10002011-1-30133744房地产政策研究.ppt

投资管理部 2011年1月,近期出台政策分析,一、国有土地上房屋征收与补偿条例 （1月21日出台） 二、新国八条 （1月26日出台） 三、重庆房产税 （ 1月27日出台） 四、政策叠加后公司的对策,1,“拆迁”一词在条例中退出历史舞台，取而代之以“征地”,在“新拆迁条例”中,一个显著的变化,就是删去了旧有条例中令人敏感的“拆迁”,代之以“征收”。“拆迁”二字,此前已在城市房屋拆迁管理条例中存在了20年之久。21日公布的新条例,“拆迁”二字彻底摒弃。,一、新条例的核心内容,2. 拆迁实施主体发生改变 原条例：拆 迁 人指取得房屋拆迁许可证的单位 新条例：政 府市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 征收部门组织实施本行政区域房屋征收与补偿工作，房屋征收部门委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征管部门对房屋实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。 征收实施单位 承担具体工作，不以营利为目的。 解读：实施单位的机构性质和资质条件有待地方细则明确。,一、新条例的核心内容,1,3. 明确五种公共利益范围可由市、县级政府作出房屋征收决定,（1）国防和外交的需要； （2） 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾 减灾、 文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （5） 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。 保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 解读：对于危改或旧城改建项目由政府立项，可能在执行程序、政府征地支持力度、法院强制执行方面得到更大的政府支持。,一、新条例的核心内容,1,4. 新条例增加对征收程序的规定,征收程序是规范政府征收行为,维护被征收人合法权益,促使政府做好群众工作的重要保障。新条例完善和补充了多条程序要求： 征地方案公示程序房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。（征收决定） 旧城改建举行听证会程序因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 （征收决定） 社会稳定风险评估程序市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。 （征收决定） 政府常务会议讨论决定程序房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。 （征收决定）,一、新条例的核心内容,1,4. 新条例增加对征收程序的规定,征地范围调查结果公示程序房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。（征收决定） 评估机构选定程序房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。（补偿） 解读：程序的增加将使征地工作更加规范，杜绝征地过程中种种不公平问题，但程序的复杂也会拉长征地的时间。增加征地实施单位的时间成本。,一、新条例的核心内容,1,5. 明确补偿标准，应优先安置保障住房,征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。（补偿） 解读：如果被征收人符合住房保障条件，征收程序启动以后，被征收人可以优先享受住房保障，这也充分体现了物权法中征收个人住宅应当保障其居住条件的精神。,一、新条例的核心内容,1,6. 取消行政强拆，申请司法强制执行,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 解读： 条例实施后，取消行政强拆，行政机关只能到法院申请强制执行，制度设计者希望通过司法程序的设置来保障群众合法权益，把风险降到最低。 应该说，新条例会降低拆迁带来的社会矛盾，同时，会增加拆迁的时间期限。,一、新条例的核心内容,1,7. 禁止建设单位参与搬迁,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 解读： 条例明确了政府是征收补偿的主体，并禁止建设单位参与搬迁，要求房屋征收实施单位不得以营利为目的。这是制度设计者希望通过禁止性规定规范搬迁活动，强化对被征收人权益的保护。这些都有助于化解长期以来因建设单位作为搬迁主体所引发的各种社会矛盾，有助于维护社会稳定。 对于房地产公司的一二级联动项目会造成影响。,一、新条例的核心内容,1,8. 房屋征收应先补偿后搬迁，禁止暴力搬迁,新条例规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。条例明确规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 解读： 条例两次征求意见稿中没有明文提出先补偿、后征收，在正式出台的条例中增加规定，把“先补偿、后征收”作为一个原则确定下来。 这样对于一级开发的现金流支出影响较大。（天津金融中心项目）,一、新条例的核心内容,1,9. 条例对房地产价格评估的规定,一是明确对被征收房屋价值的补偿，按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。对评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题，将由房屋征收评估办法进行具体规定。 二是明确房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 三是规定房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的违法行为，规定了严格的法律责任。 四是规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。,一、新条例的核心内容,1,10. 新条例的实用范围,一、新条例的核心内容,新条例第三十五条的规定，本条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。,解读： 1、新条例对已经取得拆迁许可证的项目没有影响，但强迁要按新条例规定由政府申请人民法院强制执行。故对于公司在拆迁许可证有效期内的项目，抓紧完成拆迁工作。 2、针对有拆迁许可证但已过期，需要补办拆迁许可证的项目 新条例没有涉及拆迁许可证延期的有关规定，延期问题将会受地方细则影响，公司争取在细则出台前对已过期的拆迁许可证办理延期手续。,1,一、新条例的核心内容,3、针对未获得拆迁许可的项目 这部分项目是受新条例影响最大的，新条例中实施主体的变化、对土地开发不以营利为目的的限制、征地各个环节相关程序的完善、强制拆迁实施主体的变化及保障房优先安置等政策将大大改变原有征地市场的格局。 针对这部分项目，公司需要成立符合政府委托条件的机构（机构性质要根据政府细则的具体规定）。对于这部分项目公司需要加强征地前期的工作，加大与区政府、区法院、区法制办及区房屋征收部门的合作和沟通，加大上述部门的力度支持和协同作战的力度，以便加快拆迁的进度。,解读：,1,北京公司项目：,二、新条例对公司带拆迁的项目的影响及对策,1,北京公司项目：,1,北京公司项目,1,德胜公司项目,1,重庆公司项目,1,惠州公司项目,国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的，通过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限的。对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改需由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。,1,1. 实施机构受政府监督和利润限制，实施机构的征地意愿降低,政策强调以政府作为拆迁主体，并强调实施机构不以营利为目的，各地的实施细则可能会根据当地土地开发的利润水平限定征地实施机构的利润率。一级土地开发实施机构能够提供的服务减少，受到的制约将会增加，一级开发实施机构项目的利润率水平会降低。因此，征地实施机构的土地开发意愿会因此受到打击。,2. 土地的征地资金成本和时间成本将增加，核心区土地供应将更加稀缺 由于拆迁难度加大，程序更加复杂，土地一级开发周期将拉长，这将使得中心城区的土地供应更加稀缺，位置优越的地块竞争更加激烈，拿地成本也会随之走高。,三、新条例对市场的影响,4. 土地价值增长在一定时期内成为必然 伴随拿地成本的增加，土地储备（必须已经获取土地使用许可证）多的公司将获益于土地价值的增长和重估。同时，一二级联动的拿地模式可能不再具有可操作性。,3. 对一级开发的资金量要求进一步增加 新条例是将更多的权力赋予最终的土地提供方， “先补偿、后征收”增加了一级土地开发的现金流，同时一级开发周期的拉长也拉长了的资金回笼的周期。因此，未来一级开发资金压力会增加。,1,5. 土地价值上升和政府调控双重作用下，未来房地产价格小幅增长 新条例必将增加政府和被拆迁户之间博弈的成本，从而造成开发商拿地成本的上升，土地成本的增加直接导致房价的增长，对于城市核心区域这个趋势更加明显。在政府调控政策的作用下，价格上涨的幅度将被遏制，短期内还可能出现下跌的情形，但从长期来看，房价温和上涨还是可以预期的。,1,1、进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。,一、政策的主要内容及解读,解读： 1、本条主要强调地方政府的作用，增加地方政府稳定房价的压力。 2、政府部门作为市场的监管者，可以通过政策对市场进行规范和引导，市场价格受政策的影响会产生波动，但成交价格最终取决于供求双方力量的均。具体到房地产这样一个细分市场，由政府部门确定新建住房价格的控制目标，可见政府对房地产市场的容忍程度已经见底。,1,2、加大保障性安居工程建设力度 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。,解读： 保障性住房主要是为了解决中低收入者的居住问题，是为了满足人居住的刚性需求。为了保证保障性住房的建设，无论是迫于政府自身压力还是舆论压力，今后高端项目的土地供给会稀缺。,1,3. 调整完善相关税收政策，加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。,解读： 解读：从个人和开发商两个角度加强税收监管。 个人角度：不足5年，营业税政策由原来差额征收调为全额征收。 例子：原来100万的房子，现在转手200万。 按以前标准营业税为：=（200-100）*5.5%=5.5万； 现在标准营业税为=200*5.5%=11万； 该项政策增加了5年内转让的住房的交易成本，打击短期投机行为。不过，营业税是可以转嫁的，也就是说，出售是可以要求200万为实收，而将营业税转嫁给购房者。另外营业税只是对5年内转让的有效，超过5年不用支付。 开发商角度： 一般上市公司财务都是公开的，不太担心土地增值税清算和稽查，所以越是调控的时候，越是要相信大公司，品牌公司。,1,4. 强化差别化住房信贷政策 对贷贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。,解读： 差别化住房信贷政策，由原来的二套的首付50%提高到60%，首付提高10%，贷款额相应减少，贷款所付利息也在减少。以100万，20年，利率6.14%*1.1为例： 原：首付50万，月供3885元/月，20年利息为43240。总支出：143240 现：首付60万，月供3108元/月，20年利息为36320。总支出：136320 差：69200元 也就是说：现在多付10万，省20年的利息，总支出少付69200元。 提高首付款对改善型客户的影响较大。对于支付能力强的高端客户或者总价低的中小套型客户的影响有限。,1,5. 严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。,解读： 1、“中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求”使得未来中大套型的住房比较稀缺，存量的中大户型的住房会吸引改善型客户购买； 2、 “限房价、竞地价”的政策对未来的房地产开发商的管理能力和成本控制能力是一种挑战；,1,解读： 3、新政提出“加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。”2010 年房地产开发企业资金来源增速明显下滑，由年初的同比增长69.5%下滑至25.4%，除利用外资有一定增长外，国内贷款、其他资金和自筹资金均有不同程度下降。预计未来房地产资金来源将全方位收紧，由于房地产再融资一直没有放开，因此开发商为保证企业的持续稳定发展，必须加快存货周转，有利于房地产市场扩大供应，稳定市场价格。,1,6. 合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房 。,解读： 1、从城市结构方面来看，一二线城市投资比重较大，同时直接受到限购令的冲击，因此受政策的影响也最大；大部分三四线城市房地产市场以刚性需求为主，且不会出台限购令，相反会成为一二线城市购房资金转移的目标，因此市场影响较小。 2、中长期来看，限购的原因是因为市场有很大的需求，现在国家出台的限购令实际上是抑制了需求，但是需求不是通过抑制就能解决的，就像计划经济一样的，最终的结果还是要转向于市场，只要房子还是一种商品那就必定还是要遵循供需原则。,1,7. 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。,解读： 文件“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，并明确了问责的具体范围。“国八条”将中央对地方政府问责的内容一一列出，与过去的问责制度相比，有了详细考核指标，“年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”“保障性安居工程目标任务”等内容都是民众可以直接感知的，地方政府调控房价的回旋余地缩小。,1,8. 坚持和强化舆论引导 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。,解读： 1、舆论宣传会增加购房人对市场调控的预期，在一段时间内采取观望态度。 当下即将迎来春节假期，正处于市场正常的低谷期内。因此短期内，春节假期和政策伊始买卖双方的观望将导致成交量下滑明显。上海28日是房地产税试点首日，一手房环比前一日签约减少362套（571套/933套），下降四成，其中住宅成交环比下滑78%。 2、而从价格方面来看，短期内开发商将保持观望态势，在市场处于低谷期内不会贸然调整价格。春节假期过后，不排除部分开发企业会出现一定的价格让利。,1,销售及回款：灵活的定价及推盘策略 （1）在政策调控的密集期，市场观望明显。在这一时期，秉承高速周转战略的房地产开发企业将在本次调控中会表现出更强的抗压性。因为高速周转的企业具有较为灵活的定价、推盘策略，在市场调整期内更能有效的抓住市场需求，回笼资金。 （2）针对量价齐限、增加首付比例的政策条款，公司对于中小套型及配有政策性房的项目，应更多的设计中小户型、总价较低的项目，并在成本允许范围内，提升项目硬件（比如公共部分精装修、园林绿化、设施设备等）和软件（物业管理、人性化设计等）水平，从而提高产品的附加值，利于销售去化速度提升。,一、政策对公司的影响及对策,1,2.公司管理： 强化成本控制能力 受“限房价、竞地价”出让方式影响，使开发利润进一步摊薄。对于房地产企业，必须通过竞地价拿到项目，同时还得在限房价的情况下赚取合理利润，这样才能获得可持续发展。因此， “限房价、竞地价”考量的是房地产开发企业管理能力，在这种政策环境下，更重要的体现是成本控制能力。,1,3.土地拓展： （1） 要求土地获取方式多样化 受供地结构影响，从公开市场拿地将会面临配建保障房降低利润的问题，同时受“供地不足70%，不得供应大户型用地”的影响，要想获取土地位置优越及规划指标较好的地块难度将越来越大。 对策：从二级公开市场获取优质地块将面临毛利润降低、用地指标受限等不利因素影响，因此公司要拓宽土地储备方式和渠道，辅以合作开发或股权收购等方式获得优质的土地。 （2）土地拓展面临机会 宏观调控整体是市场销售萎缩，房地产企业回款速度放慢，同时，银行信贷紧缩，这样房地产企业的现金流会紧张。因此，市场调整期内，开发企业之间的竞争将更依赖于资金的充裕程度。央企凭借雄厚的资金实力和强大的融资能力有望借机发力，收购、兼并项目从而对整个行业格局进行重新洗牌。 建立稳定的融资渠道，将有助于土地拓展市场的竞争，且把握市场机会！,1,4. 物业类型的配比：适当加大对公建用地的获取 住宅用地监管趋紧促使资金转向商业和写字楼市场，有关机构数据显示，08年金融危机以来，写字楼售价和租金增长明显，尤其是市区核心区域。去年年初至今的调控政策更多体现的是对政府对“保民生”、抑制投资、甚至投机需求的主线，更多的是集中在住宅用地上。 因此，公司可以适当加大对写字楼和商业物业用地的拓展力度，获取优质的公建项目。,1,国家对于房产税的基本规定,基本定义房产税是中华人民共和国房产税暂行条例设定的，以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税 纳 税 人在中国境内拥有房屋产权的单位和个人 课税对象房产 纳税地点房产所在地 纳税期限按年计征，分期缴纳。具体由省、自治区、直辖市人民政府规定 减税免税机关、团体、军队自用非营利房产 事业单位自用房产 寺庙、公园、名声古迹非营业房产 个人所有非营业用房 财政部批准的其他房产,一、政策的主要内容,2,2. 重庆房产税政策的核心内容,定义 以住房为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税 试点区域 重庆主城九区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、 南岸区、北碚区、渝北区、巴南区 ） 首批征收对象（重点分析） （1）个人拥有的独栋商品住宅 - 目前个人持有（持有独栋商品住宅就要征税） - 独栋商品住宅定义：指房地产商品房开发项目中在国有土地上依法修建的独立、 单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。,45,2. 重庆房产税政策的核心内容,征收对象（重点分析） （2）个人新购的高档住房 - 未来个人新购高档住房（新购要征税，包括购买高档新建商品住房和存量房） - 高档住房定义：是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成 交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。 -高档住房单价标准 建筑面积交易单价大于上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍 高档住房单价标准=上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价×2 =（4300+5641）÷2×2 =9941元/平方米 数据来源：中指数据库，最终标准以政府颁布的数据为准。 结论：新购新建住房和存量房单价超过9941元/平方米要征收房产税。,46,2. 重庆房产税政策的核心内容,征收对象（重点分析） （3）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含二套）普通住房。 （4）未列入征税范围的个人高档住房（持有单价超过9941元/平方米，多套普通住房将适时纳入征税范围。）,新购住房是指暂行办法施行之日起购买的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。,47,2. 重庆房产税政策的核心内容,纳税人 - 纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。 - 应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。,48,2. 重庆房产税政策的核心内容,计税依据 - 以房地产交易价计税征收房产税 应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税。 - 一经纳入应税范围，产权转移、变更，计税价格和税率均不再变动 独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论产权是否转移、变更均属征税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。 （后续如果平均房价不断增长，则缴税额会减少甚至为零） - 出租房产，按暂行办法规定征收缴纳房产税，不再以租金征收 凡纳入征收对象的应税住房用于出租的，按暂行办法规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征房产税。,49,2. 重庆房产税政策的核心内容,税率（重点分析） - 独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率0.5% 税率0.5%以下单价标准=上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价×3 =（4300+5641）÷2×3=4971×3 =14913元/平方米 。 按上述公式计算单价在14913元/平方米以下的独栋商品住宅和高档住房按0.5%税率计税。 - 3倍（含3倍)至4倍的，税率为1% 按上述公式计算单价在14913元/平方米19884元/平方米的独栋商品住宅和高档住房按1%税率计税。 - 4倍（含4倍)以上的，税率为1.2% 按上述公式计算单价在19884元/平方米以上的独栋商品住宅和高档住房按1.2%税率计税。,50,2. 重庆房产税政策的核心内容,税率（重点分析） - 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5% 普通住房交易价的0.5%，如果是独栋商品住宅或高档住房按上述税率征收。,51,2. 重庆房产税政策的核心内容,免税（重点分析） - 扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积 - 本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米。纳税人家庭拥有多套暂行办法施行前的独栋商品住宅，允许纳税人选择一套应税住房计算扣除免税面积。 - 新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。 - 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。,52,2. 重庆房产税政策的核心内容,减免与缓缴情况 - 纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，由纳税人申请并经税务机关批准，可以延期缴纳当年税款，但是最长不得超过三个月。 - 对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。 - 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。 - 因不可抗力因素造成应税房产毁损的，由纳税人申请并经税务机关审批，当年可酌情减征或免征个人住房房产税。,53,2. 重庆房产税政策的核心内容,征收管理 - 个人住房房产税的纳税义务时间为房产权属登记日期的次月起。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。 - 个人住房房产税纳税期限为每年的10月131日。 - 个人住房房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收 。 - 纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息。,收入使用 - 个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。,54,2. 重庆房产税政策的核心内容,配套措施 -上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价按照政府职能部门发布的年度均价计算确定。 -有关部门要配合征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统，对各类存量个人住房进行评估，并作为计税参考值。对存量住房交易价明显偏低且无正当理由的，按计税参考值计税。 -财政、税务、国土房管、户籍、工商、民政、人力社保等主管部门要共同搭建房地产信息平台，抓紧建设个人住房信息系统。 -各相关管理部门要积极配合税务部门建立个人住房房产税征收控管机制。对个人转让应税住房不能提供完税凭证的，不予办理产权过户等相关手续。 -纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳税款的，由地方税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，地方税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。 -欠税公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。,55,1. 以一套350平米的独栋商品住宅为例，测算房地产税的影响,二、政策影响情况的具体测算,56,2. 以一套150平米的高档商品住宅为例，测算房地产税的影响,57,2. 以一套100平米的三无二套普通住宅为例，测算房地产税的影响,58,上海和重庆房产税的试点开征，从长远来看，其意义在于： 第一、中国因财产性收入而导致的贫富差距的扩大将有望通过财产税改革而得到控制或缩小； 第二、结合之前的各项政策，交易环节、持有环节、制度环节成本的提升，房地产的投资投机将得到有效的控制，意味着价格的控制有更大的可能性。 从国外经验来看，征收房产税短期内会带动房地产价格的下降，但从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响。 在现阶段的中国，本轮房地产调控政策的长期性毋庸置疑，房价过快上涨的势头也已经得到初步控制，这对于投资投机者来说是个利空消息。而房产税的征收势必会增加其购买成本，势必会导致投资投机者尤其是短线投机者的观望和犹豫，减少或者延缓了这部分人的购买需求，这与目前政府促供给、抑需求的逻辑是一致的。,三、房地产税的影响世联观点,59,然而，上海、重庆两个试点城市开征房产税也存在一些问题，这些问题的有效解决，才能够发挥房产税应有的作用。这些问题包括： （1）房产税并未在全国大范围推广，可能给其他地区购房需求带来促进作用，引发类似限购的恐慌性购房。 （2）房产税操作环节复杂，使两地新购房交易时间大大加长； （3）涉及部门众多，造假和寻租不可避免； （4）房产税征收流程尚不明晰，尤其是上海还没有具体细则，重庆征税范围有限，这将给实际执行大打折扣。 因而我们认为两地房产税方案短期内的象征意义更大，旨在配合“国八条”稳定市场预期。,60,重庆项目受影响情况： 1、 融城华府和金融中心项目目前仅剩商业，不受政策影响。 2、金悦城项目的平均售价低于起征标准(主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍约为9,941元/平米)，为普通住宅，基本不受影响。 3、 融景城未来受影响较大，增加持有成本，具体需缴纳的房产税见下表，持有成本的增加会影响销售速度。,四、房地产税对公司项目的影响及对策,61,对策： 1、 从征税总额上看，大户型的房地产税负较重；首套房面积100平米以下的住宅无论价格再高，都不会征收房地产税。因此，未来产品设计方面为减少房地产税收的影响，住宅户型不宜太大； 2、根据市场情况，精装与否可能会成为未来调节纳税价格的一个手段； 3、重庆纳税价格是指建面价格，而住宅销售则是套内价格，因此，得房率可能会有调控纳税价格的一定空间。 4、积极关注城市核心区的商业公建项目，避开房地产税的纳税物业类型。,四、房地产税对公司项目的影响及对策,63,1、 建立持续融资渠道，把握土地拓展机会 拆迁政策的变化使得城市核心区域的土地稀缺性凸显；新国八条以及房地产税的出台影响房地产开发企业的销售，降低企业的回款速度，这样可能减少开发企业在土地市场的竞争，拥有充裕现金流的开发企业将拥有获取稀缺土地资源的机会。因此，公司需建立稳定的融资渠道，把握拿地机会。 2、产品户型设计考虑政策调控风险，中小户型住宅总体抗风险能力较大户型强 首付比例的提高以及房地产税的开征，整体中高端产品受影响较大，房地产税未来在全国一线城市推广预期明显，中小户型交易或持有环节的房地产税负相对较低，因此，市场适应度会更强。,64,3、 加强城市核心区的商务地产拓展，规避宏观调控政策的影响 目前宏观调控主要针对住宅市场的高端投资客户，商务地产领域没有受到调控影响。未来住宅市场这部分投资客户被挤出后，则商务地产的投资价值将凸显。因此，建议公司积极关注一线城市核心区的商务综合体项目。,65,谢 谢！,