八章投资房地产与无形资产.ppt

第八章 投资性房地产与无形资产,第一节 投资性房地产 投资性房地产的确认 投资性房地产的计量 投资性房地产的转换及处置 第二节 无形资产 无形资产的特征与内容 无形资产的计量 无形资产的取得 无形资产的摊销 无形资产的出租、出售 无形资产的期末计价,第一节 投资性房地产,投资性房地产的确认 投资性房地产的计量 投资性房地产的转换 投资性房地产的处置,一、投资性房地产的确认,定义： 是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 形式 已出租的建筑物 已出租的土地使用权 持有且拟增值后转让的土地使用权 确认 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 2、该投资性房地产的成本能够可靠计量,二、投资性房地产的计量,投资性房地产的初始计量 投资性房地产的后续计量 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 投资性房地产后续计量模式的变更,投资性房地产的初始计量,投资性房地产应当按照成本进行初始计量 外购的投资性房地产 只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 外购投资性房地产的成本，包括买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 自行建造的投资性房地产 只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，转入投资性房地产。,投资性房地产的后续计量,后续计量具有成本和公允价值两种模式 通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两者计量模式 投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式,采用成本模式进行后续计量,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 会计处理 外购投资性房地产或自行建造投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 按月计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。 取得的租金收入，借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”等科目。 投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。,采用公允价值模式进行后续计量,采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式进行后续计量。两个条件必须同时具备（P154） 会计处理 外购投资性房地产或自行建造投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额，借记“投资性房地产-公允价值变动”，贷记“公允价值变动损益”科目；低于则做相反的分录。 取得的租金收入，借记“银行存款”，贷记“其他业务收入”等科目。,三、投资性房地产的转换,房地产的转换形式及转换日 房地产转换的会计处理 成本模式下的转换 作为存货的房地产转换为投资性房地产 自用房地产转换为投资性房地产 采用成本模式计量的投资性房地产转为自用 公允价值模式下的转换 作为存货的房地产转换为投资性房地产 自用房地产转换为投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用,房地产的转换形式及转换日,房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。 企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产： 作为存货的房地产改为出租 转换日为租赁期的开始日 自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租 转换日为租赁期的开始日 自用土地使用权停止自用改用于资本增值 转换日为自用土地使用权停止使用后，确定用于资本增值的日期。 投资性房地产开始自用 转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。,成本模式下的转换,作为存货的房地产转换为投资性房地产 按该存货在转换日的账面价值结转， 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品 自用房地产转换为投资性房地产 按自用房地产在转换日的账面价值结转， 借：投资性房地产 累计折旧 （累计摊销） 固定资产减值准备 （无形资产减值准备） 贷：固定资产 （无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备,采用成本模式计量的投资性房地产转为自用,按该投资性房地产在转换日的账面价值结转， 借：固定资产 （无形资产） 投资性房地产累计折旧 （投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 （累计摊销） 固定资产减值准备 （无形资产减值准备）,公允价值模式下的转换,作为存货的房地产转换为投资性房地产 自用房地产转换为投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用,作为存货的房地产转换为投资性房地产,投资性房地产入账成本按该房地产转换日的公允价值确定 其公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益 借：投资性房地产-成本（公允价值） 公允价值变动损益 存货跌价准备 贷：开发产品 其公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积 借：投资性房地产-成本（公允价值） 存货跌价准备 贷：开发产品 资本公积-其他资本公积（处置时转入其他业务收入）,自用房地产转换为投资性房地产,投资性房地产入账成本按该房地产转换日的公允价值确定 其公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益 借：投资性房地产-成本（该房地产转换日的公允价值） 公允价值变动损益 累计折旧（或累计摊销） 固定资产减值准备（或无形资产减值准备） 贷：固定资产（或无形资产） 其公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积 借：投资性房地产-成本（该房地产转换日的公允价值） 累计折旧（或累计摊销） 固定资产减值准备（或无形资产减值准备） 贷：固定资产（或无形资产） 资本公积-其他资本公积（处置时转入其他业务收入）,采用公允价值模式计量的 投资性房地产转为自用,以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值 其公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 借：固定资产（或无形资产）-转换日的公允价值 公允价值变动损益（差额大于0） 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动(或借) 公允价值变动损益（差额小于0）,四、投资性房地产的处置,投资性房地产出售、转让、报废或毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 成本模式计量的投资性房地产的处置 确认收入， 借：银行存款等 贷：其他业务收入 应交税费-应交营业税 结转成本， 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,公允价值模式计量的投资性房地产的处置,确认收入， 借：银行存款等 贷：其他业务收入 结转成本， 借：其他业务成本 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动（或借） 将其持有损益（公允价值变动损益）转为已实现损益（其他业务收入） 借或贷记“公允价值变动损益”，贷或借记“其他业务收入” 将转换日计入资本公积的金额转入其他业务收入 借：资本公积-其他资本公积 贷：其他业务收入,第二节 无形资产,无形资产的特征与内容 无形资产的计量 无形资产的取得 无形资产的摊销 无形资产的出租、出售 无形资产的期末计价,无形资产的特征与内容,概念： 是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币资产，主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权等。 特征： 可辨认性、不具有实物形态、属于非货币性资产 内容 专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。,无形资产的初始计量,无形资产应该按照实际成本计量，即以取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出作为无形资产的成本。 外购无形资产的成本，包括买价、相关税费以及直接归属于是该项资产达到预定用途所发生的其他支出。 购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的初始成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付价款与购买价款的现值之间的差额，除符合借款费用资本化条件的应予资本化之外，应当在信用期间内用实际利率法进行摊销，计入当期损益。（P162 例8-6） 自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形资产确认条件后至达到预定用途前所发生的支出总额，但对于以前期间已经费用化的支出不再进行调整。 研究阶段的有关支出，在发生时应当费用化计入当期损益 开发阶段的有关支出，如果企业能够证明开发支出符合无形资产的定义及相关确认条件，可以确认为无形资产。,无形资产的后续计量,无形资产后续计量的原则 估计无形资产的使用寿命 无形资产使用寿命的复核 使用寿命有限的无形资产 使用寿命不确定的无形资产,无形资产后续计量的原则,估计无形资产的使用寿命 企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命 无形资产的使用寿命如为有限的，应当估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量 无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产 无形资产使用寿命的复核 企业应当于每年年度终了，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核 如果有证据表明无形资产的使用寿命及摊销方法不同于以前的估计，则对于使用寿命有限的无形资产，应改变其摊销年限及摊销方法，并按照会计估计变更进行处理。 对于使用寿命不确定的无形资产，如果有证据表明其使用寿命是有限的，则应估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产处理原则进行处理。,使用寿命有限的无形资产的后续计量 -无形资产摊销,使用寿命有限的无形资产，应在其预计的使用寿命内采用系统合理的方法对应摊销金额进行摊销。 应摊销金额=无形资产的成本-残值-已计提的减值准备 使用寿命有限的无形资产摊销的会计处理 按照该项无形资产所服务的对象，计入相关资产的成本或者当期损益 借：制造费用 管理费用等 贷：累计摊销,使用寿命不确定的无形资产的后续计量,对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间不需要进行摊销 但应当在每个会计期间进行减值测试。如减值测试表明已发生减值，则需要计提相应的减值准备。 借：资产减值损失 贷：无形资产减值准备,无形资产的处置和报废,无形资产出租（P165 例8-8） 企业让渡无形资产使用权形成的租金收入和发生的相关费用，分别确认为其他业务收入和其他业务成本。 无形资产出售（P165 例8-9） 企业出售某项无形资产，应将所取得的价款与该无形资产账面价值的差额，确认为处置非流动资产的利得或损失，计入当期营业外收支。 无形资产报废 借：累计摊销 无形资产减值准备 营业外支出 贷：无形资产,