【住宅地产营销策划】2010年8月10日汉川市G（2010）038号地块产品策划及营销推广报告.ppt

房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,汉川市G（2010）038号地块,产品策划及营销推广报告,武汉大汉隆成物业机构荣誉出品 2010年8月10日,谨呈：仙桃联美置业,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,序 言,038地块出生已注定不凡 2011年汉川最值得期待的楼盘 联美地产将用经典来成就荣耀,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,未来土地供应大，我们项目入市的 的时候，市场供需会不会发生变化？ 福星城采取着平价的策略来掌控着 汉川市场的价格，我们怎么做才能够 打破价格的垄断？ 近年来汉川房地产迅速发展，市场 刚性需求有没有过度释放，未来项目 入市后会不会出现成交乏力？ 王总语录,项目的差异化如何做才能区隔福星城？ 入市后均价能否突破3000，价格如何走？ 产品如何定位，与市场高度契合？ 以何种策略进行营销推广？ 销售实现的去化速度和各阶段目标？ 开发公司领导,客户语录,要求和目标,回现： 快速的去化、保证现金流； 利润： 销售售价高于市场整体水平； 品牌： 实现在汉川市场的品牌影响 力。,大汉隆成对目标的理解,以较快的去化速度，超越市场的 价格，创造高溢价利润！,开发企业目标的理解,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,第一部分：项目面临的问题和机会,第二部分：达成目标的关键举措,第四部分：营销推广思路及推售计划,报告核心内容,第三部分：项目整体定位,第三部分：项目发展方向,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,国家坚持政策调控从紧不动摇，未来市场仍将维持惯性， 房价上升动力将减弱。,项目面临的问题1,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,中心城区未来将面临集中放量，稀缺资源的价值未来将可 能被稀释，竞争项目土地成本较低，构成本案竞争威胁。,项目面临的问题2,新汉都,福星城,地块A,地块B,霍都广场地块,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,从竞争周期来看，2011年起区域内将面临着更为严峻的 竞争。,项目面临的问题2,2010,2013,2012,2011,2014,本案,霍都广场,新汉都,地块B,地块A,福星城,26.4万方,39.6万方,21万方,30万方,25万方,30万方,注：数据来源于大汉隆城实地调研，其中霍都广场/地块A/地块B为体量和入市时间为保守估算。,2011年市场竞争全面来临,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,福星城的品牌优势，平价策略掌控区域市场价格，成为 抑制项目价格突破的瓶颈。,项目面临的问题3,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,一轴带两河 十景塑新城,本案,生态公园段,项目发展的机会1,城市规划为“一轴带两河、十景塑新城，本案处于生态公园 段，享有稀缺的自然景观资源。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,汉川房价基数较低，近年增幅显著，未来上涨空间较大。,项目发展的机会2,汉川商品房售价持续走高， 2010年达到峰值2300-2650 元/平米； 受外因外因影响较小，预 计2011年，标杆项目售价将 突破3000大关； 汉川商品房价超过格年增长幅度超过20%，09年增长幅度 达到惊人的50%。,注：数字来源来大汉隆城市场调研。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,土地成本的提升，城市化新区开发及功能升级的前提下， 未来一年来房价标杆楼盘售价或将破3000元/平米。,项目发展的机会3,汉川在售商品住房价位销售情况,注：数字来源来大汉隆城市场调研。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,汉川市场需求旺盛，隐形购买能力较强，刚性需求与改 善性需求成为市场主力。,项目发展的机会4,主要供给楼盘销量,注：数字来源来大汉隆城市场调研。,主要供给楼盘供销情况,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,UP,DOWN,自然景观资源价值突显，与外围房价拉开差距 土地成本提升，汉川将迈入3000元时代 市场需求旺盛购买力强 政府规划利好优势,政策由松转紧，房价未来拉升动力减弱 面临未来竞争的释放 福星城品牌优势，价格掌控，价格瓶颈难以突破,项目发展面临问题,项目发展的机会因素,1,2,3,4,1,2,3,项目没有核心的价值UPS，市场价格突破难度大。,外围支撑因素共享,优势不足以对抗竞争,项目发展属性界定,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,项目面临的属性界定,项目如何突破均价3000元/平米？ 如何区隔与福星城等项目的恶性竞争？,本案路在何方？,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,冲击市场价格天花板，实现项目价格突破。,对目标的深度梳理,2100,2500-2800,3000,汉川各档次物业2010年价格至高线,低价楼盘：永鑫嘉园/博发北苑/都市华庭,城中价格标杆个盘： CBD中心城,价值标杆个盘：新汉都,普通楼盘：西湖华庭,稀缺资源/明星产品：福星城/文化世纪城,2300,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,从客户价值出发，依托外部资源和自身产品，打造项目的核心竞争力服务和生活方式,城市资源价值,自然资源价值,产品价值,服务价值,生活方式,项目竞争力高,项目竞争力低,市场竞争弱,市场竞争强,产品竞争力模型,机会市场,相对竞争市场,完全竞争市场,提升价值,创造价值,现有价值,项目可实现 价值方式,对目标的深度梳理,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,第一部分：项目面临的问题和机会,第二部分：达成目标的关键举措,第四部分：营销推广思路及推售计划,报告核心内容,第三部分：项目整体定位,第三部分：项目发展方向,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,S政策由松到紧、价值消减、低成本项目竞争、豪宅KPI不足 R1=实现市场价值，陷入周边楼盘竞争 R2=冲击市场价格天花板,从R1到R2，我们的通路在哪里？,S C Q 分 析 法,R1：某一特定情境导致的某一特定结果，我们称之为非期望结果。,R2：问题是指不喜欢某一结果（比如销售下降），想得到其他结果（比如销售增长），我把其称为期望结果。,核心问题： 摆脱区域市场竞争，建立自身价值标准，实现市场价格突破 通过差异化的市场定位，寻求最适合项目发展的方向，错位竞争,核心问题的导出,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,核心问题思考,项目价值突破的思考? 是否可做豪宅？可行否？如果不可行，那么又当 何去何从？,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,受开发成本的制约以及市场经济支撑力的不确定，项目不具备打造豪宅KPI,通过前期与开发商沟通，受到开发成本的制约以及市场经济支撑的不足， 项目不具备豪宅溢价的条件,豪宅实现的条件分析,豪宅 NO,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,把握市场节奏与客户价值，打造国际化服务形态与生活品质的产品，建立豪宅的形象气质?,“面子”是有溢价的，尚未达到富豪阶层的客户，更加重视物业的“符号”价值。尽管我们不具备真正豪宅的KPI，但形象气质上我们一定是豪宅,价值突破策略,山穷水复,柳暗花明,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,关键举措的提出,关键举措“三个突破”,营销推广突破,项目定位突破,项目的发展方向突破,媒体选择,公关活动,价格定位,形象定位,物业形态,户型设计,规划设计,客群定位,园林景观,立面风格,配套设置,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,突破体系的细化,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,第一部分：项目面临的问题和机会,第二部分：达成目标的关键举措,第四部分：营销推广思路及推售计划,报告核心内容,第三部分：项目整体定位,第三部分：项目发展方向,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,价值标准必需建立在客户价值的基础之上。,从客户价值出发，产品层面如何打造项目核心竞争力？,以客户的价值体系为导向，并在项目的规划（景观、建筑）中得以体现？,项目发展方向分解,如何跳出区域竞争打造项目的核心竞争力，首次亮相即形成区隔。,从客户的生活方式出发，景观层面如何打造符合客户感官层面的景观价值?,从客户的精神需求层面出发，打造客户内心价值认同的物业体系。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,一切从客户需求出发,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、客群定位,汉川中高端客户是怎样的一个圈层？ 我们的客户是谁？ 他们对物业的偏好是什么？,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,本地泛公务员、个体工商户、企事业单位职工/本地客 户为主，改善型自住与首次置业主导。,个体工商户、企事业单位职工、政府公务员为客群主导。,城区客户与周边乡镇客户绝对占比，改善型自住与首次置业客户为主。,注：上表统计数据来源于新景祥实地考察调研,客户构成,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,注：上表统计数据来源于新景祥实地考察调研,圈层差别不大，客户更看重交通/完善配套/教育条件等。,客群来源,第一圈层:汉川城区,第二圈层:周边乡镇,第三圈层:外出务工（珠三角较多） 第四圈层;外地人（武汉8+1城市圈居多）,置业目的,第一圈层:自住，为子女购买,第二圈层:进城、子女教育,第三圈层:返乡自住 第四圈层:投资,职业特征,第一圈层:生意人/公务员/企事业单位职工等,第二圈层:公务员，个体经营户，企事业职工等,第三圈层:外地白领、打工族 第四圈层:在汉川经商/企业高管,核心圈层,客户特征,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,杨警官,职业：汉川刑警队警员 性别：男 年龄：38岁 家庭年收入：10万以上 客户基本情况： 目前居住单位福利房约130平三房，爱人从事服装生意，与父母同住，女儿在汉川一中读书，家庭有一步车。,1：生活方式及圈子 平时工作相对轻松，闲暇时喜好打牌，与队里的同事、领导搓麻将，偶尔会去钓钓鱼，或者开车去武汉陪老婆、女儿购物！ 2、对产品的偏好及观点 目前居住的是130平三房，因为和爸妈一起住，房子刚好够住，由于单位福利房较为陈旧，而且父母喜欢安静，所以现在正由买房打算，我个人还是喜欢大一点的有品质有品位的房子，三房或者四房，老房子可以转卖或者留着，新房子以后可以留给女儿。 3、对项目地段、价格的认识 汉川公园对面，项目那个位置不错，周边很安静，风景也很好，但是附近还没有公交车，女儿上学不太方便，价格的话如果是真正的高档住宅，产品、配套、品质各方有都不错的话，3000的价格完全可以接受。,公务员 高地位、高收入家庭 要求品质、品位 为子女置业 价格接受能力强,典型客户分析,客户深度访谈,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,胡老板,职业：服装鞋业经营店老板 年龄：45岁 家庭年收入：20万左右 客户基本情况： 本地土著，住自建私房，与母亲同住，一子一女，为人亲和。,1：生活方式及圈子 平时生意较忙，儿子刚刚大学毕业，女儿守店，妻子身体不是很好，自己的朋友圈子大部分都是周边店铺老板，平常进货比较忙，闲暇之余喜好和生意圈里的同行打打牌、喝喝酒、下下围棋，上上网，儿子就比较喜欢打篮球。传统家庭，生活比较简单。 2、对产品的偏好及观点 2000年自建的房屋，女儿出嫁后，大房子显得空落落的，感觉也没有那么温馨，但是因为离店较近，并且自己的人际圈都在这里，也就暂时没有打算换房了；但是儿子觉得家里的房子老气陈旧，想要买房结婚，考虑在武汉或者汉川买房，个人更想给他在汉川买房，觉得120平左右的户型最好，自己偶尔也可以过去住住，希望有很好的物业，并且能提供优质的健康服务。 3、对项目地段、价格的认识 因为福星城的关系知道该项目的地段，很认可，周边环境很好，但是配套跟不上，3000元/平的价格可以接受，但是要看项目是否值这个价格。,个体工商户 传统家庭，喜欢圈内聚会、上网 对住房品质有要求 偏好120左右产平米品 高品质物业服务 为儿子购置婚房 3000元单价接受,客户深度访谈,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,我们的客户：品质需求+功能性需求型客户,客户属性界定,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,在这个正在转型的城市里，交通的便捷和网络快速发展正在改变人们的生活方式，现代的快速发展更替着城市人群的阶层的划分，快节奏的工作压力让每个人身心疲惫，他们渴望一个能释放自我压力的空间、一个标志着自我转型的载体一个物业，一个标签，最好是一尊具有标签意义的物业。,他们是城市未来的中坚力量，他们崇尚自然，又迷恋城里的月光。,客户具象描述,他们是“崇尚自然，迷恋城市，追求成功，渴望私有”的 上行阶层。,目标客群定位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,目标客群定位,他们也许没能力购买别墅豪宅，他们有追求享受的心理； 他们也许离不开城市繁华，他们更向往健康、休闲、安静、自然的居住环境。,中产阶层即城市上行阶层,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,按不同产品功能及总价下，对应目标客户。,客户细分定位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,目标客户不同家庭类型下，生活形态与居住功能偏好,客户功能需求偏好,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,城市精英阶层,国际化的意识 兼具物质的需求与品味的追求 财富与阅历成就的生活大师,客户形象定位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2、规划构思,规划理念 规划原则 建议规划方案,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,规划理念,3C规划理念，打造城市人居综合上升的平台,可持续发展的3C规划理念，融 CONVENIENT:方便性 COMFORTABLE:舒适性 COMMUNICATION:邻里交融 于一体； 社区设有各种功能区域，以提供一个城市人居综合上升平台为建造理念，全面满足 业主家庭发展、商业需求、儿童教育需求等，为城市精英阶层、上行的 中产阶级锻造适应及符合自身未来居住发展的空间。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,规划目的,为城市精英和向上的阶层配置各种功能区；提供交流、 活动、运动的完整生活空间。,居住区 为中场阶级提供纯粹的中高端居住物业 休闲区 绿化规划及水系、风情园林、绿地、儿童乐园等，应有尽有 知识区 规划社区幼儿园，为中产的家庭解决“下一代的教育问题” 时尚区 开放的商业街区配套，滨湖500米的时尚休闲、娱乐、餐饮商业带,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,规划原则,充分挖掘用地范围内，外有资源，包括涵闸河、汉川公园、远景等，规避不利于本项目的规划条件 充分考量地块与城市未来发展的关系，合理利用城市规划设计给项目带来的有利条件 项目规划要结构清晰、分区合理，讲究轴线、中心、组团等基本的规划思路 保持地块范围内相同用地性质的连贯性和延续性 商业用地建议布置在主要道路、或主轴两侧，且尽量成线形布局，最大限度挖掘地块价值,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,规划结构建议,涵闸河,滨湖大道,规划的临河路,商铺,商铺,商铺,次入口,主入口,主景观轴线,中心景观,组团景观,景观辅线,景观辅线,次入口,分析说明： 一心：一个中心，位于东面地块的中心，主要配置为居住区服务的休闲广场，各组团以此发散。 七轴：一主轴六 次轴，主轴主要设 置项目形象景观线 ，次轴设置特色景 观，同时七轴线也 是小区的内部路网 。 六组团为六大居 住区，相互之间独 立完整又互相联系 。,一心七轴六组团,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,规划结构建议,涵闸河,滨湖大道,规划的临河路,商铺,商铺,利用滨河资源打造滨河商业街线，既是商业又是景观,优化建议： 位于北侧的涵闸河有40米退距，建议在河流和水系边布置绿色景观带，为项目的滨河商业街加分，使之成为本项目的一大亮点； 涵闸河是政府规划的景观靓化的一部分,后续河道将被清理，建议发展商可利用项目开发的契机共同清理，缩短清理时间，为项目增值。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,项目功能分区,知识区 （幼儿园）,休闲区,休闲区,居住区,居住区,居住区,居住区,居住区,居住区,时尚区,时尚区,建议项目地块东南面 边角处设立一个幼儿园 ，可增强小区教育资源 配套，形成后期营销的 一个独特卖点；,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,项目分期建议,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,建筑规划方向,建筑总体排布建议局部突破，形成错落有致；由北 至南逐渐走高,N,S,建筑高度由低至高,总体规划错落有致，形成一个整体，给人视觉的冲击感强烈； 建筑排布总体遵循有北至南依次走高的原则，实现所用楼栋景观的均好性。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,商业发展方向,临滨湖路地块商业的线形设置方式参考深圳益田假 日广场,建议打造二层的临街商铺； 一楼小面积商铺产权分割，实现快速去化，业主购买后亦可自由组合，二楼大面积整体租售； 一楼业态定位以社区配套 为主，可考虑便利店/小型超市/银行网点/通讯网点/婴孕店等；二楼可考虑美容SPA/连锁宾馆/家装公司等，但需要合理预留上行通道及广告招牌展示位；,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,商业发展方向,沿涵闸河绿化带后的特色休闲商业街，塑造“丽江式” 的纯粹与柔美，这里将成为未来汉川抹不掉的生活痕迹。,休闲商业街,建议设置二层商业，可实现商铺的产权分割 ，回流现金，并且景观休闲商业较易经营存 活，并且增加就业人口，创造税收； 可定位为特色的餐饮/休闲/娱乐街区，分段 集中式进行经营。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,建筑规划方向,单栋楼宇的摆放建议考虑日照/通风/景观视角的影响 ，全板楼设计并实行东南摆放,北,西,东,南,日照,日照,北,西,东,南,风向,风向,基于以上的朝向设计则可以俯瞰汉川公园/涵闸河，两景兼收,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,3、产品设计,户型设计及配比建议 建筑风格及立面建议,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1，中大型是主流 舒适两方为辅，精品三房、宽敞四房将是主力； 2，注重产品的功能性和使用性 其中小三房产品注重功能性和实用率，实用率在八成左右，标准三方和舒适四方注重功能 3，融入大量人性化与高附加值设计细节 入户花园、超大阳台、阳台花槽、落地大飘窗、隐性空调位和等设计， 让产品更加丰满。,户型设计原则,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,三房二厅二卫（135M2),三房二厅二卫（110 M2),三房二厅一卫（90M2),客厅前的一步花池,主卧次卧的转角观景大窗,2米深、3米宽的活动阳台,户型设计建议,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,改善了不规则平面对户型的影响； 为户内外提供过渡空间，也适合会客、小憩、绿化等多功能使用； 可作为临时换鞋、放杂物的地方， 使用功能也很强。,创新点：入户花园+一步花池,户型设计建议,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、步入式花园 2、预留弹性空间，可做 家庭厅、书房、卧室等 3、凸窗，可增加采光面、 赠送面积,3,3,创新点：步入式花园+落地凸窗,户型设计建议,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,转角观景阳台,开放式阳台：赏景同时作晾衣服用 服务阳台：与厨房相连，处理家务功能,创新点：为舒适大户型设270度景观阳台与弹性空间,户型设计建议,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,汉川主要楼盘户型面积配比三房/四房主导，大中户型为主,户型配比建议,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,汉川主要楼盘各面积段房源成交分析110-130平米房源去化较快，颇受市场青睐,福星城月均去化150套左右，其中114-123、126-145去化情况迅速，约占项目月均去化的85%； 新汉都月认筹约200套，其中104.5-115、120-135面积段产品较受青睐，约占项目认筹产品的80%； 汉川市场产品以舒适型产品为主，其中110-130之间的三房需求旺盛，但随着房价的走高，未来产品面积将呈现减小趋势。,户型配比建议,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,汉川各类户型主流供应面积段,户型配比建议,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,大盘开发时间较长，未来市场存在较多不确定因素，因此本户型配比建议仅针对 项目一期； 此户型配比仅站在纯市场情况下考虑，未考虑项目的建筑排布等因素，实际开发 中应考虑建筑层数及排布等并进行适当调整；,户型配比建议,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,建筑立面风格建议,房地产立面风格的发展阶段,1、无风格阶段,4、新古典风格阶段,3、现代风格阶段,2、欧式风格阶段,汉川房地产立面风格已经发展到现代风格阶段，根据一般城市的房地产风格的发展经验来看，未来3-5年内，新古典的立面风格必将风靡汉川市场，因此我们建议选择新古典的立面风格，确保产品外立面的领先趋势。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,豪宅需要被所有人一眼就看出，豪宅需要让人心生敬畏，并因此而仰视！,豪宅？,豪宅！,马化腾像大学老师,马云像是喜剧演员,这人我们不认识，但看起来最像老板,王石像老牌业务员,建筑立面风格建议,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,立面ARTDECO，低调的奢华风格，打造家族的徽章，提升设计的品味与尊贵感,建筑立面风格建议,流畅而锐利的线条，并在建筑的顶部 形成收缩的标志性尖塔，营造出建筑的 高耸和挺拔感，给人以傲然屹立的非凡 气势，建筑底部采用石材贴面，中部采 用统一色系暖色面砖，顶部按比例分隔 ，整体色调统一协调，凝重大方，体现 作为城市高档社区所独有的豪华气派。 立面、门头局部浮雕装饰，古典与现 代完美糅合，