广州白云新城南航中心广场定位报告123P.ppt
,南航中心广场定位报告,致 广州南航建设有限公司,广东中原地产代理有限公司,目标,问题,分析问题,解决问题,树立南航品牌形象,抓住市场变化，实现最优价值,如何突破思维惯性，领跑市场,环境方面,项目方面,客户方面,定位及产品,指标核算,有限条件下做市场最受欢迎的产品,营销策略思路,Analyze System,我们的思维导图,市场环境,产品开发如何,面临的市场情况,客户群是谁,项目背景,如何进行定位,Why,What,利/不利,How,Who,收益分析,项目亮点回顾, 序 思考一 我们面对的是怎样市场环境？ 思考二 在市场竞争中我们定位及项目特色如何打造？ 思考三 本项目的如何进行建筑规划及产品开发？ 思考四 本项目的收益测算？,南航中心广场营销策略思路,Analyze System,白云晚望 天河夜幕下的繁华与璀璨,天河已今非昔比 而然，始终不变的是白云山在广州的地位,沧海桑田 白云山西麓将矗立一座新城 ,她的名字叫 白云, 序 思考一 我们面对的是怎样市场环境？ 思考二 在市场竞争中我们定位及项目特色如何打造？ 思考三 本项目的如何进行建筑规划及产品开发？ 思考四 本项目的收益测算？,广州写字楼市场,PART 1,2010年写字楼供应量集中在5-9月份，未来整体供应趋于平稳，但整体供应量依然较大(2011年落实面积超100万），写字楼成交趋于稳定，尤其是住宅新政出台后，写字楼成交有显著提升。,广州写字楼市场供求,数据来源：中原地产写市场研究部,2010年7-8月份，广州出现多宗甲级写字楼成交个案，整体均价得到拉升。 2010年1月份以来写字楼的成交均价远高于去年同期，价格趋势稳中有升,总体趋势向好。 2008-2010年，广州写字楼成交价格年均涨幅10%左右。,广州写字楼市场价格,数据来源：中原地产市场研究部,传统板块成交依然占据主导位置,2010年1-11月一手写字楼各区成交情况,成交主力：达镖国际中心、富力金禧花园、中洲交易中心,成交主力：保利中宇广场、富力盈信大厦、威尼国际、正佳万豪、华港商务大厦,成交主力：中环广场、大同商业大厦,成交主力： 合景科汇金谷,2010年上半年成交主力依然以传统的写字楼热点区域天河、越秀为主，另外，海珠区成交位列第三，而白云区成交面积约1000平方米，在各区域占比较小。,数据来源：中原地产市场研究部,广州写字楼区域成交情况,供应增加,成交上升,价格上涨,受住宅市场调控及外围经济形势好转的影响，写字楼于2010年10月开始明显活跃，主要为甲级写字楼。,受2010年亚运的影响，部分写字楼交楼时间延长，2011年将有超100万落成，集中于天河、珠江新城。,2010年第三季度开始，广州写字楼市场呈现售价、租价明显上升的趋势，投资型及改善型办公需求明显增加。,写字楼市场概述,广州市写字楼各区域发展概况,白云新城地区不属于传统的商贸办公区，办公氛围尚在起步阶段，配套及设施等尚在起步阶段。,广州写字楼未来新增供应,供应热点：新盘新货扎堆珠江新城，体量大、配套全，以甲级、超甲级写字楼为主,随着珠江新城CBD建设的快速推进，未来新盘新货主要扎堆珠江新城，区内2011年供应量巨大； 而成熟的东风路商圈涌现出一些超甲级写字楼，这些项目走高端精品路线，都不约而同均采用只租不售方式 。 白云区板块内，上规模及上档次的写字楼供应量较少，当地企业主要越秀区进行办公。,续上页,新增写字楼无论从产品设计、环境营造等各方面均更加人性化，商业裙楼及公寓配套能为写字楼增加吸引力,写字楼转公寓、复式多元出售，向高端品质走，如正佳万豪金殿、金润铂宫、达镖国际等,大部分高端写字楼均采取只租不售的形式，并以企业总部的名义进行吸引相关行业企业集聚,高端项目 只租不售,写字楼转公寓、 复式,配套更完善,广州写字楼发展趋势,市场亮点 1高端写字楼惜售，打造企业总部,大部分甲级及超甲级写字楼的开发商，均充分运用自身在行业的优势及地位，打造相关行业、企业的集聚。,市场亮点 2写字楼转公寓、复式多元出售，向高端品质走,北京路公寓新贵 6500元/豪华装修，4.9米高Loft小复式公寓，无一不透露出奢华 面积为50-100,位于天河区天河路，地理位置的优越毋庸置疑 主打60-130的酒店公寓，4.6米高的小复式， 6500元/豪华装修,目前广州将写字楼打造成高端商务公寓出售模式越趋成熟，这类型的写字楼通常占据优越的地理位置，价钱较高； 该类型的商务公寓可商可住，既可以面向中小公司客户，又可以满足投资客户，而且面积小，可以快速销售回笼资金，所以很多开发商都乐于将写字楼转为高档公寓出售。,金润铂宫,正佳万豪金殿,项目地址：天河天河区林和西路 物业现状：正在发售 物业级别：甲级 售价：最高24000元/；最低21000元/ 占地面积：12280 建筑面积：91900 楼层：由两栋分别高33层和28层的塔楼组成 产品设计：一栋为高端公寓，一栋为写字楼，裙楼为商业配套，写字楼建筑面积约52200，共34层，商业及面积约为1.1万平方米 车位：450个 空调：独立中央空调 管理费：18元/*月,保利中汇广场,市场亮点 3配套更完善，公寓、写字楼、商场完美结合,写字楼的售价、租金、管理费,不同区域写字楼的售价、租金、管理费等差异明显。 目前价格最昂贵的写字楼区域是珠江新城板块，白云区相对来说最低。,写字楼区域市场价格指标,写字楼重点个案市场价格指标,甲级以上写字楼租金及管理费水平一般较接近。 平层建筑面积集中在2000平方米左右。,项目地址：天河天河路与天河东路交界处 物业现状：正在招租 物业级别：甲级 开发商：太古地产 租金：均价190元/*月 占地面积：50000 建筑面积：350000 楼层：地下4层，地上39层 产品设计： 11万平方米的大型购物商场、两幢写字楼、一家五星级酒店和一个文化中心 车位：500个 电梯：18部 管理费：25元/*月,太古汇,写字楼重点个案剖析,借鉴点：综合配套完善,项目地址：珠江新城花城大道与冼村路交汇处 物业现状：正在招租 物业级别：甲级 开发商：高德置地集团 租金：均价160元/*月 占地面积：30000 建筑面积：920000 楼层：A、B、C座高45层；D座高38层 产品设计：1-2层商铺，3层会所，4层及以上为公寓 车位：400个 电梯：12部客梯，4部货梯 管理费：30元/*月,高德置地广场,借鉴点：核心地理位置、规模效应,项目地址：海珠江南大道南362号 物业现状：正在发售 物业级别：甲级 开发商：广州江南房产有限公司 售价：均价21000元/ 占地面积：10603 建筑面积：115402 楼层：地下3层、地上51层 产品设计：负1至5层大型时尚购物中心，6层休闲会所，8-28层写字楼，32层精英俱乐部，49层的星空会所，无边际泳池、高级餐饮，其他为商务公寓 车位：超过450个 空调：松下分体空调 管理费：15元/*月,达镖国际中心,借鉴点：双会所配置，星空会所，无边际泳池,项目地址：海珠区新港东路1088号 物业现状：正在发售 物业级别：甲级 开发商：广州中轻新洲房地产开发有限公司 售价：均价21309元/ 占地面积：51738 建筑面积：178009 楼层：地上22层，地下2层 产品设计：负1-5层为国际化主题商城及车库，7-22层为写字楼，6层架空及餐饮休闲配套。 车位：960个 空调：独立空调 管理费：10元/*月,中洲交易中心,借鉴点：区域标杆，集合会展特色,写字楼级别均为甲级以上； 超甲级写字楼主要客户群：跨国企业、500强、上市公司、企业总部 甲级、乙级写字楼主要客户群：外资机构、国内成长型公司； 销售均价：18000元/35000元/； 租金均价：105元/190元/ ； 其外立面以现代简约风格设计为主；（成为主流） 空调大部分是独立空调； 综合商务型写字楼项目成为趋势，配套更加完善，商业裙楼高端餐饮增加。 电梯数量充裕，硬件设计标准高。,以上几个写字楼是比较有区域代表性的项目，共性有:,写字楼重点个案小结,区域市场情况,PART 2,白云新城总体规划概况,规划亮点：“生态优先，民生为重”,白云新城整体分为六大核心社区，整体规划采用“一轴双中心六社区”的空间结构，定位为“云山西麓的宜居新城，主城区北商业文化服务中心”。六个社区个个都建邻里公园。白云新城的规划与珠江新城恰好相反，以居住为主，超过三分之二的区域为住宅，被誉为“生态新城”。 一轴：原机场跑道，贯穿整个区域版块的商业，居住、公园。,双中心：北部的文化中心和南部的商业中心 六社区：北部的“黄石、云山、萧岗社区”，南部“机场、创意、柯子玲社区”,白云新城功能规划概况,配套,环境,布局,白云新城板块规划优势,地铁2号线，南站 文化中心，商业中心已落成使用,整体绿化率超33% 各地块以绿化公园为衔接 板块内没有工业,以各社区组合成版块布局 以住宅为中心向外分布商业配套设施,售价预测 商业用地：最终拍卖售出楼面价7916元/的商业用地，按照甲级写字楼建安成本约4000元/，发展商利润30%初步计算，该商业地块售价将会在20000元/以上。 住宅用地：3块住宅用地拍出楼面地价在20000元/（毛坯）之间，加上建安成本及利润，3块住宅用地日后的售价将会在35000-40000元/（毛坯售价）以上。,按照以上地块日后售价，未来白云新城将迎来一系列高尚住宅区及高端商贸区,白云新城土地出让（12月）,白云新城的商业用地集中在规划区的中部，目前已规划的商业用地占地面积约34万平方米，总建筑面积超 120万平方米，预计在未来几年将陆续推出,白云新城商贸用地供应,集中概括：有需求、没有供应。 白云新城周边写字楼供应量很少。除万达广场有少量甲级写字楼供应外，基本不存在甲级写字楼，其它写字楼配套、设施陈旧，竞争威胁较小。 办公需求外流。越秀区聚集了众多白云区的企业，由于本区域尚未有成熟的写字楼配套。,白云新城周边写字楼现状,南航中心广场,五号停机坪 13万,万城 四季广场 2万,万达广场 56.3万,黄石广场 2万,百信广场 约5万,区域商业发展,本项目周边商业体量巨大，定位以中档、大众型消费为主，未来几年将形成较浓厚的商业氛围。,区域重点商业个案,项目规划用地面积约12.64公顷，总建筑面积39.2万。 地上建筑：面积26.4万，其中商业9万，甲级高档写字楼3万，写字楼5万，酒店3.7万,室外步行街2.1万,精品名店2.9万。 地下建筑：面积12.8万，其中B区大商业地下8.4万，A区甲级写字楼地下1.6万，C区写字楼地下1.95万，A区酒店地下0.8万。 目前，万达广场已引进万千百货、万达国际影城、沃尔玛购物广场、大歌星KTV、大玩家超乐场、国美电器、万达希尔顿酒店、奇乐儿儿童游乐场、大椰丰饭大酒楼等主力店。,万达广场希尔顿酒店,万达广场金街,万达效果图1,万达广场城市综合体，写字楼、酒店、商业办公,G5（五号停机坪）位于原旧机场， 规模：占地面积110000平方米，建筑面积92000平方米； 业态：集国际精品名品、时尚品牌旗舰、国际特色餐饮、特色主题休闲娱乐 、观光旅游、品牌发布，时尚传播 一体的大型购物中心； 主题：是以航空文化为主题，志在打造成国际顶级品牌的 shopping mall； 主力店：目前已与嘉禾国际影院、广州酒家签订进场协议。,G5平面图,G5效果图,G5彩色风车标志,五号停机坪航空主题商场,百信广场位于广州市白云区机场路汇桥新城南侧，定位为“白云商圈区域购物中心”； 规模：占地面积约万平方米，总建筑面积约43400平方米，为纯商业项目，共层，地上三层共32700平方米，负一层约10700平方米； 业态构成：首层临街部分为出售的独立商铺和大型国际知名快餐品牌；层是家乐福、广百承租的大部分商铺，另外还有麦当劳、银行以及品牌的餐饮等；负一层部分面积为精品区，配备400个车位的停车场。,百信广场效果图,百信广场现场图,百信广场夜景图,百信广场新市、机场路地区区域商业中心,Marketing Forum | 39,目前本项目主要面临的市场问题,本项目所在区域不是传统商贸区,未来写字楼新增供应量巨大,本项目写字楼建筑规模受到一定限制,如何突围市场！,根据写字楼市场情况分析，中原认为本项目在区域办公氛围、整体建筑规模、企业集聚数目尚无竞争优势！建议采取差异化市场竞争、充分利用南航品牌号召力、增加产品附加值的策略。,市场策略,区域策略 品牌策略 产品策略 体验策略,利用南航资源、吸引上下游相关企业进驻,高标准、高配置，达到国内先进水平,提升附加值，满足一站式办公需求,树立区域形象标杆，打造生态办公,Marketing Forum | 41,找到本项目最佳的市场位置,跳出白云区，标杆新白云, 序 思考一 我们面对的是怎样市场环境？ 思考二 在市场竞争中我们定位及项目特色如何打造？ 思考三 本项目的如何进行建筑规划及产品开发？ 思考四 本项目的收益测算？,项目分析,Part 1,总用占面积：23311 总建筑面积 ：137403 计算容积率建筑面积：137403 容积率 ：5.89 塔楼限高： 150米，裙楼限高：30米 标准层面积及长宽比限制： 2000， 1.5：1 地块位置：AB2910002，绿地新拍商贸用地旁,项目概况,万达广场,希尔顿酒店,地铁2号线,白云公园,项目地块,项目周边配套,项目周边拥有优美的市政环境，便利的轨道交通，大型的商业配套,项目SWOT分析,S优势,W劣势,O机会,T威胁,地理位置：本宗地位于白云新城的经济核心区域； 交通网络：临近地铁2号线、机场高速、交通便捷 周边配套：项目周边规划的市政、商业、餐饮等配套齐全，临近地铁2号线站，符合写字楼开发的要求； 商业氛围：本项目周边为商业、办公用地规划，建成后交通便利，具备较浓的商业办公氛围。,经济环境：白云区的经济发展持续向好； 产品打造：目前白云区高档写字楼是稀缺产品，创新空间、未来发展潜力大； 规划前景：广州的又一个新中心，极具升值潜力,商业氛围：项目周边商业项目规模较大，本项目未来商业竞争力增加 项目规划：高度及写字楼平层面积受限，项目档次及形象难以凸现高端品质,项目竞争：天河北、珠江新城和越秀区写字楼未来1-2年供应量增加，已消化大部分企业单位客户,S.+W. 利用商贸物流中心经济 现状：周边商务氛围不足 建议：利用南航集团的影响力将项目优势放大，吸引各方商务客户的进驻，最大程度地利用白云新城经济发展效应。 S.+O. 地铁口连接 现状：项目连接地铁出口+地铁的接驳启动 建议：极大的地铁口的交通，使项目地标式建筑的形象深化。有利本项目办公物业的港资外资公司的进驻；也对写字楼、商业的外销带来极大的利好，地铁直通项目会为写字楼、商业带来更多商机便利。 S.+. 成熟商务生活圈 现状：“ 白云新城配套圈” 周边各类物业档次提升 建议：本项目的综合性物业开发，可有效利用周边生活氛围和居住人群消费，形成日渐成熟的商业、办公圈。,项目SWOT分析,客户群定位,Part 2,目标客户群定位,24小时办公功能,展示公司形象,国际级物业管理,空港物流,国际贸易,国际金融,高端服务类,其他,潜在客户群,共同需求,物流航空类客（主力客户） 该类客户对区域选择较为广泛，选址目标主要考虑需要有相关行业龙头集聚，主要为航空（南航）、物流（如UPS）龙头。 旅游类客户（次主力客户） 旅游类客户一直是对相关行业集聚及写字楼能提供的24小时办公的需求较大，旅游行业对交通、配套要求较高，其中不少外资企业。 高端服务类、贸易客户（关联客户） 广州的高端顾问咨询与服务类客户数量多，档次高，同时随着未来广州与香港经济的深入联系，更多的香港专业服务机构将进入内地市场。 金融类客户（争取客户） 银行客户单一性购买面积大、具有良好的市场引导与号召能力。目前该类客户办公所占写字楼比例最高，也是本项目可以争取的重要级客户。 其它类 从中心区入住企业来看，部分食品公司、品牌服装、广告、装饰等中小型企业也逐渐注重写字楼的档次和办公环境。,目标客户群定位,根据我司在广州写字楼市场多年的代理经验以及客户跟进数据库，发现高端客户群存在以下的需求特征：,目标客户群需求,【内在四大亮点】 白云新城第二高度 领先的产品规划及设计 便捷的交通、完善的商贸配套 南航特色服务，南中国唯一,【项目核心竞争力】,外在利好,项目所在区域辐射能力逐步加强,商住氛围增加，现代服务业发展,航空、交通、物流、商贸、旅游、艺术等行业在白云新城逐步起步，随着整体片区的成熟，中原认为该部分企业会选择落户本项目。,土地储备量大，人口向此聚集,高端居住区，人口素质高,项目定位,Part 3,项目定位思路,目前市场对白云区的印象,非主流经济商圈，中小型产业基地,商业消费档次低，外来人口聚集地,交通配套不完善，偏离城市中心区,新城 初起步,面对竞争激烈的市场，仅依靠“白云新城未来发展潜力无限”的旗帜建立市场竞争力，难以形成强而有力的支撑力！,项目应如何突围而出？,打造唯一性,跳出区位局限,提升附加值,项目定位思路,项目定位思路,跳出区位局限,打造唯一性,提升附加值,突破区域印象和现状的局限，不借“白云新城”的东风，通过项目产品亮点宣传，提高市场竞争力，淡化区位要素。,通过打造丰富的产品类型，创造写字楼多功能的用途，并利用南航资源整合，实现项目产品价值的唯一性。,通过产品人性化的打造以及完善的商务配套，结合南航资源的优势，提升项目附加值，增加市场竞争力。,中国·广州·白云新城,战略定位,打造广州北部写字楼标杆,南航中心广场,宏观 南中国航空的总部中心,中观 广州航空物流总部中心,微观 白云新城的第二高度,概念定位,24小时的国际物流总部枢纽,国际航空物流服务不夜城,交易,办公,交流,生活,24小时世界航空、物流服务中心,南中国航空、物流、金融企业聚集中心,境内外航空巨头、物流巨擘、国际信用卡企业交流中心,国际航空、物流工作人员、金融家休憩中心,24小时国际航空物流总部枢纽,产品定位,紧扣物流航空产业，促进相关行业聚集,航空产业,旅游企业,国内、国际航空企业,贸易,法律、财务审计,国内外银行信用卡中心,国内外知名物流企业,功能定位,24小时国际航空物流企业集聚中心,办公,24小时,配套,24小时,世界航空物流相关企业办公中心,办公型商贸配套,白云新城最适合航空物流企业集中办公的地方,纯办公建筑、商贸配套为其配套服务,项目唯一性打造,在白云新城即将崛起,南航中心广场 NanHang Central Square,南中国航空物流总部基地,在南航中心广场，瞬间通达全球, 序 思考一 我们面对的是怎样市场环境？ 思考二 在市场竞争中我们定位及项目特色如何打造？ 思考三 本项目的如何进行建筑规划及产品开发？ 思考四 本项目的收益测算？,规划篇,Part 1,项目总体规划设想,总用占面积：23311 总建筑面积 ：137403 计算容积率建筑面积：137403 容积率 ：5.89 塔楼限高： 150米，裙楼限高：30米 标准层面积及长宽比限制： 2000， 1.5：1,周边商业竞争激烈,商业裙楼面积是否过大?,示例图片,Marketing Forum | 68,地块开发的方向,单位：南航集团 占地：23311平方米 本地块限高、限单层面积、13万建筑体量如何做？ 写字楼 商业广场 还有其他？,思考一： 写字楼+商业广场,这样商业裙楼最大建筑体量将超6万平方米？,思考二： 减少商业裙楼体量，增加一座副楼 写字楼+商业广场+公寓,Source：龙坂片区的典型客户反应,如何在产品开发上，充分利用好容积率，达到形象、规模与效益的完美结合,建筑规划,方案二：写字楼+商业+公寓,方案一：写字楼+商业,外部形态的规划建议：,两种规划方案,示例图片,示例图片,建筑方案比对,方案一：,设计考虑： 1、原商业裙楼面积较大，经营难度增加 2、该区域拥有多个大型商业中心 3、招商、运营管理难度较大，市场培育期长 4、写字楼、商场大部分以出租为主，变现能力相对较弱 5、写字楼及商业两者主次不够分明,产品类型：写字楼+商业,方案一：写字楼+商业,示例图片,方案二：,设计考虑： 1、丰富产品类型，增加市场竞争力 2、商场面积减少，以提升经营档次 3、公寓产品为满足项目自身及周边商务需求客户，并增加项目整体收益,产品类型：写字楼+商业+公寓,中原建议选用该方案的设计方向,参考案例一：中信广场公寓产品,中信广场的酒店式公寓位处中信商业大楼两翼，由两栋38层大楼组成。入口大堂楼高10米，采用酒店式设计，尽显国际化社区生活辉煌气派。 单位面积由123至182平方米，每户均装置名厂冷气机，彩色电视机，洗衣机，热水炉，抽气扇及家私，为日常生活增添无限方便。 物业管理提供酒店式家居服务，经验和专业技能丰富；星级管家，让客户体验无微不至的关怀。 公寓均价19873元/平方米，物业管理费2.50元/平米·月，居住人群以外籍（日本、韩国）人士为主。,参考案例二：西塔公寓产品,广州西塔两栋附楼共28层，分为南北两翼，其中7-28层为326套酒店服务式公寓，建筑面积50925 平方米，将于2011年开业。 全球知名设计公司HBA设计室内装修，雅诗阁提供国际一流的酒店式服务。 该公寓设计风格简约而华丽，除了瑰丽时尚的国际级酒店式服务大堂外，更设有2000平方米豪华会所，配备一系列的高端、现代化设施，包括恒温游泳池、高尔夫推杆练习场、阅览室、西餐咖啡厅和健身室等。,考虑要点： 商业形象先行 人车分流 景观优先 合理布局 中心广场,平面布局,双入口大堂,空中连廊,休闲广场,空中花园,三维效果示意,33层 甲级写字楼,15层 酒店式公寓,5层 商业综合体/ 城市候机楼,中心广场,各个角度的建筑视点,写字楼主入口视点,各个角度的建筑视点,西往东北角视点,南往北角视点,西北往东角视点,西南往东角高视点,公寓15F,商业裙楼5F,直升机停机坪,32、33F南航星际会所,避难层、服务中心、休闲餐饮、小型会议中心,顶层精英会所，无边际泳池,商业配套、商务配套 （包含休闲健身、城市VIP候机厅、西餐厅、会议中心、恒温泳池等）,地下停车场及部分商业空间,产品建议,写字楼33F,地下停车场4F,18-31F南航集团总部办公基地,物流、商贸、旅游总部办公基地,品牌酒店式公寓,便利、舒适、高效,面积间隔：250-400,面积间隔： 130-300,产品建议,低楼层写字楼平面示意（6-17F）主力面积在180-200,空中花园,备注：核心筒及可根据实际情况调整，17-避难层可考虑设置内部天井空间,高楼层写字楼平面示意（18-31F）主力面积在300,部分楼层可考虑专属电梯，并有共享交流的空间,专属VIP电梯,城市候机厅,主通道,1F 城市候机楼以及写字楼大堂,写字楼大堂,银行服务中心、物流中心,书店及影音,主力餐饮,票务、旅游咨询中心,4、5F西餐厅、餐饮,大型会议中心,高端餐饮,网吧,恒温泳池、SPA美容健身,2F 功能以主力百货及独立店铺为主,3F 功能以主力百货及家居、书店为主,4、5F 功能以商贸、休闲为主,4、5F,3F,2F,1F,商场业态组合建议,写字楼大堂,商场定位高端休闲商贸广场,建筑风格建议,现代简约,节能环保科技,区域形象标杆,建议方案一：简洁、明快、生态节能 与塔楼的组合形成扬帆起航的整体寓意,启航,内部空间：开阔、舒适、明快，配合品牌酒店式公寓相得益彰,翱翔,建议方案二：简洁、独特、视觉冲击力强 但需要设计者很好把握长宽比问题，符合建筑指标,借鉴方案：屋顶局部的造型以及流线的动感变化,按单体写字楼方案：商业体量与写字楼之间需有良好的整合,产品篇,Part 2,为了打造项目的差异化及唯一性， 我们需要提升项目的附加值！,外立面,公共卫生,中央空调,会议厅,大堂装修,客户首要关注因素,物业管理,电梯厅,客户次要关注因素,因素,可不考虑因素,会所,走道,楼梯,商务中心,客户关注因素,停车,楼体灯光是项目在夜晚中华丽的盛装。,楼体灯光工程,结合楼顶造型，可运用雷射灯光映射出项目LOGO、名称等增加项目的昭示性。 投入使用后，夜景也可成为项目的独有特色，增加项目的展示性。,享有最尊贵的公共空间,一下楼立即能享受购物、娱乐、健身的新体验， 个性化的设计，不流于一般形式。,在南航商业中心，品味休闲办公的精彩天地,南航中心广场，空中优质服务向地面延伸,大型会议室,高端餐饮,VIP候机室,室内恒温泳池,每天早上可以睡晚一点儿才上班，下班只需步行就可到家， 不用把自己塞进拥挤的公交车 自己驾驶DREAM CAR驰骋于各商务区中； 20分钟可从机场；30分钟便可到南站乘坐高铁 这里有完善配套，这里的物质生活丰富，这里的生活很缤纷， 这是南航摩卡公寓生活诱人的魅力！,在南航商务公寓，,体验在城市中心畅通无阻的乐趣,我喜欢,除了拥有齐全的配套、高附加值服务， 我们还有的贴心、人性化的产品设计！,产品体系,配套航空、物流等客户群体的六大产品维度,产品亮点,通运便捷,配套完善,安全省心,高效快速,环保节能,舒适惬意,1,6,4,5,3,2,垂直交通组织 多维交通组织,时间效率 信息效率,节能 资源类 污物处理,单项体验 综合体验,人的安全 信息安全,标志体现 悦目体现,设计亮点整合,垂直交通,人员电梯设置人性化智能化设备体系,智能化设施,指纹识别技术企业用户同意采用指纹识别技术可直达企业所在楼层 智能IC卡技术外来访客采用智能IC卡技术，由大厦保安部统一鉴定核发 CRT安保技术采用最新的CRT技术，保证电梯运营的安全性 突发事件处理空中对接等 安全性根据访客的级别零时升级安保系统，达到个性化的安保需求,1、通运便捷,垂直交通,VIP电梯专属VIP商务客的贴心定制,特色表现,VIP电梯南航集团最高管理层及特殊VIP客户采用预约制，在尚未到达前，以完成身份认证，达到从车直指入电梯，直接达到企业的无障碍设计,垂直交通,物品集中收发，智能化设施辅助，高效及时,智能化设施,垂直运输系统设置物品专用的流转垂直传输系统（在核心桶解决），由大厦中央物件分发系统通过传送装置传送至分层服务中心，在10分钟内到达企业客户 远程签发系统设置远程视频系统，客户可第一时间通过视频对物件的收发确认，减低垂直动线的压力 定时投递系统大型物件按小时计算，由大厦中央物件分发系统定时投递至企业,多维交通,地下、地面、空中多维度的规划理念,随着白云新城商贸办公的成熟，办公人口将得到快速增长，未来本区域办公将面临一定的交通及停车压力。,人员分级管理的解决之道,发展地面、地下、空中等多维交通 实现人车分流，合理规划三流运通 多层立体通道有效加快人流疏散与提高效率 谋求空中连廊与车流分离，也将是种高效安全、便捷措施 地铁的联通，充分提升负一层商业价值,效率维度,时间降低企业成本，提升工作效率,时间效率,楼层服务中心一站式服务的提供 楼层管家全方位服务 与外部服务机构的直线联通 托管、保管服务 高速快捷的电梯系统 便利通达的车行系统,2、高效快速,效率维度,信息24小时全球金融、航空服务体系,信息效率,于公共空间提供24小时全球的股票金融期货价格 于服务中心植入每天始发的航班信息 直达PC终端的大厦网络系统 覆盖大厦的无线系统 独立备用电源系统,环保维度,绿色建筑效益健康舒适与节能高效,绿色建筑的效益,环境收益：降低自然资源消耗带来的影响 健康与安全效益：提高使用的舒适度与健康水平,提高初期投资，降低能源损耗，提升建筑价值，提升市场租金绿色建筑的效益,3、环保节能,环保维度,智能科技能源、资源、污物三源处理,领先的采暖、空调、新风等系统 活动中心直接饮用水设置 空气质量的日常监测与过滤循环 种植节水、雨水和污水回收利用 采用储水池、雨水和污水回收利用，使得非景观用水减少20%以上,垃圾有效分类 垃圾处理中央集成中心 进行环保宣传，切实提高环保意识,使用节能设备使建筑物节能20%以上 建筑物35%的电力由可再生能源产生,单项体验,满足各级商务人士的共性需求,要点示意,光线要求公共走道部分光线需求，在白天达到日光照明要求，夜晚则以柔和的光线为主 色彩辨识各服务功能模块，以不同的色彩加以区分 实体引导大厦设计有统一的语音文字的识别标识（各国语言），使得客户以及访客在最短时间内到达目的地。,4、舒适惬意,要点示意,温度控制建议安装VAV空调系统（变风量空调系统），具有能耗低。控制灵活，且分区域、分楼层、分单位提供24小时的不间断服务。 湿度控制大厦加湿除尘系统，保证大厦内部的湿度环境达到健康舒适水平。 空气流速中央的空调系统调节室内的空气流速,综合体验,大厦双会所设计打破隔阂创造共融空间,大厦32、33层 星空会所,大厦设备层 品智空间,长尾体验,遵循2/8法则，满足24小时企业高管个性化需求,全程定制化的服务菜单,高管 CLUB位于大厦顶层，享受白云新城至高点的无限景观和视野 个性安保升级大厦与专业的安保公司合作，根据客户的需求定制个性化的安保服务 大厦VIP登机服务大厦的员工均能享受南航直接登记手续，简化登机的程序 24小时机场接送全天24小时接受预约，提供机场接送服务,安全维度,确保人与信息的安全无忧,防震 防恐、生化 防盗 防火,远程资料备份中心 大厦整体防火墙,人员安全,信息安全,5、安全省心,配套维度,一站式购物、娱乐、休闲健身新体验,4万平方商业裙楼 大型餐饮百货,大型休闲会所 健身、娱乐商业配套,购物娱乐安全,休闲、健身,6、配套完善, 序 思考一 我们面对的是怎样市场环境？ 思考二 在市场竞争中我们定位及项目特色如何打造？ 思考三 本项目的如何进行建筑规划及产品开发？ 思考四 本项目的收益测算？,市场比较法,本项目预计租金,收益还原法,本项目价格,项目收益核算,收益还原法： 计算公式： Va/r11/（1r）n V：物业总价 a：纯收益 r：收益还原利率（根据银行1年期固定资产贷款利率加上分险调整系数，取6） n：剩余使用年限,由于白云新城尚未有可参考的可比实例，因此项目市场价格采取收益还原法进行收益预算,价格核算方法,参考价格,目前各区域甲级写字楼主流租金水平,价格预测 根据收益还原法，本项目写字楼市场销售价格区间为22000-25000元/，2年后随着白云新城环境日益成熟,预期价格将有20%以上的升幅,能达到26000-30000元/. 而目前广州在售公寓价格普遍的价格区间在24000-35000元/之间，结合周边土地拍卖价格，我司认为2年后本项目公寓售价在30000-35000元/是可以实现。,本项目收益测算,1、 考虑公寓全部进行销售收益约为9亿。,2、中原建议：写字楼、商业裙楼不进行大面积的销售，以保证项目的市场形象。,备注：此收益为产权销售收益,收益对比,通过规划的变更，本项目可销售收益增加约 4 亿元的销售收入，租金收益亦显著提升,方案一,方案二,亮点回顾,亮点一 借区域板块优势 -打造区域商贸办公形象 亮点二 拼接配套交通优势 -打造无缝化接驳便捷办公 亮点三 综合型写字楼 -齐全的产品配套 亮点四 增加公寓配套 -提升附加值，增强变现能力 亮点五 打造项目唯一性 -城市候机楼，南航资源整合 亮点六 提升整体附加值- 超前的产品规划及设计,商住 脉分动静 -规避项目缺陷 内聚 高端气质 -扩大有效需求 外展 商业动感 -提升整体价值,聚焦 城市核心 -突显区位价值 借势 低碳文化 -倡导绿色办公 领航 白云板块 -树立项目形象,项目回顾,汇报完毕，多谢！,
