二手住宅均价为2209.78元/平方米,同比增长39.6%,也为历年来最高。在2005年第四季,武汉市商品房住宅均价为3561.06元/平方米。2006年第一季,武汉市房地产价格仍保持着上升势头。 房地产投资的增长推动了我国房地产企业的快速发展。由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOPl0研究组日前发布2006中国房地产百强研究报告称，我国房地业集中度进一步加强。百强企业在2005年实现销售额238407亿元，占全国市场份额的18.06，这一比例在2004年为13.49，而在2003年为8.43。报告显示，房地产百强企业20032005年连续3年的平均销售额增长率为61.4，年均主营业务收入增长率为49.35，年均净利润增长率为50。房地产百强企业20032005年年均总资产收益率、净资产收益率、销售利润率分别为7.83、18.68、17.4 国家统计局中国经济景气监测中心发布的重视房屋潜在过剩的矛盾报告中，主要有有这样三组数据;  (1)2005年前11个月，我国土地购置面积中，有一半以上即将近17亿平方米未完成开发。2003年以来，未完成开发土地面积占本年购置土地面积的比重总体呈快速上升的趋势：2003年为37.9%，2004年超过50%，2005年前11个月上升到53.8。 (2)我国商品房的年施工面积按目前水平计算是年竣工面积的5倍多。2005年前两个月，房屋建筑面积竣工率仅为3.7，比上年下降265个百分点，之后虽逐步提高到2005年前11个月的188，但仍比上年低11.4个百分点。  （3）商品房空置面积达1.14亿平方米。到2005年11月末，全国商品房及住宅空置面积分别达1.14亿平方米和063亿平方米，比上年同期分别增长142和8.0%。  从以上这三组数据，结合“房价已到九成人承受极限”的媒体调查，以及城市普通白领工作一年所积蓄的资金仅够买一平方米住房的现实，我们可以很清楚地看出，我国一些房地产热点城市，地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫，这三种房地产泡沫形式均已日益凸显。 地产价格泡沫，主要累积在“17亿平方米未完成开发的土地面积”中。这可以从近来这些房地产熟点城市，土地招拍挂频频“流产”的众多案例中，得到充分的验证。在这些房地产热点城市，原来众多开发商为争夺一块土地，往往要争得“头破血流”。可现在，这些城市推出的土地招拍挂，竟然连“底价”也难以成交，有的干脆根本无人问津，这说明在这些城市，地产价格的泡沫已经处于濒临破灭的边缘。  房屋空置泡沫，主要累积在“我国商品房的年施工面积按目前水平计算是年竣工面积的5倍多”以及“1.14亿平方米商品房空置面积”上。从“房屋建筑面积竣工率比上年低11.4个百分点”，同时“全国商品房及住宅空置面积比上年同期分别增长14.2和8.0”，这一“低”一“增”中，我们已经可以明显看出“房屋空置泡沫”的严重程度。房地产投资泡沫，主要累积在“2004年，商品房销售面积比上年增长13.7，增幅比同期商品房竣工面积高11.6个百分点”等相关数据上。从一些房地产热点城市，那些屡屡发生的一浪高过一浪的业主“团退风潮”中，我们可以明确知道，这种“房地产投资泡沫”已经初露破灭的端倪。 我国的房地产业和发达国家成熟的房地产业相比，仅处于产业发展的初级阶段，在相对平稳过渡中，仍然暴露出一些及需解决的问题。(一)存在的主要问题: 1.投资高，投资的持续超高增长，且呈现逐年加快的趋势； 2.投资结构有待进一步改善； 3.商品房价格偏高，不仅房的绝对价高，而且房价年增长率也很高，价格构成失调，抑制了市场有效需求； 4.销售量较低，市场有效需求不足，商品房空置量进一步加大； 5.投资风险增加，投资效益下降，企业停业和亏损现象普遍。(二)存在问题的原因分析： 我国房地产业发展过程中各种问题产生及存在的原因，总体而言，来自于对宏观经济形势、经济规律把握的偏差，对房地产认识的不足，来自于企业对现代管理观念的欠缺以及房地产相关法制的不健全、社会金融体系的不完善等原因。在一些地区房地产所造成的消极作用也逐渐显现。首先，住房消费增长过快占用了过多的消费购买力，从而抑制其他消费需求；其次，住房消费增长的过渡波动，会增加处于调整期的我国经济的不稳定性或不确定性；再是房地产泡沫破裂将造成连锁反应，使投资者和消费者信心受到巨大冲击；最后，房地产泡沫持续膨胀可能会对金融系统和经济造成冲击。其具体表现: 1.资源稀缺，现行土地制度带来投机和膨胀，供给弹性小； 2.住宅金融服务体系不健全，价格政策不合理，抑制了市场有效需求； 3.房地产企业缺乏现代的管理手段和正确的经营观念。 在风险的分析和评价方面，国外的研究已经比较成熟，前后出现了多种分析技术和方法。例如：美Savage、Anscombe等人提出的风险选择一期望效用模型，Treyhor、Lintor等人建立的以平均值一标准差为基础的风险评价模型，用分布的方差或标准差平均值对风险做出分析。随后，管理的方法引进了研究领域，创建了工程管理科学方法。现代数学和计算机技术的迅速发展为风险的研究提供了大量的模型技术，如：决策树、蒙特卡罗模拟、多目标决策树模型、REPT(计划评审技术)、敏感性分析等。由于利用先进的计算技术，缩短了复杂的数学分析过程，在实践中各种模型技术应用的越来越广泛。对于房地产投资风险的研究在20世纪6070年代有了些进展，大多是在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如克里斯蒂安·戈利耶(Christian Gollier)借助于金融理论中的标准概念，使用效用函数来求解不确定性条件下复杂的决策和市场均衡问题，取得了期望效用理论方面的最新进展； 国外关于风险管理的研究成果，在风险的分析技术、评价方法和控制措施等方面，为本文对房地产投资风险研究提供借鉴。1.2 房地产投资风险分析的概况 房地产投资涉及面广，与政府调控情况、金融动向、宏观经济形势、区域供求关系、产业技术变革、现行体制和政策、需方消费倾向、开发企业的经营决策等息息相关，易受各种因素波动的影响，正是这些不确定性因素构成了房地产投资活动中的种种风险。 虽然近几年房地产开发投资总体上呈现理性、健康的发展态势，已步入持续增长的平稳市场调整期，但是目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的结构性问题，房地产业存在市场消化系数不高、土地控制力度不够、融资渠道单一等潜在的、较重的风险，投资风险不容忽视，必须引起政府和投资者的高度重视。 房地产投资风险分析的研究在房地产业的可行性研究中是一项不可缺少的内容，特别是近二三十年来，得到了迅速发展，风险分析已经发展成为一门独立的学科。目前，我国对房地产投资风险与决策的理论研究还不够深入，风险问题在投资分析中还处于一个比较初级的阶段，也还未上升到应有的理论地位上。定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方法。尽管有少量的定量方法应用，但整体上都不系统，其风险分析还很表面，决策失误大量存在。特别是在具体的房地产投资项目操作中，由于我国的基本国情和房地产市场的特殊性，需要一种更加完善的、适合我国的具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论。我国房地产投资风险管理与国外的差距具体表现为: (1)在模型误差方面:不确定风险的数据模型与实际存在很大出入。 (2)在信息决策方面:决策系统的信息极不完备。(3)在市场分析方面:对市场供需情况了解不清。  因此，研究适合我国房地产实际情况的较为准确的定量和定性的系统分析与决策方法，具有深远的理论与实践意义，也是目前我国房地产界研究的热点问题之一。 1.3 房地产投资风险分析的必要性  由于房地产作为一种重要的投资工具，其投资具有极强的综合性、专业性和技术性，同时房地产投资也是一个高投入、高回报和高风险的产业，所以降低房地产投资风险是决定房地产投资成败的关键之一。房地产投资风险主要有系统性风险和非系统性风险两大类，系统风险主要是房地产市场供求风险、周期风险、政策风险等；非系统风险则是收益现金流风险、事件风险以及持有期风险等。如何通过严谨的投资决策分析，选择适当的投资机会，最大程度地降低风险，投资风险分析便成为整个房地产开发过程中一个最重要的环节。  房地产投资很易受到国家政策和地区经济情况的影响，也很难预测市场未来的走势。由于我国目前经济发展尚处于起步阶段，市场机制亦不够完善，房地产市场秩序与开发程序方面也不规范，以及投资者自身经营管理水平的制约，必然加大房地产的投资风险程度。另外房地产投资本身也存在着许多缺陷，如变现能力差、缺少客观的价格标准、赋税较重、存在政府干预、交易纠纷颇多、信息不畅、资金筹措困难等。房地产业在我国的迅猛发展，导致了房地产投资的过热、投资结构不合理、房地产价格猛涨、商品房积压等诸多问题。目前，房地产投资者对房地产业的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产投资风险的分析研究程度不够，项目投资前的可行性研究也只是作一些简单的会计运算，缺乏风险的定性和定量的分析，造成了大量决策失误。因此，对房地产投资风险的理论研究和实践运作，是房地产投资者面临的一个重要课题。 第2章 房地产投资项目基本理论概述  我国房地产业经过30多年的曲折发展，逐步进入了法制的、健康的、良性循环的发展轨道。但面对世界各国优秀房地产公司的冲击和挑战，虽然有利于吸收国外的先进技术和决策方法，但也加剧房地产市场之间的竞争。随着房地产市场开发的规模化和产业化，房地产开发商投资在考虑获取最大利润的同时，还需考虑政治、政策、经济、自然环境等诸多潜在的不确定性因素给其带来的风险。 2.1 房地产项目投资概述  2.1.1房地产项目投资基本形式 区分房地产投资形式的方法有多种，按照房地产经济内容可分为：土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资及房地产管理和服务投资；按房地产投资领域不同，可以划分为：商业房地产投资、工业房地产投资、住房房地产投资及特殊事业房地产投资，如医院、学校、福利院等；按房地产投资主体分：国家投资、企业投资、个人投资、外商投资及合作投资等等。不同的投资形式，既是相互联系，又各有其特点。    （1）土地开发投资  土地开发投资是指投资者运用一定的技术经济手段，对土地资源进行开发重组，调整用地功能和荃础设施配套建设，扩大土地的利用范围和利用程度以满足社会政治、经济和生活发展的需要。  （2）房屋开发投资  房屋开发投资是指用于房屋及市政公用和生活服务房屋开发建设的投资，包括住房开发投资和非住房开发投资。房屋开发投资主要包括拆迁安置补偿费用、土地征用费、勘测设计、前期工程费用、建筑安装工程费用、七通一平等配套设施建设的后期费用、财务用、管理费用等。  （3）房地产经营投资 房地产经营投资是指用于房地产出租、出售、信托互换等经营活动的投资。它是一种参与消费者和生产者商品流通业务的投资。房地产经营投资应考虑市场信息，主要包括：城市地域的规划信息，房地产市场的供需情况，市场购买力水平，房屋销售 （租赁）价格水平以及房屋销售时间及计划状况等。     （4）房地产中介服务投资  房地产中介服务投资是指用于房地产咨询服务评估、经纪等中介服务的投资。房地产作为特殊商品，一般消费者对房地产市场了解较少，对具体的产权产籍、建造规范、建材标准、面积测量等，即使化大里的精力和时间也难以掌握。因而为交易双方提供代理、咨询、测量、评估、经纪服务等中介机构应运而生，有利于保护消费者权益，成为了房地产迅速发展的推进器。  （5）房地产管理和服务投资  房地产管理和服务投资是指用于房地产管理维护和保养等服务的投资。由于房地产的高值性、固定性、耐久性、多样性等属性，决定了房地产开发投资商在物业交易完成后，还需要专门的管理和服务机构，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段实施对房地产的管理和服务。  2.1.2房地产项目投资基本特点  投资是指投资者为了获取效益而投入资金用以转化为实物资产或金融资产的行为和过程。  房地产项目投资一般是指投资者运用资金或其它资产形式的投入，从事房地产开发、经营、管理服务，最终获取效益的经济活动。在现代市场经济中，房地产业在国民生产总值中占有很大比重，为经济的发展提供了必要的经营手段和物质条件，它是经济发展的基础和重要支柱。房地产投资能使投资乘数效应得到充分发挥，促进宏观经济的良好运行，是宏观经济最重要的晴雨表和运行指数，成为世界上最具吸引力的投资行业。房地产投资和其它投资一样，都是为了获取效益，这种效益直接的表现为财务效益，间接的表现在国民经济效益和社会效益。但房地产投资，由于其商品具有高值性、固定性、耐久性、多样性等特殊性，房地产市场又是一种资金量大，周期长且受政治、社会影响较大的特殊市场，同时还受到土地资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等影响，故房地产投资具有自身的特点，具体表现在：  （1）投资成本高   房地产投资不管是土地开发投资还是房屋开发投资，投资者从获得土地信息开始到土地上房产建设，房产经营，通过销售流通将房地产商品转让给其他投资者之前，由于土地获取的高成本性，房产的高值性和房地产产品建设的周期长，占用资金量大时间长，并且房地产项目在未完全建成通过综合验收之前，不具备商品的属性，没有使用价值，迫使房地产投资者在投资过程中不断投入，导致了投资成本高的特点。2001年7月l日起，新的按揭贷款政策，使该特点更加明显。  （2）投资回收期长   房地产投资不是简单的商品交易过程，它要受到房地产市场中土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产交易市场等各个组成部分的制约。一旦投资决策形成，资金投入，就要经过这几个市场的一次完整的循环，才能获取投资回报。开发一宗房地产，少则一年，多则三五年。若非出租获得的租金收回投资则需更长时间。遇到国民经济发生经济危机，房地产市场处于低谷期，投资回收期的长短更难预卜。  （3）投资风险性大   房地产投资者虽然在决策前，会经过深思熟虑，通过一整套科学的分析、预测和市场调研等手段，但由于投资周期长的特点，经常会面临政治、经济、市场、经营、技术、自然等方面风险因素，在不同程度、不同时间段上的影响，直接导致投资收益的变化。一旦投资失败，轻则影响资金不能按时收回，投资者陷于资金沉淀，处于资金窘迫之中，重则影响其生存和发展，甚至破产倒闭。因此房地产投资风险分析的理论研究，对房地产业生存和发展具有十分重要的指导意义和应用价值。  （4）投资收益性好   与任何投资一样，房地产投资是一项收益和风险并存的经济活动。根据投资学风险报酬原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目风险越大，其收益越高。由于土地具有稀缺性、不可替代性等特点，引起房地产具有保值、增值和高附加值等潜在的预期收益，成为众多投资者的乐园。但这种投资收益，取决于投资的经济评估与风险分析的准确度和投资者的决策水平。因此在房地产投资领域中，通过对投资收益率的具体分析计算并与其他投资收益率进行分析比较，如运用投资敏感性分析的手段，来判断它的投资方案组合或投资方向的选择。   分析掌握了房地产投资的基本特点，有助于投资者运用房地产投资的内在规律，结合各自的投资实力，经营管理水平，技术条件和人力资源，参与市场竞争并在市场竞争中取得主动地位，立于不效之地。2.2 房地产投资的环境  房地产投资环境是指在一定投资区域内，在一定时期内对投资所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件。它是制约房地产投资效益的经济、文化、政策、基础设施等外界因素相互作用的矛盾统一体，是投资者无法改变、也无法控制的。房地产项目投资是一种特殊的经济活动，它总是在一定的社会政治、文化、经济、技术、自然环境中进行的，各种环境条件的好坏直接影响投资效果。因此，投资环境分析是投资者比较关心的问题。   1.政治环境。政治环境主要是指拟投资项目所在国家和地区政权的稳定性和政策的连续性。一个国家发生政治冲突、战争、社会动荡等社会性政治事件必然会导致经济震荡，从而使房地产价值发生巨变。  2.社会文化环境。社会文化环境通常是指在一定社会形态下的教育水平和道德规范、价值观念、宗教信仰以及世代相传的风俗习惯等被社会所公认的各种行为规范。任何房地产业都处于一定的社会文化环境中，其经营活动必然受到所在社会文化环境的影响和制约。  3.经济环境。所谓经济环境是指构成企业生存和发展的社会经济状况和国家经济政策，是影响消费者购买能力和支出模式的因素，它包括收入的变化、消费者支出模式的变化等。房地产业作为国民经济的支柱产业，它的兴衰与此地经济情况息息相关，经济环境是影响投资效益的关键内容，是房地产投资环境中最重要、最丰富的子系统。  4.法律环境。政策法规环境起着调整投资关系、保障投资利益、调节投资行为的作用，它的运行可以通过行政手段、经济杠杆、法律规范来实现。 产业政策是对房地产投资影响最大的行政手段。目前，我国产业政策将房地产定为国民经济的支柱产业，并提出较高的年增长率，这无疑为房地产投资创造了美好前景。与其它产业不同的是，由于城市规划是城市建设和房地产开发的直接依据，所以房地产投资对城市规划这一行政手段特别敏感。因此，投资商在进行房地产投资时必须对城市规划、各项土地利用的控制指标以及法律规范等有一个全面性的把握才能使投资在法律保护范围内运行。第3章  房地产投资风险  房地产项目投资风险