购物中心发展趋势与中上外经典购物中心案例研究分析报告.ppt

,购物中心发展趋势与中外案例研究分析报告,购物中心发展趋势,国内外著名购物中心案例,购物中心经营成功要素,购物中心发展趋势与案例 购物中心发展趋势,目前，国际上对购物中心没有统一的定义，大家对购物中心、shopping mall的定义和分类仍比较模糊。 根据美国购物中心协会、日本购物中心协会、中国商务部对购物中心的定义，购物中心至少有以下两个共同点： 1）在一个建筑物内或一个区域内； 2）是综合性的商业集合体。,中国商务部的定义 多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。,购物中心发展趋势与案例 购物中心发展趋势,购物中心存在的问题及发展趋势 我国购物中心发展的步伐很快，促进了我国零售业态和城市消费水平的提升，成为城市发展中一道亮丽的风景线，但其中存在的问题也很多，既有开发建设方面的也有经营管理方面的，主要有以下几点：,一、 我国20142016年将有大量的商业项目面市，且多数都是大体量的综合体，将导致市场供应量严重饱和，商业物业的空置率将会达30%40%的高位。 二、 品牌资源的争夺将变得异常激烈，招商难将是商业项目必须直面的问题。而全球经济持续低迷使品牌商开店更加谨慎，将加剧“招商难”的问题更加突出。,购物中心发展趋势与案例 购物中心发展趋势,三、 电商对零售实体店业绩的影响及购物中心供应量过于饱和，将导致购物中心的租金水平整体下滑（少数位置极佳的除外）。 四、 由于商业项目的密度不断加大，购物中心的商圈辐射能力将不断缩小。 五、 购物中心全面进入精细化与信息化管理阶段，粗放式“只管收租金”的管理模式将面临巨大挑战。 六、 购物中心的“购物功能”被弱化，“社交功能”将成为主要功能。,购物中心发展趋势与案例 购物中心发展趋势,购物将是顺便之举 近些年来餐饮娱乐增强的趋势非常明显，大连万达集团董事长王健林在一次公司年会上就曾表示，“中国的购物中心不是卖出来的，而是吃出来的”。 中国连锁经营协会的郭戈平会长表示，目前购物中心的变化中突出的特点是购物面积在逐步下降，餐饮和娱乐的面积再提升，从过去传统的比例30%、40%、50%，甚至有的达到60%，购物在下降，娱乐、休闲、餐饮的比例在增加。 而在未来，休闲娱乐消费包括电影院、休闲健身、游戏厅、儿童乐园等等业态所占的比例会越来越高。而与生活有关的商品和服务也会被更多的纳入购物中心。包括邮局、银行、小型超市、宠物医院、药店等等。 未来的购物中心将会变成一个吃穿住行、社交娱乐、购物的共同体，与亲友在购物中心里面聊天休息、交流情感将成为最重要的目的，而购物变成了顺便之举。 或许，购物中心就是你未来生活的必需品，你和你的家人将能在内找到几乎覆盖所有生活所需的内容。,项目业态建议 购物中心业态发展趋势,体验式商业成新趋势,一、线上零售：阿里巴巴要打造体验型电商 二 、线下零售：购物中心纷纷打“体验牌”,万达集团的2013年度上半年工作总结会上，王健林提出，万达广场要减少零售业态占比，特别是减少服饰类零售业态占比，增加生活类业态占比。万达集团要求，2013年四季度以后开业的万达广场，二楼将全面取消服饰业态，力争不招零售业态，2015年之前把已经开业的72个万达广场二楼业态调整完。在2013年开业的大连高新和宜兴两个万达广场进行试点，效果超出预期。调整后万达广场的二楼客流比未调整万达广场增加10%以上，销售额增加8%。,项目业态建议 购物中心业态发展趋势,消费模式变化,非零售类消费,零售类消费,交通 通信 医疗保健 居住 家政服务 教育 文化娱乐 外出餐饮 食品 服饰鞋帽 家庭设施 其他商品,偏实体消费,实体消费网购,消费市场 结构性双演化,项目业态建议 购物中心业态发展趋势,消费模式变化,消费品类细分,网购,购物中心,轻服务型消费,重服务型消费,购物中心发展趋势,国内外著名购物中心案例,购物中心经营成功要素,购物中心发展趋势与中外案例研究分析报告,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,项目概述 南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。其中包括若干国际品牌的主力店及次主力店，业态以时尚、新潮为主流；一流的院线影城；餐饮包括异国风情美食街，大型特色餐饮，咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐厅地方以及风味小吃，根据不同消费群体分设于各个楼面。 水游城的酒店部分由了全球首屈一指的酒店服务集团洲际酒店集团进行管理。洲际酒店集团在100多个国家和地区拥有3600多间酒店和度假酒店，是世界上客房拥有量最大（540000间），跨国经营范围最广，在中国管理酒店最多的超级酒店集团。 水游城横店国际影城 商场引进了不少时尚品牌，其中40%是南京没有但深入人心的人气品牌，如H&M、UNIQLO、SEPHROA、ZARA、小南国、BHG城市超市、MUJI等。 水中表演舞台独具一格，观众可从里三层、外三层、高三层从各个角度观看表演，成为商厦一景。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,经验借鉴,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,经验借鉴,“我们将营造以个全新的消费理念，超越普通一站式的理念，不仅在商品上满足一站式的要求，还通过设施的空间、景观环境营造以及丰富多彩的演出活动使消费者长时间滞留，并由此带来消费。更重要的是经过常年不断更新空间营造，一年365天给消费者带来惊喜，使他们能够习惯性地再这里形成长时间滞留和消费。”,“水游城”则不仅以购物为目的，而是研究人的心理满足，将关联性商品放在一条线上，比如某一层楼既有鞋子也有包，还有饰品、饮料等，或是某一层楼既有年轻妈妈的服装，又有儿童服装等。,对于购物的开发模式，我们大多都模仿大连万达的主力店得开发模式，但是这种开发模式将成为表现风光，国际大商家，低廉的租金，长期的合同。这引起实际为国际大商家的打工，开发者无法从其中分享到物业价值的成长。水游城则以改这种主流做法，实行主力店操作，增加三到四平方米的特色功能店作为主力店。此方法如果操作成功，物业的成长才真正的释放价值。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,项目概述 正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。 正大商业广场长270米、宽121米，占地面积约31000平方米 ，地下三层、地上九层（局部八层）、层高5米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是一幢总高度57米，总建筑面积243000平方米，集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代化综合建筑。 作为时尚潮流的先驱和全新商业标志，广场内24万平方米的空间汇集了久负盛名的中外品牌、环球美食及各式娱乐，每天吸引了数以万计的中外顾客。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,正大广场以“现代家庭娱乐中心”为核心思路，创建了自己的黄金分割比例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,经验借鉴： 各层除了相对主题定位之外，餐饮比例较高，功能性主题明确。正大广场餐饮落位在各层分散，同时又在B2、5F、6F形成了主题区餐饮对人气的聚集作用充分体现,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,正大广场的成功一方面是因为业态的调整，但陆家嘴区域高档居住氛围的形成起到很关键的作用。 更换管理团队后，正大集团调高了餐饮比例，并进行了重新定位正大广场经过一年多的悉心调整和经营，已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者。广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,项目概述 华润五彩城是华润置地北京打造的第一个区域商业中心，面向北京上地中关村区域高知型终端消费人群，立足年轻家庭消费和上地商务消费。一、二期全面开业后将汇集近300家国际国内知名品牌商户，是集时尚购物、生活家居、餐饮娱乐、文化运动、儿童乐活为一体的、引领崭新生活方式的高品质城市地标性商业旗舰。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,经过深入研究核心商圈消费者的消费行为，客群定位为年轻的家庭式消费，将区域商业中心定位为Living Mall而不是Shopping Mall，在设计、招商、运营、推广以及物业管理诸多环节实现情感定位与功能定位的统一，超越对传统商业的直接竞争，同时强化客户的购物体验，规避与网络商业的竞争。 功能需求与情感需求的全面解决：购物不应该是一个区域商业中心提供的全部功能，不但要考虑消费者购物的需要，还要考虑其心里的体验、生理的舒适、情感的需求，应该是一个安全、安心的场所。是一家人欢聚美好时光的地方，是开始新生活的地方，是文化传承的地方。 由此，五彩城的顾客实现了从消费者到生活者，从购物消费到非购物消费，从便利购物到愉悦消费，从一个人享有到一家人享乐的升级体验。而五彩城，也超越了单纯的购物中心，成为欢乐、温馨、时尚、充满节日气氛的一站式生活广场，成为一种生机勃勃、幸福满溢的生活方式,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,北京市最专业的商业真冰冰场,五彩城冰场是全北京满足奥运赛道标准的室内商业真冰冰场之一 （冰面面积1800平米、总建筑面积3500平米）,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,snoopy品牌儿童乐园进驻五彩城，成为北京休闲娱乐，儿童卡通形象引导潮流的新亮点，就像香港沙田新城市广场的Snoopy一样，成为旅游新景点。,华北地区唯一的 Snoopy 儿童乐园,韩国CGV五星级国际影城,五彩城影院的定位于“超五星级国际影城”，全力打造独具风格的CGV旗舰店。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,销售额,6.8亿元,坪效,1.1万元/平米·年,客单价,120元,客流,1192万人,车流,100万辆,营业店铺,开业率,98.6%,205家,五彩城2013年经营情况,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,2013年各业态销售占比,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,经验借鉴：五彩城定位开始时，所在的区域商业发展几乎为空白，所以，针对五彩城调 研得出的消费需求和业态组合，几乎代表了一个区域商业中心最全面的形态。同时，结合实际情况，总结五彩城购物中心体验式商业特点：,五彩城主力店+自主经营模式-以冰场和Snoopy乐园为例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,儿童是家庭的核心，抓住了儿童就等于抓住了整个家庭。面向家庭消费的体验式区域型购物中心中，儿童品类的成功对吸引家庭客群起到越来越关键的作用 。,家庭化儿童是核心驱动,有儿童消费的家庭人员结构通常为“1+1”至“1+4”模式，儿童能明显延长客群驻留时间，在购物中心的驻留时间约为4.5小时,2015年是将有1900万人口出生的新高峰，生育政策的放开将进一步放大上述数据，将为市场带来大量潜在儿童客群,体验式商业发展关键,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,【福冈博多运河城】,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,福冈博多运河城是日本最成功的大型商业中心之一,运河城市中心包括2个饭店、1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。 商业、酒店和办公的配比约为4：4：1。 商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。,多种业态协调发展，商业有突出的旅游形象,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域。,规划设计重视在建筑物之间的衔接处人们如何行动以及建筑物与城市之间的关系。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,以追求物美价廉及娱乐性相结合为主题，是富有休闲与娱乐功能的大型综合性商业设施。,福冈博多运河城是日本最成功的大型商业中心之一，它开创了日本综合SHOPPING MALL的全新理念和业态，带动了福冈以及整个日本的购物中心，对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模版。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,观光与商业结合,建筑师把为人创造空间放在第一位,其次才是商业 1）将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街。 2）空间的处理： 水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域； 竖直体系包括“运间”和“百老汇街” ，是创造节日气氛的地方。 3）鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。 4）不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,商业布局,在商业布局的营造上，运河城首先突出了运河的特色，它以南北流向的人工运河为中心，集中设置游艺、商店、餐饮、电影院、音乐厅以及饭店。 由于运河城周边是曲线道路，设计师将所有沿街立面处理成与道路一致的弧线，在增加空间与面积的同时最大限度地保持了与地块周边的和谐,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,经验借鉴：,从设计角度来说捷得设计的精髓主要包括以下四个： 第一，创造可体验性的场所。 第二，总是把当地文化融入到不同的项目中。 第三，创造可持续性发展的环境。 第四，建立全方位的各个功能的衔接与融合。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,经验借鉴：,在经营业态上的搭配也符合市场的思维。商业基本上以年轻人的服饰为主，有的则延伸至年轻的父母和孩子，家居、剧场、影院、游戏城、美食街也都是围绕着近似的客户群来配置，而酒店则是为观光客准备的。,在商业店堂布置上，运河城也是极具特色，有些商品陈列放置在走道中间，模拟生活情态，模特造型逼真，引人入胜。同时，运河城的标识系统鲜明而统一，无论是建筑上还是过道、入门处，都能见到统一的标识。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,凯撒宫购物中心 重现经典文明 位于美国拉斯维加斯凯撒宫广场以北的凯撒宫购物中心，汇集了大量一线品牌与大量的高档餐饮娱乐经营商家。每天吸引近5万客流，平均每平方米年营业额超过 13000美元，作为大型购物中心，这是一个难以企及的成就。而它的成功很大程度上是归功于主题创意的成功开发，创造出一个经典文明重现的主题购物中心。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,维纳斯城堡 “女士的主题公园” 被业界尊奉为日本第一家主题公园型的大型购物中心维纳斯城堡（Venus Fort），于1999年8月正式开幕，目前已经成为东京最具人气的购物中心。购物中心的主要业态由时尚百货与高档西餐构成。开业至今，经营业绩良好，目前年客流量近2500万人次。 维纳斯城堡的主题锁定在“女士的主题公园”。这一主题元素通过建筑、景观、神话故事、环境、氛围、配套设施、商业推广等工作而得到了全面而立体的诠释。 为了强化“女士的主题公园”主题元素，维纳斯城堡购物中心选择了在罗马神话中 “爱与美的女神”维纳斯作为其主题景观表现元素。欧洲复兴街、维纳斯水景雕塑、神话壁画、人造日光等通过维纳斯形象主题的表现来演绎“女士主题公园”的主题。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势,国内外著名购物中心案例,购物中心经营成功要素,购物中心发展趋势与中外案例研究分析报告,购物中心发展趋势与案例 购物中心经营成功要素,1、统一运营原则 统一运营原则包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要注意始终维护已确定的经营主题和品牌形象，对其租户要进行统一的营销服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等。,2、合理业态比例 购物中心的产业经营业态要构成黄金比例。零售、餐饮、娱乐休闲不存在一个固定的比例关系，要根据不同的项目、不同的功能、不同区域、不同消费客群，以及不同的市场定位来确定一个总体均衡、科学合理、被市场接受的比例关系。,购物中心发展趋势与案例 购物中心经营成功要素,3、租户经营成功 购物中心的运营的盈利来源不是靠自身对消费产品的经营，而是通过良好的运营手段形成旺盛的目标客流，让每个在购物中心内经营的商户取得良好的销售业绩，从而能够向购物中心的运营者及时足额地缴纳租金和物业管理等相关费用，保证购物中心的收益实现。购物中心也将通过现有商户的良好表现，吸引更优质的租户，提升租金水平，调整租户结构，从而实现运营收益的不断增长。中小组合商户是制胜的法宝。同时中小商户组合也能确保较高的租金回报和方便租户调整。,4、顾客满意度高 顾客满意度是购物中心经营成功的衡量指标。购物中心经营管理机构可定期对顾客进行满意度调查，得到的结果进行分析，并可以采取会员制的方式，听取一些会员的意见，对意见和调研结果进行总结，并不断根据顾客的要求进行调整和改进。,购物中心发展趋势与案例 购物中心经营成功要素,5、购物中心具有特色 购物中心具有特色主要是两方面：一方面是主题理念要具有特色。中国第一代大型购物中心致命硬伤有两处：一是功能缺陷，购物功能“一股独大“，占据了60-70%的比例，造成休闲、娱乐场地短缺，使多种功能的配套受到冲击。二是主题缺陷，由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，各购物中心从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。因此购物中心差异化、主题化、特色化是成功的必要条件。 另一方面是建筑设计规划富有特色。购物中心建筑规划设计不仅仅要求结构空间能容纳零售商业活动，场地必须满足足够的停车需求，建筑及其环境能够吸引顾客和租户，并为他们提供方便，具有一定的超前和创新性，在运营过程中不断满足市场和租户调整的需求，补偿开发商投资回报的同时服务于社区。这些要求都使得今天购物中心的设计必须采用最新的土地规划、建筑设计、景观设计、工程设计与技巧性的商品组合、公共关系以及管理融合一起。购物中心的设计允许租户之间的合理变化，但必须保持整体的协调性。建筑的整体设计也应该融入地区的独特环境，使其与周边的环境和各种出入方式紧密结合，更能反映地区的历史和文化特色。,谢谢！,