上海龙湖滟澜山市场调查成果分享.ppt

,西班牙、托斯卡纳风格手工坡地别墅 层层挑空、精致户型，幽静浪漫原生悠居生活, 龙湖 滟澜山艺墅 ,写在前面,在楼市除了降价、救市没有其他新鲜话题之际，龙湖地产携滟澜山别墅，以铺天盖地的宣传攻势捕捉着上海购房人的眼球，并且于11月15日开盘之后近期迅速去化80余套房源，在市场低迷的情况下取得了不错的销售业绩。 该项目在产品规划和景观设计上面花费较多心思，实际效果也比较和谐理想，在上海市场具有一定的稀缺性和借鉴性；客户定位准确，企划宣传也是思路清晰，以女性、童话、浪漫等元素为侧重点，对女性购房者的心理拿捏把握到位，为后期销售工作起到了很好的促进作用。 以下内容为本人市调过程中拍摄的一些照片以及现场感觉，加之对后期搜集整理的一些资料进行了简要的罗列和分析，以期向大家进行汇报分享、学习和讨论。,项目概要,地理位置: 青浦赵巷嘉松中路6788弄 总建面: 144500平方米 容积率: 1.0 绿地率35% 平面规划：截取1.6公里自然黄金水岸， 纵横规划出浪漫“五轴五镇” 园林风格: 地中海园林风格 建筑风格：西班牙/意大利托斯卡纳 产品类型：双拼:23栋; 联体:20栋;叠加:89栋（规划730户） 投资商:上海龙湖置业有限公司 物业管理：重庆新龙湖物业服务有限公司 建筑设计: 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司,地理区位,该项目地理位置相对来说不具有优势，周边生活配套尚不完善。,浪漫规划,龙湖滟澜山截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫的“五轴五镇”； 整体地块南北向狭长、东西较窄，车行道路排布在整个地块的最东面。因为东西向较窄，从而保证了消防车的可达范围，从而节省了西侧的车行道，最大化的利用了东西向的间距。,龙湖滟澜山的广告已遍布上海，在晨报、晚报、租售、楼市等，还包括一些电视媒体，甚至是延伸到了机场； 从平面及楼书等的整体效果以“女性”为主题，着重打造女性向往的童话、婚礼、晚宴等浪漫场景。,企划宣传,企划宣传,会所实景,项目售楼处设置在会所内。 会所的室外场所为欧式风格的下沉式罗马广场，配之各色鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫田园的感觉； 会所内采用标准的泳池比例，室内设计手法也比较精致。,龙湖滟澜山项目会所，是上海目前为止唯一一个带有婚礼草坪设计的会所。,会所实景,售楼处实景,该项目售楼处空间较大、布局合理，装修风格与会所外立面和整个社区建筑风格一致。,园林景观,地中海园林风格，浪漫的情怀无处不在：小天使花环、童话世界般的入户门、手推花车、威尼斯小船 园林造景细节方面，体现了开发商的功力和用心，也可以使前来参观的客户在看到房子之前，就开始也变得感性起来。,坡地建筑,采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造7-8米高差，使物业景观错落有致，充满变化和情趣。步行其中，感觉很好；辅之以下沉式庭院、层次感较强的植被，弱化了客户对栋距过密等不利因素的在意程度。,立面风格,该项目双拼、联排、叠加产品的立面打造各不相同，外立面采用西班牙与托斯卡纳风格相结合的设计手法，浓郁的地中海风情比较具有感召力，可以吸引客户比较迫切地希望进入室内一览究竟。,样板房实景,双拼A1户型：地上面积约290，地下面积为112-121，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，新颖八角亭形客厅设计，客厅面宽较大，5.1米挑空。,室内作为整个项目演绎浪漫的终端和重心，装修风格也延续着浪漫和温馨，规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。,样板房实景,双拼A2户型：地上面积约262，地下面积为120-145，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层， 5.1米挑空大面宽客厅，5.5米挑空家庭厅，层层套房270度近全景。,双拼别墅 262,在客厅采用挑空的设计，纵向拉伸了整个空间 在挑空部分搭出的空间层高过低,样板房分析,样板房实景,联排B1户型：地上面积约246，地下面积为100-140。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层， 5.1米挑空大面宽客厅，5.5米挑空家庭厅，层层套房270度近全景。 联排B2户型：地上面积约254，地下面积为100-160。赠送三重花园与露台，新颖八角亭形客厅设计，赠送层高约4米的阳光地下层， 5.5米挑空家庭厅。 联排C户型：地上面积约219，地下面积为84-95。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，超大面宽客厅，4.2米挑空，精神设计层层套房，赠送独立车位。,联排C户型样板房实景,联排别墅 219,地下室附送面积达84-95平米 联排未采用传统的中庭设计,样板房分析,样板房分析,联排别墅 246,客厅及二层北向家庭厅均采用双层挑空设计,样板房实景,叠加D1户型：地上面积约175，地下面积为78。赠送三重花园与露台，赠送层高约3.6米的阳光地下层，并设有独立卫生间、配置全面，超大面宽客厅，南北观景空间。,样板房分析,叠加别墅 下叠175,下叠整体采光不足，北入户效果较差，犹如进入地下室 通过二层走廊，进入下叠的二层北向次卧，入户感觉较差,样板房分析,在样板段中，下叠引导客户采用南向入户的方式，规避了北向采光不足的劣势 地下室附送面积达78平方米 南北都拥有功能间设置，同时卫生间还设有采光通风窗 地下一层拥有下沉式花园，加之室内的装修效果，使整体感觉较佳，所以现场销讲基本都在地下一层进行。,样板房分析,90平米空间，龙湖的叠加一层设计了客厅及餐厅，整体空间拥有较高舒适性 由于下叠北向植物的种植，以及为了达到立面的效果采用的小窗设计，从而造成室内采光不足,样板房实景,叠加D2户型：地上面积约175，地下附送储藏空间，可通过精装设计制造一层额外空间。专属电梯/景观楼梯，多种入户方式，独立私家花园，赠送五层顶层，双露台情景套房，赠送独立车位。,样板房分析,叠加别墅 上叠175,二层大露台的设计，使到上叠（三层）的入户感觉，犹如在地 面一层进入 树木的种植高度达到了二层，加之采用堆坡技术，弱化了上叠过长的入户动线,样板房分析,五层主卧套附送面积达40平米 南北露台附送面积达40平米,建筑细节,建筑细节,建筑细节,建筑细节,销售价格,龙湖 滟澜山,凯迪澳谰湾,中海翡翠湖岸,恒联名人世家,佘山三号,合生朗廷,区域价格分析,11月8日开盘至今，总销金额约2.6亿，共成交82套； 主力成交叠加产品，去化率也较高。,营销成绩,市调小结,作为高端别墅社区，滟澜山的栋距偏小，而且其叠加别墅均为2套80多平米的户型合并而成，叠加别墅的业主将手持2张房产证。 上海龙湖滟澜山的价格与区域周边其他别墅相比相对偏高，即有点“叠加卖联排价 联排卖独栋价”的味道。究其原因，一方面，因为龙湖别墅品牌效应突出、产品品质好；另一方面，这与龙湖该块地的楼面价高达10672元/平方米关系很大。 另外，沿河安全性和私密性、夏季滋生蚊虫等，也是业主购买时比较关心的问题。,思路清晰,扬长避短,产品制胜,主题鲜明,龙湖认清自身产品，发挥出了产品的最高价值点； 整体建造成本约15000元/，即叠加产品基本没有利润，主要盈利的是联排和双拼产品；,充分发挥龙湖在造景上的特色，以及整体立面的精致打造，并通过采用不同入户方式及植被的选择，规避或弱化了由于容积率所造成的不足；,高附加值的户型设计，精美的产品包装及样板房打造，加之浪漫的景观布置，增加了整体产品的竞争力；,以“女性”、“浪漫”为主题，准确的把握住女性的追求浪漫、童话的心理，为项目销售起到了极大的促进作用。,市调小结,THE END,