新绿园产品策划方案.doc

1 新绿园产品策划书新绿园产品策划书 杭州钱新绿城房地产开发有限公司 2 目 录 一、前言.7 （一）项目可行性研究结论 7 1.投资环境可行性结论.7 2.市场可行性结论.8 3.项目本身可行性结论.13 4.经济可行性结论.14 （二）项目开发理念 15 二、项目地块状况.16 （一）项目地块规划指标 16 （二）地理位置及现状 16 （三）自然条件 17 （四）自然灾害 18 （五）地块周边的自然和历史文化资源 19 三、项目所在的城市经济文化背景.20 （一）历史文化内涵与底蕴 20 （二）地方文化习俗 20 （三）项目所处区域建筑特点 26 1.核心区的规划特色.28 2.钱江新城区域住宅建筑特点.29 （四）城市经济概况 29 四、市场定位.30 （一）项目 SWOT 分析 30 1.优势.30 2.劣势.31 3.机会.31 4.威胁.32 （二）项目初步定位 32 1.定位依据.32 2.产品初步定位.33 （三）目标客源初步定位 33 1.定位依据.33 2.目标客户初步定位.34 3.目标客户特征分析.34 4.价格定位.37 5.产品初步设想.37 五、产品规划设计.38 （一）项目地块现状及周边规划情况分析 38 1.地块现状.38 2.周边规划情况.39 （二）规划布局 41 3 1.规划布局思路.41 2.功能区块的划分.42 3.邻里单位组织形态.42 4.院落空间形态.42 5.天际轮廓线.42 6.配套设施布点.42 7.综合管线布置.43 8.竖向设计.44 （三）道路交通组织 45 1.道路骨架的构建.45 2.小区出入口设置.45 3.交通组织规划.46 4.道路系统布局形态.46 5.道路分级.47 6.步行系统的设定.47 7.停车场地景观因素的考虑.47 （四）公共空间系统 48 1.公共空间形态.48 2.公共空间中的环保.49 3.公共空间中的无障碍设计.50 六、建筑设计.50 （一）当地户型的评述和分析 50 （二）建筑户型 52 1.户型设计原则.52 2.户型功能结构、分类、面积配比.52 3.各类户型的功能布局.53 4.功能空间设计要求.54 （三）建筑单体 55 1.建筑类型.55 2.建筑层数.55 3.建筑朝向.55 4.建筑间距.55 5.建筑通风.55 6.建筑防风.56 7.建筑风格.56 8.外观色彩.56 9.建筑外观与设备（如空调、雨水管等）.56 （四）结构形式 56 （五）建筑节能 57 （六）精装修 59 1.杭州精装修住宅产品的历史沿革、存在问题、产品特点以及发展趋势.59 2.对本案住宅产品精装修认知.60 3.对本案住宅产品精装修的建议.60 七、景观环境设计.63 4 （一）景观设计总体指导思想 63 （二）软质景观 63 1.绿化隔离带.64 2.集中绿地.64 3.组团绿地.65 4.宅间绿地.65 5.道路绿化.65 6.滨水绿带.65 7.屋顶绿化.66 8.停车场绿化.66 9.地下停车库绿化导入.67 （三）硬质景观.67 1.园区出入口门户的景观设想.67 2.景观小品布置.67 3.围墙.69 八、小区生活配套设施.70 （一）周边公共配套设施现状及规划情况 70 （二）各级公共服务设施布点要求 71 （三）公建设施配套 71 1.生活服务类设施内容的选择.71 2.关于会所的相关建议.72 3.物业管理及经营用房.73 4.社区用房.73 九、基础设施配套.73 （一）给排水系统 74 1.给水工程.74 2.排水工程.74 3.管材选用.75 （二）电气系统 75 1.回路数量及供电方式.75 2.供电容量配置要求.75 3.变配电所.76 4.配电系统：.76 5.住宅电气配置要求.76 6.配表方式.77 7.照明系统.77 8.防雷保护、安全措施及接地系统：.78 （三）弱电系统 78 1.安全保卫系统.79 2.三表自动采集系统.84 3.背景音响系统.84 4.公共照明自动控制系统.85 5.设备监控系统.85 5 6.物业计算机管理系统.86 7.供电系统.86 8.家居智能化系统.87 （四）其他 89 1.供（采）暖系统.89 2.空调系统.89 3.中央新风系统.90 4.中央除尘系统.90 5.中央热水系统.90 6.电梯.91 7.环保.91 8.废气排放.92 9.防噪处理.92 10.卫生防疫 93 十、形象系统.93 （一）企业形象在项目形象设计中的导入与运用 93 （二）项目整体形象标识（LOGO）的要求 .93 1.入口标志牌设计要求.93 2.园区布局导向标志牌、园区信息栏、告示牌的设计要求及位置设定的要求.93 3.组团、幢名（幢号）标志设计的要求.94 4.单元入口标识及户号牌标识设计要求.94 5.公共配套服务设施的标识要求.94 6.邮政信箱（订奶箱）的样式、位置及设计要求.94 7.交通标识系统.94 （三）施工阶段的楼盘形象考虑 94 十一、物业管理.95 （一）物业管理公司资质要求和时间界定 95 （二）物业管理公司的管理要求 95 （三）开发商一次性投入内容的要求 95 1.管理用房.96 2.基础设施：.96 3.生活服务设施.96 （四）服务内容 96 1.公共服务（费用已含入物业管理费）.96 2.免费代办服务.97 3.专项有偿服务.97 4.配套有偿服务：.98 （五）服务及物管收费标准 98 1.物管费标准的制订原则.98 2.物管费支出范围：.98 （六）管理人员的配备要求 99 十二、经济估算.99 （一）销售价格估算 99 6 1.可比楼盘.99 2.价格估算.99 （二）成本估算 99 （三）销售时序及收入 101 （四）项目利润估算 101 （五）不确定性分析 101 1.盈亏平衡点.101 2.敏感性分析.102 （六）结论： 102 7 一、一、前言前言 “新绿园”项目是绿城集团和钱江新城建设开发有限公司在杭州未来的中 央商务区钱江新城合作开发的住宅项目，鉴于钱江新城的高起点、高标准城市 定位，客观限定了项目高品质、高档次、精品化的开发方向，在强强联合的基 础上，双方秉持专业、求实、创新的开发理念，通过在资源、经验、资金、专 业等方面的优势互补，努力打造精品，通过项目的成功，形成市场轰动效应， 树立杭州具有代表性的新一代经典产品形象，巩固和提升合作双方的品牌效应， 实现共赢。 本产品策划书是在详实、全面的市场调查基础上进行编制，通过对政策、 市场以及行业等相关基础参数的了解和把握，为本策划书的编制提供了客观的 参照系和借鉴案例，使产品策划思路能够在契合市场和需求现状的同时具有前 瞻性。 本策划书针对项目的市场定位、规划设计、建筑设计、景观环境设计、小 区生活配套设施设计、基础设施配套设计、公共服务设施设计、形象系统设计、 物业管理要求、经济估算等方面进行了阐述，提出了策划原则、思路、要求与 标准，为新绿园（项目暂定名）的产品策划提供切实可行的依据。 （一）（一） 项目可行性研究结论项目可行性研究结论 1.1. 投资环境可行性结论投资环境可行性结论 杭州作为浙江省会城市，近年来经济发展稳健，城市化程度不断提高，在迈 向十一五这样一个全新的发展时期，可以预见，杭州政治经济将会在原有的雄 厚基础上，继续稳步向前推进，房地产作为推动经济发展火车头作用的支柱产 业，将在新的经济发展时期被给予更多的机遇，得到更为广阔的发展空间。随 着经济的发展，人民生活水平不断提高，对居住的需求随之不断提升，为房地 产行业的发展提供了稳定和庞大的需求基础。 宏观调控以来，各种政策成效渐显，房地产行业投资过热势头得以遏制，业 内企业纷纷调整开发和经营策略适应宏观形势的改变，谋求行业和企业在新形 势下的生存和发展，房地产企业的发展更为理性，通过宏观调控实现了行业的 汰弱留强和正本清源，重新洗牌后将更有利于行业的持续稳定发展。相对应的， 8 房地产市场也在经历了宏观调控的洗礼后转变的更为真实和客观，投机性需求 得以打压并逐渐消退，消费者更为理性和客观，买方市场正在逐步形成，为广 大具有真实购房需求的消费者提供了日趋合理和选择更为多元化的良好市场环 境。随着宏观调控的持续和纵深发展，政策面张驰变化所发挥的效用将使供需 双方对产品的理解将进一步趋同，供给和需求的矛盾在市场机制的作用下将进 一步缓解和改善。 钱江新城作为十一五重点工程之一，在今后的开发建设过程中，必将继续获 得政府的大力支持，作为未来打杭州新城市中心，区域房地产开发建设将具备 杭州其他区域所无法复制的优势，拥有良好的前景。该区域将随着开发建设的 推进，区域关注度和热度也将不断提升。 2.2. 市场可行性结论市场可行性结论 1 1）市场运行情况结论市场运行情况结论 （1 1） 宏观调控持续，房地产行业和市场继续调整宏观调控持续，房地产行业和市场继续调整 总体而言，由于 2006 年中央宏观调控的仍将持续，杭州市政策调控有一个 滞后效应。当前应该密切关注市场的动态，等市场持续消化一段时间再依市而 行。2006 年一季度杭州市房地产市场形势自 2005 年中央政府为稳定房价，保 持房地产业持续健康发展而推出一系列宏观调控政策之后，杭州市房地产市场 一直处于调整阶段。从 2006 年一季度的市场总体形势来看，杭州市房地产市场 的各项指标均有不同程度的回落，市场总体形势稳中略降。房地产投资开发保 持理性增长，商品住宅市场成交量仍处于徘徊期，市场成交价格基本稳定。一 季度的土地市场平淡，随后人居展和房交会的带动，使市场有所回暖。随着供 应量的放大，供大于求矛盾进一步凸显。 “国六条”颁布并实施以来，使有所回 暖的杭州重新进入冷静期。更为严厉的调控措施和指标使众多开发商倍感压力， 购房者在政策引导下，大部分回归到观望状态，在政策面没有进一步明朗之前， 一动不如一静是较为明智的选择，依然充满着焦灼。房地产行业和市场在新一 轮宏观调控的大环境下面临着更大、更多的创新和演变。 （2 2） 土地供应偏紧，开发企业更为谨慎土地供应偏紧，开发企业更为谨慎 9 土地供应依旧偏紧，地价上升趋势依旧，宏观调控前后市场热、冷反应对 比强烈。综合来看，2006 年乃至更长一段时间，杭州土地市场供求关系仍将偏 紧。06 年“6.1”的实施将使开发企业对拿地和开发项目持更为谨慎的态度， 土地市场的观望气氛将更为浓厚。 （3 3） 二手市场供需矛盾仍有待进一步优化，市场观望气氛再起二手市场供需矛盾仍有待进一步优化，市场观望气氛再起 2006 年以来杭州二手楼市整体保持平稳，4 月的温和调息并未对市场造成 明显影响，各板块涨跌互现，小户型、低总价房源仍是市场需求主流，大户型 需求有所回升。610 年成新的房源是市场主流产品，5 年以下次新房源需求有 所增加。二手楼市过剩与短缺并存，供需矛盾尖锐，应鼓励置换群体进入市场， 补充小户型市场供应，疏通梯级消费进程。既使更多的过渡性性需求得到配置， 转化为现实需求，又能化解大户型或是高端房产的难以消化的尴尬局面，使二 手楼市资源合理化配置。受“6.1”新政影响，市场观望气氛将更为浓厚，市场 继续向买房倾斜，大户型、房龄 5 年以内的产品将面临更为严峻的市场形势。 （4 4） 租赁市场运行平稳，新政促进转售为租，形成增量供应。租赁市场运行平稳，新政促进转售为租，形成增量供应。 06 年以来杭州租赁市场运行平稳，各大区域表现涨跌互现，房源供应和价 格稳中有升，受宏观调控影响，业主转售为租应对调控的做法大行其道，宏观 形势的不明朗导致购房人群需求向租赁市场转移，同时房价高企支持了租赁市 场需求，可以预见将有部分大户型、房龄 5 年以内的二手房转投租赁市场，此 类产品的供应量将会增加，同时价格将有所下调。 （5 5） 房地产企业近年来发展迅速，作为推动经济发展的支柱产业，为杭州国房地产企业近年来发展迅速，作为推动经济发展的支柱产业，为杭州国 民经济发展作出了重大贡献。民经济发展作出了重大贡献。 （6 6） 供应放量，结构调整，供需矛盾有所缓和供应放量，结构调整，供需矛盾有所缓和 住宅市场供应放量，供需在量上的矛盾逐步缓和，市场竞争加剧，买方市 场形成的基础条件已经具备。06 年“6.1”新政的实施将从根本上改变和优化 目前市场的供求结构，但短期内供需结构矛盾仍将较为尖锐。 10 （7 7） 自住需求将进一步得到满足自住需求将进一步得到满足 需求方面，购房人群居住现状和满意度一般，自住型购房刚性需求强大， 目前住宅供给与购房需求矛盾明显，有待改善。06 年新政以及各地的实施细则 将进一步鼓励有序、理性的自住需求，推进住宅供需矛盾的解决，市场进一步 向买房倾斜。 2 2）市场发展前景结论市场发展前景结论 纵观杭州房地产行业和市场在宏观调控大背景下的发展历程，可以认为， 杭州楼市将继续平稳理性发展： （1 1） 市场运行平稳，逐步规范、理性，仍然存在增长空间市场运行平稳，逐步规范、理性，仍然存在增长空间 近年来杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起，杭州是 全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年 倍升，2003 年，杭州的土地交易价格涨幅为 38.1%，排在全国 35 个大中城市之 首，高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人才、 购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛， 支撑着杭州房地产价格的不断上升。房价的高速上涨受到严重抑制是在 2005 年， 杭州楼市出现转折点。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等 四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求已经开始降温， 投资需求已经退潮。通过一系列的市场变化，杭州楼市走向规范，走向平和理 性，房价没有出现大起大落的情况，市场基本稳定。但从长远发展分析，杭州 房价有较长的增长空间。 （2 2） 城市化进程推进行业发展城市化进程推进行业发展 从城市化角度来看，目前杭州城市化率为 50%，2020 年将是 70%。杭州市 区人口是 390 万，增加 20%，也就是 70 多万人口，未来 15 年每年要增加六七 万人，再加上每年结婚的人口等，如果按照人均 30 平方米来计算，对房地产的 需求就将近 300 万平方米。目前杭州每年的开发量基本在 300 万平方米左右， 基本持平，再加上有不少市民希望从居住型到舒适型发展，每年的需求量在 500 万平方米左右，这对房地产价格是很大的支撑。所以，单从城市化进程来 11 看，杭州的房地产价格仍有较长的增长时间。 （3 3） 宏观调控张驰有别，行业和市场将继续稳步发展宏观调控张驰有别，行业和市场将继续稳步发展 从政策支持角度来看，近几年来市政府在取消实物分房、实行住房分配货币 化政策的基础上，又出台了放开外地人购房、取消房改房上市限制、降低房产 交易手续费、扩大公房出售范围等一系列政策措施，有效调动了城镇居民购房 积极性。2006 年，杭州市政府第 97 次，专题分析了杭州市房地产市场形势。 市有关部门将于近期采取一系列包括金融支持、降低房地产交易成本、完善公 积金贷款和贴息办法、外地人购房入户等举措，推进房地产市场稳定健康发展， 未来杭州房地产市场保持平稳发展。06 年“6.1”新政的主旨也是调整、规范、 稳定和引导，在宏观调控的引导下，房地产行业和市场经过调整后仍将作为国 民经济的支柱行业继续稳步向前发展。 （4 4） 区位经济发展核心，支持行业持续发展区位经济发展核心，支持行业持续发展 从区位优势角度来看，杭州作为长江三角洲重要的历史文化名城，作为浙江 省会城市，以全浙江经济的发展、杭州居民收入持续增长和民间资本的扩张为 支撑，经过多年来的城市环境整治，已基本形成了“住在杭州”的氛围，吸引了 大批浙江其他地区和长三角区域的人口到杭州购房置业，住房消费需求持续旺 盛。 （5 5） 支柱产业的作用不可替代支柱产业的作用不可替代 从促进经济发展来看，房地产业依然是杭州经济发展的支柱产业。房地产业 对促进经济增长、推进城市化进程、改善人民生活发挥了积极作用。建设部副 部长刘志峰近日在杭州调研时指出，进一步促进房地产市场持续健康发展，必 须坚持房地产业的支柱产业地位，坚持市场化改革的基本方向，坚持完善房地 产市场宏观调控机制，坚持强化政府对房地产市场的监管，坚持不断推进住宅 产业现代化，坚持正确处理改革、发展和稳定的关系。 （6 6） 改善居住刚性需求庞大改善居住刚性需求庞大 从人们改善居住现状来看，虽然近年来杭州人均住房面积有了迅速增长，但 12 仍需继续改善。随着经济的迅速发展，收入的不断提高，以及城市基础设施建 设等因素的综合影响，今后一段时期需求仍处于比较旺盛的阶段。升级置业群 体将成为杭州房地产市场一个长期、稳定的需求支撑力量。 （7 7） 城市引力形成持续性需求城市引力形成持续性需求 从城市吸引力来看，杭州作为一个获得联合国“人居奖”的城市，作为一个 “最适宜居住的城市”，对外地购房者有着巨大的吸引力。无论是在杭创业者、 在杭求学的大学生，还是工作、生活在外地的很多人，都把在杭购房居住作为 一项重要的生活目标。大量的外地人购房，将有力地促进房价的稳定。 （8 8） 供应从紧需求将持续畅旺供应从紧需求将持续畅旺 另外，杭州土地供应还将长期处于“非饱和状态”，尽管现阶段部分购房需求 被抑制，但长期来看，需求依然非常旺盛。再加上杭州现有城市发展规划远景 利好、政府对城市的运营能力也是杭州楼市走向平稳理性的主要原因。 （9 9） 国内外地产继续看好杭州房地产前景，品牌开发商进入杭城国内外地产继续看好杭州房地产前景，品牌开发商进入杭城 自 2005 年香港嘉里建设以 25 亿地价拍下浙医大校区地块，今年又有新加坡 凯德置地拍下拱墅区小幅地块试水，万科也果断地在九堡拿下相连的两个地块， 加上之前已在钱江新城获地的华润、新鸿基，杭州市场开始成为国际地产大牌 开发商的新战场，这一方面表明杭州房地产市场具有中长期的发展空间，另一 方面，作为浙江地产领军品牌的绿城集团将受到更强大的竞争对手的关注，品 牌竞争更趋激烈。 3 3）区域市场结论区域市场结论 （1 1） 钱江新城区域前景可期钱江新城区域前景可期 钱江新城区域内基础、市政等配套前景良好，05 年下半年钱江新城大量公 建、商业项目正式动工，但是工程建设需要时间，区域成熟在一两年内不可能 一蹴而就。随着新城开发建设的推进，钱江新城的区域优势将逐渐得以体现， 其集聚效应将逐步显现。钱江新城拥有坐北朝南的优势江景，并且被定位为杭 13 州未来 CBD 中央商务区，使该区域的区域档次有了很大的提升。而在该区域建 房的开发商们也有意地将项目定位高端，使钱江新城成为未来城市高品位住宅 的群聚之地。 钱江新城作为杭州未来的中央商务区，其真正的住宅用地并不多，2005 年， 钱江新城区域仅出让了 2 宗住宅用地，总占地面积 92 亩，可供建筑面积 16.7 万平方米，可供建设两个中等规模的住宅小区。出让的土地数量虽然少，出让 价格并不低，05 年出让的两宗土地成交楼面价格都在 5000 元/平方米以上。05 年下半年在大部分地区土地成交价格有所回落的基础上，钱江新城区域住宅用 地价格在高位保持稳定，说明开发商对该区域未来的土地价值抱有非常大的信 心。 （2 2） 新城区域内楼盘定位档次较高新城区域内楼盘定位档次较高 受到钱江新城未来定位的影响，新城区域及周边大部分住宅都以中高档为 主。高档次开发已成为新城楼盘的开发主要取向，大部分楼盘均质优价高；规 模化和高层化（高容积率、高绿化率、低密度）成为新城楼盘规划设计的主流； 建筑风格以现代、简洁、典雅、大气位主流；江景楼盘户型设计崇尚宽敞和大 气，腹地楼盘户型讲究经济和实用；人车分流将得到全面实施；住宅注重住宅 社区内部配套；住宅户型以大户型为主流，三房主力面积 120180、四房主 力面积 140250，跃层多在 250以上。 （3 3） 区域供应逐步放量，市场竞争激烈区域供应逐步放量，市场竞争激烈 从 05 年开始，钱江新城的住宅楼盘大量上市，普通公寓的价格在 9000- 12000 元/平方米左右，豪华公寓的价格在 20000 元/平方米以上（精装修） 。特 别是豪华公寓项目金色海岸的热销，使得该项目的开发商滨江房产尝到了打造 高档楼盘的甜头，亦令该公司对钱江新城板块住宅项目的前景更为乐观，该公 司在 05 年下半年又摘得另外一宗钱江新城板块内的江景住宅用地（42 号地块） 。 06 年，钱江新城区域内还将有大约 3 个楼盘上市，其中不乏定位高端的项目， 总体量超过 60 万平方米。钱江新城作为杭州未来房地产开发的热点区域之一， 拥有良好的区域优势，但是由于其住宅开发进入高峰期，住宅供应将在近两年 集中大量上市，区域内楼盘定价较高，目标客户群体相对狭窄，随着钱江新城 14 住宅供应的放量，区域内楼盘将面临异常激烈的竞争环境。 3.3. 项目本身可行性结论项目本身可行性结论 1 1）区域优势，开发宝地区域优势，开发宝地 钱江新城杭州未来新城市中心，核心 CBD 商圈钱江新城，区域经济发 展前景优越，区域市政配套、交通情况良好，未来区域就业机会多，随着新城 建设的推进和经济发展，区域人口和人流大幅增加，可以预见城市购买力和消 费力将集中在本区域释放，是房地产开发热点区域，主要目标人群集中在杭州 本地对钱江新城区域认可并有生活情节的中高端置业人群。 2 2）位置优越，周边配合位置优越，周边配合 本案处于钱江新城一期规划区域内，紧邻城市主干道，交通便捷，周边规 划的各类配套实施齐全，为住宅开发奠定了良好的基础。 3 3）时间化解风险时间化解风险 时间是本案开发所面临的最大考验，随着钱江新城建设的推进和新城市中 心功能的逐步发挥，整体区域、本案所在居住的先决条件都将逐步得以提升和 优化，本案开发所面临的部分劣势将随着钱江新城的成长和成熟被削弱和化解。 4 4）打造住宅精品，成功的关键打造住宅精品，成功的关键 受到本案高成本和江景资源相对欠缺等客观条件限制，本案必须立足与产 品本身，树立做精品的开发理念，以卓越的产品品质作为产品的核心竞争力， 在规划、建筑、景观、节能、智能化、精装修、配套、物管、服务等产品内在 相关元素上发掘和制造产品的竞争差异化亮点，使产品在市场竞争中脱颖而出。 5 5）强强联手，有力保障强强联手，有力保障 合作双方应充分发挥各自在资源、资金、经验和品牌等方面的优势，通力 合作，形成优势互补。同时，应及时引入具有专业经验和实力的规划、设计、 营销策划、物业管理等相关合作咨询方，对产品进行全方位的深入研究，在开 发建设过程中形成正确、客观的指导思想和对策，避免在走不必要的弯路，另 一方面可以为项目推向市场创造具有说服力的营销推广卖点。 6 6）发挥品牌效应，挖掘客户资源发挥品牌效应，挖掘客户资源 15 充分利用绿城优秀的品牌效应，发掘忠实客户资源潜力，迎合目标客户群 体需求，营造强势的稀缺性、高品质卖点，通过精准定位的营销推广高效接触 目标客户群体。 4.4. 经济可行性结论经济可行性结论 初步测算项目投资利润回报率 12.34，销售利润回报率 10.98，经济上 可行。盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到 76298或平均销售价格达到 13437 元/时，刚保本，安全系数为 89%。由于项目地价成本和预测建设成本 较高，项目安全系数保障仍有待遇提高，在建设过程中，在保证产品品质的前 提下，应做好成本管理和控制，以良好的产品品质作为市场价格的坚实支持， 并通过营销策划和市场推广，树立产品形象，提升产品美誉度，形成热销，使 销售价格稳步上扬，进而提升项目安全保障系数和项目抵御市场风险的能力。 （二）（二） 项目开发理念项目开发理念 在杭州由“西湖时代”进入“钱塘江时代” ，城市重心沿江和跨江发展的大 背景下，本案开发建设必须与钱江新城作为杭州未来中央商务区高起点、高标 准的城市发展规划定位相匹配，具备引领现代舒适居住生活方式的示范作用， 充分体现对居者的地位和对他们的人文关怀，倡导蓬勃大气的现代审美关和健 康、向上、亲和的舒适居住生活理念。 对新绿园项目的开发建设应和谐的处理产品、文化、经济以及社会多方利 益需求的均衡；通过科学的规划达到最优化利用项目资源的目的；产品应具有 前瞻性和对未来生活需求的持续适应能力。 为使本案成为杭州未来中央商务区崭新的建筑风景线，同时又能切合市场 需求，实现开发效用、品牌效益、合作双方利益的最优化，在设计中应做到： 根据项目基地情况，最大程度地利用江景资源，重点利用钱塘江江景和 新塘河的景观优势，结合小区内部景观设计，提高绿化率和小区景观素 质，创造小区内层次丰富，共生和谐的生活环境， ，达到人与环境的有 机结合，创造别具一格的环境效果。 重视内平面规则，形成建筑布局的差异性；尤其应重视地块规划中的形 势变化和竖向设计，创造起伏变化的建筑群体效果。 16 重视建筑外立面设计，依靠建筑形体的变化和色彩配置，创造独特和整 体有机的视觉效果。 充分考虑客户需求和经济承受能力，高度重视户型设计的合理性、实用 性和经济性，关注项目所在城市的居住需求特点。 合理规划和配置完备、合理、适用的公用设施和配套，打造高品位、中 价位、高性价比，实现优越居住的景观房产。 二、二、项目地块状况项目地块状况 （一）（一）项目地块规划指标项目地块规划指标 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 建设用地面积（平方米） 27666 总建筑面积（平方米） 117836.7 地上建筑面积（平方米） 87216.3 住宅面积（平方米） 79698.7 其中 公建面积（平方米） 3297.6 架空层建筑面积（平方米） 4130.0（不计入容积率） 其中 地下建筑面积（平方米） 30710.4 总户数（户） 488 居住人口（人） 1708 建筑密度 25% 容积率 3.0 绿地面积（平方米） 8707 绿地率 31.4% 集中绿地面积（平方米） 2117 人均集中绿地面积（平方米） 1.24 小汽车泊位（地下）（个） 488 户均汽车泊位（个） 1 自行车泊位（个） 1246 （二）（二）地理位置及现状地理位置及现状 1.1. 地理位置地理位置 本案基地位于杭州市钱江新城内，西至甬江路，北靠新塘河及富春江路， 17 用地的东面南面分别为规划中的 7 号路与 6 号路，用地南侧为市中级人民法院 用地，沿甬江路一侧为城市绿地，其余周边均为未建成住宅用地。地块南北进 深 120M,东西长 240 M，总用地面积约 27666M2。用地方位为南偏东 45°，与钱 塘江岸相距近 300M。随着周边住宅用地的开发和建设，该区域将成为未来杭州 崭新理念的现代化精品住宅区。 2.2. 地块现状地块现状 目前，本案现场地块平整，地块西北面靠新塘河一侧市政绿地已完成，用 地定位桩已完成，工地围墙已经砌筑完毕。 （三）（三）自然条件自然条件 1.1. 气候条件气候条件 通策通策·钱江时代钱江时代 景江城市花园景江城市花园 郡亭公寓郡亭公寓 赞成赞成·林风林风 滨江滨江·金色家园金色家园 滨江滨江·金色海岸金色海岸 阳光海岸阳光海岸 新绿园新绿园 18 杭州市位于东经 120010 ，北纬 30014 年平均气温：16.2 0C 极端最高气温：39.9 0C 极端最低气温：-9.60C 年平均降雨量：1395.5mm 日最大降雨量：105.9 年平均相对湿度：77 平均风速：冬季 2.3m/s，夏季 2.2m/s 最大风速：18m/s 主导风向：夏季东，冬季北，西北 2.2. 地质地貌地质地貌 本案项目场地位于杭州市钱塘江北岸上城区（钱江新城内） ，西至甬江路， 北靠新塘河，东北、东南及正南方向被规划道路环绕，项目场地内地势平坦， 无不良地质状况。根据本场地工程地址详细勘测报告，本建筑的场地类别为三 类，场地内土层分布如下： 1）杂填土：回填时间短，工程性能极差 2）粉性土：近期围堰堆积而成，土质结构较松散 3）粉（砂）性土：层厚 3.87.9m，可作为一般轻型建筑物的短桩基础持 力层 4）淤泥质粉质粘土：属高压缩性土，性质差 5）灰色粘土：层薄，为粘土层，性质差 6）粘性土：可塑硬可塑状，层面分布较均匀，厚度较大，可作一般建筑 物长桩基础桩端持力层 7）粉细砂：性质较好，但厚度较薄 8）圆砾层：层中密密实状，级配较均匀，性质好，层面分布稳定，层厚 大，可作为小高层、高层建筑中长桩基础理想桩基持力层 9）下部为全风化或强风化的基岩风化带 （四）（四）自然灾害自然灾害 19 杭州市地震活动与球川萧山深断裂、昌化余姚深断裂以及临安 马金深断裂自全新世初以来多次活动有关，尤其与前两个深断裂交叉部位的活 动关系最大。地震多为弱震(3 级5 级以下)和微震(1 级3 级以下)。 由于季风强度出现的时间年际变化较大，也会出现旱、涝、洪渍、高温、 低温等自然灾害。 （五）（五）地块周边的自然和历史文化资源地块周边的自然和历史文化资源 1. 自然资源自然资源 自然资源丰富。杭州市江、湖众多，较大河流有钱塘江、东苕溪和大运河。 拦截钱塘江上游而建成的新安江水库，是我国东部沿海地区最大的水库，库区 面积 570 多平方公里，蓄水量达 178 亿立方米，水域内有大小岛屿 1078 个，又 称“千岛湖” ，被列为全国重点风景名胜区。钱塘江口杭州湾呈喇叭状，能集聚 潮波，平均潮差 4.6 米，最大潮差可达 8.9 米，可开发的潮汐能装机容量 536 万千瓦，约占全国总量的四分之一。 “海面雷霆聚，江心瀑布横”的钱江潮素以 其壮观闻名于世。杭州市土壤资源以红壤和水稻土为主，红壤分布在海拔 600- 700 米以下的低山丘陵区，质地粘重，呈酸性反应，宜种茶树、果树，其中西 湖龙井茶品质优异，名闻遐迩。水稻土集中分布在东北平原区，该区是粮、油、 棉、麻、桑和多种蔬菜的主要产地，也是我国著名的鱼米之乡、丝绸之府。杭 州市动植物种类繁多，其中植物，属国家二级保护的有银杏、金钱松、天目铁 木等 13 种、三级保护的有 23 种；动物，属国家一级保护的有中华鲟、扬子鳄、 白颈长尾雉、梅花鹿等 13 种，二级保护的有 55 种。临安的天目山、龙塘山分 别被列为国家级和省级自然保护区。 2. 历史文化资源历史文化资源 杭州历史悠久，自秦时设县治以来，已有 2200 多年历史。杭州是华夏文明 的发祥地之一。早在 4700 多年前，就有人类在此繁衍生息，并产生了被称为文 明曙光的良渚文化。 杭州曾是五代吴越国和南宋王朝两代建都地，是我国七大古都之一。 杭州古称钱唐。隋朝开皇九年(589 年)废钱唐郡，置杭州，杭州之名首次在 20 历史上出现。南宋建炎三年（1129 年） ，高宗南渡至杭州，升杭州为临安府。 绍兴八年（1138 年）南宋正式定都临安，历时 140 余年。民国元年（1912 年） 以原钱塘、仁和县地并置杭县。民国十六年（1927 年） ，析出杭县城区设杭州 市，杭州置市始此。1949 年 5 月 3 日杭州解放，从此揭开了杭州发展新的历史 篇章。 三、三、项目所在的城市经济文化背景项目所在的城市经济文化背景 （一）（一）历史文化内涵与底蕴历史文化内涵与底蕴 杭州是著名的历史文化名城。自古文风炽盛，有众多的文士骚客，生于或 履职与此。唐代诗人白居易、北宋文豪苏轼、南宋爱国诗人陆游、明清文学家 张岱、思想家章太炎，以及近代大儒马一浮、鲁迅、郁达夫、茅以升、夏衍等 一批文人在杭州留下了珍贵的文化遗产，提高了城市的品味。 杭州有 5000 多年的文明史，良渚文化是中华文明的发祥地之一。五代吴越 国和南宋王朝都曾在这里建都，因此亦留下了众多的古、近代文物遗址。灵隐 寺、飞来峰、岳庙、六和塔、雷峰塔、钱王陵、太庙和良渚文化遗址，以及西 泠印社、胡雪岩故居等文化古建筑，体现了杭州古今的灿烂文化。 （二）（二）地方文化习俗地方文化习俗 1.1. 城市内各区域在当地居民心目中的印象城市内各区域在当地居民心目中的印象 从居住角度划分，杭州划分为如下图所示系列板块，其中以城中、城西、 湖滨、之江区域为公认的成熟中高档居住板块。 21 2.2. 地方性民俗风情和特色地方性民俗风情和特色 1 1）饮食饮食 杭州为“鱼米之乡” 。原始先民吃谷米习俗历史久远。南宋，杭州人口骤增， 谷米消费更大。当时，北关门外已形成米市，遍布米行、米铺。 梦粱录载： 每日街市食米，城内外不下一二千余石，皆需之铺家。一般勤俭人家，都习惯 吃早籼，俗称“尖米” ，烧制的米饭，虽粗硬，但能耐饥，价亦便宜。富裕之户， 以吃晚粳为主，俗称“晚米” ，米饭较香软。逢年过节，也吃糯米和面食品。 城市居民一般一日三餐(二干一稀)，郊区农户农忙季节一日五餐。烧煮干 饭，淘米三次，加水烧煮，并习惯铺以饭娘(冷饭)，既节约粮食，又能使饭松 软，烧至水干，然后焖熟。饭店、食堂以竹笼蒸饭。蒸法先将米水浸三、四小 时，加水烧至米化，然后捞到蒸笼上蒸，蒸至米粒柔而无核，便可食用，柔软 喷香。饭铺出售，每碗堆如塔尖，俗称“门板饭” 、 “驼半碗” 。另一蒸法，即将 米淘净，放在钵头或碗内，加水蒸熟，便于分食。稀饭习惯有两种做法：一是 将隔夜饭，加水烧滚，杭州人称为“泡饭” ，夏令早餐，都习惯吃泡饭。童谣说： “冷饭头儿茶泡泡，霉干菜儿过一吊” ，意思是泡饭过霉干菜。二是用米煮粥， 亦可加绿豆、豌豆、红枣烧制成粥，可作夏令点心食用。 22 杭州菜是我国八大菜系中“浙菜”的重要组成部分。南宋建都杭州，当时 的饮食烹饪技艺，已达到鼎盛时期。杭州菜就在此基础上，集前代饮食发展之 大成，扬江南鱼米之乡物产丰盛之优势，吸收北方的烹饪技艺，融合西湖胜迹 的文采风貌， “南料北烹” 、 “口味交融” ，形成自己独特的风味，成为江南菜中 独树一帜而富有古都风格的“京杭菜肴” 。特色菜有：蒸谷米、糯米、年糕、西 湖醋鱼、东坡肉、南乳肉、叫化童鸡、清蒸鲥鱼、龙井虾仁、鱼头豆腐、太和 鸭子、文龙酱鸭、西湖莼菜汤、片儿川面、西施舌、幸福双、猫耳朵、吴山酥 油饼、桂花鲜栗羹、朝糕、油炸桧、葱包桧儿等。 2 2）居住居住 （1 1） 建屋风俗建屋风俗 杭州民间视建造房屋为人生一件大事，关系到家庭兴旺和子孙昌盛。整个 建房过程中，民间有选地、选材、选日、立柱、上梁、落成、庆贺等习俗。 杭州民间旧时建屋最重视上梁，盛行一套喜庆、隆重的上梁仪式。上梁吉 日选定后，诸亲好友都要送礼庆贺，并且出力帮工。 上梁开始时，燃放“高升” 、 “百子”爆竹，山区还有放铳、敲锣鼓的。正 梁钉有红绸布，随着大梁缓缓而上，泥木作头师傅先唱上梁歌 ，正梁敲进两 边榫头时，再唱酒浇梁歌 ，随着吟唱抛梁歌 。梁上长串鞭炮燃放，下面 鼓乐齐奏，四周围观群众蜂拥而上，争抢梁上抛下来的馒头。 上好正梁，接着钉椽子、盖瓦片。 上梁这天晚餐，新屋内要摆“上梁酒” ，主家除给作头师傅以“上梁红包” 外，还得按桌向工匠、帮工及贺客们一一劝酒道谢，分送“上梁元宝” ，还要给 附近四邻分送“上梁元宝” 。 建房仪式，以“请鲁班”和“过新屋”作为结束。 （2 2） 建屋厌胜和禁忌建屋厌胜和禁忌 杭州民间建屋过程中，还有种种厌胜和禁忌习俗： “泰山石敢当”厌胜习俗。吴越民间建房时，常常要在房屋墙脚竖上一块 “泰山石敢当”的石刻碑碣。竖“泰山石敢当” ，是一种原始先民对山、石信仰 23 崇拜的残留遗风，世代传承，给人们带来所向无敌、战胜邪恶的一种心灵上的 信心和力量。 “姜太公在此，诸神退位”厌胜习俗。吴越民间凡盖新房建新屋，上梁仪 式时，有的地方用红纸写上“姜太公在此，大吉大利” 。将它贴在梁上，以求平 安。 “太岁头上禁动土”禁忌风俗。吴越民间旧时风水家选择新屋地基时，常 常有句禁忌口头禅：“太岁头上不能动土” 。方士术数家将太岁所在方位视作 凶方。民间又将“太岁