深圳 百仕达喜荟城商圈居民消费结构与需求现状报告.ppt

百仕达喜荟城 商圈与其居民消费结构与需求调查报告,深圳市零售行业协会 2009年8月,Page 2,目录,商圈居民消费结构与需求状况,商圈基本情况,序言,竞争面状况,综合分析,Page 3,第一部分 序言,Page 4,商圈界定,百仕达喜荟城位于罗湖区太宁路北侧，东乐路东侧，东湖公园西侧的东湖之滨，作为6万（4万+2万）平米的购物中心，结合其交通现状（城市道路如布心路、主干路如爱国路、次干路如太宁路、翠竹路等），我们依据2004年零售商业网点规划所制定的空间标准（购物中心辐射半径5公里以上），我们将商圈划分为五大片区（注1），具体如下图： 商圈设定按统计抽样法可以确定（依日本中小企业之原则30%以上市场占有率即为商圈范围。），本次调查采用了此项方法，在对各片区样本出示地点标记图后，询问其来店意愿之市场占有率，结果表明，5个片区的居民高意愿的比例均超过了30%。由此可见，本商圈的界定符合该标准。,（注1）：在片区合围的所有节点中，最远节点距离喜荟城直线里程为4.2公里；表明按空间标准，我们划定的商圈相对保守。,片区1：布心片区,片区2：太安片区,片区3：大头岭片区,片区4：黄贝岭片区,片区5：莲塘片区,Page 5,研究思路,通过三大方面的信息采集与调查，经过分析判读，形成商圈现状分析报告。,Page 6,调查说明,本次调查采用了如下几种调查方式：,Page 7,第二部分 商圈基本情况,Page 8,片区规划,通过五大片区规划来看，居住区是各大片区的主要定位，尤其是百仕达喜荟城所在的太安片区，是作为具有示范作用的高尚居住区为发展目标的，因此，片区的规划使该片区具备良好的人居环境成为可能。 片区1（布心片区）：主要符合深圳市罗湖03-04号片区布心地区法定图则。对本片区的功能定位是：“以居住为主、工业为辅、配套设施齐备的综合生活区。 片区2（太安片区）：主要包括深圳市罗湖03-03号片区太安路地区法定图则 。本片区的发展目标是：利用所处区位和特有资源优势，协调与周边地区的空间及功能联系，建设具有完善配套和优美环境的具有示范作用的高尚居住区。本片区的功能定位是：以居住为主，集居住、公园、公共设施等功能的综合性片区。 片区3（大头岭片区）：主要符合深圳市罗湖03-01号片区大头岭地区法定图则本片区的发展目标是：利用大头岭地区优良的环境及区位优势，结合翠竹公园的建设，创造功能完善、布局合理、环境优美、配套设施齐全的生活居住区。本片区的功能定位是：以居住、商贸、公园和公共设施为主要功能的综合性片区。 片区4（黄贝岭片区）：主要包括深圳市罗湖02-02号片区黄贝岭地区法定图则。其对本片区的功能定位是：以生活居住为主要功能，兼有部分商业服务业，规划对旧村改造加以引导、控制，增加居住服务配套设施。 片区5（莲塘片区）：主要符合深圳市罗湖06-01号片区莲塘地区法定图则。功能定位是：“以生活为主的综合区”。,Page 9,片区基本情况（五大片区）,总面积：8.5平方公里 所属街道办/社区：翠竹街道办、东晓街道办、莲塘街道办、黄贝街道办 人口总数：43.34万人 小区数：173个 小区居民数：27.64万 总零售商业(仅包括超市、百货与购物中心等三种业态）面积：105300平方米 大型专业市场面积：59500平方米 总餐饮面积：45895平方米 总休闲/娱乐场所面积：26910平方米 写字楼（包括商住两用）/厂房总数量：60栋,Page 10,布心片区基本情况,总面积：1.7平方公里 所属街道办/社区：东晓街道办 人口总数：9.45万 小区数：35个 小区居民数：5.43万 总零售商业(仅包括超市、百货与购物中心等三种业态）面积：16100平方米 大型专业市场面积：0平方米 总餐饮面积：3170平方米 总休闲/娱乐场所面积：2090平方米 写字楼（包括商住两用）/厂房总数量：5栋,Page 11,太安片区基本情况,总面积：1.36平方公里 所属街道办/社区：翠竹街道办 人口总数：14.46万 小区数：31个 小区居民数：8.35万 总零售商业(仅包括超市、百货与购物中心等三种业态）面积：30500平方米 大型专业市场面积：9500平方米 总餐饮面积：4485平方米 总休闲/娱乐场所面积：1850平方米 写字楼（包括商住两用）/厂房总数量：11栋,Page 12,大头岭片区基本情况,总面积：1.64平方公里 所属街道办/社区：翠竹街道办 人口总数：4.28万 小区数：37个 小区居民数：2.48万 总零售商业(仅包括超市、百货与购物中心等三种业态）面积：16000平方米 大型专业市场面积：18000平方米 总餐饮面积：5400平方米 总休闲/娱乐场所面积：2200平方米 写字楼（包括商住两用）/厂房总数量：13栋,Page 13,黄贝岭片区基本情况,总面积：2.55平方公里 所属街道办/社区：黄贝街道办、翠竹街道办 人口总数：6.97万 小区数：35个 小区居民数：4.45万 总零售商业(仅包括超市、百货与购物中心等三种业态）面积：17100平方米 大型专业市场面积：30000平方米 总餐饮面积：22560平方米 总休闲/娱乐场所面积：17300平方米 写字楼（包括商住两用）/厂房总数量：22栋,Page 14,莲塘片区基本情况,总面积：1.25平方公里 所属街道办/社区：莲塘街道办 人口总数：8.28万 小区数：35个 小区居民数：6.92万 总零售商业(仅包括超市、百货与购物中心等三种业态）面积：25600平方米 大型专业市场面积：2000平方米 总餐饮面积：10280平方米 总休闲/娱乐场所面积：3470平方米 写字楼（包括商住两用）/厂房总数量：9栋,Page 15,片区流量状况,根据观察员每隔一小时抽取十分钟对各个路段的人流量、车流量数据监测，进而推断片区内每天的人流量和车流量。如果公交车和小车分别按每辆20人和1.5人计算，则经过该片区的工作日日均为38.8万人次、双休日日均为35万人次； 东湖公园工作日日均客流量为2847人次、双休日日均客流量为6324人次。 翠竹公园工作日日均客流量为1824人次、双休日日均客流量为4050人次。,Page 16,商圈零售业状况,本商圈人均商业面积为：0.60平米/人（为了与全市形成对比，商业面积中加入了专业市场的面积即合计商业面积为16.48万），低于全市人均商业面积。,注：2007年，针对全市500平米以上零售商业网点普查的数据显示，全市共有零售商业店1814个，总面积1200万平米以上；2007年，全市人均商业面积为：约1.0平米/人（按1200万人口计算）,零售商业数量,平均零售商业面积,同业态,28家超市、百货+8家专业市场,3761平方米,0家,片区内总零售商业面积,105300平方米+59500平方米（专业市场面积）,人均商业面积,0.60平米/人,Page 17,第三部分 商圈居民消费结构与需求状况,Page 18,需求面-居民结构,家庭结构：具有相对稳定形态的家庭结构占比为43.56%。 生活形态：具有较高消费意向且具备消费能力的群体占比为45.06%。 家庭规模：2.58人。,Page 19,需求面-居民结构,关注高收群体、关注高知群体、关注高职群体。 三类关注群体比例均较高。,关注群体,大专及以上比例49.60%,家庭月收入万元以上比例 53.38%,白领群体比例 40.48%,Page 20,需求面-居民消费力,居民消费结构主要用于探测居民的消费能力，本项目主要包括以下几个方面： 外出就餐仅包括在酒楼、酒店、西餐厅/咖啡厅等主餐就餐场所的消费； 休闲/娱乐仅包括在健身/美容、休闲中心/会所、酒吧、KTV/夜总会等四类休闲/娱乐场所的消费； 购物消费包括在所有销售商品的零售场所的消费； 综合业态仅包括购物中心和大型百货商场。 室内亲子消费仅包括纯玩乐园、体验活动消费、幼教培训、幼教娱乐中心及其他类别的室内进行的消费。 看电影仅包括在电影院参与的看电影消费，金额花费包括电影票及附带消费。 最近一个月片区消费者有到下列场所消费的比例，如下图所示：,Page 21,需求面-居民消费力,外出就餐仅包括在酒楼、酒店、西餐厅/咖啡厅等主餐就餐场所的消费；,消费比例,79.55%的居民一个月内曾在主餐就餐场所内消费,月均次数,商圈居民一个月内外出就餐的平均次数为4次，相当于一周一次外出就餐。,月均金额,商圈居民每月外出金额平均值为870元。,消费金额,对于有消费的群体而言，消费金额平均值为1093元。,Page 22,需求面-居民消费力,一、外出就餐消费特征 1、从消费比例上看，片区内消费者外出就餐的主要方向是酒楼，其次是咖啡厅； 2、从月均消费次数上看，消费者有经常光顾茶餐厅/茶吧、咖啡厅和西餐厅等就餐场所的习惯； 3、从消费金额上看，消费金额与月均消费次数几乎成反比，即消费者更多的光顾消费金额相对比较少的就餐场所。,Page 23,需求面-居民消费力,休闲/娱乐仅包括在健身/美容、休闲中心/会所、酒吧、KTV/夜总会等四类休闲/娱乐场所的消费；,消费比例,60.08%的居民一个月内曾在休闲/娱乐场所内消费,月均次数,商圈居民一个月内外出娱乐的平均次数为2.66次，相当于三周两次。,月均金额,商圈居民每月休闲娱乐消费金额平均值为447元。,消费金额,对于有消费的群体而言，消费金额平均值为759元。,Page 24,需求面-居民消费力,二、休闲娱乐消费特征 1、从消费比例上看，片区内消费者选择休闲娱乐场所主要是酒吧，其次是休闲中心/会所； 2、从月均消费次数上看，片区内消费者去的次数最多的休闲场所是休闲中心/会所，其次是健身美容场所； 3、从消费金额上看，单次消费金额越高的休闲场所消费者光顾的次数会相对减少。,Page 25,需求面-居民消费力,购物消费包括在所有销售商品的零售场所的消费； 综合业态仅包括购物中心和大型百货商场。,消费比例,100% / 75.61%,月均次数,19次 / 3次,月均金额,消费金额,1586元 / 337元,对于有消费的群体而言，购物金额为 1586元 / 438元,购物消费 / 综合业态内消费,Page 26,需求面-居民消费力,室内亲子消费仅包括纯玩乐园、体验活动消费、幼教培训、幼教娱乐中心及其他类别的室内进行的消费。 看电影仅包括在电影院参与的看电影消费，金额花费包括电影票及附带消费。,Page 27,需求面-居民消费力,三、购物特征（1） 1、从消费者选择购物场所的比例上看，片区内消费者购物的主要地点是大超市，其次是大型百货商场； 2、片区内最近一个月有过去购物中心消费的占总体的43.85%； 3、消费者选择专卖店和专业店购物的比例则相对较低，其消费群体均不到10%。,Page 28,需求面-居民消费力,三、购物特征（2） 1、从平均每次消费金额上看，专业店的消费金额最高，达到了1350.24元；其次是购物中心，每次消费额为461元。 2、从月均消费次数上看，消费者经常会选择肉菜市场、超市以及杂货店购买所需物品。 3、消费金额与月均消费次数大抵成反比，即消费者消费次数多的购物场所平均每次消费金额相对较少。,Page 29,需求面-消费倾向（卖场意愿）,各片区均有超过40%的群体对前往喜荟城购物中心购物持肯定态度。,Page 30,需求面-消费倾向（购物意向）,1、从下表可以看出，消费者会在购买鞋/皮具、化妆/洗护用品、家电/消费电子等商品时相对更多地固定购买一个品牌； 2、考虑在购物中心购买的商品依次是鞋/皮具、化妆/洗护用品以及男/女休闲装。,Page 31,需求面-消费倾向（观看电影意向）,09年以来，顾客看电影为2.49次，其中在购物中心看电影的频次为1.14次。在这些群体中，55.4%的群体均在购物中心看过电影且有32.5%的顾客所有的电影均在购物中心观看的，由此可见，购物中心电影院基本成为顾客看电影的主要选择场所。并且，62.71%的顾客表示以后会选择在购物中心看电影。,32.5%只在购物购物中心电影院,Page 32,需求面-消费倾向（室内亲子活动意向）,对参与过室内亲子活动的群体来讲，购物中心属于此类活动的理想场所，各种类型活动愿意在购物中心参与的比例均超过70%。,Page 33,居民购买力,多人家庭月收入均值,单人家庭月收入均值,14327元,汽车保有率,住房保有率,4622元,38.07%,25.52%,收入 状况,资产 状况,居民月均收入11072元,Page 34,第四部分 竞争面状况,Page 35,竞争面1,片区居民77.49%去过购物中心，其中46.10%是最近一个月内曾去过； 片区居民主要前往的购物中心以罗湖、福田区的大型购物中心为主，包括万象城（23.40%）、金光华广场（23.30%）、中信广场（15.43%）等，还有COCOPARK、益田假日广场、海岸城、花园城市广场、香港九龙城、中心城、保利文化广场、购物公园、京基百纳等几乎深圳所有的购物中心。,Page 36,竞争面2-同业态之间的距离,距金光华广场,3.84公里,距万象城,4.50公里,距中信城市广场,5.44公里,Page 37,第五部分 综合分析,Page 38,综合分析,威胁,（1）区位优势 （2）项目可塑性强 （3）景观优势 （4）市场互动 （5）客源优势,（1）商业资源缺乏 （2）娱乐设施配套不足 （3）商业设施欠缺,（1）商业规划 （2）无竞争对手 （3）私家车增多,（1）片区外的购物中心 （2）消费观念限制,劣势,优势,机会,Page 39,五大优势,（1）区位优势 本区域位于罗湖区全力打造的翠竹-太宁商圈的核心位置，交通便利，多条公交线路密布，并且到2010年深圳地铁全面竣工，将有多条地铁线经过该片区，根据目前深圳1号线、4号线日均客流量估计，除去口岸、车站、商业购物街、旅游区等这四种地铁车站后，其余12个车站日均单向人流量接近1万人次。 （2）项目可塑性强 本项目是百仕达地产倾力打造的60000平方米商业新空间，具备营造大型商业中心的条件。而且附近中高档住宅小区多，可以为本项目带来高质量的客户，因此具备很强的可塑性，具有较大的发展潜力。,Page 40,五大优势,（3）景观优势 本项目所在的地段与东湖公园，翠竹公园仅有一步之遥。这两个公园的游客众多，尤其是东湖公园，周末每日的人流量到达了6000多人，平日里也有2800多人次，利用良好的景观优势将为本项目带来充足的游客资源。 （4）市场互动 通过普查数据显示，写字楼数量为60栋，企业数量3700多个，片区内专业市场经营范围包括了电器、古玩、茶叶、珠宝、玉器、装饰材料等，易产生产业的互动，人流的互动，给本项目带来一定的商务客源。 （5）人气旺 通过对片区的居民区进行普查可知，本项目所在的片区拥有173个住宅小区数，小区居住人数达到27.64万人，人居氛围浓厚。再由道路监测的数据显示，该片区内的人流量大，日均人流量超过35万人次，可以为本项目带来足够的客源。,Page 41,三大劣势,（1）商业资源缺乏 本项目所在地是位于罗湖区的太宁路，虽然罗湖区得到了长期的发展，但在太宁路上还是一片空白，资源主要分布在翠竹路及其以西的区域内，所以项目所在地的资源相对缺乏。 （2）娱乐设施配套不足 罗湖区的娱乐设施主要分布在翠竹路和爱国路上，而项目所在地的娱乐设施则显得比较不足。 （3）商业设施欠缺 本项目所在地的各种商业设施与罗湖区其他成熟的商业片区（人民南、东门等）相比，综合商业设施比较缺乏，较难形成超广域商圈。,Page 42,三大机会,（1）商业规划 深圳市已经对商业网点布局进行了详细规划，经过长期的发展，本项目所在片区的商业用地已经极其紧缺，因此本项目完成后，其他商业网点进入的可能性不大，今后的竞争对手不多。 （2）无竞争对手 在本项目所在地，目前除了几个大型百货超市外，没有购物中心，这对新建购物中心是一个良好的机遇。 （3）私家车增多 随着居民收入水平的提高，拥有私家车的人越来越多，更多居住在较远的居民可以方便的到达购物中心。,Page 43,两大威胁,（1）片区外的购物中心 在片区外的购物中心存在的时间长，消费者对它的认知度高。尤其像中信广场、万象城等购物中心，在消费者心中的地位较高，是许多上层人士购物的首选之地。并且随着深圳市基础建设的不断完善，居民到其他地方都很方便。由此会导致一部分的客源外流。 （2）消费观念限制 受经济危机的影响，居民消费群体出现了一种偏节制和自律的新动向，这种影响会持续多久，而且其对居民收入、消费心理、消费形态的影响会持续多久还不得而知，所以居民的消费观念需要加以研究与引导，促使其消费。,