2019年年安徽省合肥池州商业市场调研报告（31页）.doc

2012年池州商业市场调研报告池州区域商业分析市场总结客户需求分析城市研究池州商业市场现状宏观环境研究【壹】宏观环境研究1.1.宏观经济数据运行1.1.1.国内生产总值与人均生产总值33合肥丰汇置业咨询有限公司 0551-655275982011年国内生产总值472881.5亿元，同比增长9.2%；分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。1.1.2.居民消费价格指数与工业品出厂价格指数2012年11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%。其中，城市上涨2.1%，农村上涨1.9%；食品价格上涨3.0%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨1.9%，服务项目价格上涨2.3%。1-11月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.7%。11月份，全国居民消费价格总水平环比上涨0.1%。其中，城市上涨0.1%，农村上涨0.2%；食品价格上涨0.4%，非食品价格持平；消费品价格上涨0.3%，服务项目价格下降0.3%。1.2.3.三大产业对GDP拉动2002-2011年三大产业对GDP拉动情况为，第一产业拉动GDP从09-11年保持0.4%，第二产业和第三产业08年之前一直是保持增长，08年由于金融危机第二产业和第三产业下滑，之后一直到10年第二产业对GDP拉动4.1%和第三产业5.9%；2011年第一产业对GDP拉动0.4%、第二产业对GDP拉动4.1%、第三产业对GDP拉动4.8%；1.2.4.全社会固定资产投资完成额2012年11月份国内社会固定资产投资326236.17亿元，投资完成额同比增长20.7；1.2.中央经济工作会议2012年中央经济工作会议将于12月在北京召开，习近平将主持会议，透露经济方略。而市场关注的2013年中国GDP增速目标，或将设定为7.5%。会议提出了明年经济工作的主要任务：1.加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。2.夯实农业基础，保障农产品供给。把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重，必须长期坚持、毫不动摇，决不能因为连年丰收而对农业有丝毫忽视和放松。3.加快调整产业结构，提高产业整体素质。实现尊重经济规律、有质量、有效益、可持续的发展，关键是深化产业结构战略性调整。；4.积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。5.加强民生保障，提高人民生活水平；6.全面深化经济体制改革，坚定不移扩大开放。会议强调，做好明年经济工作，必须加快调整经济结构、转变经济发展方式，使经济持续健康发展建立在扩大内需的基础上；必须毫不放松抓好“三农”工作，推动城乡一体化发展；必须坚持实施科教兴国战略，增强经济社会发展核心支撑能力；必须坚持把人民利益放在第一位，进一步做好保障和改善民生工作，使发展成果更多、更公平惠及全体人民；必须全面深化改革，坚决破除一切妨碍科学发展的思想观念和体制机制障碍；必须实施更加积极主动的开放战略，创建新的竞争优势，全面提升开放型经济水平。1.3.全国房地产形势研究价格：销售均价同比涨幅趋稳，百城住宅均价环比涨幅持平；1-10月，全国商品房和住宅销售均价分别为5880 元/平方米和5539 元/平方米，与2011年同期相比分别上涨6.9%和7.9%，涨幅与1-9 月基本持平。中国房地产指数系统百城价格指数显示，10 月，全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.17%，涨幅与上月持平，其中56个城市环比上涨，42个城市环比下跌。需求：1-10月销售面积降幅缩小至1.1%，销售额增速扩大，10月单月增速分别超过20%和30%；1-10月，全国商品房销售面积同比下降1.1%，降幅比1-9月缩小2.9个百分点，销售额同比增长5.6%，连续第三个月增长；东部地区为唯一销售面积增长的区域，中部地区销售额增速最高。10月，全国商品房销售面积同比增长23.2%，在9月短暂下降后明显回升，销售额同比增长31.7%，增速较上月扩大26.8 个百分点。供应：总投资增速趋稳，住宅投资今年首次加快，新开工继续下降。1-10月，全国房地产开发投资额为5.8万亿元，同比增长15.4%，增速与1-9月持平，其中住宅开发投资额同比增长10.8%，增速比1-9月提高0.3个百分点，为今年以来首次加快。1-10月房屋和住宅新开工面积分别为14.7 亿平方米和10.8亿平方米，同比分别下降8.5%和12.7%，降幅分别较1-9月缩小0.1和0.2个百分点。10月房屋和住宅新开工面积分别同比下降6.4%和9.4%，降幅较9月明显缩小。资金来源：整体增速继续提高，个人按揭贷款增速提高幅度超过5个百分点1-10月，房地产开发企业本年资金来源7.6万亿元，同比增速在上月突破10%以后，本月继续提高至11.6%。其中，国内贷款同比增长14.7%，比1-9月提高1.8个百分点；定金及预付款和个人按揭贷款同比分别增长16.1%和19.5%，比1-9月份别提高2.9个和5.3个百分点，增速提高更为明显，表明银行贷款和预售资金好转是企业资金压力好转的主要原因小结：销售好转，价格平稳，投资开工趋稳，企业资金压力进一步缓解在经济探底的背景下，货币政策仍将维持现在的取向，放松的可能性大于收紧；出于稳增长的需要，中央不会出台更严厉的房地产调控政策，各项政策以稳为主。年底若开发企业加大推盘，仍能取得不错业绩，但与9-10月份化加剧类似，年末各城市表现也将差异显著。1.4.房地产政策1.4.1.房地产政策回顾十三大-十四大期间（1988-1997年）房地产业的政策导向是加快城镇特别是大中城市住房制度的改革，逐步实行住房商品化，并结合住房制度的改革，发展房地产市场，实行土地使用权的有偿转让。1988年1月国务院召开"第一次全国住房制度改革工作会议"，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，标志着住房制度改革进入整体方案设计和全面试点阶段。十五大期间（1998-2003年）1998年7月，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，宣布下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，中国房地产业由此全面拉开市场化改革的步伐。2003年8月，国务院出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知，明确房地产业为国民经济支柱产业，实现了我国住房市场化的根本转变。十六大-十七大期间（2004-2012年）近两届政府任期内，受宏观经济、房地产业自身等多种因素的影响，房地产政策的波动较大，房地产市场大致经历"调控供需、抑制房价过快上涨"、"重申房地产支柱产业，鼓励购房推动内需"、"严厉调控，促进房价合理回归"三个阶段：2004-2008前三季度：调控供需，抑制房价过快上涨，2008年四季度-2009年：重申房地产支柱产业，鼓励购房推动内需，2010年以来：调控持续升级，促进房价合理回归。1.4.2.未来房地产业走势预判【贰】城市研究2.1.池州概况池州市，位于安徽省西南部，北与安庆市隔江相望，南接黄山市，西南与江西省九江市为邻，东和东北分别与芜湖市、铜陵市、宣城市接壤，是长江南岸重要的滨江港口城市、省级历史文化名城、皖江城市带承接产业转移示范区城市，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。池州辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区以及国家级池州经济技术开发区，面积8272平方公里，2011年统计池州总人口161万人。2.2.池州区位条件池州地理位置优越，区位优势明显。地处皖江城市带、长江经济带，是安徽"两山一湖"(黄山、九华山、太平湖)旅游经济圈的重要组成部分。池州港作为长江干线重点港口之一，可常年停泊5000吨级船舶。318国道、206国道、铜九铁路、沿江高速、沪渝高速贯境内而过，合 (肥)铜(陵)黄(山)高速、安(庆)景(德镇)高速和建设中的池州九华山机场、宁宜城际铁路共同构成便捷的立体交通网络。2012年中国特色休闲城市-山水休闲之都称号，池州市是第二批国家低碳城市试点。2.3.池州GDP发展状况10年GDP翻了5翻，2011年池州实现GDP总值372.5亿元，同比增长13.%；其中第一产业增加值56.3亿元，第二产业增加值184.5亿元，第三产业131.7亿元。2.4.池州人均生产总值情况2011年池州人均生产总值26344元，折合美元4182美元，同比去年增加4868元，同比增长22.6%2.5.池州固定资产投资情况2011年固定资产投资289.8亿元，比上年增长30.4%。其中，城镇投资154.2亿元，增长23.5%；农村投资60.5亿元，增长29.2%。在全社会固定资产投资中，技术改造投资80.3亿元,增长85.1%。分产业看，第一产业投资2.9亿元，比上年增长13.5%；第二产业投资165.4亿元，增长42.0%，其中，工业投资162.6亿元，增长41.2%；第三产业投资121.5亿元，增长17.8%。其中，批发零售住宿餐饮业投资9.8亿元，增长33.3%，水利、环境和公共设施管理业投资9.7亿元，增长7.9%，教育投资1.3亿元，增长6.7%，卫生、社会保障和社会福利业投资1.1亿元，增长27.9%，文化、体育和娱乐业投资0.7亿元，增长22.8%，租赁和商务服务业投资0.3亿元，增长14.3%。2.6.池州房地产开发投资情况2008年2009年2010年2011年房地产开发投资(亿元)30.9746.9766.575.1同比增长(%)136.9%49.7%41.6%48.7全年房地产开发投资75.1亿元，比上年增长48.7%。商品房销售面积207.6万平方米，增长14.6%；商品房销售额91.2亿元，增长42.2%；商品房待售面积29.4万平方米。全年全市开工建设保障性住房1.8万套（不含租赁补贴户数），开工率达130%。2.7.池州旅游市场状况旅游市场十分活跃：2011年末，全市拥有A级旅游景区27个，其中，5A级旅游景区1个，4A级旅游景区8个，3A级旅游景区7个，2A级景区11个。拥有全国工农业旅游示范点7个，安徽省旅游乡镇19个，星级农家乐97家。全市共有星级旅游饭店31家，旅行社75家，持证导游2200余人。全市全年共接待国内外游客2075万人次，比上年增长34.3%，其中，入境游客43.7万人次，增长32.3%。实现旅游收入190亿元，增长37.6%。2.8.池州人均收入水平与消费支出水平全年城镇居民人均可支配收入18925元，比上年增长18.3%。人均消费性支出12824元，增长19.0%，其中,食品支出增长13.3%，交通和通信支出增长35.4%，衣着支出增长39.0%，教育文化娱乐服务支出增长60.1%。城镇居民家庭恩格尔系数为38.2%，比上年下降2个百分点。2.9.池州城市规划状况2.9.1.池州2011-2030年城市规模和定位定位于世界级旅游休闲目的地，长三角地区的循环经济基地，皖南生态宜居城市和历史文化名城。据了解，2008年末，我市人口158.9万人，中心城区总人口22.9万人。此次规划在城市规模方面，分为近期和远期两个目标：近期2015年，市人口164万人，中心城区人口规模达到36万人；远期2030年，市人口177万人，中心城区人口规模达到60万人，与目前相比，市人口将增加18.1万人，中心城区人口增37.1万人2.9.2.池州市中心区结构“滨江环湖、五区三片”的城市空间结构。在未来的城市发展中，以平天湖作为中心城区核心的开敞空间，建立城市与自然山水之间的联系。长江、白洋河、秋浦河和平天湖作为组织城市空间的核心骨架，对应于五区三片的空间布局，形成“滨江环湖，山水入城”的生态园林城市格局。五区三片，五区为齐山平天湖旅游度假区、主城区、站前区、东部经济园区、教育园区。三片为梅里工业园、十里生活居住片区、马衙旅游服务片区。池城未来发展方向：主要方向是南和西，南向的区位条件和发展基础好，向南发展的现实性最大、拉动力最强；西向处于未来城市发展的生长点。次要方向为东北，区位条件、建设基础和发展势头较好，基础设施已配套，但城市继续向东发展会增大平天湖以东和以西地区之间的交通联系压力，故东北方向上只依托现有道路和基础设施，利用已平整土地进行建设，不再继续向东扩张。2.9.3.池州未来产业发展休闲旅游业、新材料产业、生态农业三大主导产业 在池州城市规划总体纲要中，规划原则是以生态建设、环境友好、资源节约为前提，为发展循环经济、建设生态低碳城市创造条件，实现城市的可持续发展。其中低碳城市、生态建设等新鲜的名词跃然其中。 未来产业发展战略侧重于低污染、低消耗、高增值、特色化产业。依据池州现状生态环境、丰富的农林矿产资源和旅游资源，池州将休闲旅游业、新材料产业、生态农业作为未来城市发展的主导产业，并且依据“开发沿江一带、保护内陆一片”的城市发展空间格局，将池州市重点发展的新材料产业及其接续产业沿江布置，通过集群化实现产业集约化发展。沿江一带，从北至南依次布置以丁桥镇、木镇镇和蓉城镇为主的新材料深加工产业集聚区，以池州经济开发区和贵池工业园区为主的装备产业集群，以牛头山镇、大渡口镇为主的船舶维修和轻工业产业集群和以香隅镇、尧渡镇为主的化工产业集群。结合产业集群发展，增加产业间的合作与关联度，建设复合化的产业园区，培育多样化的新型增长点2.10.池州商业网点规划状况2.10.1.池州市商业功能定位池州市区的商业功能可定位为：皖西南区域商贸中心，旅游商品及特色商品集散和交易中心、皖江流域旅游休闲之都。2.10.2.未来池州商业网点格局规划确定2020年池州市区商业网点格局为：“一主、二副、多点”。 “一主”:市级商业中心，为城市一级商业中心，服务对象为市区及市域居民和外来游客。 “二副”:为站前区和教育园两个区级商业中心，属城市二级商业中心。规划近期积极培育站前区区级商业中心，位于铜九铁路站场北侧，主要为站前区及集散居民服务，兼具辐射周边地区与青阳县居民；远期建设教育园区级商业中心，位于市区东南部，主要为教育园区的居民和周边地区居民服务。 “多点”:为布置于城区内的多处社区级商业中心，属城市三级商业中心，主要为社区居民提供日常生活服务。主要有结合旧城改造培育与发展的池口、观湖、西门社区级商业中心，为新区配套与发展的和泰、翠微、江口、金安、贵池工业园、长江南路、教育园社区级商业中心。等级称谓个数名称一级市级3市级商业中心二级区级2站前区、教育园区三级社区级10池口、观湖、西门、翠微、江口、金安、贵池工业园、城南、教育园区2.10.3.池州零售网点规划布局2.10.3.1池州大中型零售网点现状序号项目名称性质地址占地面积 （M2）建筑面积 （M2）投资主体1池州商场股份公司秋浦东路1号11594000原商业局2三星百货有限公司长江南路11号13002600自然人3烟柳园商场集体南湖路2号15005500供销社4东华东超市有限公司长江南路24号10004800自然人5东华东购物城有限公司秋浦东路18号2000贵池供电公司6东华东华联超市有限公司建设中路1500自然人（个人）7世纪联华超市 有限公司九华路12002000自然人规划期内，池州市应积极发展超市、商场、中型规模的专业店和专卖店，尤以后者为建设重点。结合池州市作为旅游服务基地的性质，应大力发展旅游特色产品专业店和专卖店，同时发展家居用品、家具专业店和专卖店。专业店和专卖店的布局既可独立设置，也可布置在大型百货店和社区购物中心2.10.4商业街规划1.商业街现状：建设东路步行街 ：位于建设东路，由翠柏路至东湖路，全长约300米，全段采取机动车交通管制，现有固定门面房96间，经营性质为服装等小商品批发。随着百荷公园的规划建设，现已成为池州市中心区一道靓丽的风景。杏村西街 ：由虎泉路至长江路，全长约500米，全段采取机动车交通管制，现有固定门面房200间，经营性质为服装等小商品批发。国丰商城： 位于长江中路东侧，全长约200米，有固定门面房80间，经营性质为服装等小商品批发。 从现状来看，杏花村西街与国丰商城发展尚可，而建设路步行街发展已陷入“困境”之中，商业氛围不足。究其原因，主要是缺少规划引导，缺乏特色。商业街的形成和发展有其本身的规律，定位不准、人为造街或盲目建设，难以达到预期效果。2.商业街规划布局1.长江路综合购物商业街：长江路购物商业街位于长江路，由百牙路至翠微路，全长约1900米。长江路作为城市南北向主要交通干道，从理论上讲，本来并不适宜作为商业街存在，但综合考虑池州城市规模偏小和市民长期消费习惯等因素，规划认为，通过有效的管理和引导，对现状长江路沿线店铺的改造，迁出规模较小的便利店、折扣店、对环境有一定影响的维修店、小型餐饮店等，减少对长江路的交通干扰，引进上档次的大型综合超市、专业店、专卖店、百货店，提升商业网点档次，同时改善购物环境，适当增加停车场地，将长江路打造成一条综合型的购物商业街。2.杏村街综合步行商业街：杏村综合步行商业街现位于杏村西街，由秀山路至长江路，现状全长约500米，全段采取机动车交通管制，现有固定门面房200间，经营性质为服装等小商品批发。今后的杏村街综合步行商业街应定位于中高档次、多功能、综合性的方向，提升文化品质，增加旅游元素，体现现代商业气息。杏村步行街改造的主要措施为一是提升商业网点档次，迁出规模较小的便利店、折扣店，引进上档次的专业店、专卖店；二是改善购物环境，逐步置出批发功能，适当增加停车场地；三是向东延伸至东湖路，规划将杏村街东段（翠柏路东湖路）建设为餐饮特色一条街。杏村街商业街全长约1580米。3.建设路文化休闲特色商业街：建设路综合步行商业街位于建设东路，由翠柏路至东湖路，现长约500米，全段采取机动车交通管制，现有固定门面房96间，经营性质为服装等小商品批发。针对现状环境优美但人气不足的局面，规划建议逐步迁出现状的服装、日杂等零售型小网点，大力提升商业内涵，依托百荷公园良好的环境，引导发展文化休闲、娱乐、餐饮类网点，同时将商业界面向西延伸至长江路，全长达1210米，将建设路商业街改造成一个以文化、休闲为主导，集游赏、购物于一体的精品商业街。4.东湖路观光休闲特色商业街：东湖路为城市南北向主干道，自建设路至翠微路路段东侧，为依清溪河而建的清溪河景观带，该景观带为主城区绿地系统的重要组成部分，目前已基本建成。规划要求对临景观带东湖路西侧的商业网点进行整合，规划引导建设高尚休闲、旅游、购物、文化于一体的滨河浪漫休闲街。东湖路主要商业界面自建设路至翠微路，全长1410米。5.翠柏路旅游特色商业街：翠柏路为城市南北向次干道，自百牙路至南门，全长1730米，规划引导建设旅游特色商业街，布局字画、古玩、茶艺、旅游商品专业店。6.九华路旅游特色步行商业街：九华路原名池阳路，西起长江路、东至东湖路，全长约870米，现状道路两侧有池州职业技术学院、市财政局等单位，近期改造难度较大，但规划从远期着眼，控制作为步行商业街，引导建设旅游特色商业街。7.杏村东路风味小吃特色街：自建设路至九华路，全长425米，位于池州主城区商业中心内，规划引导以特色餐饮、风味小吃为主，主要布置池州地方特色风味餐饮店。8.南湖水街：东起长江路，西至秀山路，全长约700米，规划滨水设置临水商业街，经营性质为妇女儿童用品专卖店，目前该项目已在筹划建设之中。9.胜利路医疗用品特色步行街：东起翠柏路，西至青阳路，全长约500米，规划建设医疗用品步行街，经营性质为医疗、保健、服务用品专卖，目前该项目已在筹划建设之中。10.石台路花鸟市场特色街： 位于石台路，全长约500米，规划建设集花卉、观赏性鱼鸟于一体的专卖特色街。2.10.5.专业批发市场布局1.池州专业市场现状序号 市场名称 地址 经营方式 固定摊位 （个） 占地面积 （M2） 投资主体 1 杏村小商品市场 长江路 批零 105 3100 兴济房地产开发公司 2 南门竹木小商品市场 南门 批零 23 7528 池州市汇丰市场服务有限公司 3 南门水果市场 南门 批发 20 1707 池州市汇丰市场服务有限公司 4 杏花村蔬菜及农副产品专业批发市场 西门 批发 40 4970 中意房地产开发公司 5 池州市台州大市场 翠百南路 批零 100 3300 兴财发展公司 6 温州商贸城 南门 批零 商5600 自然人 池州市区专业批发市场多聚集在中心城区内，存在用地规模小，辐射范围小、档次不高、建设水平低等问题，同时对城区生活、交通干扰严重，并制约了零售型网点的健康发展。池州市区现有6家专业批发市场，规划拆除、迁出3处，调整和改造升级3处。规划初步设想如下： 杏花村小商品市场 位于杏村街，批发与零售兼营，多经营服装、小商品等，属生活资料市场，用地、交通等因素对其发展批发功能制约较大，规划要求加以改造，逐步置出批发功能，发展为综合型商业步行街。池州市台州大市场 位于翠柏南路，用地3300M2，主要零售建材，属工业生产资料市场，现状经济效益尚可，用地、交通等因素对其发展制约不大，规划予以保留，并引导其完善配套设施，改造成为辐射市区和市郊的、以展示和零售为主的建筑装饰用品批零市场，属于生产资料批发市场。温州商贸城 位于南门，占地5600 M2，规划对其进行改造升级，使之成为辐射全市域的生活商品批零市场。2.站前区专业批发市场群池州市站前区是池州市主城区重要组成部分，是区域的物流、交通枢纽中心。该区交通便捷、区位适宜、有利于发展第三产业。集中建设池州站前区专业批发市场群，对打造城市窗口形象，搞活市场流通是非常必要的，站前区专业批发市场群规划主要由以下几大市场组成：游商品园 池州市作为安徽省“两山一湖”旅游区北部的服务中心，应实施“商旅互动”战略，解决旅游中的“吃、住、行、游、购、娱”六大问题。其中“购”是指在旅游和游憩活动中的购物行为，旅游者在旅游过程中往往乐于购买旅游纪念品、工业美术品、土特产品等旅游商品。池州市应充分发挥旅游资源优势，建设旅游商品经济市场园，从事旅游及其相关产品的生产和经营。规划拟建于交通便捷的池州市站前区专业批发市场群，地处齐山脚下，辐射全省乃至华东地区。 建材专业批发市场 根据池州市总体规划，未来池州市工业将基本形成四个支柱产业：以绿色食品为主体的农副产品深加工业，以方解石、石灰石、白云石等资源开发为依托的非金属矿采选及建材工业，以铅、锌、铜冶炼及其深加工为支撑的有色金属材料工业和以出口创汇为特征的纺织服装玩具工业。随着基础设施的大规模建设和房地产业的迅速发展，建材业具有广阔的发展前景，建设建材专业批发市场是国民经济发展的客观选择。规划于站前区专业批发市场群内拟建一座建材专业批发市场，辐射全市和周边地区。家居装饰专业批发市场 随着居民生活水平的日益提高和小康社会的全面建设，人们对家居装饰用品的需求日益高涨。建设家居装饰用品专业批发市场是满足居民生活水平的日益提高的需要。池州应充分发挥速生丰产林基地的优势，加工生产具有地方特色的各类家居装饰用品，形成家居装饰用品专业批发市场。规划拟将家居装饰专业批发市场建于站前区专业批发市场群内，辐射全市和周边地区。汽车配件专业市场 随着我国汽车工业的快速发展和居民生活水平的日益提高，小汽车逐步进入家庭已是大势所趋，汽车配件的需求将日益增强。规划站前区专业市场群内安排汽车配件专业市场，辐射全市和周边地区。轻纺服装及小商品专业批发市场 规划将现状杏村小商品专业批发市场逐步改造，将其批发功能逐步引导安排于站前区专业批发市场群内，建设轻纺服装及小商品专业批发市场，辐射全市和周边地区。木材专业批发市场 规划充分利用池州市丰富的木材资源优势，积极发展木材专业批发市场。同时考虑到需有便捷的交通运输方式，规划将其布局于江口区内，可充分利用长江水运和公路交通的综合优势条件。【叁】池州商业市场现状3.1.池州商业现状城市商业分为两大区域，第一类城市中心商业圈，涵盖商业业态丰富，其中商业街数量居多，经营档次低廉；第二类以站前区专业市场集结地，由于火车站和池州汽车站缘故，带来大量人流。中心区商业单一性，没有形成中心繁华商业区，商业各自为阵，新开业的商之都代表了池州目前百货商场最高级别。中心商业区以秋浦路与长江路交口沿四个方向发展，商业发展跨度大，难以有效聚集人气，唯一的十字路的经营的乐天玛特超市情况良好。中心区域购物主要是杏花村商业街和长江路商业街为主，商品档次低廉，购物环境差；中心区唯一的综合性购物场所铜锣湾经营人气低落，生意很差。3.2.池州商业发展特征池州商业发展缓慢，商品档次低廉，购物环境差，商业集中于城市中心区，其中大部分购物主要去杏花村文化街，当地一半以上购物都是以学生为主流。传统商业正经历一次大变革，开始由低端商业步入中高端百货类，目前池州正在建设的中高端商业有君悦广场、东一号、同晖城市广场以及秀山路通达广场，分布零散。 3.3.商业街调研3.3.1.杏花村文化街杏花村西街为池州自发形成的商业街，后经过政府改造形成池州具有特色的商业街，同时也是人气最旺的商业街。商业街长度：长约500米，全段采取机动车交通管制，现有固定门面房200间，经营性质为服装等小商品批发。向东延伸至东湖路，规划将杏村街东段（翠柏路东湖路）建设为餐饮特色一条街。杏村街商业街全长约1580米。商业街物业形态：单层为主、部分两层连体单体面积：20-30租金范围：80-150元/经营内容：靠近长江路以品牌连锁店为主，例如真维斯、七匹狼、劲霸、奥康等；靠近秀山门杂牌服饰，商业街中段分布了几家首饰店。经营状况：池州人气最旺商业步行街，经营状况好3.3.2.长江路商业街长江中路商业街基本是沿街的单层商铺，以秋浦路与长江路向四个方向发展，商家约200家左右。商业街物业形态：单层为主，面积大；经营业态：服装、餐饮、百货超市为主；沿街开间：约3.2米沿街进深：11米左右3.3.3.秋浦花园商业街秋浦花园商业街是池州知名的社区商业街，位于秋浦路与长江路交口，街区长度约100米；商业业态：品牌服装专卖店；单层层高：3.6米开间：4米进深：11米 3.3.4.国丰花园精品街国丰花园精品街，服装批发零售为主，形象陈旧层次较差，位于西街斜对面，属于住宅里面内商业街。经营业态：鞋袜、童装、内衣及化妆品，共约50家；单体面积：20-60开间：3.2米租金状况：30-60元/ 3.3.5.池州百荷商业街百荷步行街为政府规划的商业步行街，该处原位于城市东部边缘地区，随着百荷公园和清溪河整治以及城市东扩，人气逐年上升，但是商业氛围一直不容乐观,全长约300米。商业街长度：100-150米商业街物业形态：单层为主单体面积：20-30租金水平：50-80元/经营内容：以服饰为主，杂牌和品牌混合经营，品牌店多集中靠市中心的西端。经营状况：经营状况一般。3.4.池州商业发展总结比较池州市目前各大商业街的经营情况，我们不难发现：现有商业步行街的长度主要在150-200米之间，经营以传统商业的购物、美食和休闲为主，且商业层级和店面形象都不敢恭维，有特色且商业功能定位鲜明的几乎没有。多数商业街经营惨淡，即使招租超过80%，仍旧缺乏人气，没有人流就没有商流，没有商流也就意味着没有财流。商业街的平均租金范围基本维持在1.1-1.6元/平米/天，各街铺的租金单价差距不大；现有的商业格局为传统的商业核心区、杏花村步行街、批发零售、零散的百货商场类组成；池州商业近年来有地段商业街、向着中高端百货发展，一大批集中商业如雨后春笋般涌现，池州商业项目呈现过剩，尤其是中心商业开发数量和体量过多，直接导致未来商业容量饱和，需要强有力的招商运营和商业的培育期，池州商业街步行街也多，经营环境都较差，目前只有中心的杏村文化街和东街人气最高，经营状况最好；【肆】.区域商业分析1.在建综合体商业调研君悦广场项目概况：君悦广场共分3期开发，一期为君悦商业广场和君悦solo公馆，总共5.5万方，君悦solo公馆6-28层为公馆，层高3.15米，每层共16户，solo公馆宜商、宜居、宜办公；君悦广场二期推出的是君悦花园，共由九栋高层以及小高层组成，总建筑面积约11.5万平方米。君悦广场三期推出的是君悦文化街以及君悦酒店，总建筑面积共计约5万平方米。意向品牌商家：爱莱特百货、国美电器、中国光大银行、芒果音乐会所、ELLE销售状况：在售一期公馆、商业未推出； 同晖城市广场项目概况：总占地面积52370平方米，总建筑面积22万多平方米。其中，商业9万多平方米，公寓式办公4万平方米，住宅4万平方米， 同晖城市广场独特的室内步行街设计、双首层概念、40-80平米小商铺、每隔30米的跨街天桥、户外自动扶梯，国际品牌大润发超市已强势入驻同晖城市广场，强强联手打造池州最成功的城市案例。 建成后的同晖城市广场是集餐饮、办公、休闲娱乐、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体；主力商家：润发、DMG影城、屈臣氏、国美电器、肯德基、必胜客、85度等商铺面积：40-80销售情况：商业招商，暂未销售，在售公寓； 东壹号项目概况：集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体的商业空间，汇聚国际购物中心、商业步行街、中心国际名邸、绩优全能小户等城市优质业态，同步大都会的时尚品牌、商业模式、消费体验，筑就城市中心黄金走廊，20万方新都会样本。商业街形态：双首层：内外双向直达二层，一层、二层皆首层挑高商业：首层5.4米，买一得二；首层以上4.2米，最大化延伸商业空间空中宽景：约730专属屋顶花园，内外空间无限互动，成就城市级景观商业享受多重面积：约35-800商铺面积，自由分割、组合，创富多选择；主力商家：乐购、屈臣氏、满记甜品、好孩子、真维斯、必胜客、银乐迪KTV、阿瓦山寨、避风塘等销售状况：12年3月份开盘推出4#商业街，一二层为主，少量3层，总共85套，备案13套；主力面积：40-70 秀山通达广场项目概况：秀山·通达广场是池州市红光置业投资新建的城市文化综合体项目，项目总占地面积约26805，总建筑面积约10万方。其中地上建筑面积约8万方，地下建筑面积约2万方。项目分为A、B、C、D、E、F、G及新增地块共8栋商业及3栋高层住宅。经营业态：精品休闲购物街区、中西高端餐饮名店、国内星级假日宾馆酒店、美容SPA及健身中心、风情式美食广场等商业面积：60-70 2.在建商业街调研2046街区项目概况：项目商业总建筑面积5万方，其中一期街区商业面积5000平方，产品为独立临街商铺，商铺面积53-148 ，一层挑高5.1米，二层挑高3.5米。街区二层可整体招租，面积约在600-2000不等；业态定位：单层商铺经营业态：品牌餐饮、特色文化店、情调酒吧、美容和养生会所、摄影馆、健身会馆、体育用品、银行等；二层经营业态：大型餐饮、KTV娱乐、网吧、足浴三层经营业态：茶楼、咖啡馆销售价格：推出1-3#商铺总套数42套，在售1-3层、1-4层商铺，28-100平米左右，最大可随意分割。一层2万-3万左右，起价1.28万元/ ； 3.以建成的商业街调研华泰中鑫城项目概况：池州城区中心，南邻池阳路，北接古城公园，东为府儒学，西衔长江路。长江路、池阳路全临街5.4米挑高旺铺，80-120平米，投资自营两相宜。A地块用地面积8589平米，建筑面积1万方停车位20辆。B地块用地面积6416平米。地下商业建筑面积1400平米。地下车库建筑面积1500平米。可停车位50辆。销售状况：商业街于2010年元月份开盘，总共商铺109套，都目前全部售罄，剩余18套银行抵押；当时2010年10月份起价1.1万元，均价2.12万元；现在商铺标价2-3万元/;租金状况：内街租金15-25元/ 、长江路上商铺租金30-50元/ ；失败之处： 商业街纯销售，虽然商铺全部售出，后期缺少商业运营公司，导致现商铺一大部分空置，人气低落，经营者生意惨淡； 天地商业广场项目概况：项目性质为商业市场。建设用地面积约23456平方米，总建设面积为27992平方米。建筑分为七栋单体，均为二层或三层框架结构。项目位于池州市主城区秋浦西路与石台路交叉口。定位为面向全池州160万消费人群乃至辐射周边地市的一站式批发采购大基地。商业业态：主要业态分布为小商品批发大市场、花鸟旅游商品市场，风情商业街及家电通讯数码港四大类别。销售价格：在售40-100平米商铺100多套，均价12000-16000元/平米，1、2、3单层。备注：2010年2月份在售20-90平米商铺。一楼均价9000元/ ，二楼6000元/ ，三楼均价5600元/； 杏村酒肆项目概况：24.85亩总建面积：19884 绿化率30% 停车位150个，紫庐杏村酒肆分办公住宅和酒肆两大部分，由两个出入口，人行出入口和车行出入口，实行人车分流管理制度，住宅办公位于A、B幢，另配单独出入口，酒肆部分为C、D、E、F幢，设计中采用“三条街、四组团”相结合手法。主营规划业态：星级宾馆、商务酒店、高档俱乐部、豪华夜总会、茶楼、酒吧、娱乐中心、健身中心、康乐中心、美容中心、特色餐饮、休闲娱乐、商业金融等。具体业态规划：A幢：4216 周边住宅群林立，交通四通八达，加之附近没有大型宾馆经营，故定位为星级宾馆；D幢：2188 定位为商务俱乐部（茶楼及KTV）C幢：2462 体量适中，2、3楼可投资大型洗浴中心、夜总会、酒吧E幢：5191 根据本身体量较大，可分为两部分