第7章6节成本法应用中涉及的有关规定.ppt

,第六节 成本法应用中涉及的有关规定,一、商品住宅和经济适用住房价格有关规定 (一)商品住宅价格构成的有关规定 1992年7月20日，国家物价局、建设部、财政部、中国建设银行印发的商品住宅价格管理暂行办法规定：商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。,商品住宅价格由下列项目构成：,1.成本。包括： (1)征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行。 (2)勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算。 (3)住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算。,(4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区基础设施和配套建设项目按国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。 (5)管理费：以上述 1至4 项之和为基数的13计算。 (6)贷款利息：计人成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。,(2)利润。以上述成本中1)至4）项之和为基数核定。利润率暂由省、自洽区、直辖市人民政府确定。 (3)税金。按国家税法规定缴纳。 (4)地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。 下列费用不计人商品住宅价格： 非住宅小区级的公共建筑的建设费用； 住宅小区内营业性用房和设施的建设费用。 根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。,(二)经济适用住房价格构成的有关规定,2002年11月17日，国家计委、建设部印发的经济适用住房价格管理办法规定：经济适用住房价格实行政府指导价。 制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收人家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。,经济适用住房基准价格的构成：,1.开发成本。包括： 照法律、法规规定用于征地和房屋拆迁等所支付的征地和拆迁安置补偿费。 发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。 列人施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。,在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。 管理费按照不超过以上1）至4）项费用之和的2计算。 贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。 行政事业性收费按照国家有关规定计收。,2.税金。依照国家规定的税目和税率计算。 3.利润。按照不超过开发成本中1）至4）项费用之和的3计算。 下列费用不得计人经济适用住房价格： 往宅小区内经营性设施的建设费用； 房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用； 各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用； 各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； 按规定已经减免及其他不应计人价格的费用。,二、房地产征收费用的有关规定,根据中华人民共和国土地管理法、关于完善征地补偿安置制度的指导意见等的规定，在农地征收中发生的费、税有： (1)征地补偿安置费用。 土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。,1.集体土地征收费用的有关规定,安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。 需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。,（被征收土地需要安置人数×补偿倍数）15时 总安置补助费=被征收土地前3年平均年产值×补偿倍数×被征收土地需要安置的人数 （被征收土地需要安置人数×补偿倍数）15时 总安置补助费=被征收土地前3年平均年产值×15 尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可以增加安置补助费用，但是土地补助费和安置补助费的总和不能超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。,地上附着物补偿费。地上附着物补偿费包括被征收土地上的房屋及其他建筑物（含构筑物）、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费。地上附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 青苗补偿费。青苗补偿费是对被征收土地上尚不能收获的农作物给予的补偿费。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费；不能移植的，给予合理补偿或作价收购。青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。,(2)征地管理费。,征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征收土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。包干有全包方式、半包方式和单包方式。,(4)耕地开垦费(占用耕地的),国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。,(5)新菜地开发建设基金(征收城市郊区菜地的)征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。新菜地开发建设基金的缴纳标准，由省、自治区、直辖市规定。 (6)政府规定的其他有关费、税。部分省、自治区、直辖市还规定收取教育附加、防洪费、南水北调费等等。具体费、税项目和收取标准，应根据国家和当地政府的有关规定执行。,2.国有土地上房屋征收费用的有关规定,根据城市房屋拆迁管理条例、城市房屋拆迁估价指导意见等的规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁中发生的费、税主要有： (1)房屋拆迁补偿安置费用。该费用由征收人对于被征收人给予拆迁补偿和拆迁安置所发生的全部费用构成，其数额相当于下列几项之和：,被拆迁房屋的房地产市场价格。该价格由具有房地产估价资质的机构，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素评估确定，不包含被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额以及搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。 被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额。这由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。,各种补助费、补偿费。 包括：搬迁补助费（如搬家费、分体式空调拆装费、热水器拆装费、电话移机费、有线电视费等）、临时安置补助费（或周转诱费）和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。这些补助费、补偿费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。,(2)房屋拆迁估价服务费。 (3)房屋拆迁服务费。这是房屋拆迁企业提供房屋拆迁服务收取的费用。 (4)房屋拆迁管理费。该费用以拆迁规模大小，按照房屋拆迁补偿安置费用的0.3%-0.6收取。具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。 (5)政府规定的其他有关费、税。,三、房屋折旧的有关规定,1992年6月5日建设部、财政部制定的房地产单位会计制度会计科目和会计报表对经租房产折旧作了有关规定。,年折旧额=原价×(1残值率)÷耐用年限,(1)计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用。计算公式为：,四、房屋完损等级评定的有关规定,房屋完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋真实新旧程度和测算房屋折旧的一个重要依据。 房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。 1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了房屋完损等级评定标准，同年12月12日发布了经租房屋清产估价原则。有关内容如下：,(1)房屋完损等级是根据房屋的结构、 装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度分为5类： 完好房。 基本完好房。 一般损坏房。 严重损坏房。 危险房。,(2)房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：,房屋结构组成分为：地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面。 房屋装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶拥、细木装修 房屋设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。,(3)房屋完损等级的判定依据,完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。 基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。,一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。,严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。 危险房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，,(4)房屋新旧程度的判定标准,完好房：八、九、十成。 基本完好房：六、七成。 一般损坏房：四、五成。 严重损坏房及危险房：一、二、三成。,(2)经租房产根据房屋结构分为下列4类7等,钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。 砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。 砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。,砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。 木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。 砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。 简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。,(3)各种结构房屋的耐用年限,钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。 砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。,砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 简易结构10年。,(4)房屋残值率,房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值。 清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用。 残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。,各种结构房屋的残值率一般为：,钢筋混凝土结构：0。 砖混结构一等：2%。 砖混结构二等：2%。 砖木结构一等：6%。 砖木结构二等：4%。 砖木结构三等：3%。 简易结构：0。,