不动产估价第三章.ppt
第三章 市场比较法 §3.1 市场比较法的基本原理,一、概念,市场比较法是在求取待估不动产的价格时，将待估不动产与较近时期已经交易的可比不动产进行比较，从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出待估不动产价格的方法。,替代原理（替代原则） 在同一市场上，具有同样效用的不动产在同一时间具有同样的价格。,二、基本原理,交易实例1,比较,交易实例2,交易实例3,交易实例4,交易情况修正,交易日期修正,个别因素修正,区域因素修正,待估 不动 产价 格,待估不动产,三、市场比较法的基本公式和规则,1、基本公式 估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数,P=Pi*A*B*C*D,差异修正的注意事项 1）差异修正必须合理 2）各个实例的差异修正必须一致 3）差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少,差异修正的规则 1）以待估不动产为基准 2）以市场为尺度 3）修正的顺序要恰当,2、修正的规则,例：实例的浴室设备是待估房地产没有的，实例价格是50万元，该浴室设备价值1万元，则实例价格修正为 。若实例的区域因素比待估房地产劣5，实例价格为PB时，待估房地产价格PD？,四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件,（一）特点 1、整个过程简单明了 2、计算少而简单 3、结果有较强的说服力 4、在比较实例的选取上，既要选择比估价对象较优的交易实例，也要选择比估价对象较劣的交易实例。,（二）适用范围 1、有广泛市场交易的房地产类型 2、常见的房地产类型,1、充足的市场资料 （1）数量充足 比较交易实例资料有10个以上，具有较高可比性的3个以上 （2）质量合格 替代性较大 （3）资料可靠 资料来源可靠，资料本身可靠、适用,2、丰富的估价经验,（三）适用条件,§3.2 市场比较法的估价步骤,一、搜集交易实例,（一）收集途径 1、政府部门 房地产市场行情、房地产价格指数等 2、房地产开发商、经纪人 3、参加各类不动产交易展示会 4、同行提供 5、传媒 6、其他途径 交易当事人、四邻、金融机构、司法机关,（二）收集内容,1、交易双方的基本情况及交易目的 2、交易实例不动产的状况 位置、形状、面积、地质条件、自然与人文环境、土地利用现状与规划用途、建筑物基本情况、权利状况 3、成交价格与成交日期 单价、总价、货币总类 4、付款方式 5、交易情况,（三）整理与查证 1、按地区、类型分门别类存放 2、核查资料的可靠性,交 易 实 例 调 查 表,二、选取可比实例,可比实例选取的具体要求 1）区位相同或处于类似的供需范围 2）用途相同 3）建筑结构与建筑形式相同 4）权利性质相同 5）价格类型相同 6）估价时点接近 7）正常交易,三、建立价格可比基础,例：某企业购进一写字楼，与出售方商定的价格是50万元。付款方式为该企业先付10万元即可使用写字楼，余下40万元在第三个月末、第六个月末、第九个月末和一年年末支付分别支付10万元。银行贷款利率为8。则该写字楼的实际价格是多少？,1、统一付款方式 2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵 建筑面积和使用面积 4、统一面积单位 平方米、平方英尺 5、统一采用单价,四、进行交易情况修正,1、交易情况修正的概念,3、交易情况修正的方法 正常价格=可比实例的成交价格*（100/100+S）,2、非正常交易情况的类型 1）有利害关系人之间的交易 2）急于出售或急于购买情况下的交易 3）受债权债务关系影响的交易 4）对市场行情缺乏了解的交易 5）有特别动机或者偏好的交易 6）相邻不动产的合并交易 7）特殊交易方式下的交易 8）税费非正常负担情况下的交易,五、进行交易日期修正,1、交易日期修正的概念,2、交易日期的修正方法,采用分区分类房地产价格指数 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格 *交易日期修正系数,1）采用价格指数进行修正 定基价格指数：以某个固定的时期为基期编制的价格指数 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*（估价时点的价格指数/成交日期的价格指数）,环比价格指数：以上一时期为基期编制的价格指数,估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*成交日期下一期的价格指数*再下一期价格指数*估价时点时价格指数,2）采用价格变动率进行修正,当价格变动率为逐期递增或递减的价格变动率时： 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*（1+价格变动率）期数,当价格变动率为期内平均上升或下降的价格变动率时： 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*（1+价格变动率*期数）,六、进行区域因素修正,2、区域因素修正的步骤 1）确定影响因素 2）判定区域因素状况 3）分析差异及差异所造成的价格差异 4）进行价格修正,1、区域因素及其修正 1）繁华程度 2）交通便捷程度 3）环境 4）公共设施配套完备程度 5）城市规划限制,3、区域因素修正的方法 百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100）,区域因素因子调整系数表,例1、有3个可比实例，成交价分别是1500元/m2，1650元/m2 ，1600元/m2 。现将可比实例不动产的区域因素与估价对象的因素进行直接比较，结果见下表：,例2、区域因素间接比较表,某城市区域因素因子条件指数表,七、进行个别因素修正,1、个别因素及其修正,3、个别因素修正的方法 百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100） 加减法：,2、个别因素修正的步骤 1）确定影响因素 2）判定个别因素状况 3）分析差异及差异所造成的价格差异 4）进行价格修正,八、求取比准价格,1、进行综合修正,2、估价过程的检查 1）比较实例的检查 比较实例的可替代性 房地产交易的活跃程度 比较实例的可靠性 2）估价操作的检查,3、求取比准价格 1）简单算术平均数法 2）加权算术平均数法 3）中位数法 4）众数法 5）以最具可比性的比较实例的价格结果为主,§3.3市场比较法应用举例,一、应用案例一 商品住宅价格评估，见P52 二、应用案例二 土地价格评估，见P53 三、应用案例三 住宅用地价格评估，见P55,案例分析,1、某小区A梯带电梯，共9层楼，每层有01、02、03、04四单元，均为三房两厅，套内建筑面积01、02均为92平方米，03为99平方米，04为96平方米，平面布置见下图，试比较在同一楼层内01、02、03、04各单元单价的高低。 2、试对嵩山区和茶山区住宅的市场价格进行对比分析。假定以茶山区作为可比实例，对嵩山区进行估价 3、有三栋别墅A、B、C，见下图。请对他们的单价高低进行比较，说明理由。,别墅A,别墅B,别墅C,
