项目前期-博思堂2010年桂林山水凤凰城战略局势.ppt

首先感谢宗灏 D3D4销售完胜 2009年功不可抹 掌声感谢,www.fdcask.com 房资网海量房地产资料下载！ 最新版房地产营销策划大全， QQ：1501688339,山水凤凰城 2010年战略局势 ,No.1 2010年地产局势,事件1 “ 温底论 ”,“ 企稳回升 ” * 2009年7月5日中共中央政治局常委、国务院总 理温家宝在山西考察时指出，巩固和发展当前 经济企稳回升的好形势，必须统一认识，坚定 信心，狠抓落实，保持宏观经济政策的连续性 和稳定性，推进结构调整，培育新的经济增长 点，提高经济增长质量和效益，保障和改善民 生，实现经济平稳较快发展。,事件2 “ 中国论 ”,“ 率先复苏 ” * 世界贸易组织轮值主席在7月发布的2009世界 经济上表示：中国在世界金融危机后的表现 有目共睹，将成为世界金融危机后最先复苏的 国家，且中国10年内将会保持GDP7-8%的发展 速率不变。,事件3 “ 世界论 ”,“ 低速增长 ” * 世界著名的金融机构高盛投资近期发布观点： 2008年金融危机已经超过30年代大萧条危机， 之所以未产生大萧条的影响，归功于世界各国 银行的联动救世。金融危机已经止跌，世界经 济将会进入长期恢复的“低速增长”阶段。,事件4 “ 香港论 ”,“ 回到07年 ” * 经过一轮“冰河期”后，香港楼市今年第二季度 量价齐升，楼市重回金融危机前水平。股市反 弹引发的财富效应是激活香港楼市的重要原因。 香港股市由于大量资金涌入，香港恒生指数大 幅反弹，5月底恒指收报18171点，比今年3月9 日低位回升65%。,事件5 “ 北京论 ”,“ 1天9地拍卖 ” * 6月25日，北京1天之内将有9块土地挂牌出让， 创北京土地拍卖历史性记录。万科、金地、保 利、华业、中海、绿地、金隅嘉业等众多知名 房企参与竞价。目前为止，已经有8地块报价超 过3次，最多一地块报价达6次。众多品牌房企 表示，将在本周内集中拿地，北京土地大战本 周激情上演。,No.6 “ 上海论 ”,“ 1天销售超4年 ” * 随着上海豪宅市场的整体飙升，4年来一共仅成 交4套房源的“中国第一豪宅”汤臣一品，也在昨 日开始发威，1天售出5套房源，创造了汤臣一 品2005年以来的新记录。随着今年陆家嘴区域 热度的升温，汤臣一品的稀缺性已经进一步凸 显，加上新推房源价格平稳，得到市场积极响 应并不奇怪。,No.7 “ 全国论 ”,“ 成都涨幅110.18% ” * 全国32个城市中， 楼市成交面积环比上升的城 市有21个，约占总城市数量的2/3，且在成交面 积环比下跌的11个城市中 ，环比跌幅超过5%的 只有6个，不足总城市数量的1/5。可见全国绝大 多数城市楼市成交呈走高之势，市场活跃度明 显提升。成都环比增幅最大为110.18%。,事件8 “ 股市论 ”,“ 冲上3000点 ” * 中国股市从2008年的1664点，到7月5日沪指盘 中高见3124点，创下本轮反弹以来新高。股市 累计上升高达67%。由于温家宝要求全面落实 好应对金融危机一揽子计划；6月信贷重拾升 势，上半年新增6万亿定局；大量的资金成就了 股市神话。,事件9 “ 危机论 ”,“ 谢国梁通涨论 ” * 谢国梁提醒说，虽然股市、楼市向好，但实体 经济仍然疲弱。短期来说，股市已累积颇大的 升幅，一旦回调，且资金流走，楼市气氛也可 能会出现逆转。目前国家实行宽松货币政策， 导致资金泛滥，利率低企，引发通胀上升，投 资环境将不可避免出现逆转。,事件10 “ 世博论 ”,“ 十年点 ” * 2008的奥运会、2009的60大庆、2010的世博会 挽救了中国经济。2010年是21世纪的第1个10 年；且世博会在世界金融危机之后；且其在中 国“金砖4国”新经济之首；且其在上海金融中心。 因而，2010年世博会已经聚集了世界所有的经 济机构及211个经济团体，其不仅成为中国经济 的关键点，同时成为世界经济的关键点。,No.2 2010年凤凰城局势,局势1 “ 桂林CBD ”,“ 唯一点 ” * 2010年桂林地产仍将无法形成热点，临桂将成 为整个城市的唯一地产热点区域。2010年CBD 的变化逐步初见成效，机场大道扩建完成、中 心CBD的6大配套设施逐步实现，其都会进一步 推动CBD成为整个城市的唯一热点，CBD成为 唯一地产热点区域。,局势2 “ D3D4完胜 ”,“ 感谢宗灏 ” * 2009山水凤凰城最关键的一场仗是由D3D4发动 的，D3D4在5月当月销售基本完胜，由次验证 了2个结果：第1山水凤凰城完全可以规模销 售；第2D3D4的户型产品完全可以得到市场认 可。因而，D3D4完胜给我们带来非常好的借鉴。,局势3 “ 2009清盘 ”,2009山水凤凰城攻击点 2009年7月 8月 9月 10月 11月 12月 夏季弱季 25/26启动战 别墅启动战 年度旺季 “联合作战” 冬季弱季 针对清盘,“ 无压力 ” * 到目前为止，D3D4基本销售完毕；27/28栋标准 层基本清除完毕，剩顶底；25/26栋将在7月/8月 主攻；别墅一直在动销。因而，到年底尚有6个 月的销售时间，将会进一步推动2期剩余产品的 销售。别墅本身就为稀缺产品，区域已经无供 应，且与3期互补，战略完全可以转移3期。,No.3 2010年凤凰城战略,战略1 “ 战略年 ”,“ 新时代 ” * 2010年对于山水凤凰城而言非常关键，其将成 为整个山水凤凰城的战略转折点。2009年是以 清盘之前的存量房为主，而2010年则是以全新 的产品为主力。因而2010年成为山水凤凰全新 时代的启动点，其将对山水凤凰城今后的战略 发展产生重大影响。,战略2 “ 大盘量 ”,“ 工程放量 ” * 山水凤凰城是超大地产，因而对于3期的工程量 而言，必须与大盘的规模相匹配，才能实现山 水凤凰城大盘的资本效益。因而建议3期至少实 现10万平米工程放量，从而进一步实现销售放 量，从而进一步实现业主放量，从而2010最终 实现大盘地位的战略效应。,战略3 “ 4开盘 ”,“ 销售快抢 ” * 如果2010年山水凤凰城是10万平米规划规模， 从市场控制及资本投入而言，2010年我们必须 实现4次开盘的快速销售频率，4月前必须实现 第1次开盘；6月必须实现第2次开盘；9月必须 实现第3次开盘；年底前必须实现第4次开盘。 因而规划分期及工程分期需要进行统一协调。,2010年山水凤凰城攻击点 2010年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第1次开盘 第2次开盘 第3次开盘 第4次开盘,战略4 “ 样板战 ”,“ 梦之队 ” * 山水凤凰城的“梦之队”全部来自地产最优秀的 区域，无论如何3期作战一定要体现“地产梦之 队”的力量。因而3期如论如何一定要提前实现 每一个销售货包的“样板示范区”，山水凤凰城 一定要在桂林建立老大的地位。,战略5 “ 1月启 ”,“ 新年战 ” * 山水凤凰城2010年的作战压力非常大，2010年 必须实现当年销售的完胜。因而，2010年不能 再以2期剩余产品为主力，而是需要从1月1日开 始全面启动3期市场的控制。以3期的市场积累 保证3期销售的同时，完成对2期剩余产品销售 的反向支持。,战略6 “ 全新盘 ”,“ 新名字 ” * 山水凤凰城在市场的时间已经非常长，市场已 经产生视觉疲劳。因而2010年不建议仍然以山 水凤凰城的名称作为主攻，建议以完全新盘的 方式形成市场全新的关注力。山水凤凰城的名 称依然保留，以3期新名称形成市场新鲜关注。,3期新名称建议 国器 支持理由：1、桂林山水甲天下，桂林山水为中国国器，山水凤凰 城内容双山、秀水，秉承国器。 2、桂林CBD为桂林城市核心，CBD为桂林国器，山水 凤凰城处桂林CBD联体红心。 3、山水凤凰城第1大盘规模，规模优势鼎成地产国 器，缔造市场地位。,3期4组分期名称 第1组：山栖 第2组：林语 第3组：香溪 第4组：云睿,战略7 “ 双文脉 ”,“ 价值系 ” * 山水凤凰城天生桂林、天生双山、天生秀水、 天生CBD、天生中心、天生规模，因而山水凤 凰城山秉承内部山水价值与外部城市价值两大 核心，因而3期的项目个性务必需要用尽山水价 值及城市价值两条价值线，产品以山水价值为 核心，社区以城市价值为主脉。,THANKS! 预祝山水凤凰城2010大捷,新课标全国38题,评分细则和答题思路讲解,38. （2012新课标全国）（26分）阅读材料，完成下列各题。 改革开放以来，我国居民收入不断增加 ，1978年我国职工工资总额为568.9亿元 ，2009年达到40288.2亿元；职工平均工资由1978年的615元增加到2009年的32736元。材料一 在我国居民收入不断增加的同时，收入分配中的一些问题也逐步显现出来。 2009年，我国的最低工资是我国人均GDP的25%，世界平均为58%；我国最低工资是我国平均工资的21%，世界平均为50%。我国居民收入在国民收入初次分配、再分配中的比重分别如图8、图9所示,材料二：最近几年，中央财政用于民生支出的增长幅度远高于中央财政预算的增长幅度。根据2012年财政部在十一届全国人大五次会议上所做的报告，2011年中央财政实际支出比上年增长16.7%。其中，教育支出增长27.5%，医疗卫生支出增长17.7%，社会保障和就业支出增长23.9%，住房保障支出增长52.8% ，在2012年的中央财政预算中，中央财政支出增长13.7&，其中，教育支出增长16.4%，医疗卫生支出增长16.4% ，社会保障和就业支出增长21.9% ，住房保障支出增长23.1% （1）根据材料一概括我国国民收入分配中存在的问题，并结合经济生活知识提出解决问题的政策建议（14分） （2）结合材料二 ，运用政治生活知识说明我国政府为什么提高民生支出在财政预算中的比例（12分）,评分细则 （1）根据材料一概括我国国民收入分配中存在的问题，并结合经济生活知识提出解决问题的政策建议（14分） 问题：（共6分） 与世界平均水平相比，最低工资在人均GDP 中占比低，（1分） 在平均工资中占比低，最低工资水平偏低。（1分） 【该要点强调“两个占比低”， 如第二个要点没有答出“在平均工资中占比低”，答出“最低工资水平偏低”也1分。】 居民所得在初次分配和再分配中占比呈减少趋势，（1分） 政府和企业所得占比呈增加趋势，（1分） 国民收入分配结构不合理。（2分） 【答出“不公平”“不平衡”“不均衡”的都不给分。只抄写材料，没有答案要点的酌情给1分。,（1）根据材料一概括我国国民收入分配中存在的问题，并结合经济生活知识提出解决问题的政策建议（14分） 对策： 提高居民收入在国民收入分配中的比重； 提高劳动报酬在初次分配中的比重； 逐步提高最低工资标准： 建立职工工资和居民收入的正常增长机制； 建立和完善社会保障机制，促进社会公平。,评分细则 （1）根据材料一概括我国国民收入分配中存在的问题，并结合经济生活知识提出解决问题的政策建议（14分） 对策：（共8分） 提高居民收入在国民收入分配中的比重； 提高劳动报酬在初次分配中的比重； 逐步提高最低工资标准： 建立职工工资和居民收入的正常增长机制；【没有答出“正常”亦可】 建立和完善社会保障机制【或者“体系”亦可】，促进社会公平。 坚持和完善社会主义初级阶段【或者社会主义社会】的分配制度：坚持按劳分配为主体，多种分配方式并存； 再分配更加注重公平【再分配是实现社会公平的重要举措】。 【上述前5项是标准答案，后2项为增加的教材中的相关知识，共7项。 每答出1项给2分，答出任意4项给8分。】,（一项制度保证，两项重要举措）P61、62 坚持和完善按劳分配为主体，多种分配方式并存的分配制度，是我国实现社会公平、形成合理有序的收入分配格局提供重要的制度保证。 保证居民收入在国民收入分配中占合理比重、劳动报酬在初次分配中占合理比重是实现社会公平的重要举措。 当前，要逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重。着力提高低收入者的收入，逐步提高最低标准，建立企业职工工资正常增长机制和支付保障机制。 再分配更加注重公平是实现社会公平的另一重要举措。 为此，要加强政府对收入分配的调节，保护合法收入，调节过高收入，取缔非法收入，通过强化税收调节，整顿分配秩序，把收入差距控制在一定范围之内，防止出现严重的两级分化，实现公平分配。 P65发挥财政促进社会公平、改善人民生活的物质保障作用，通过国民收入的再分配，缩小收入分配差距，促进教育公平，建立社会保障体系与基本医疗卫生制度，保障和提高人民的生活水平，推动建设社会主义和谐社会。 注意：应该掌握具体内容如实现的途径等，并能结合实际材料加以分析应用。,（2）结合材料二 ，运用政治生活知识说明我国政府为什么提高民生支出在财政预算中的比例（12分） 【答案】 以人为本，使发展成果惠及全体人民；（3分） 改善人民生活条件，提高人民生活质量；（3分） 缩小贫富差距，维护社会稳定；（3分） 提高公共服务能力，保障基本公共服务。（3分）,