华夏柏欣：龙德广场07年招商计划方案(讨论稿).ppt

龙德广场07年招商计划方案(讨论稿),华夏柏欣(北京)经营管理顾问有限公司 中国·北京,致: 北京龙德置地有限公司,引言,本建议书是根据由 贵司所提供的CAD图纸参照有关规划所进行的租户组合方案。由于百货业态的进驻，出现业态雷同的现象，对我司招商有一定程度的影响。建议贵司对百货进行部分业态限制，如：体育用品、儿童用品、家居用品、餐饮娱乐等。本方案仅供龙德置地有限公司参考，不作为最终租户方案。 1.0 业态划分方案 2.0 租户组合 3.0 招商工作分析及计划 4.0 租金调整方案 5.0 租金递增方案及租金报价策略 6.0 其他条款建议,1.0 业态划分方案,1.0 租户组合,B1,1.0 租户组合,F1,银行,家电,由于二层此位置面积较大且店面门口较小，建议此处一连二。,1.0 业态划分方案,F2,此位置建议保留餐饮条件，可作为日后调整业态的被选方案。,1.0 业态划分方案,F3,1.0 业态划分方案,F4,1.0 业态划分方案,F5,2.0 租户组合,2.0 租户组合,B1,永和大王 135,好利来/味多美/ 新桥三宝乐/面包新语 132,又一栈/ 一茶一座 320,呷哺呷哺 300,康师傅私房牛肉面/ 麻辣香锅 174,味千拉面 233,苏娃·蒂诺 135,巴拿米/ 仙踪林 107,e-home/ 艺海堂 106,红都改衣 17,审美美发187,旅行社,张一元/ 吴裕泰,冰皙一族/ 欧美药妆 106,宝岛眼镜 119,比利时巧克力 46,李宝赢堂中药店/ 同仁堂 186,优之良品 46,美足美甲,中国烟草专卖 78,名酒行 102,纸老虎 17,花店 25,Aussino 212,爱家家居 小饰品 104,多样屋 104,特百惠/ 龙之家 104,温馨我家/ 阿芙小筑 104,高凯屋 119,双立人/ 鹅妈妈/ 膳魔师 119,生辉鞋行 皮鞋护理,中国照相馆 211,零食店 33,7-11/ 快客,普兰德洗衣 56,领先家纺 519,丽时美发 298,2.0 租户组合,2.0 租户组合,F1,银行,家电,时间世界 35,名表城 101,谢瑞麟 129,亮视点 108,周大福 164,SWAROVSKI 157,瑞恩钻石 31,Folli Follie 143,银镇 31,love&love 22,SEPHORA 344,SHISEIDO 84,SK 84,H2O 88,FANCL 88,sisley 147,NAUTICA 90,CIAO咖啡 122,G-star 163,欧时力 344,MNG 344,Pizza Hut/ 棒 约翰 472,MORGAN 170,Mcdonalds 320,吉野家 259,宅急送 120,屈臣氏 442,BELLE 146,STACCATO 126,BATA 138,TATA 95,FED 148,AEE 96,N ine West 100,Joy&Peace 119,Ecco 98,Hoso Place 96,ONLY / VERO MODA / JACK&JONES 1146 ,Esprit/ AZONA 489,新秀丽箱包 72,谭木匠 12,Cold stone 134,海盗船 22,由于二层此位置面积较大且店面门口较小，建议此处一连二。,贝纳通 179,A02 248,Gold pfeil 76,LEVIS 147,戴梦得 31,亿龙珠宝 22,2.0 租户组合,2.0 租户组合,F2,暇步士 182,品诺意大利餐厅/ 时时乐 295,Tony Jeans 102,上岛咖啡/ 真锅咖啡 187,U2/G2000 157,V-ONE 102,KUHLE/ FOX 97,班尼路 154,Sino 116,贝拉维拉 107,ELLE 84,伊都锦 102,Theme/ E LAND 107,Glenfield 83,odbo 80,TONY WEAR 100,iiMK/ 蜜雪儿 85,江南布衣 109,热风鞋/ 西域 336,ASK 127,马克.华菲 336,美特斯邦威 141,NIKE360° 119,Adidas Original 140,以纯/以纯S/体育/伦敦 161,意飞逊 76,真维斯 130,卡玛 83,艾格 176,ebase 80,五色风马 118,淑女屋 108,a+ 97,HOZ 329,BOSSINISTYLE/ Bossini/ SPARKLE 325,JEFEN/ ES 161,安莉芳,爱慕,法文·箱子 85,COTTON SHOP/ JOCKEY 69,西村名物/ 千百度 85,奥卡索 85,米连诺/ Kiss cat 100,迪士尼/ 爱思/ 布兰施（包） 107,TEEMIX/ 百思图 85,2.0 租户组合,2.0 租户组合,F3,金飞鸿,宏图三包,NIKE 336,ADIDAS 217,REEBOK 202,KAPPA 97,PUMA 97,李宁 336,NIKKO 85,CONVERS 102,探路者 85,MIZUNO 85,NewBalance 127,OZARK 97,DIADORA 100,RAPIDO 127,COLUMBIA 102,乔丹 102,康威/安踏 69,SPALDING 85,UMBRO 85,向阳体育用品 128,百事 97,飞梭体育 用品 85,特步/361° 107,Younix/ 胜利 84,金莱克/ 新伯伦/曼奴 107,2.0 租户组合,2.0 租户组合,F4,KTV,健身中心,美丽田园 562,萃馨澜室 379,零食店 33,诗婷美容 198,千子莲足道 139,壹发美发 75,DQ 26,水果捞 22,蓝沙咖啡 205,教育玩具专卖 26,凯斯恩贝 165,街客奶茶 32,思茗斋 33,权金城 665,金汉斯 自助烧烤 669,宏状元 277,红鼻子米粉 80,天一竹/ 小土豆面馆 203,有乐和食 165,味百咖喱 206,美国加州 牛肉面 132,正一味 182,咪嘻咪嘻 202,麻辣香锅 146,铁骑兵团/ 电玩中心/ 柏斯琴行 1275,奇妙家族儿童俱乐部/ ABC外语培训 606,华纳兄弟 249,红黄蓝亲子中心/ 小豆丁早教中心 400,迪斯尼 252,大西洋淘气城 1512,派克兰蒂/ 波姆斯宝宝 195,水孩儿/ Magic house 130,来此购 玩具 96 ,酷迪宠物医院 酷迪宠物店 205,迪一乐 玩具综合 店78,木马玩具 51,皇家宝贝 儿童摄影 155,I Que 76,智高玩具 78,银辉玩具/ 世高玩具 111,史努比 76,加菲猫/hello ketty 芭比娃娃/丽佳娃娃 141,巴布豆/ 101忠狗 66,优之良品 66,蒙特娇 78,泡泡堂/ 智高玩具 101,好孩子/ 丽婴房/ 英氏/nuk/ 皇家宝贝 141,名线/ 编织坊 33,模型 16,模型 16,利百代文具 76,尤斯隆文具 109,苏州刺绣 32,军戎 74,海威国际宠物店 118,万代动漫专卖店/ 魔兽世界 130,奇妮、休闲潮/ 孕婴用品专业店 244,小猪班纳 83,奥特曼 73,奥迪双钻 74,时尚小鱼 76,NIKE/ ADIDAS 76,2.0 租户组合,2.0 租户组合,2.0 租户组合,F5,电影院,大 食 代 975,赢家火锅 205,美国31种 冰激淋 32,潇湘华天食府/ 太熟悉家常菜 3446,汉 拿 山 / 金 泽 城 623,麻辣诱惑/ 干锅居/ 金山城 623,云南过桥米线 76,老 北 京 一 人 一 碗 173,小老虎 韩国料理 207,多乐之日 169,兰州老汤牛肉拉面 199,东洋美食 127,独一味/ 川记川 176,牛乐亭 121,海底涝火锅/刘老根酒楼,福城肥牛/小肥羊 701,老边饺子 339,良田鸡 382,混 沌 候 131,渔贵妃 196,波斯美食 210,燕茗缘茶楼 133,滇峰楼 198,紫霞火锅 286,烤翅 146,黄记煌 296,池记串吧 149,客家菜 151,天津狗不理 149,川成元 麻辣烫 37,烟具世界 32,美甲 33,纸老虎 报刊 33,手工艺品/ 茶具 32,3.0 招商工作分析及计划,3.0 招商工作分析,一、 商铺数量 龙德广场共333个商铺；出租面积51969平方米（不含主力店及三楼业主方招商区域）； 二、 按楼层分,3.0 招商工作分析,三、按照业态类型划分,3.0 招商计划,一、招商工作的计划原则,3.0 招商计划,二、 招商工作的时间节点,三、招商工作的阶段工作量,3.0 招商计划,3.0 招商计划,3.0 招商计划,4.0 租金收益调整方案 基于上一版租金方案，结合前一段招商过程中的市场反馈，以及百货业态出现后带来的正、负面影响。为了招商更加顺利有效的进行。本方案中将业态及品牌的因素考虑进来，对业态领头羊的品牌给予与较大幅度优惠。为了保证发展商的整体收益，也将这部分损失在其他位置上得以平衡。TCBL出具的本份租金调整建议，是将百货业态占去的区域减去后进行的对比。考虑到百货业态入住后利好的因素，租金收益比原方案略有提升，评估标准较为乐观，仅供发展商参考并指正。,4.0 租金收益调整方案,4.0 租金收益调整方案,百安居,韩国丽时 美发,租金分档： ￥600以上/月/M2 ￥301-330/月/M2 ￥251-300/月/M2 ￥220-250/月/M2 上述租金基准为商场首年（起始期）的租金基准。,4.0 租金收益调整方案,B1层,租金分档： ￥605-680/月/M2 ￥578/月/M2 ￥401-480/月/M2 ￥350-400/月/M2 ￥300-340/月/M2 ￥200-240/月/M2 ￥150-170/月/M2 上述租金基准为商场首年（起始期）的租金基准。,4.0 租金收益调整方案,F1层,租金分档： ￥600以上/月/M2 ￥300-350/月/M2 ￥250-299/月/M2 ￥200-249/月/M2 ￥162/月/M2 上述租金基准为商场首年（起始期）的租金基准。,4.0 租金收益调整方案,F2层,租金分档： ￥535以上/月/M2 ￥250-270/月/M2 ￥200-249/月/M2 ￥150-199/月/M2 上述租金基准为商场首年（起始期）的租金基准。,4.0 租金收益调整方案,F3层,租金分档： ￥415-465/月/M2 ￥150-200/月/M2 ￥100-149/月/M2 ￥75-85/月/M2 上述租金基准为商场首年（起始期）的租金基准。,4.0 租金收益调整方案,F4层,4.0 租金收益调整方案,F5层,租金分档： ￥350-400/月/M2 ￥121-160/月/M2 ￥100-120/月/M2 ￥90-95/月/M2 ￥67-78/月/M2 上述租金基准为商场首年（起始期）的租金基准。,5.0租金递增方案及租金报价策略,5.1 租金递增方案 5.2 租金报价策略,以租金表中第一年的租金标准为基准租金，因此租金的递增我司建议采取如下的方式进行核算：,5.1租金递增方案,5.1租金递增方案,5.2租金报价策略,报价租金=基准租金/0.75,以租金表中第一年的租金标准为基准租金，因此租金的递增我司建议采取如下的方式进行核算：,实施方案：,6.0其他条款建议,6.1 租赁期限及免租期 6.2 保证金及付款方式 6.3 续租权及物业使用,6.1 租赁期限及免租期,关于免租期的说明,确定交付日期，免租期以交付日起计算,并在开业日期开始计租。,营业前不收取租金及推广费，只收取管理费。,免租期跨越试营业的商户，应鼓励商户提前开业，并对提前开业的商户，给与租金的优惠或发放奖金等 奖励政策。,龙德广场于2007年10月31日整体完工，2008年1月31日前全面开始营业，暂定交付期为2007年11月1日。 个别大面积的餐饮娱乐客户，需要装修工期较长可以适当提前交付。 （开业日期如果延后，要制定相应的补偿计划）,6.1 租赁期限及免租期,6.2 保证金及付款方式,保证金的收取以租期内平均租金标准为计算基准。,续租权 可考虑同等条件下优先选择权。 广告位 广告位纳入收费经营的范畴。 车位使用 不提供免费车位使用，但可以考虑划出部分限时免费专用车位供大型餐饮类商户使用。 空调供给 约定供给时间，暂定：10：00-22：00，其他不做承诺，商户如有特殊需求，再进行商议。,6.3 续租权及物业使用,