大连保税区控制性详细规划.doc

大连保税区新区控制性详细规划 DALIAN FREE TRADE ZONE CONTROL PLAN -说明 大连保税区新区控制性详细规划CPG Consultants Pte Ltd(新加坡工程集团)大连经济技术开发区规划建筑设计院CPG Consultants Pte Ltd 新加坡工程集团 大连经济技术开发区规划建筑设计院 - 34 - 目录第一部分大连保税区新区控制性详细规划说明规划背景 1 概况 Pg51.1 地理位置 1.2 区域规划 1.3 气象、水文及工程地质 1.4 土地利用现状 2 规划理念 Pg72.1发展战略2.2规划原则及依据2.3规划结构分析3 规划布局 Pg83.1 用地规模和规划结构 3.2 产业项目用地规划 3.3 物流仓储用地规划 3.4 中心区规划 4 用地分类及用地控制指标 Pg134.1 用地分类 4.2 用地控制指标 4.3 人口预测 5 道路交通及竖向规划 Pg155.1 设计依据 5.2 布局原则 5.3 周边交通现状 5.4 道路交通规划 5.5 道路断面形式 5.6 竖向设计 5.7 道路对外交通开口方向控制 5.8 交通影响评价 6 市政基础设施规划 Pg176.1 给水系统 6.2 排洪系统 6.3 雨水系统 6.4 污水系统 6.5 供热系统 6.6 燃气系统 6.7 电力系统 6.8 电信系统 6.9 消防设施规划 6.10 环境卫生设施规划 7 环境保护规划 Pg247.1 环境保护规划原则 7.2 环境保护规划 7.3 环境污染控制措施 8 开放空间和城市设计 Pg258.1 开放空间布局 8.2 城市设计导则 9 项目实施 Pg279.1 项目实施策略 9.2 项目分期 10 名词解释 Pg2811 附表 Pg28规划主要经济技术指标表（表一） 规划用地平衡表（表二） 规划地块指标表（表三）基础设施工程量统计表（表四）第二部分 大连保税区新区控制性详细规划图纸大连保税区新区控制性详细规划地理位置图大连保税区新区控制性详细规划土地利用现状图大连保税区新区控制性详细规划土地利用规划图大连保税区新区控制性详细规划交通规划图大连保税区新区控制性详细规划全景鸟瞰图大连保税区新区控制性详细规划管网综合规划图大连保税区新区控制性详细规划给水燃气中水规划图 大连保税区新区控制性详细规划排水规划图 大连保税区新区控制性详细规划热力规划图 大连保税区新区控制性详细规划电力规划图 大连保税区新区控制性详细规划通讯规划图大连保税区新区控制性详细规划区域位置图（蓝图）大连保税区新区控制性详细规划总平面图（蓝图）大连保税区新区控制性详细规划土地利用现状图（蓝图）大连保税区新区控制性详细规划用地编号与控制性指标图（蓝图）大连保税区新区控制性详细规划道路交通竖向规划图（蓝图）大连保税区新区控制性详细规划中部填海区道路竖向规划图（蓝图）大连保税区新区控制性详细规划管网综合规划图（蓝图）大连保税区新区控制性详细规划中部填海区管网综合规划图（蓝图）大连保税区新区控制性详细规划 规划背景为了适应国内外出口加工产业的发展形势，结合大连市区域性国际航运中心建设，立足港区、出口加工区、保税区联动发展，建成区域性的保税港区。大连保税区规划建设管理局于2003年2月正式委托CPG Consultants Pte Ltd(新加坡工程集团)与大连经济技术开发区规划建筑设计院完成11.7平方公里的“保税区新区控制性详细规划”。经过现场勘察，收集现状资料和对国内外相关资料研究讨论,于2003年3月初完成保税区新区控制性详细规划初步方案，在初步方案中提供了两套土地利用规划方案，并于3月10日向保税区规划建设管理局进行中期汇报。根据中期汇报反馈的专家意见，选取土地利用规划方案二进行深化。在基础方案确定后，双方就交通、基础设施、项目分期等诸多问题进行了深入的探讨和研究，于2003年5月提出本次控规最终方案草稿，后由于规划边界变更，经过又一轮的讨论和修改，于2003年7月提交本次控规的最终方案。由于在规划过程中，南部国际物流园区正在由大连港规划设计院进行控制性详细规划设计，我们在兼顾该控规的同时，进行了整个规划范围内的统一的规划设计，对于南部国际物流园区的各项控制指标等详细情况请参见大连国际物流园区控制性详细规划（2002-2003）。1、概况1.1地理位置大连保税区新区位于开发区大孤山半岛的东部，与大窑湾港区相连，用地范围：西起开发区疏港路，东临大窑湾港，北起开发区黄海中路，南至大窑湾港疏港路-金港路，金窑铁路线及北良铁路线贯穿南北，总用地面积1169公顷。1.2 区域规划 ·大连城镇体系规划-组团发展模式 按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩至金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市、普兰店市三个卫星城。主城区突出典雅优美风貌，新城区体现现代风格，三个卫星城各具特色。形成以两城为中心，以三个卫星城为节点，以小城市和小城镇为基础，沿黄、渤海岸两条轴线呈“ V ”字形放射状的城镇体系。到2020年，城市规划用地达到1000平方公里，城市绿化率达到85%。 ·大连新市区规划结构 新市区由开发区、金州区、保税区、金石滩旅游度假区、“双D港”和大窑湾港区组成。城市用地由现有不足70平方公里扩大到约500平方公里。 ·区域交通结构 快速公路：规划建设三纵三横快速公路网，大连新市区通过沈大高速公路和黄海大道与沈阳和大连主城区相联系；轨道交通：各组团的客运交通联系以快速轨道交通为主，大连新市区通过轨道三号线与主城区相联系；铁路：基地内的铁路线将大窑湾和北良港与大连、与中国东北地区联系起来；机场：近期扩建大连周水子国际机场，远期在三十里堡或皮口，明阳一带建设大连新机场。大连新市区通过主要干道和沈大高速公路与大连国际机场相联系；港口: 港口建设以大窑湾港为主, 规划陆域面积23平方公里，现有大连港改造为发展旅游、文化娱乐设施,岸线改造为市民亲水岸线,保留客运码头，在旅顺羊头洼建设烟大火车轮渡码头，远期考虑建设与山东半岛相连接的桥隧工程，规划在金州新区建设金州港, 负责环渤海经济圈的短距离海上运输。 1.3 气象、水文及工程地质 1.3.1 气象及水文 ·气温：大窑湾地区属海洋性气候。根据大连气象台（19511982年）统计分析：多年平均气温10.2极端最高气温35.3（1972.6.10） 极端最低气温-21.1（1970.1.4）最大冻土深度93cm（1968.2.13） ·降水：年平均降水量658.7mm 日最大降水量171.1mm 日降水量25.00mm的日数7.1d/a；日降水量50.00mm的日数2.4d/a。 ·风况 ：本区受季风影响，夏季多南风，冬季多偏北风。全年常风向为N，频率为19.45%；年平均风速位5.8m/s。六级以上大风的频率为8.4%，以N向大风为主；最大风速32m/s，风向SSW，出现时间为1974.8.29。 ·设计风速： 对大窑湾港区产生影响的风向是ENSSW共11个方位，各个方位的设计风速见表。 大窑湾设计风速表 单位：m/sNNNEENEENNWNW50年34.119.818.118.031.924.42年19.614.111.812.118.315.5WNWWWSWSWSSW50年19.720.117.119.821.02年14.813.412.712.814.8·台风 ：根据多年台风资料统计，对大连海区影响较大的台风平均约2年出现一次，多出现在69月份。 ·雾：大窑湾全年能见度1km的雾日数平均为55d，47月份占全年雾日的70.4%。雾的平均延时为10.6h。 ·相对湿度 ：多年平均相对湿度为67%，冬、春季相对湿度较低。 ·潮位 ：（大连港筑港高程）历史最高潮位：5米 历史最低潮位：-1.03米； 平均低潮位：0.96米； 平均潮位：2.15米； 平均潮差：2.36米 1.3.2 工程地质条件 ·地质地貌:大窑湾湾口朝向东南，沿岸山丘直接临海，湾内天然水深大都在510m，近岸地质为砂且多礁石，深水区为泥质，潮间带甚窄，仅在湾顶有约500m宽的砂质潮滩，为典型的基岩港湾海岸。 大窑湾沿岸地区属辽东半岛南部低山丘陵区，主要由震旦纪的石灰岩、石英砂岩、页岩、板岩和灰岩组成，局部由中生代辉绿岩脉侵入，第四系分布范围较小，厚度不大。山丘海拔高度一般为数十米至200余米。沿岸普遍发育有20米上下的海蚀阶地，向海微倾，残积土一般厚13m，南岸其纵深为3001000m不等，北岸因受限于半岛而比较狭窄。湾顶及北岩大地一带有很窄的海拔5m的海积阶地，并有泻湖发育。 本区在大地构造上属院落台北斜复州古凹陷南部，大窑湾沿岸断裂构造比较复杂，纬向构造体系、华夏系、新华夏系、北西向构造体系交错切割，有多条断层发育。据辽宁省地矿局第二水文地质工程地质二队的调查表明，大窑湾沿岸目前只表现为整体性长降，对各种建筑物没有直接影响。 ·土层分布及工程地质性质 :钻探揭示，大窑湾内基岩埋深一般为-10-20m（以大连港筑港零点计，下同），岩性同临岸岩层。基岩上复第四纪沉积层，其下部为更新世的陆相砂和粘性地土，上部为全新世海相淤泥质土。 本场区位于鞠家屯至乱柴沟大致东西向一线以南、天然水深3m以浅的三角水域，全范围底质为细砂，沿岸多有暗礁分布。区内基岩埋深甚小，岩面高程有礁石渐倾伏至 -6m 左右，上复土层为亚砂土和细砂，其总厚03m。基岩为震旦纪石灰岩，容许承载7001000kpa，是良好的地基持力层，但岩面局部起伏较大。 ·地基条件分析:基岩为震旦纪石灰岩，容许承载力7001000kpa，是良好的地基持力层，但岩面局部起伏较大。场区内细砂层不厚，不存在地基液化的可能。场区内可以直接进行回填。 沿岸陆域海蚀阶地有一定的宽度，西南纵深300400m，东南岸纵深4001000m。阶地面平缓，坡度小于5度，岩性为板岩、灰岩、地表主要为岩屑，成土作用强烈，为良好的建筑用地。山丘地高坡陡，不宜大规模建筑。选择土建场地时尽量避开沿岸发育的冲沟。 ·地震 :根据国家地震局1990年编制的1：400万中国地震烈度区划图和说明书，大窑湾及其沿岸地震基本烈度为7度。 1.4 土地利用现状 铁路以东部分：现状土地利用类型为大部分为水域、部分弃置地、村镇企业、居住用地，现状九明物流位于其中部，占地11.9公顷。铁路以西部分：现状土地利用类型：耕地、园地、林地、水域、弃置地、部分村镇企业、居住用地等(大部分用地已完成动迁前期测算，并有项目意向)。详见现状土地征用统计表、现状土地利用统计表。 现状土地征用统计表 项目名称用地面积（公顷）项目名称用地面积（公顷）金窑铁路及北良铁路用地38.5317海通物流5.4457大连机车厂94.47北方汽修0.7308荣盛工业装备配套市场2.3652九明物流11.9728大开物流服务有限公司5.1696龙涤化工16.4531齐化铁路专用线用地5.8090海港铁路动迁住宅1.85海港丛屯动迁住宅5.14海青商贸中心4.2总计192.14现状土地利用统计表 用地分类用地代号现状用地（ha）比例%备注居住用地R25.550.48已建仓储用地W117.481.50已建公建用地C25.670.49已建铁路用地T238.513.30已建水域用地E14.830.41陆域水体耕地E223.432.01园地E38.300.71林地E418.161.56村镇居住用地E6132.852.81村镇企业用地E6255.294.73弃置地E787.587.39海域水体E1871.3474.62部分已填海规划总用地111168.99100.002 规划理念 2.1发展战略大连保税区的规划设计出发点是要为中国进入WTO提供一个国际水准的自由贸易区。为了实现这一构想，在总体规划上要达到三个关键性目标，即： 1 连通性 2 适应性 3 形象性 ·连通性连通性是本设计的首要概念，连通性包括物质和虚拟两方面的连通。物质形态上的连通性，体现在便捷的海、陆、空交通运输，另外在保税区内部轻重型车辆的分线运输也助于提高效率和促进安全；虚拟的连通则要使大连保税区及其海港成为世界贸易圈的组成部分。 ·适应性在当今高度竞争多变的商业大环境下，我们试图提供一个灵活又具可变性的规划设计，或称作“灵活式规划”。从地块的分割到用地性质的混合，无不建立在应市场需求而变的基础上。地块分割采用“模块”布局和预留发展用地（即“白地”概念）是我们在总平面规划设计上的两大举措。·形象性“品牌”或“形象性”是我们设计概念的最后一个要素，我们相信优美的城市形象对投资者的说服力。座落于深具吸引力的海滨城市大连，大连保税区可以发展成为一个拥有宜人的工作生活环境及完善基础设施的国际级水准的开发区。林荫大道、地标建筑、中心绿地和公园都是我们为给人留下深刻印象而做的精心设计。位于海边的保税区控制中心可以成为地标性的建筑，从那里可以俯瞰港口和大窑湾的美丽景观。 2.2规划原则及依据2.2.1规划原则·突出保税物流项目特点，统筹安排各项建设用地，适应建设主体多元化的要求，尊重市场供求关系，使规划具有预见性、弹性与可操作性。·注重园区近期建设和远期开发的有机结合和协调发展，坚持“带状组团式”的规划思路，功能布局尽量为分期建设提供多种可能。·重视城市设计理念，强化生态环境保护意识，充分利用原有自然环境条件，保持原有生态环境。合理有序地将产业区、物流区、港区以及中心区紧密联系成一个在功能布局、空间上相互协调完善的体系，将自然环境与人工环境充分融合，规划成为经济发达、产业繁荣、环境优美、花园式的现代化保税物流园区。2.2.2规划依据·大连新市区总体规划（2002）；·大连国际物流园区控制性详细规划（2002-2003）；·大连出口加工区A、B区控制性规划（2002）；·新市区东部区域防洪工程初步设计报告；·大连经济技术开发区东区道路规划方案；·大窑湾港总体规划（2001-2002）·国内外相关资料。·国家有关规划设计规范、标准。2.3规划结构分析规划布局由港口水域向陆域呈带状、层次性布局，分别为港口水域区、港口码头区、港口后方集疏运区、保税物流区、保税、出口加工产业区。3.规划布局3.1 用地规模和规划结构 3.1.1 用地规模 大连保税区新区的规划面积为11.7平方公里。由北部的自由贸易区、南部的大连国际物流园和铁路西侧的物流区组成。由于南部的大连国际物流园区和铁路西侧的物流区用地及道路布局都已基本确定，调整余地小，因此本报告的研究区域主要集中在北部自由贸易区。其填海面积为5.0平方公里，其中可出租土地约为3.5平方公里。3.1.2 用地比例在对世界各地及中国的类似案例进行广泛研究的基础上，我们选取了新加坡工业区、上海外高桥保税区、天津港保税区和杜拜JEBEL ALI自由贸易区这四个案例进行深入的分析比较,并得出以下基本结论：保税区/自由贸易区往往与港口相结合，主要用地类型包括出口加工、仓储物流、商业展示及住宅用地。 ·出口加工区的占地比例一般为30%50%·仓储物流区的占地比例一般为20%30%·商业展示用地的比例约为5%·发展用地的比例约为2%4%·道路占地比例一般为15%20% （上海外高桥保税区，天津港保税区，杜拜JEBEL ALI自由贸易区的土地利用分类表请见附录案例比较） 在参考上述用地比例的基础上，大连保税区新区的土地利用分类表如下: 大连保税区新区土地利用分类表 用地类型面积（万m2）比例（%）商业15.66431.34国际商品采购展示中心13.46641.15出口加工/制造258.840022.14发展用地20.49061.75仓储物流295.787025.30员工住宿4.83100.41交通用地330.044228.23绿地/开放空间/景观隔离带53.53144.59水体15.66091.34市政设施用地8.26280.71道路152.429813.04总计1168.9904100由于大连保税区新区南部的国际物流园区和铁路西侧的物流区中，仓储物流的占地比例很大，出口加工的占地比例很小，因此反映在大连保税区新区土地利用分类表中，出口加工占地比例仅为22.14%。 3.1.3 功能分区大连保税区新区南部的国际物流园区和铁路西侧物流园区的用地结构主要根据已有的大连总体规划和国际物流园区详细规划来确定。北部的自由贸易区总面积为5.5平方公里，根据功能分为以下五部分：1 中心区 ：围绕自由贸易区的主入口和70米宽中央林荫大道布置，占地约为0.5平方公里，是自由贸易区的形象窗口；2 出口加工区 ：占地约为1.8平方公里，主要服务于各类出口加工企业，为发挥集聚效应，可考虑设置园中园，将某类型企业集中布置；3仓储物流：邻近铁路线和主干道布置，形成出口加工区和港区之间的过渡带，占地约为0.5平方公里；4 交通走廊 ：包括西侧的铁路和从高城街延伸并贯穿地块的主干道-港前2号路，占地约为0.7平方公里。沿铁路设置50米绿化带，可作为将来铁路复线的预留用地。沿港前2号路西侧设置20米宽绿化带。交通走廊不仅服务于交通功能，同时与绿化景观相结合，分隔不同的功能用地。 5 港区 ：港区占地约为2.0平方公里，与出口加工区和仓储物流区之间通过一条50米宽的主干道分隔。中国加入世界贸易组织后，根据“港区合一”的发展趋势，港区内的规划应充分考虑与出口加工区和仓储物流区的路网相衔接，并考虑设置特别通道，另外在管理方面尽可能缩短通关时间，简化通关程序，以充分发挥港区和自由贸易区之间的协同作用。 · 港区保留500米纵深的可行性研究： 由于集装箱码头对泊位长度、水深、堆场面积的要求比一般码头高，因此主要比较集装箱码头的布局，以确定沿岸线保留的500米纵深是否能满足未来港口发展的需要。 通过案例比较发现，虽然集装箱码头的布局随岸线条件和地形而异，但有以下共同之处： 在水深条件好的港口(水深12-15米) 每个集装箱泊位的长度约为300-350米 ；沿岸装卸区的纵深一般为60-80米 ； 为充分利用集装箱起重机和移动起重机，集装箱一般平行于岸线堆场，堆场纵深Z为300米左右(即10组，每组为45-54列*6排*4层) ； 紧邻码头的仓库多为长方形，一般长200-300米，宽40-60米 ；综上所述，沿岸装卸区，堆场进深和仓库占地的总纵深约为400-450米，再考虑道路宽度，500米纵深可以满足未来港口发展的需要。3.2 产业项目用地规划 在北部的自由贸易区内，产业项目用地(即出口加工区)布置在港前3号路和港前1号路的两侧，总面积为177.4公顷。 3.2.1规划原则 产业项目用地规划应遵循以下的原则： 1 城市设计控制 毗邻主干道-港前1号路和港前4号路的产业项目用地是保税区新区内最佳工业地块，应该享有较高的地价。因此，这些地块也应受到城市设计的控制，以提高地块内厂房的素质和外观。高科技工业地段也应该实施高标准的建筑设计，以体现高科技的形象。面临主干道的厂房，应注重其正面的外观设计，其附属建筑，也应加以适当的遮蔽。露天堆场必须受到严格管制，露天堆场与公共人行走道之间必须通过至少1.8米高的实墙或绿篱隔离,从公共人行走道进入露天堆场必须通过专用入口。 2 环境的全面考虑 在保税区新区内，原则上只容许容纳无污染的一类工业(M1)。无污染工业，如产品设计与开发、家电、电子产品的安装、组装和维修等不需设置隔离带。有轻度污染的二类工业(M2)，如食品工业、医药制造工业、和不含印染工艺的纺织品、针织品等，应严格按照保税区对建设项目环境保护的有关管理办法进行申报与建设，经过批准后可以集中布置在指定区域，并与最近的居住区住宅楼至少留有50米的缓冲区。 (允许设置二类工业的区域请见4.1节-用地分类) 3 工业厂房的多样化 除了提供基础设施配套齐全工业地块供厂家自建厂房外，建议也提供一些现成厂房，以满足一部分厂家的需求，使他们能立刻投入生产，缩短启动的时间。建议可保留约10%的土地以作各类型现成厂房建设之用。 3.2.2 地块划分 工业地块的划分与投入的工业种类和规模有很大的关系。因此在保税区新区发展的初期，地块划分应该尽可能保持灵活性及伸缩性，使地块能一分为二，也能合二为一。 根据对上海外高桥保税区、天津港保税区、青岛保税区、珠海保税区、汕头保税区及大连保税区内重点企业占地状况的研究发现，出口加工型企业占地集中在25公顷和1015公顷两个面积段。 借鉴这些保税区的经验，建议地块的示意性划分集中在25公顷面积段，并可组合成1015公顷的地块供大型企业之用。 另参照杜拜JEBEL ALI自由贸易区的地块划分，在本规划中也引入了“模块”概念。在每个用地模块中，地块面积从10000平方米到25000平方米不等，并可以根据需要组合成不同的面积。在用地模块中提供U形公共道路，可以直接服务于每一个地块。 若某些厂家只需要小于5000平方米的地块，建议将他们纳入现成厂房之内。 3.2.3 规划控制及指标1 主要及附属用途 主要用途：产业项目用地的主要用途应以加工工业、数据处理等生产性活动为主，其占用面积应不少于总建筑面积的50%。附属用途：为配合生产活动而附设的其他用途，如办公室、陈列室、休闲设施、警卫设施、托儿所、食堂、自备诊所等，其占用面积应不超过总建筑面积的50%。其中办公面积最多不能超过总建筑面积的25%，与主要用途相关联的附属商业设施,其面积也不得超过总建筑面积的25%。 限制用途：单独存在的办公室、陈列室、仓库和商业设施皆不准设在产业项目用地。2 发展密度 为保证合理利用土地及防止占用地块，并考虑大连市土地市场的现状及借鉴上海外高桥保税区、杜拜JEBEL ALI自由贸易区、新加坡TUAS工业区和苏州工业园区的经验，建议实施最高和最低容积率的控制。产业项目用地的容积率定为： 最高容积率：1.0 (伸缩性10%) 最低容积率：0.3 (伸缩性10%) 在生产运作上有特别需要的一些工业如药剂、船舶维修等应该豁免其容积率最低控制。 3 建筑后退和绿化带 为保证建筑物能得到充足的日照和空气，产业项目用地的建筑物必须符合建筑后退线的规定。同时为了创造优美的园区环境，应注重绿化的实施，因此提出建筑后退线和绿化带的最低规定如下：建筑后退绿化带建筑后退绿化带70米主干道两侧10-15m5-10m20米支路5m2m50米主干道两侧10m5-10m地块后界5m2m25米次干道5-8m3m相邻地块5m2m4 停车位标准 产业项目用地内的停车位设置遵循大连市新市区公共建筑停车场配建指标，其要求见下表： 计算单位配建（泊位）建议停车场小型汽车1000m2占地35地面自行车1000m2占地20地面产业项目用地的停车应在本地块范围内解决，建议停车场位于后院，且地面停车场必须绿化。 3.3 物流仓储用地规划 在北部的自由贸易区内，仓储物流用地邻近铁路线和主干道布置，形成出口加工区和港区之间的过渡带，总面积为47公顷。3.3.1 规划原则 3.3.1.1功能定位与南部国际物流园区互补 由于规划范围南部已经明确定位为国际物流园区，因此在北部的物流仓储用地其功能定位应该考虑如何与国际物流园区形成良性互补。通过对新加坡和荷兰鹿特丹市的物流园区布局的研究，发现物流园区的布局有以下特点： 物流园区(以主要服务于集装箱及其货种的仓储配送的物流园区为例)根据其位置可以分为三类，其功能定位，服务对象等皆各有侧重：1 临港集装箱园(集装箱码头) On-Port Container Park 临港集装箱园指位于港区范围以内的物流园区，由于港口土地资源十分珍贵，因此临港集装箱园一般规模较小，集装箱周转很快。也有一类临港集装箱园，紧邻港口，规模较大，通常主要服务于国际大型第三方物流企业，或在此设立其区域配送中心的国际大型制造厂商。 2 离港集装箱园 Off-Port Container Park 离港集装箱园指在港区范围以外，通常有城市干道将其与港区隔离的物流园区，但这类物流园区与港口联系极其紧密，常有专用通道/轨道或定时区间货运交通与港口相联系。而且这类物流园区常与临港工业区或自由贸易区相临。此类物流园区成本略低，可提供更多的增值服务，主要吸引各类物流企业，不仅服务于港口产生的物流，也服务于附近工业区产生的物流。有些物流园区更进一步定位为从事高品质产品仓储和分销的物流园区。 3 内陆集装箱园Inland Container Park 内陆集装箱园指距离港区较远的物流园区，通常位于城市交通枢纽附近，主要服务于周边的城市工业区，是出口商、进口商和离港物流园区之间的桥梁。 本规划范围南部的国际物流园较偏向于第一类临港物流园区，而北部自由贸易区内的物流仓储用地较偏向于第二类离港物流园。南部国际物流园区主要服务于由港口产生的集装箱及其货种的仓储配送运输和少量临港加工工业所形成的物流，北部的物流仓储用地主要服务于出口加工区所形成的物流，以及未来港口产生的物流。因此两者之间可以形成互补。 3.3.1.2 城市设计控制 面邻主干道-港前2号路的物流仓储用地应受到城市设计的控制，以现代化立体仓库为主，以体现现代化物流园区的形象。以露天堆场为主的物流仓储用地设置在铁路附近。露天堆场与公共人行走道之间必须通过至少1.8米高的实墙或绿篱隔离,从公共人行走道进入露天堆场必须通过专用入口。 3.3.1.3仓库的多样化 除了提供基础设施配套齐全工业地块供物流企业自建仓库外，建议也提供一些现成仓库，以满足一部分厂家和物流企业的需求，使他们可以直接租用现成的仓库。根据对上海外高桥保税区、天津港保税区、青岛保税区、珠海保税区、汕头保税区及大连保税区内重点企业占地状况的研究发现，仓储物流型企业多数租用保税仓库，面积从1000平方米至6000平方米不等，因此建议可保留约15%的土地以作现成仓库建设之用。 3.3.2 地块划分 根据对上海外高桥保税区、天津港保税区、杜拜JEBEL ALI自由贸易区、新加坡和鹿特丹的多个物流园区的比较发现，地块面积多为1020公顷，单个大型仓库的占地一般为24公顷。 借鉴这些经验，建议沿主干道-港前2号路的地块的示意性划分集中在25公顷面积段，临铁路的地块集中在1015公顷。 3.3.3 规划控制及指标 3.3.3.1 主要及附属用途 主要用途：物流仓储用地的主要用途应以仓储、分拨、配送和进出口产品的简单加工为主，其占地面积应不少于总占地面积的50%。 附属用途：为配合物流仓储活动而附设的其他用途，如办公室、休闲设施、警卫设施、托儿所、食堂等，其占地面积应不超过总占地面积的50%。其中办公占地面积最多不能超过总占地面积的25%，与主要用途相关联的附属商业设施, 其面积也不得超过总占地面积的25%。 限制用途：单独存在的办公室和商业设施皆不准设在物流仓储用地内。 3.3.3.2发展密度 考虑大连市土地市场的现状及借鉴上海外高桥保税区、杜拜JEBEL ALI自由贸易区、新加坡TUAS工业区和苏州工业园区的经验，物流仓储用地的最高容积率为0.8(伸缩性10%)，没有最低容积率的控制。 3.3.3.3 建筑后退和绿化带 物流仓储用地的建筑物必须符合建筑后退线的规定，同时为了创造优美的园区环境，应注重绿化的实施，因此提出建筑后退线和绿化带的最低规定如下：建筑后退绿化带建筑后退绿化带70米主干道两侧10-15m5m20米支路5m2m50米主干道两侧10m5m地块后界5m2m25米次干道5-8m2m相邻地块5m2m3.3.3.4 停车位标准 物流仓储用地内的停车位设置遵循大连市新市区公共建筑停车场配建指标，其要求见下表： 计算单位配建指标（泊位）建议停车场类型小型汽车1000m2占地35地面自行车1000m2占地10地面物流仓储用地的停车应在本地块范围内解决，且地面停车场必须绿化。 3.4 中心区规划 围绕保税区新区的主入口和70米宽中央林荫大道形成的中心区，各类用地总面积为48.9公顷，用地类型包括商业、办公、展示、绿地、员工住宿和发展用地。 3.4.1 规划原则 1“中心区”概念“中心区”定位： 现有保税区和规划中的国际物流园并没有一个明确的中心区，本中心区的设置可为整个保税区服务。在大连新市区的商业布局中，金马路与辽河西路交叉处附近的商业中心及小窑湾商务商业中心可以成为市级综合商业中心，本中心区则定位为特别商业中心，即展示、贸易等特定类型商业活动的聚集地。 设立“中心区”的目的： ·促进国际贸易，离岸金融等商业活动的产生，为保税区向国际自由贸易区转型作准备 ·提高周围工业用地的素质和价值 ·通过各类商业展示活动吸引公众，使更多公众了解保税区 2 城市设计控制 ·创造一个高质量的城市环境，形成符合现代自由贸易区的形象 ·在70米林荫大道两端设置标志性建筑，强化轴线，丰富沿海天际线 ·保障足够的开放空间和绿地广场以平衡保税区新区的开发建设 3 混合开发和弹性规划 ·商业办公金融展示混合用途，提高中心区商业活力 ·员工宿舍布置在中心区内，不仅减少职工上下班交通时间，也为中心区带来更多人气 ·设置“发展用地”，规划管理者可以根据保税区新区开发的进度和市场对不同用地类型的需求程度，在允许的用地类型范围内，决定发展用地的最终用途。3.4.2 地块划分 一般商业办公用地的面积从5000平方米到15000平方米不等。展示用地采用沿街布置形式，地块面积为25公顷，如果市场需要，也可结合毗邻的发展用地，使地块面积达到510公顷。沿街布置的展示用地还可进一步划分成1000012000平方米的用地，为区内企业提供独立的展示空间，特别适用于知名品牌厂商的产品展示。 职工住宅用地的地块面积约2-3公顷。 3.4.3 规划控制及指标 1 发展密度 综合考虑保税区新区的体量控制和天际线，建议中心区内地块容积率，建筑高度和开放空间的控制如下：用地类型最高容积率建筑高度最小开放空间商业标志性建筑4.0100m（20层）30%商业2.040m（8层）30%国际商品采购展示中心1.020m30%员工住宿1.530m（6层）40%2 建筑后退 中心区用地的建筑物必须符合建筑后退线的规定，建筑后退线的最低规定如下：建筑后退建筑后退70米主干道两侧10-15m20米支路5m50米主干道两侧10m地块后界5m25米次干道5-8m相邻地块5m 3 停车位标准 中心区内停车位设置基本参照大连市新市区公共建筑停车场配建指标，其要求如下：设施建筑类别计算单位配建（泊位）建议停车场类型小型汽车自行车办公设施政府机构1000m2占地4.01020地面停车场外贸商业办公楼1000m2占地5.0地下停车库或地面停车场一般事务机构1000m2占地4.01015地面停车场其他办公楼1000m2占地3.01520地面停车场商业区商店、商业中心1000m2占地355080地下停车场（自行车地面）中心区用地的停车应在本地块范围内解决；地面停车场必须绿化。鼓励在经济可行的情况下，将地面停车场改为地下停车库；且鼓励在标志性建筑所处的地块内提供公共停车场（地面多层停车库或地下停车库）。4 用地分类及用地控制指标 4.1 用地分类 根据保税区的特点，参照城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ 137-90)，将本区域用地分为十大类： 大连保税新区土地使用性质一览表大类中类小类备注代码名称代码名称代码名称R居住用地R2二类居住用地C公共设施用地C1行政办公用地C2商业金融业用地C34展示用地M工业用地M1一类工业用地M2二类工业用地W仓储用地W1普通仓储用地W3堆场用地S道路广场用地S1道路用地S2广场用地S22游憩集会广场用地