资产评估课件(朱萍).ppt

资产评估,前 言,一、课 程 目 的,本课程的教学目的在于开阔学生的视野，了解当前国内外资产评估领域的研究动态，特别是近年来的热点问题。掌握资产评估的基本理论与方法，熟悉各类具体资产的评估方法和程序。,二、课 程 主 要内容,资产评估理论,资产评估方法,资产评估实务,资产评估,资产评估理论,资产评估概念,资产评估目的,资产评估要素,资产评估假设,资产评估原则,资产评估准则,资产评估程序,资产评估方法,市场法,收益法,成本法,资 产 评 估 实 务,资产评估程序,各类资产评估,资产评估报告,流动资产评估机器设备评估 房地产评估 长期投资评估 资源资产评估 无形资产评估 企业价值评估,三、课 程 要 求,1、结合课堂学习内容，对资产评估领域中的有关问题进行较为深入的分析和讨论； 2、查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领域的有关法规和文件的内容； 3、能够独立完成一个企业资产评估项目。,四、目前主要研究的问题,1、资产评估基本理论问题： （1）资产评估的概念问题 （2）资产评估目的 （3）资产评估假设 （4）资产评估的理论基础 （5）资产评估理论体系 （6）资产评估责任问题 （7）资产评估的准则与规范问题 （8）资产评估的结果与质量问题,2、资产评估方法方面的问题： （1）三种方法的协调问题 （2）各种方法中有关参数的确定问题 （3）资产评估在评估实践中的应用问题 （4）其他学科的方法在资产评估中的应用问题 （5）各类具体资产评估的方法问题 （6）具体资产评估业务流程问题 （7）资产评估报告的格式与内容,3、具体资产领域的评估理论和技术问题 （1）无形资产评估 （2）企业价值评估 （3）流动资产评估 （4）机器设备评估 （5）房地产评估 （6）长期投资评估 （7）资源资产评估,企业价值的定位 企业价值评估的理论基础 企业价值评估规范 企业价值评估的方法 （基本方法、其他方法） 企业价值评估与无形资产评估 的关系 企业价值与单项资产评估的关系,4、相关领域的评估问题 （1）资产评估的管理体制问题 （2）资产评估机构的组织管理与发展问题 （3）资产评估环境问题 （4）资产评估业务领域的拓展问题 （5）资产评估人员的教育问题 （6）如何参与国际竞争问题 （7）资产评估行业的规范与发展问题 （8）资产评估法规建设问题 （9）资产评估信息系统的开发与建设问题 （10）资产评估的风险与质量控制问题,第一章 总论,一、资产评估的内涵 二、资产评估的目的与价值类型 三、资产评估的假设与原则 四、资产评估的准则 五、资产评估程序 六、资产评估管理,一、资产评估的内涵,资产评估是指对法人或自然人在某一时点占有、使用的资产价值，依法定程序和标准、科学的方法进行评定估价 。,（一）资产评估的定义,资产评估是指经国家认定资格的资产评估机构和人员，根据特定评估目的和评估对象，按照国家法律法规和资产评估准则，遵循一定的原则、程序，采用适当的评估方法对评估对象进行价值评定和估算的社会经济活动 。,对资产评估的定义的理解,1、是由专门从事资产评估的机构和人员进行的 2、是对拟发生产权交易或变动的资产进行的评估。 3、是评估人员依据有关的法律、法规和对被评估资产 有关信息全面了解的基础上做出的价值判断。 4、资产评估具有明确的目的。 5、资产评估应当遵循一定的原则。 6、资产评估必须按照一定的程序进行。 7、资产评估应当明确所评估资产的价值类型。 8、资产评估应当运用科学的评估方法进行评估。,资产评估机构和人员是资产评估的主体，是开展资产评估工作的主导者，必须是符合国家有关规定、具有从事资产评估资格的机构和人员，资产评估人员只有取得相应的评估执业资格，才能开展资产评估业务。,1、资产评估工作是由专门从事资产 评估的机构和人员进行的,客户委托评估的资产是资产评估的客体，它是资产评估的具体对象,也称为评估对象，一般情况下，拟发生产权交易或变动是资产需要评估的前提。,2、资产评估是对拟发生产权交易或 变动的资产进行的评估,一般情况下，资产评估的依据包括四方面内容： （1）是与资产评估相关的法律、法规。如公司法、国有资产评估管理办法、资产评估操作规范意见等，这些法律、法规是开展资产评估工作必须遵守的；,3、资产评估是评估人员依据有关的法律法规和对被评估资产有关信息全面了解的基础上做出的价值判断,（2）是反映资产评估经济行为的文件。 如有关证券管理部门同意公司上市的有关批文、资产管理部门同意公司与外方合作组建中外合资公司的有关批文等，这些反映经济行为的有关文件是开展资产评估的基本前提；,（3）是与被评估资产相关的重大合同协议。如产品的销售合同、技术转让协议、资产的租赁合同、使用合同等，这些合同、协议往往与被评估资产的产权、使用范围、对企业盈利的贡献等方面产生影响，从而影响被评估资产的价值，因此，也是评估人员对资产价值做出判断时所依据的重要资料；,（4）是与被评估资产有关的取费标准和其他参考资料。如被评估资产所在地的房屋建筑物造价标准、各种费率取费标准、土地基准地价、行业协会发布的有关信息等，这些资料是对被评估资产价值做出判断的重要依据。,4、资产评估具有明确的目的。资产评估的目的是指资产业务引发的经济行为，如企业进行股份制改造、上市、资产抵押贷款等。资产评估目的反映了资产评估结果的具体用途，它直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。,5、资产评估应当遵循一定的原则。资产评估的原则是资产评估的行为规范,是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则，评估人员只有在一定的评估原则指导下做出的评估结果，才具有可信性。,6、资产评估必须按照一定的程序进行。评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。为了保证资产评估结果的科学性，任何一项资产评估业务，无论是规模较大的企业整体资产，还是单独的一台设备，在进行资产评估工作时，必须按照国家有关规定，进行财产清查、市场调研、评定估算、验证结果等工作程序，否则将影响资产评估的质量。,7、资产评估应当明确所评估资产的价值类型。资产评估价值类型即对评估价的质的规定,它对资产评估参数的选择具有约束性。,8、资产评估应当运用科学的评估方法进行评估。资产评估方法即资产评估所运用的特定技术,是分析和判断资产评估价值的手段和途径。,（二） 资产评估与相关经济活动,资产评估与清产核资 资产评估与会计计价 资产评估与审计,1、资产评估与清产核资,清产核资就是清查企业财产、核实企业资金的过程，是国家为了摸清家底，了解现有资产的实际存量和价值状况，解决企业的账面价值与实际价值严重不符等问题而进行的一项管理活动。,资产评估与清产核资的联系,（1）资产评估与清产核资都属于资产管理的范畴，是资产业务的一种形式。 （2）资产评估和清产核资都是以资产作为对象的资产管理方式。 （3）资产评估和清产核资都要对资产进行清查和核实等工作。,资产评估与清产核资的区别,（1）目的不同 清产核资的主要目的是摸清企业的家底，为企业管理和核算提供基础和依据，促进企业管理的科学化。 资产评估的目的在于通过评定估算资产的现时价值，适应资产产权的变动与交易，促进资产或产权的合理流动，维护资产业务有关各方的合法权益。,（2）方法不同,清产核资一般没有法定的、严格的评估方法和评估程序，在进行中可以根据实际情况灵活掌握。 资产评估则是由专门的评估机构和专业评估人员按照严格的评估程序，运用规范的评估方法进行的，评估结果通常以评估报告的形式提交给委托方，具体评估方法包括市场法、成本法和收益法三种基本评估方法，任何评估机构或评估人员都不得违反。,（3）价值尺度不同,清产核资只考虑资产本身的价值，按照资产的历史成本原则计价。 资产评估还必须考虑资产使用的收益以及资产占有单位各类资产的匹配情况，还必须考虑货币的时间价值等，主要反映企业资产的获利能力和现时价值。,（ 4 ）范围不同,清产核资通常仅对企业的有形资产即实物资产、各种款项、债权和债务进行清理核实。 资产评估还必须对无形资产如商誉、商标、专利以及土地使用权等进行评定估算，其范围比较宽泛。,（5）主体和功能不同,清产核资一般在上级有关部门的指导下，由企业内部财务人员进行的，因此不具有客观性和公证性。 资产评估必须由企业之外专门的资产评估机构和人员进行，资产评估提供的服务属于社会中介服务，具有独立性，因此资产评估既具有评值功能，还具有评价功能和公证功能。,（6）结果的效力不同,清产核资的结果只能作为企业自身在经济核算时和在向上级反映企业经营状况时使用，其结果不具有法律效力。 资产评估的结果则还可以是企业股东或其他利益主体维护自己合法权益的法律依据，评估机构和评估人员对资产业务的有关方面承担相应的法律责任。因此，资产评估结果的效力比较广泛。,2资产评估与会计计价,资产评估与会计的联系 （1）资产评估的结论为会计计价提供依据 （2）资产评估结论的形成依赖于会计提供有关数据资料,资产评估与会计计价的区别,（1）执行主体及时间不同。资产评估是由具有执业资格的评估机构和人员，在企业发生产权转移或资产流动时进行的而会计计价是由本单位的财会人员对企业所拥有或控制的资产进行的一项经常性的、大量的、反复的计价工作。,（2）前提条件不同,会计计价是以会计主体持续经营为前提，遵循历史成本计价原则。而资产评估一般是在会计主体变动或会计主体的生产经营活动中断，以持续经营为前提的会计计价无法放映企业资产价值时的估价行为。,现代会计理论为了解决通货膨胀因素的影响，使会计资料更好地反映资产的现时价值，对于资产计价方法在历史成本计价的基础上，又提出了重置成本、变现价值、收入现值和清算价值等多种新的会计计量标准。但到目前为止，世界各国普遍采用的资产计价方法仍然以历史成本为主。 资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外,还广泛应用收益法、市场法等多种技术方法。,（3）计价方法不同,会计计价的总体目标是全面反映企业的历史和现实资产状况，为企业管理服务。 资产评估的总体目标则是为资产交易提供估值服务。,（4）计价目的不同,资产评估与审计的联系 （1）使用的方法有相同之处 审计主要是对反映企事业单位经济活动的财务资料及其相关资料的真实性、公允性、合理性等方面做出判断，属于“事实判断”的范畴，因此审计中主要运用的方法是分析和证实法。 资产评估是对被评估资产的价值做出判断，具有“价值判断”的性质，也广泛运用分析和证实方法，资产评估中很多方法是借鉴了审计的方法，特别是对流动资产的评估。,3资产评估与审计,（2）资产评估与审计相互配合开展工作 在实际工作中，资产评估与审计通常情况下是相互配合的。企业经过审计后，剔除了财务资料中的虚假成分，使其公允性得到证实，在此基础上开展资产评估工作，可以大大减少资产评估的工作量，如评估前期的财产清查、企业整体资产评估中的流动资产评估等，审计结果为评估提供了基础数据。企业经过资产评估后，对资产的现存数量及其产权进行了核实，对资产的现实价值进行了估算，这些资料都为审计财务报表提供了重要参考。,（1）产生的社会条件和活动的本质不同。审计是在现代企业两权分离背景下产生的，旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。 资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。,资产评估与审计的区别,审计人员在执业过程中，要自始至终地贯彻公证、防护和建设三大专业原则。 资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原则。,（2）执业过程中遵循的原则不同,开展审计工作所需的专业知识主要以会计学、税法及其他经济法规等知识为基础，因此，审计人员主要由具有财务方面知识的人员构成； 资产评估人员不但要由具有财务方面知识的人员构成，而且还应当由具有建筑、设备、土地等方面的专业技术人员构成。,（3）专业基础不同,尽管现代审计的业务范围不断扩大，但对会计报告的审计仍然是审计的基本业务, 审计会计报表及其相关业务的标准与会计是一致的。 资产评估虽然与会计有着密切的联系，但对资产价值计量标准上却有很大区别，会计强调资产的历史成本，而资产评估则强调资产的现时价值，注重资产的重置成本、市场价值和未来收益的价值。,（4）与会计原则的关系不同,（三）资产评估要素,评估主体谁来评（评估机构和人员） 评估客体评什么（评估对象） 评估依据凭什么（相关法规等） 评估目的干啥用（具体用途） 评估原则坚持啥（行为规范） 评估程序咋样评（工作步骤） 价值类型对号否（质的规定是否市价） 评估方法用啥法（特定技术）,（四） 资产评估的特点,动态性 市场性 公正性 专业性 咨询性, 动态性 （1）评估时不仅考虑现有资产目前的价值，还要考虑其可能实现的预期收益。 （2）资产评估不仅在经营者取得资产时进行，必要时还可以在经营过程中和经营终止后进行再评估,2 市场性 （1）资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段的产物。 （2）资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条件下的价值的估计和判断。 （3）评估结果是否客观需要接受市场价格的检验。,3 专业性,资产评估人员在对被评估资产价值做出专业判断的过程中，需要依据大量的数据资料，经过复杂细致的技术性处理和必要的计算，不具备相应的专业知识就难以完成评估工作。, 公正性,资产评估的公正性主要体现在资产评估是由交易双方以外的独立的第三者，站在客观公正的立场上对被评估资产所做的价值判断，评估结果具有公正性。,5 咨询性,资产评估结论是评估人员在评估时点根据所能搜集到的数据资料,模拟市场对资产价值所作出的主观推论和判断。因此，资产评估不是一种给资产定价的社会经济活动,它只是一种经济咨询或专家咨询活动。评估结果本身并没有强制执行的效力，评估人员只对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。评估结果只是为资产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。,（五）资产评估的功能,资产评估的功能就是指资产评估本身所具有的某种效能，是开展资产评估工作所发挥的实际作用。,可以为资产业务提供公证的价值尺度 可以优化资源配置 可以维护产权主体的合法权益,二、资产评估的目的与价值类型,（一）资产评估的目的 （二）资产评估的价值类型,（一）资产评估的目的,1资产评估的一般目的 资产评估的一般目的由资产评估的性质及其基本功能决定的。如果不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需要，资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。,2资产评估的特定目的,通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。我国资产评估结果主要用于：,资产评估的特定目的,资产转让：转让非整体资产 企业兼并 ：有偿接收企业产权 企业出售 ：整体资产产权出售 企业联营 ：组成联合经营实体 股份经营：股份制,中外合资、合作：特定目的 企业清算：破产+终止+结业清算 抵押 ：抵押资产获得贷款 担保 ：为他家担保承担连带责任 企业租赁：转让资产经营权获取租金 债务重组 ：修改债务条件,（二）资产评估的价值类型,资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。 1价值与价格 市场价值与非市场价值 评估价值,评估价值是指资产评估活动所评定的资产价值，即资产评估人员根据资产评估目的，通过对市场条件或资产使用特殊性的分析与判断，对被评估资产在评估基准日和特定条件下的最大可能实现的价格咨询意见。,三、资产评估的假设与原则,（一）资产评估假设 （二）资产评估原则,资产评估假设,交易假设 ：（最基本之假设） 可模拟市场估价 。 公开市场假设 ：充分发达、充分完善的市场 。 继续使用假设 ：现阶段常使用（市场不完善） 清算假设 ： 评估值公开市场or 持续使用假设下之评估值 。其适用范围有限 。,资产评估原则,独立性原则 真实性原则 科学性原则 可行性原则,预期收益原则 供求原则 替代原则 估价日期原则,四、资产评估准则,我国已颁布实施的准则： 1基本准则：自04年5月1日起施行。 无形资产准则：自0年月1日起施行。 国际准则体系,五、资产评估程序,资产评估的程序,1明确资产评估业务基本事项 2签订资产评估业务约定书 3编制资产评估计划 4资产勘察与现场调查 5收集资产评估资料 6评定估算 7编制和提交资产评估报告书 8资产评估工作档案归档,六、资产评估管理,资产评估机构管理 资产评估专业人员管理 资产评估制度管理 资产评估的风险管理,第二章 资产评估基本方法,本章基本要求,掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。,本章重点,对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。,本章难点,对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。,资产评估方法,如何做,资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。,资产评估过程结构图,评估环境,社会,经济,技术,法律,形成问题,评价指标,综 合,分 析,选 择,实 施,意 见,1 2 3 4 5 6 7,目的与动机 1,资料收集 2,鉴定与评价 3,假设前提 4,定量估算 5,结果分析 6,提出结论 7,活动过程,思维过程,资产评估基本途径和方法,市场途径,成本途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,成本法,市场法,收益法,市场法,成本法,收益法,直接法,类比法,重置成本,成新率,重置核算法,物价指数法,功能重置成本法,统计分析法,观察法,使用年限法,直接价值法,收益额,折现率,收益期,资产评估方法体系,第一节 市场法,一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一,二、基本原理：资产的替代原理 三、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。,四、操作程序,确定被评估资产,选择参照物,比较差异因素,调整差异指标,综合分析,得出结果,1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。,1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。,以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。,对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。,五、常见的评估方法,直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。,1、直接法,1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。,直接法应当注意以下问题：,类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。,2、类比法,类比法的基本计算公式为：,被评估资产评估值参照物价格×调整系数被评估资产评估值参照物价格×（1调整率）,1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格×交易时间差异修正系数,参照物的主要差异因素有：,2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格×区域因素修正系数,参照物的主要差异因素有：,3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格×功能差异修正系数,参照物的主要差异因素有：,4交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格×交易情况修正系数,参照物的主要差异因素有：,5个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格×个别因素修正系数,参照物的主要差异因素有：,如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为： 评估值参照物价格×交易时间差异修正系数×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数,参照物的主要差异因素有：,优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。,六、市场途径的优缺点,缺点： （1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。,案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。,分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元),案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。,分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则： 资产评估值=58000×(1+9.3)=63394(元),案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。,分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2×(130)=255.64（万元）,案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。,分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为： 待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13) =63%,参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率 参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65% 则待估资产的评估值可通过下式计算： 资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率） 该待估设备的评估值为： 评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元),案例5：,资产×资产收益率收益,第二节 收益法,通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路。 收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和,一、基本思路,一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。,二、基本原理,三、理论依据,效用价值论：收益决定资产的价值 收益越高，资产的价值越大。 资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。,四、基本方法,评估值Ri/(1+r)i,评估值Ri / (1+r)i,1、未来各年收益额不相等,各年收益额,现值系数,评估值A× 11/(1+r)n / r,2、未来各年收益额相等且有限期,年 金 (各年相等的收益额),年金现 值系数,评估值A/r,3、未来各年收益额相等且无限期,年 金 （各年相等的收益额）,本金 化率,评估值Rt/(1+r)t + A/r(1+r)n,4、未来收益额在若干年后保持不变 -无限期,前期收益额 (各年不等),后期收益额 (各年相等 无限年期),评估值Rt/(1+r)t+ A/r(1+r)n1-1/(1+r)N-n,5、未来收益额在若干年后保持不变 -有限期,前期收益额 (各年不等),后期收益额 (各年相等 有限年期),五、基本前提,（1）被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。 （2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。 （3）被评估资产预期获利年限可以预测。,六、操作程序,七、参数确定,1、预期收益额 2、折现率 3、收益期,（1）基本含义 是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。 （2）主要特点 收益额是资产未来预期收益额，而不 是资产的历史收益额或现实收益额； 收益额是资产的客观收益，而不是资 产的实际收益； 收益额是资产超出自身价值的溢余额。,1、预期收益额,（3）有关收益额内容的主要观点 税后净利润 现金净流量 利润总额,综合调整法： 预期年收益额=当前正常年收益额预期 有利因素增加的收益额 预期不利素减少的收益额,（4）收益额预测方法,产品寿命周期法：,成长期,成熟期,萎缩期,产品的寿命周期,增长量模型法 几何平均法,简单平均法加权平均法移动平均法指数平滑法灰色预测法,因果分析法：,一元线性回归 多元线性回归,曲线模型预测方法,（1）折现率的基本含义 从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。,2、折现率,（2）折现率的形式 折现率：未来有限期收益折算成现值 的比例 本金化率：未来无限期收益折算成现 值的比例,基本方法： 无风险报酬率风险报酬率,（3）折现率的估算方法,行业风险、经营风险、财务风险、其他风险,3、收益期,（1）基本含义 是资产具有获利能力持续的时间。,（2）收益期估测方法 以法律、法规的规定时间为基础进行估测 以合同规定的时间为基础估测 根据产品寿命周期进行估测,例1： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。 评估值=1200/4%=30000（万元）,收益法应用案例：,例2： 某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益军为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。 P=（900/8%）1-1/（1+8%）6 =900×4.6229=4160.59（万元）,收益法应用案例：,例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。,收益法应用案例：,（1）永续经营条件下的评估过程： 首先，确定未来五年收益额的现值。 计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。 其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/（10%）=140（万元） 最后，确定该企业评估值： 企业评估价值=49244.2+140×0.6209 =136.17（万元）,（2）经营50年条件下的评估过程：,第三节、成本法,以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。,一、基本思路,二、基本方法,资产评估值,被评估 资产重 置成本,三、基本原理,即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。,资产的价值取决于资产的成本,四、理论依据,1. 资产的价值取决于资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。 2.资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。,1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的,五、基本前提,搜集历史资料，确定成本构成,六、操作程序,确定各种贬值因素，判断成新率,综合分析，确定评估值,确定评估对象,确定被评估资产的重置成本,重置成本评估方法,七、常见的评估方法,重置核算法物价指数法功能价值法 统计分析法,功能成本 线性函数法 功能成本 指数法,各种贬值评估方法,实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值,观察法 使用年限法 修复费用法,复原重置成本 更新重置成本,（一）重置成本及其估算方法,1.重置成本的含义 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。,更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。,（1）重置核算法,是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。,基本原理：,2、重置成本的估算方法,计算公式,重置成本直接成本间接成本,建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润,取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费,间接成本构成： 取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用,例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）,例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？,（1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 0.2÷（81.60.4）2% 间接成本13.04×2%0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）,是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。,（2）物价指数法,基本原理,资产重置成本资产账面原值×物价变动指数,计算公式,分类 物价 指数,个别 物价 指数,综合 物价 指数,物价变动指数,定基指数,环比指数,评估基准日物价指数 资产购建时物价指数,（1a1）×（1a2）× （1a3）（1an）,（其中an表示第n年环比价格指数）,某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。 要求：计算该机床1999年的重置成本,例题,重置成本计算表,物价指数法的特点,物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ； 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 ； 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 。,（3）功能价值法,参照物 功能价值,被评资产 重置成本,（单位生产能力）,是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。,资产重置的目的在于重置其功能， 功能相同，购建成本也应相同 。,理论假设,计算方法,A 功能成本线性函数法,P=a