新政下广州楼市状况及置业投资策略.ppt
,2010年11月,新政下楼市状况及置业投资策略,一、楼市新政影响评估 二、广州楼市特点 三、置业投资策略思考,本次演讲内容,一、楼市新政影响评估,楼市调控政策 新政带来阶段性影响 楼市趋势依旧,楼市调控政策影响评估,问题： 调控政策是否形成楼市拐点？,楼市调控政策,今年的三轮调控 1月11日“国十一条”（促进房地产健康平稳发展）加快保障、增加供应、抑制投资、市场监管、地方问责等 4月17日“国十条”：（坚决遏制房价过快上涨) 地方考核问责、差别化房贷政策、增加供应、加快保障建设、市场监管 9月29日“有关部委遏制房价过快上涨措施” ：第三套停贷、部分城市限购、加大供应、市场监管等,解读楼市调控政策,楼市调控是经济结构调整的重要方面。经济发展过热，楼市调控首当其冲，过冷则成刺激重要行业 市场问题还是民生问题。房价上升引发普通居住问题日益突出，成为政治问题 保障制度完善之前，政府会强力控制楼价过快上涨。经济发展带来的各种需求远远超过供应增长的速度，政府还会采取措施抑制楼价过快增长，如动用物业税（房产税）、乃至直接干预,房改房销售限制取消 18号文第一次明确房地产支柱产业,“国十五条”，首次提出90/70政策；五年内转手房产须征营业税,“9.27” 政策：二套房贷首付提高，贷款利率提高,“国八条”，调控启幕 两年内转手房产征营业税,2003年,2004年,2006年,2007年,“10.22”政策：下调契税、首套房贷优惠；二手房减免增值税、营业税；支持房企合理融资,2008年,“8.31”大限：所有经营性土地出让一律采用招拍挂方式,2005年,2009年,“11条”：提高二套首付、增加有效供应、住房保障、抑投资 “国十条”：收紧二套房贷政策，坚决遏制楼价过快上涨 9.29第三套房停贷、限外及限购,调控是否改变趋势：阶段性影响,楼市平缓向上， 政策调控增多,楼市升幅变大，政策调整力度不断加强,楼市跌，经济差，政策刺激,压楼价，抓保障，增供应,2010年,供不应求比较突出,低水平的供求平衡,供不应求,供求平衡开始变化,供不应求开始显现,继续实行宽松货币政策,房地产市场增长趋势是否改变？,宏观经济高速成长的趋势没有改变 城市化进程加快，人口红利持续带来庞大需求 城市建设提速，城市处于价值快速提升周期 经济转型中房地产业的实际地位依然重要 社会财富和居民收入增长，城市购买力越来越强 投资渠道匮乏，资金要找出路，特别是通胀时代,结论：楼市发展趋势依旧，远没到“拐点”时候,二、广州楼市特点,楼市进入快速成长期 供求关系不均衡 价格水平：洼地,广州楼市现状,问题： 广州楼市目前什么特征？还有向上发展空间？,特点一：广州楼市进入快速成长期,从2004年开始，广州楼市发力，价格快速上升，交易量有所波动，特别是2006年以来，楼价上升幅度加快，中心区特别明显,数据源：广州市国土房管局,2000年-2010年5月广州新增住宅交易量、均价,原因分析,广州经济增长一直保持较快速度，2003年至2009年年均增长近14%，2009年超过九千亿，在全国稳居总量第三，预计2010年过万亿元,数据源：广州市统计局,广州城市建设提速，进入城市价值快速提升期。亚运会给广州带来新一轮城市建设的高潮,广州居民收入水平不断提高，城镇居民人均可支配收入六年间增长84%，在同类城市中排第三，大大增强了居民的购买力。藏富于民。,广州供求关系不均衡，需求过于庞大。,特点二：供求关系不均衡,数据源：广州国土房管局,广州近年居住需求旺盛而稳定，除了2008年暂时低水平均衡，其余年份都是供应短缺，市场消化力和吸纳力强劲,2002-2010年9月广州新增供应与需求及市场吸纳情况,区域供求不均衡,老城区与核心区的新增供应少，目前供应都集中在外围区域,目前广州新增供应的区域分布情况,数据源：广州国土房管局（含十区二县）,数据源：合富辉煌市场研究部监测,特点三：价值洼地,数据源：各地官方网站,目前广州平均楼价仅相当北京的70%，上海和深圳的60%，但楼盘品质、档次并无太大差异，其置业投资价值突显,2010年4-9月广州、上海、北京、深圳网签均价（元/平方米）,价值洼地,2010年近期四大一线城市的最高端楼盘的成交价格情况,广州,上海,深圳,北京,广州楼市现状,结论： 广州楼市的快速上升期不会即可结束，但走势会留有政策印记,三、置业投资策略,目前是否介入时机？ 买什么样的物业 关注热点 风险把控,目前是不是房地产投资介入时期？,经验证明，宏调暂时遏制住过快上升的楼价，需求暂被压制住，有些楼盘阶段性出现打折促销，反而形成了比较好的买点，策略是买入 买不买楼对于个人是能力、也是信心问题。我们可以自问几个问题：经济是否快速增长？城市建设和价值是否提升？居民收入水平是否提高？货币环境是否宽松？供求矛盾是否存在？,置业投资策略,什么稀缺？保值？升值最大？ 首选城区以及中央商务区的高端、优质物业和户型： 要点：地段优良、交通优越、配套齐全、资源丰富、供应少、商业繁荣（核心价值、保值、升值、租值、转手占据优势） 重点关注城市规划利好，目前价格尚低的新区板块 关注城市发展热点，跟着城市规划和发展来投资,关注热点：城市发展助推房地产,广州“三旧改造”给楼市带来新机遇。如旧城改造面积54平方米公里，涉及60万人口，1050万平方米建筑面积，资金超1000亿元，将大大提升城市价值，老城区优质物业和商业受益明显。旧村改造和旧厂房改造同样如此。,关注热点：城市发展助推房地产,白鹅潭经济圈：广州市政府定位35平方公里的白鹅潭地区为“广佛之心、广州国际商业中心、水秀花香的宜居新城”，将投资千亿，建辐射珠三角、有国际影响力的集商贸、购物、休闲、文化于一体的复合型滨水商业中心，老城区各类地产迎来大发展机遇。,关注热点：城市发展助推房地产,珠三角一体化与广佛同城。珠三角一体化发展为国家发展战略，珠三角到2020年，地区GDP比2007年增长约2倍，达到72500亿元，赶上韩国；人均GDP达135000元（约19400美元），超过台湾，成为高收入国家和地区，率先基本实现现代化，形成一小时经济圈，商业地产迎来新的发展机遇。广佛同城是珠三角一体化的突破口，目前进入实质性融合、资源共享阶段，将给城市和楼市带来深远影响。,关注热点：城市发展助推房地产,轨道交通网络大大提升城市价值和不动产价值。 广州地铁亚运前共8条线、222公里开通运营，日均客运量400万人次。到2015年，地铁规模和里程扩大一倍，将达470公里。2020年再建成覆盖全市12个区（县级市）的15条线路，超过600公里里程，向世界先进城市看齐。地铁是房地产的加速器，重点关注地铁上盖物业。 高铁给粤、湘、鄂三省以及广州、武汉、长沙三城市空前的融合，新的人流、物流、资金流及商业机会将给区域经济和商业增添活力，预计2030年将会有1亿多人次乘用高铁，会极大推动“武广沿线都市圈”的繁荣。,2015年广州城区轨道交通版图,风险把控,坚持价值投资。挖掘物业的地段价值、交通、户型特点、资源、租值、所在商圈、区域规划前景，考察物业的品牌、质素、楼盘配套和周边环境等 忌讳短线炒作，把控风险。注意自己的资金流，如果过分地运用银行杠杆，短期风险可能比较大 中长期持有收益更大。广州不动产价值的提升趋势明显，处于长期上涨的通道，持有时间越长，收益越高，持有时间过短，收益率反而未必理想, 谢谢大家 ！,
