2013昆明新迎片区某项目周边主要竞争项目市场调研报告37p.ppt

昆明新迎片区某城中村改造项目 主要竞争项目分析,营销策划部 2013年7月,新草房项目周边竞争项目分布（2013年7月）,新草房项目周边竞争项目列表（2013年7月）,以上项目为新草房项目区域内主要项目，包括核心竞争项目和潜在竞争项目。,周家营、石闸村项目,新草房项目,东二环路,白云路,新迎路,白龙路,周家营、石闸村项目,周家营石闸村位于新草房项目斜对面，是项目最大最直接的竞争对手。,项目规划 开发单位：昆明尊良地产 项目用地：198亩 建筑规模：约65万（其中商业15万） 用地性质：商住综合 建筑规划：11栋21至42层不等的高层建筑（其中住宅7栋、公寓2栋、办公2栋），6层集中商业。 开工时间：2013年3月。,周家营、石闸村项目,概念规划,周家营、石闸村项目,拆迁进度,伊升园回族餐厅,新人人又一村,新迎第三小学,周家营、石闸村项目,建设进度,进度情况 工程建设：一期住宅（以回迁为主）已开工建设。 推广进度：项目工地围墙已完成，广告牌已经开始建设。,周家营、石闸村项目,竞争关系,周家营、石闸村项目交通优势明显，项目占地面积大，规划包括住宅、办公楼、公寓、集中商业及社区商业，目前拆迁虽然没有完成，但一期住宅（以回迁房为主）已于2013年3月开始建设，因此该项目从以下方面将对新草房项目形成较大竞争： 市场印象：由于市场有先入为主的印象，一旦该项目开始推广，则将会树立该项目在该片区的第一印象； 市场客户：由于该项目开工建设和推广准备较早，将抢先具备接待客户和销售的条件，必将抢先抢占有意向在该区域购房和投资的客户； 写字楼客户：市场短时间内对写字楼的需求有限，该项目对新草房项目写字楼客户有极大的竞争； 商业招商：该项目抢先推出，对于项目的招商竞争威胁很大，抢夺商家。,金恒财富广场（蒋家营）,金恒财富广场（蒋家营城中村改造项目），位于白云路周家营旁，是项目写字楼物业的主要竞争对手之一。,项目规划 开发单位：云南恒圳地产项目用地：共99亩 建筑规模：约35万（其中商业4.6万、写字楼10万） 用地性质：商业用地 建筑规划：项目规划4栋高层住宅和3栋高层写字楼。,金恒财富广场（蒋家营）,项目规划,项目介绍： 金恒财富广场项目整体由4栋高层住宅（3栋回迁）和3栋写字楼组成，配置1800多个地下车位，各栋写字楼底商合计4.6万，能够满足客户接待、商务采购、办公餐饮等多种商业需求。写字楼分别为A、B、C三座，为5A写字楼。其中，A座写字楼总高128米，共35层，1-5层为商业，整层面积1230.39平米；B座共23层，1-5层为商业，整层1551.55平米；C座写字楼27层，一拖二商业，整层面积1258.93平米。,项目定位：北市区商业CBD，成长型企业的世界舞台。,金恒财富广场（蒋家营）,工程进度,开工时间： 目前进度：回迁房部分已经封顶，写字楼本分正在打地基。 竣工时间：2015年,金恒财富广场（蒋家营）,销售情况,售楼部开放时间：2012年底。 认筹卡销售时间：2013年4月。 开盘时间：预计2013年8月。,项目营销动作 2012年底售楼部开放，2013年开始进行项目推广； 参与昆明春季房交会，进行项目前期展示盒意向畜客； 从2013年4月开始销售住宅认筹优惠卡，2万元/张，可享受3%的优惠，5万元认筹卡享受5%优惠，预计8月份开盘；,住宅2013年8月即将开盘,竞争关系,金恒财富广场（蒋家营）项目交通优势明显，项目规划包括住宅、办公楼、集中商业，目前拆迁，住宅部分（以回迁房为主）已经封顶，预计2013年8月对外开盘，因此该项目从以下方面将对新草房项目形成较大竞争： 住宅客户：该项目8月份即将开盘，将会消化掉一部分新草房项目的潜在客户客户； 写字楼竞争：该项目规划3栋写字楼，规模较大，对新草房项目写字楼冲击较大，而且该项目抢先占领市场，在时间上有较大竞争优势； 商业销售：该项目拥有4.6万商业，部分商业进行销售，将会抢夺新草房项目的商业投资客户。,金恒财富广场（蒋家营）,博欣盛世项目,新草房项目,东二环路,文艺路,新迎路,白龙路,博欣盛世项目,人民东路,博欣盛世（昆明大学新迎校区），位于新迎路与文艺路交叉口，是项目住宅物业的主要竞争对手。,项目规划 开发单位：云南博欣地产 项目用地：共52亩 建筑规模：约27万（其中地上面积约20万） 用地性质：商住用地 建筑规划：项目规划6栋高层住宅和2栋高层写字楼，均为33层。 产品定位：是集高档精品住宅、专业写字楼和创新型商业街为一体的城市复合体。,项目规划,项目介绍： 博欣盛世项目为以前昆明大学新迎校区地块，于2012年5月由博欣地产竞买获得，总价4.2亿元，项目共52亩，容积率为大于1小于3，因此楼面地价达到4000元/。 项目由6栋高层住宅和2栋写字楼组成，总建筑面积为27万，其中部分写字楼为档案局定向消化，社区住宅部分为围合式封闭社区，景观环境较好，外围设置特色商业街，整体打造出内幽外闹的氛围，居住品质较高。,项目定位：新城市人居典范区，缔造新颖人居境界。,博欣盛世项目,项目规划,博欣盛世项目,总平面图,立面效果,商业街,工程进度,项目进度情况：目前项目工地围墙已经完成，场地内在进行土方工程。,博欣盛世项目,销售进度,售楼部开放时间：2013年1月。 优惠券发放时间：2012年9月。 内部认购时间：2013年34月。,项目营销动作 2012年09房交会期间免费办理住宅5000元/张优惠券，可与开盘优惠叠加； 3013年1月，临时售楼部开放，办理写字楼优惠券，5000元/张； 2013年进行住宅内部认购，内部价8500元/。,2013年1月 售楼部开放畜客,博欣盛世项目,博欣盛世临时销售中心位于前卫路月光宝盒项目,项目推广,博欣盛世项目,竞争关系,博欣盛世项目地块方正，规划为围合式闭合社区，容积率为3，社区景观优势较大，居住品质较高，同时配套有商业和写字楼物业，因此该项目从以下方面将对新草房项目形成较大竞争： 住宅客户：净地开发，不存在回迁房，住宅产品品质较高，景观设计、规划设计亮点突出，对新草房住宅销售有较大竞争威胁； 入市时机：该项目为纯商品开发，开发节凑较快，目前已经进入营销畜客阶段，将有极大分流新草房的住宅客户和商业投资客户； 商业销售：该项目拥有较大体量的临街底商及商业街，且商业临街和氛围也极有特色，将对新草房项目的出售商业造成威胁。,博欣盛世项目,项目规划,博欣国际位于白云路与穿金路交叉口，由博欣地产开发，项目规划情况如下： 项目用地：31亩 建筑面积：17.98万 容积率：6.72 物业类型：写字楼、商业 规划设计：由1栋高165米的38层写字楼（其1-5层为商铺）和1栋27层办公楼组成。 开盘时间：预计2014年 营销进度：现场售楼部建设完成，正在装修。,博欣国际项目,工程进度,博欣国际项目,项目基础开挖已完成,项目售楼部主体已完工， 正在进行装修,竞争关系,博欣国际位于盘龙区白云路与穿金路交汇处，该区域目前由金尚俊园、金恒财富广场、周家营石闸村等项目形成区域商务集群，未来有利于形成办公集中地，该项目办公区位优势明显，在区域内幽较强的竞争力，因此，博欣国际对新草房项目有以下竞争： 写字楼客户：该项目临穿金路、白云路主干道，交通通达，片区内已逐渐形成办公集中区，作为写字楼项目区域认知度较高，对新草房项目的销售形成较大竞争。,博欣国际项目,项目规划,大宥城项目位于白龙路延长线、白塔路与人民东路之间，为栗树头城中村改造项目，规划情况如下： 项目用地：174亩 建筑面积：70万（其中商业8万） 容积率：4 物业类型：写字楼、商业、住宅 规划设计：由11栋高层住宅和2栋高层写字楼及集中商业组成，配备一所幼儿园和一所小学（盘龙小学）。 项目定位：集5A级写字楼、精品商业、高档住宅等为一体的最具文化、艺术特色的高品质城市综合体。,大宥城项目,项目优势,大宥城项目,优势一 （盘龙小学）,优势二 （新工人文化宫）,项目进度,大宥城项目,工程进度情况：目前项目正在进行基础打桩工程。,营销进度情况：该项目从2011年开始进行前期形象推广，主要以工地围墙为主。 项目售楼部即将开放，将首推住宅，同步启动大规模招商。 项目先后组织了产品答谢会和商家签约会等，目前台湾大润发和泰国SPA 行业的领军企业HealthLand已经确定入驻大宥城项目。,招商,2011年6月大润发超市签约大宥城,2013年7月泰国HL SPA签约大宥城,竞争关系,大宥城项目占地174亩，紧邻昆明新工人文化宫，项目将原有盘龙小学升级改扩建后作为自身教育配套，项目规划有住宅、写字楼和大型商业，已经成功签约大润发超市和泰国SPA巨头，项目商业40%规划为餐饮，力求打造餐饮、休闲、娱乐中心，因此该项目从以下方面将对新草房项目形成较大竞争： 住宅客户：该项目处于一环以内，区位优势明显，自身和周边配套齐全，住宅附加值高，对新草房住宅销售有较大竞争威胁； 商业招商：该项目位置极佳，紧邻工人文化宫，人流量巨大，定位清晰，对新草房项目的招商形成较大竞争，尤其是餐饮商家。 写字楼竞争：大宥城拥有明显的交通优势，将在写字楼竞争中处于优势地位。,大宥城项目,南亚未来城项目,南亚未来城项目,南亚未来城项目介绍 南亚未来城地处白龙路刘家营区域，总占地400余亩，总建筑面积约200万平米，项目以昆明主城核心区高端城市综合体定位，规划了总体量为达30万平米的五大娱乐购物中心和总体量达40万平米的八大国际甲级标准写字楼，另外项目还有3万平米的国际奢华品牌五星级酒店和51万平米的高品质住宅。 项目共分七期开发，由美国著名的RTKL设计公司担任规划设计。其中项目一期、二期为住宅，一期凯茵佳园主要为多层和小高层板式洋房，二期美术小区为20层的全明厨明卫养生住宅。目前一期、二期正在交房，现在还剩余少量的房源在售；三期世博首岸（总统山）是专门为城市财富阶层打造的城市高端住宅，所有房源都是260平米以上的大平层，现在正在紧张建设中。四期和五期是刘家营城中村改造项目，主要规划建设大型购物中心和5A级写字楼，其中四期已经开始建设。六期和七期是白龙寺城中村改造项目，主要以满足商务、商业及居住功能为主，目前初步规划方案已经确定。,南亚未来城项目详细业态规划有一座国际豪华五星酒店、一个亚洲创意产业论坛、两座大师级艺术博物馆、三大核心创意产业升级、四大城市版块发展中心、五大娱乐购物中心群和八座国际甲级写字楼。 八大国际甲级写字楼： 数字创意中心、NFC联机广场、亚洲星光塔、视觉娱乐产业大厦、洲际中心、亚洲金融城、亚洲智创中心、亚洲传媒中心。 五大购物中心群： 蒙特梭利儿童娱教购物中心：外语班、钢琴教室、跆拳道馆、梦想城、老年大学； IMAX超级影城时尚休闲购物中心：10000IMAX/16厅国际豪华影院、60000超大购物中心； 亚洲星光大道娱乐消费购物中心：60000时尚购物中心、5000亚洲独立电源博物馆； 金融智创城奢侈品购物中心：40000国际五星级酒店、5000会议厅、60000奢侈品购物中心； 数码科技广场潮流零售购物中心：1.2万国际连锁超市、30000时尚百货、30000潮流零售中心；,南亚未来城项目,项目规划,南亚未来城四期、五期亚洲创意产业城（刘家营）项目,亚洲创意产业城项目位于白龙路龙庆路交叉口，属于刘家营城中村改造项目，定位为昆明高端城市综合体。项目包括：娱乐购物中心、甲级写字楼等。,项目进度,南亚未来城四期、五期亚洲创意产业城（刘家营）项目,工程进度：项目3栋写字楼已建至地上3层，其余部分正在做基础工程。,营销进度：项目目前正在进行写字楼认购中。项目近期将与16厅的IMAX影厅正式签署战略合作协议，IMAX影厅正式入驻后，将成为昆明目前最大的电影院。同时近期将与五星级酒店签约。,万宏国际项目为王旗营城中村改造项目，由云南奥斯迪百爵房地产开发有限公司开发，占地面积180亩，建筑面积52万，容积率4.79。 项目由由10栋百米高层住宅楼、2座大型商业、2栋商务办公楼以及云南铁路博物馆、15班幼儿园、生鲜超市、垃圾中转站和占地10亩的主题公园、大型地下停车场等配套设施组成。项目融汇了文化展示、旅游观光、休闲购物、商务办公、五星酒店、生态居住等多种城市功能。,万宏国际项目,金尚俊园项目为新发村、麻线营城中村改造项目，由俊发地产开发，占地面积187亩，建筑面积61万，容积率4.51。 项目住宅包括6栋130米、3栋100米共计9栋住宅、4栋办公楼。,金尚俊园项目,金尚俊园项目住宅约为25万，办公楼为9万，集中商业4.2万，商业街铺6000。,金尚俊园项目,办公楼、商业,住宅立面效果,整体鸟瞰效果,目前项目大部分工程已经接近尾声，住宅售价：9000元/，写字楼售价13000元/，商铺均价3.6万/。,周边竞争项目销售情况,新草房项目开发策略启示,启示一,加快项目进度： 提高开发竞争意识，加快项目工程进度，甚至尽量突破一些常规审批流程，走特殊通道，抢占市场先机。,启示二,产品创新： 以创新型产品，高附加值产品与周边项目竞争。,启示三,发挥项目商业优势： 充分发挥项目商业优势，一招商先行的策略，打造区域商业中心，从而提升项目整盘价值，带动住宅、写字楼物业销售。,