深圳中原地产2010深圳房地产市场总结和2011年展望.ppt

调控效果渐微，中原仍笑傲群雄,2010年深圳房地产市场总结,1,二 级 市 场 三 级 市 场 商 用 市 场,2,二级市场回顾,新增供应持续回落 需求不减，成交总量下滑 房价波动上升，涨幅略有收窄 中原楼盘代理个数、代理成交面积、代理成交金额稳占行业首位,3,供应量回顾,2010年深圳全市批售住宅（含现售以及商业或商务公寓改住宅项目） 402万平方米，同比减少12.95%，批售量创新低,4,供应量回顾,2010年全年全市共推出住宅414万平方米左右，同比减少11.7%， 推盘量连年下滑，2010年再创新低,5,供应量回顾,2010年全市批售住宅最多的仍是龙岗、宝安和南山，其中龙岗小幅减少，宝 安小幅增加，而南山则大幅减少近6成。福田批售大幅增加，但总量依然很低； 2010年龙岗、宝安住宅推售量变化不大，南山则减少近4成。罗湖和盐田推盘 均大幅减少，福田增加，但总量仍较低,6,成交回顾,2010深圳全年成交新房321万平方米，同比减少51%，创新低,7,成交回顾,2010年成交量暴跌，主要有两方面原因，一是可售住宅较少，特别是在 调控政策出台前的1季度，市场火爆，但无房可售； 截至2010年底，深圳可售住宅约169万平方米左右，远远低于2008年 及2009年初,8,成交回顾,第二个原因是，4月份和9月份出台的调控政策对楼市成交产生一些 消极影响，二季度和10、11月成交都有显著降温,9,成交回顾,不过，调控所带来的效果在减弱，其影响持续的时间在缩短； 4月份政策后，7月份成交开始回升，8、9月楼盘成交火爆；9月底新政后， 11月份成交升温，12月成交火爆,10,成交回顾,2010年全市六区住宅成交量均大幅回落，供应量减少幅度最大的罗湖 区成交量减少幅度最大，供应量增加的福田、宝安和龙岗成交量同样 大幅减少； 2010年全市仅有盐田区供应略小于需求； 除福田外，其它四区供求比都在1.5：1以内，还算比较合理。福田新盘 价格在25000-45000元/平方米之间，高价格抑制成交,11,价格回顾,2010年深圳全市一手住宅成交均价20163元/平方米，同比大涨33%； 除了2008年外，深圳房价呈现的是持续上涨走势，其中2005-2007年 和2009-2010年上涨速度快,12,价格回顾,各月来看，年初均价冲高；二季度受政策影响，低价单位成交多，均价 持续下跌，不少楼盘价格也有所下跌；三季度成交开始回暖，房价反弹， 均价持续走高；四季度楼盘价格基本平稳，但因低价楼盘成交为主，均 价下跌,13,价格回顾,受别墅影响，盐田均价最高；南山和福田均价在30000元/平方米左右； 宝安均价已接近20000元/平方米；龙岗房价仍最低； 房价的同比涨幅看，除盐田外，南山涨幅最大，前海片区表现最为突出； 宝安和龙岗均价涨幅均超4成，龙坂区域以及布吉片区房价上涨幅度大； 从2010年末与2009年年末的对比看，由于成交结构的变化，多数区域 2010年12月同比价格回落，仅福田和龙岗均价上涨,14,价格回顾,由于全市或区域的平均价格受到成交结构的影响很大，并不能很好反映2010年房价的真实走势，因此，我们选取一些产品较为单一的典型楼盘的价格来判断2010年房价的大致涨幅； 如下图所示，多数楼盘2010年价格涨幅在10%左右，一些热点区域，比如龙坂片区，价格升幅可能达到甚至超过2成,数据来源：中原成交系统,15,中原二级市场业绩回顾,代理在售新盘68个，市场占有率48% 代理销售住宅超过15000套，市场占有率42% 代理销售面积129万平方米，市场占有率41% 代理销售金额286亿元，市场占有率45%,16,在售楼盘代理,2010年深圳中原代理销售的深圳地区楼盘共有68个，同期全市共有142个 楼盘正在销售，中原占比达到48%，稳居行业首位，远高于竞争对手35% 的占比； 同比2009年，中原代理的在售楼盘个数减少，主要是因为2009年下半年以 来深圳新房供应低迷，2010年推出的楼盘多是旧盘加推，全新项目不多,17,代理销售面积,2010年深圳中原代理销售新房129万平方米，同比减少39%，减幅小于 全市的52%； 销售面积市场占有率进一步提高，2010年占有率为41%，比2009年的 33%提高约8个百分点,注：深圳中原代理销售数据仅指深圳地区住宅、商务公寓的成交数据，不含外地项目,18,代理销售金额,2010年深圳中原代理销售金额286亿元，同比减少约17%，远低于 全市住宅销售金额同比35%的减幅； 2010年深圳中原代理销售金额占全市销售总额45%，市场占有率比 2009年的35%提升约10个百分点,注：深圳中原代理销售数据仅指深圳地区住宅、商务公寓的成交数据，不含外地项目,19,代理佣金收入,2010年深圳中原新房代理佣金收入2.35亿元，同比减少15.8%，在全市 成交量、成交金额大幅萎缩的情况下，其收入表现理想,注：深圳中原代理销售数据仅指深圳地区住宅、商务公寓的成交数据，不含外地项目,20,二 级 市 场 三 级 市 场 商 用 市 场,21,三级市场回顾,成交短暂低迷，全年成交量仅小幅回落 房价短暂回落，全年再创新高 中原市占率稳定，佣金收入仅小幅下滑,22,成交回顾,2010年深圳市成交二手住宅约1181万平方米，同比减少14%，远低于 新房成交量减少的幅度； 2006年以来深圳商品住宅市场逐渐转变为以存量房交易为主，2009年 新房：存量房为1：2.1，2010年进一步拉大至1：3.68,注：二手房成交数据是通过中原实际成交情况来推算全市数据,23,成交回顾,2010年成交高峰出现在3月份，接近200万平方米，创历史新高。4月份 受政策影响成交减少，5月份跌至低谷。6月份成交逐渐回暖，9月份成 交量为年内次高。再受政策打压，10月成交减少，但仍大大高于5月份。 同样，11月份开始二手成交量又反弹,注：二手房成交数据是通过中原实际成交情况来推算全市数据,24,成交回顾,龙岗蝉联成交量之冠，2010年成交近300万平方米，远超其它5区。地铁 建设如火如荼，加上低价优势，龙岗二手房2009年以来成交活跃， 成交量增幅较大,注：二手房成交数据是通过中原实际成交情况来推算全市数据,25,价格回顾,2010年全市二手房成交均价18775元/平方米，同比上涨19%，涨幅 小于新房。由于成交总量大，二手房成交均价受到成交结构的影响较小,注：二手房成交数据是通过中原实际成交情况来推算全市数据,26,价格回顾,注：二手房成交数据是通过中原实际成交情况来推算全市数据,各月看，2010年二季度受政策以及成交结构的影响，二手房成交均价 下跌。三季度成交回暖，房价也企稳上升，并在12月份达到全年新高。,27,价格回顾,中原领先指数显示，2010年深圳房价升幅很小，2010年年末与2009年 年末的指数点位持平。年内指数波动也较小，8月最低点仅比4月最高点 下滑7%，表明年内房价变化不是很大； 指数显示，4月新政影响大，5-8月指数连续下跌，也即样本二手房整体 价格持续下跌。9月份新政对房价影响则很小，4季度指数连续走高,注：中原（深圳）领先指数以188个代表性楼盘为指数样本,28,价格回顾,区域来看，福田房价最高，其次是南山； 2010年房价涨幅最大的是龙岗区，到达3成； 价格高的福田和南山涨幅相对小，都不到2成,29,中原三级市场业绩回顾,2010年中原三级市场住宅部共成交住宅约18500套，170万平方米， 交易金额 近320亿元，在新开店铺数量低于竞争对手的情况下， 市场占有率仍稳居15%左右,30,中原三级市场业绩回顾,受年内两轮调控政策的影响，2010年深圳中原三级市场住宅部的 佣金收入同比减少，但幅度不到5%，佣金收入仍高达8.55亿元,31,中原三级市场业绩回顾,中原三级市场住宅部的业绩走势与整体市场走势相互印证：3月份达到高峰， 4、5月回落，6-9月持续回升，10月回落，11、12月再次回升； 中原3月份佣金收入接近1.4亿元，继2009年11月份的1.14亿元后，再创新高,32,二 级 市 场 三 级 市 场 商 用 市 场,33,商用市场回顾,住宅限购限贷，商用物业火爆 价格持续上涨 中原工商铺业绩创新高，稳居行业之首,34,供应量回顾,2010年深圳全市新批写字楼42万平 方米，同比减少55%，接近近年来最低量； 2009年大约有37万平方米以企业自用为主的、只租不售的项目入市，推高当年 供应量，2010年新增供应全部可入市销售；,2010年商业45万平方米，跟09年持平，不过商业/住宅的比例从2009年的 1：10.4升至1：9.7，商业供应比重增加；,注：如无特别说明，本文所说的写字楼包括写字楼、商务公寓以及有销售许可证的厂房,35,供应量回顾,2010年写字楼供应最多的是南山区， 近20万平方米，其次是龙岗区，仅 11万平方米； 福田2007年以来推出多宗企业总部写 字楼用地，可建写字楼供应195万平方 米，但绝大多数尚未建成,2010年商业供应最多的是龙岗区，近16万平方米。因深圳新增商业主要来自住宅配套商业，随着住宅供应往关外转移，关外商业比重增加； 罗湖、福田、盐田三区本年住宅供应少，商业的供应总共不足2万平方米,36,成交回顾（一手写字楼）,2010年深圳全市成交一手写字楼54万平方米，同比增加22%； 虽然新增供应大幅减少，但住宅限购限贷利好商用物业，资金流入 促使新推以及存量写字楼项目成交火爆,37,成交回顾（一手写字楼）,4月份开始写字楼成交显著升温，受政策的推动，当月成交量环比增加 168%； 4月份调控政策出台意味着限外令重新适用，这对4月下旬以及5月份成 交产生一些不利影响。但利大于弊的政策环境使得6月份开始成交量逐 步上升，并在11月份以超过11万平方米的成交创历史新高；,38,成交回顾（二手写字楼）,二手写字楼（不含商务公寓、厂房等）的成交量同样增加，全年成交约34万平方米，同比增17%； 相对来说二手写字楼租赁市场比买卖市场活跃，二手写字楼的成交量 相对较低，因而增幅有限,注：二手写字楼成交数据以国土局递件为统计标准,39,成交回顾（二手写字楼）,2010年二手写字楼各月的成交量都比较稳定，其中11月份成交量创 年内新高，达3.8万平方米,40,成交回顾（一手商业）,2010年深圳成交一手商业用房16万平方米，同比增加7%。增幅不大， 主要是因为供应不多，虽然已经拿到预售许可证，但多数楼盘的商业 都是在住宅销售尾盘之后才推出，如2010年深圳约41万平方米商业取 得预售许可证，但年内入市销售的不足2万平方米； 本年新推的商业销售都十分火爆，如后海曦湾华府和皇庭港湾、龙坂 的金域华府和上品雅园等楼盘的商业,41,成交回顾（一手商业）,因可售量少，2010年多数月份一手商业成交量仍维持在较低水平； 2010年6月份几个住宅商业裙楼推出，在住宅限购的影响下，新推 商业成交火爆，使得当月成交量超过4万平方米，创近年来新高,42,成交回顾（二手商业）,2010年深圳成交二手商业用房约69万平方米，创新高，同比增加约30%； 因较少受到供应的影响，二手商业用房的成交更能真实反映市场,注：二手商业用房成交数据以国土局递件为统计标准,43,成交回顾（二手商业）,住宅受政策的影响，2-4季度整体成交回落，但二手商业用房成交 呈现的则是稳中有升的走势，11、12月均处于高峰,注：二手商业用房成交数据以国土局递件为统计标准,44,价格回顾（一手写字楼）,2010年深圳一手写字楼成交均价29481元/平方米，再创历史新高， 同比上涨23%； 因成交重心由当前价格最高的福田向南山和龙岗转移，2010年写 字楼实际价格升幅要高于23%；,45,价格回顾（一手写字楼）,各月来看，因成交量低，成交结构对均价影响大，写字楼月成交均价波动 较大； 大致看，2010年各月均价基本维持在2009年4季度水平，其中2010年4季 度成交均价均保持在35000元/平方米以上,46,价格回顾（一手商业）,同样受成交结构的影响，2010年深圳商业成交多集中在龙岗区，造成全市 均价同比仅上涨10%； 个盘看，2010年商铺价格涨幅明显，如后海湾商铺售价超过14万元/平方米， 龙岗中心城商铺超过30000元/平方米，而2008年仅10000元/平方米左右,47,价格回顾（一手商业）,商业各月的成交量更小，因而价格波动更大； 下半年高价入市的南山后海商铺因已是现售，其价格未纳入该数据中,48,中原工商铺业绩回顾,2010年中原成交二手商业用房4.6万平方米，同比增加143%， 市场占有率6.4%，同比几乎翻番 2010年中原成交二手写字楼（不含商务公寓、厂房等）14万 平方米，同比增加22%，市场占有率约41%，上升约2个百分点,49,中原工商铺业绩回顾,在一、二手住宅业绩回落的情况下，2010年深圳中原工商铺业绩却 创出历史新高，全年佣金收入1.53亿元，同比增长42%,50,中原工商铺业绩回顾,2010年工商铺月度业绩两次打破公司记录： 3月份随着住宅市场的疯狂，工商铺佣金收入1711万元，创历史新高； 11月份，在住宅市场还未恢复至3月份火爆程度时，工商铺佣金收入 高达2919万元，再创历史新高，且超出3月份7成,51,介 绍 完 毕 谢 谢,