2012年深圳海岸城购物中心案例分析报告(44页)1.ppt

Shopping Mall - 海岸城,2019/5/26,2,·基本概况 ·区域价值 ·区域交通,业态分布,项目分析,总结,·业态分布解析 ·经营策略分析,·SWOT分析 ·项目点评,目 录,2019/5/26,3,01,·基本概况 ·区域价值 ·配套分析 ·区域交通,项目分析,2019/5/26,4,海岸城基本概况,2019/5/26,5,项目基本概况,2019/5/26,6,项目基本概况-建筑构成,写字楼,建筑形态：东、西两座单体写字楼构成,建筑高度：最高155米,建筑面积：14万平方米,购物中心,建筑形态：单体商业建筑,建筑高度：30米,建筑面积：12万平方米,占地面积：3.7万平方米（含广场1.2万平方米）,风情街,建筑形态：写字楼裙楼商业体,建筑面积：4万平方米,（租售）,（全部自营）,（全部销售）,2019/5/26,7,项目基本概况-设计团队,建筑设计,室内设计,物业顾问,美国凯里森建筑事务所,深圳市城脉建筑设计有限公司（负责深化设计）,日本船场设计公司,姜峰室内设计（负责深化设计）,广州高力国际物业服务有限公司,2019/5/26,8,项目基本概况-基本参数,楼层：地下两层，地上五层，楼高30米 层高：地下室5米，首层6.5米，二层至五层6米 平面结构特点：二层以上，平面呈“L”型。平面动线长达900米，因此海岸城设有两个中庭；从平面图来看，右边的中庭附近业态分布较难活跃，因此三层以上按端头规划主力店的原则，规划为影院以及餐饮。 铺型：90%商铺门面大于8.5米；80%铺深小于12米；大于200平方米的品牌专门店约20个。,2019/5/26,9,海岸城-区域价值分析,2019/5/26,10,配套分析-南山中心区商业配套,海岸城,保利,保利剧院,凯宾斯基酒店,海岸写字楼西座,海岸写字楼东座,天利中央商务广场2期,天利中央商务广场1期,长城大厦(在建),深圳书城(南山城),广州本田4S店,乐安居,7,以海岸城为中心的南山中心区包括了海雅百货、深圳书城、保利以及凯宾斯基酒店等商业配套，打造一站式集中商业。,海雅百货,2019/5/26,11,配套分析-南山中心区住宅配套,漾日湾畔,滨海之窗,城市印象,美墅蓝山家园,观海台,海印长城2期,海印长城1期,保利花园,青春家园,天悦园,华彩天成,海珠城花园,海岸明珠,佳嘉豪苑,8,海岸城,海岸写字楼西座,海岸写字楼东座,围绕海岸城周围居住小区多达14个，海岸城为这些小区提供了一站式的商业配套,2019/5/26,12,海岸城-区位交通分析,2019/5/26,13,海德一道,滨海大道,后 海 大 道,文 心 五 路,海德三道,海德二道,后 海 滨 路,9,南山中心区与滨海大道、后海大道、后海滨路三条城市快速干道相邻,项目区位分析,2019/5/26,14,项目交通分析,海岸城周围公交车线路分布 A：海岸城站 121 B：滨海西站 76、80、231、305、382、353、322、337 C: 海德三道站 J1、229、72 D：后海立交站 20、K105、K113、K204、362 E：海雅百货站 19、37、70、80、113、 226、230、231、232、328、329,A,E,B,C,D,2019/5/26,15,02,·海岸城业态分布解析 ·海岸城经营策略分析,业态分布,2019/5/26,16,海岸城业态分布解析,2019/5/26,17,业态分析-主力店铺,将海岸城以下7间店划分为主力店与次主力店： 主力店：JUSCO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸溜冰场和大饱口福； 次主力店：UNIQLO优衣库、江南厨子、英孚教育,2019/5/26,18,业态分析-铺数,海岸城商铺总数为250间，其中服装和童装/玩具的占比超过4成，生活/百货类型占比6%，餐饮占14%，剩下银行/服务类型占5%，精品/配饰类型占比26%。,服装：男装13间，女装62间，流行便装19间，运动系列服装4间；占比40%；,童装/玩具：童装玩具类型13间；占比5%；,银行/服务：包括7-11便利店，银行，英孚教育，欧米勒琴行等9间商铺；占比6%。,生活/百货：包括数码、个人护理 药品以及大型百货超市吉之岛共22间；占比9%；,餐饮：包括大饱口福，中森明菜等共34间；占比14%；,精品/配饰：包括鞋、包、珠宝、眼镜等共66间铺；占比26%；,2019/5/26,19,业态分析-面积,海岸城购物中心总建筑面积为12.56万平方米。其中地下建筑面积为5.67万平方米，占45%；剩下地面上租户共计建筑面积6.89万平方米。,大型租户：面积17620平方米；包括吉之岛，海岸影城和顺电；,餐饮：面积7675平方米；包括餐厅/酒吧/咖啡厅，美食广场/座位区，大型酒楼；,娱乐：面积2345平方米；包括电玩/娱乐，溜冰场；,其他商店：面积18635平方米。,公共空间与辅助：面积22655平方米；,地下：面积56700平方米；停车场，商店，吉之岛，装载服务/后勤，公共空间与辅助；,2019/5/26,20,业态分布分析-L1,由于人流动量较密集，因此时装类的店铺占比为32%，海岸城外街多为餐饮店铺，因此占比为30%，其次为时尚配饰占比为13%。,2019/5/26,21,L1层商户明细,2019/5/26,22,业态分布分析-L2,海岸城2楼与海德广场相连，众多人群往来为它带来了丰富的人流资源，因此海岸城2楼并未设置任何主力店，时装(包括女装和男装)的占比高达44%，鞋包和珠宝/钟表的占比分别为19%和16%；,2019/5/26,23,L2商户明细,2019/5/26,24,业态分布分析-L3,海岸城3楼的业态较为丰富，时装仍为首要业态形式，占比为37%；另外增添了海岸影城、数码电器以及个人护理/药品类的业态形式；,2019/5/26,25,L3商户明细,2019/5/26,26,业态分布分析-L4,海岸城4楼业态形式较为丰富，除了时装(包括男装、女装以及休闲运动等服饰)占比36%之外，海岸城主力店铺之一的溜冰场也在四楼，其占地面积为2178；,2019/5/26,27,L4商户明细,2019/5/26,28,业态分布分析-L5,海岸城5楼总共20间商铺，其中仅有3种业态，而童装/玩具类占比为60%；而餐饮类店铺占比为30%，其中包括了大饱口福等。,2019/5/26,29,L5商户明细,2019/5/26,30,海岸城经营策略分析,2019/5/26,31,经营策略分析-L1,分别有3个停车场入口可以通往海岸城地下停车场。通过文心四路左右两侧可进入吉之岛或者海岸城购物中心。内街商铺大多以餐饮为主，吸引人流。 商场内部共设有5部扶手电梯和5部垂直电梯；除此以外，户外共设有3部扶手电梯可直接前往海岸城购物中心L2层、海德广场和风情街。,P,P,P,通过扶手电梯 通往海岸城L2,通过扶手电梯 通往海德广场,通过扶手电梯 通往风情街,2019/5/26,32,经营策略分析-L2,L2层共有80间铺，基本以服装业和配饰为主的业态分布。其中配饰多为中庭周围的小铺，服装和餐饮分布在外。 图中蓝色箭头为商场最理想流动线，但其长度约为900米左右，属于较长流动线，设计上并不适合商业上的运行； 对于大多数人流来说，并不会从蓝色箭头入口进入商场，更多人会选择分别从图中红色箭头位置进入商场，即从海德广场进入购物中心内；因此从红色箭头进入购物中心后，能有效规避了流动线过长的问题。,海德广场,2019/5/26,33,经营策略分析-L2,海德广场露天舞台是聚集人流最多的地方，尤其是周末广场有表演的时候,2019/5/26,34,经营策略分析-L3,L3层共有60间商铺，其中分布了3间主力店铺，为顺电，江南厨子和海岸影城，面积分别为2535，1009和3880，除此以外仍以服装和配饰为主的业态分布； 为了规避动线过长，因此设计了将主力店放在端头的设计，规划原则为餐饮和电影院。,2019/5/26,35,经营策略分析-L3,三楼吸引了非常多人流的主要原因是三大主力店：顺电、江南厨子和海岸影城。从设计来看，有两部扶梯能够直接到达顺电门口；若要到达海岸影城则要经过众多服装和配饰为主的店铺。,2019/5/26,36,经营策略分析-L4,L4层共有39间店铺，并且为主力店分布最多的一层，分别有海岸溜冰场（2178），英孚教育（720），玛花纤体（219），美丽田园（383）和生活本色（732）五间店铺。其余业态多以配饰为主。,2019/5/26,37,经营策略分析-L4,反斗乐园和溜冰场是主要聚集人流的娱乐场所，设计上比较特别的是5楼的餐厅环绕溜冰场两头位置；直接引进麦当劳甜品站则迎合了众多儿童。,2019/5/26,38,经营策略分析-L5,L5层共有20间商铺，端头3间主力店铺分布分别为大饱口福（3648），中森明菜（3937）和玩具反斗城（507）； L5以餐饮和休闲娱乐为主的业态分布，吸引了较多的人流。其中60%为儿童童装/玩具类型，餐饮占比30%。,2019/5/26,39,03,·SWOT分析 ·项目点评,总结,2019/5/26,40,SWOT分析,2019/5/26,41,SWOT分析,S,O,T,W,区域价值优势：海岸城位处南山中心区的核心地段 项目优势：是南山区唯一一间集商业，购物和休闲娱乐的大型综合体 人流构成优势：聚集以办公、住宅、地铁及目的性消费人群,商家构成主要以中、高端产品为主，缺乏高端以上商家优势，不足以满足区域购买力 项目缺乏特色，主题不鲜明，定位不精准,深圳湾地区在建的50万平的写字楼规划利好，对海岸城有较强商务需求 地铁2号线开通对该区域带来了较大的人流,未来深圳湾居住片区，将有集中商业，并且规划为高端的商务配套，对海岸城有较强的威胁,2019/5/26,42,项目点评,2019/5/26,43,项目点评,海岸城作为南山区第一个商业综合体项目，在经营方面获得了较大的成功。凭着地段天赋，海岸城集商业、办公、剧院、悠闲娱乐、shopping mall和酒店，成功的打造了一站式的集中商业。 高端商家在南山区的各个商场中极其稀缺，但海岸城shopping mall的招商策略仍然没有体现出差异性。而作为南山中心区的首个综合体项目，档次不够是海岸城的最大缺点。 在设计建筑方面，海岸城2个中庭的设计让消费者容易迷路，缺乏指引性。,谢谢观看Thanks!,