年禄丰小台子项目酒店市场定位报告.ppt
研究思路,城市环境,禄丰旅游资源分布图,禄丰县城,五台山旅游风景区,世界恐龙谷,黑井古镇,妥安历史文化名村,雕翎山自然保护区,广通自然保护区,张冲将军故居,川街陨石坑,云南现代旅游文化产业度假休闲区,罗茨温泉,禄丰旅游资源丰富，但旅游资源过于分散，距离禄丰县城较远。,城市环境,城市旅游,旅游接待量,禄丰旅游资源丰富，年游客接待量和收入持续增加，但各景点并不经过禄丰县城，县城总规划还是以工业为主。,黑井古镇旅游区,恐龙文化旅游区,广通商贸 旅游区,五台山 旅游区,罗茨温泉 旅游区,彩云现代农业 旅游区,禄丰县城,城市环境,城市规划,禄丰县是云南省重要的冶金工业基地之一，滇中地区的重要城市，全县的政治、经济、文化、信息中心，是以恐龙文化为背景、山水园林为特色的新钢城。,城市环境,禄丰第三产业,由于禄丰距离昆明较近，城市经济发展迅速，第二产业蓬勃发展，第三产业持续发展，带来更多商务人群的进入。,标志事件： 禄丰工业向周边乡镇转移 禄丰县勤丰工业区钛产业基地将全国最大，全球前三位的钛材深加工基地,城市环境,城市景观现状,县城中心城区三河（东河、西河、南河）穿越，于城市中心区汇集，流向楚雄。两侧群山环抱，坐拥优越的自然景观环境。目前禄丰县主要景点是城区中心的星宿公园，以及建成区东侧的郊区公园。,县城现有景观主要以本地居民为主，不能高效带动县城旅游发展,本案,城市环境,城市景观节点一览,汤泉素波：位于城北的腊玛温泉古镇旅游度假区 游龙吐翠：城北新区湿地公园 文心雕龙：城北新区文化体育中心，临水而建 半山望幽：城区东部郊区公园改建，半隐于山林之中 西河烟柳：此景点自古有之，位于新宿公园和西河沿岸 烈火金刚：位于城南工业区与城区相接处，展现禄丰作为新钢城的新兴气象 松际幽黛：云南松的森林覆盖着城南森林公园 龙城寻梦：城南城市入口，南河环绕，恐龙之乡的探索之旅由此开始,城市环境小结,禄丰旅游资源丰富，但旅游资源分散，各景区并不由禄丰县城进入； 禄丰县经济发展较快，县城向工业发展，带来更多商务机会； 拥有较佳的自然景观，但禄丰现有的人造景观并没有与之结合； 缺少中心景观标志点，城市整体风貌不明显，还没有形成完整的景观构架； 历史遗产景观缺乏有效的保护及开发利用； 现状建成东部在发展工业的同时缺乏对景观的考虑，工业用地的建设布局缺乏必要的城市设计引导。,研究思路,到目前为止，禄丰共有酒店、旅店、招待所81家，其中标间收费在100元/间以上的仅5家，在这5家中，四星级酒店1家，三星级酒店4家。酒店多数档次较低，规模较小。,市场现状,禄丰酒店分布,翡翠大酒店,天薏酒店,如家快捷酒店,丰盛酒店,德润酒店,本案,市场现状,禄丰酒店床位数,目前禄丰县城各酒店、旅馆和招待所中，共有床位2000余张，其中，标间价格在100元以上的5个酒店床位有347个床位。,市场现状,酒店消费客群,核心客群,边缘客群,市场现状,禄丰四星级酒店供应情况,翡翠大酒店,公务园小区 在建酒店（潜）,到2011年，禄丰有2个四星级酒店，一个是翡翠大酒店，另一个是还未投入使用的公务员小区酒店。,本案,基本情况：按照四星级标准建设，2010年10月1日开始投入使用。集大型会议、休闲、观光、娱乐、住宿、餐饮、展览、新闻发布、政府接待等多功能为一体的花园式酒店 占地面积： 40余亩 酒店形式：产权式酒店（回报率：500元/月） 建筑层高及房间数：6层、84间 房间类型及价格 房间类型 水牌价格 折扣价格（4折） 商务标准间 418元 168元 豪华标间 488元 198元 商务单人间 418元 168元 豪华单人间 488元 198元 豪华跃层式套房 1698元 680元 客群及入住率：以商务人群为主，开业第二月保持70%以上，本地消费者主要以酒店餐饮、会议及翡翠大酒店旁边的翡翠娱乐会所消费为主。,市场现状,案例研究翡翠大酒店,市场现状,案例研究公务员小区酒店,酒店配套：KTV和桑拿房（酒店顶层） 建筑层高及房间数：共6层，每层34间 预计开业时间：2011年春节前后,市场现状小结,禄丰市场土地紧缺，大部分土地已被卖出，已卖出土地中会有酒店潜在供应量，禄丰现有一个4星级酒店，2011年另一个4星级酒店开业，酒店供应量充足； 酒店客群以商务群体、政府/单位接待为核心客群，旅游群体、其他群体为边缘客群； 本地居民主要消费酒店餐饮及休闲娱乐。,研究思路,区域状况,项目所在区域,本案,北部新城区,中心城区,南部新城区,目前禄丰县城发展以中心城区为基础，并向北部新城区发展。,新兴的居住板块,传统的行政、文化、商业中心,未来城市的交通物流中心,区域状况,项目地块周边环境,公务员小区二期,德钢,钢套厂,龙城中学,木材厂,果园,农田,耕地,城南小学,小台子村,工人新村,公务小区,职工住房,区域周边为村庄、工厂，目前环境较差,区域状况小结,政府目前发展以中心城区为基础，向北部新城区发展，南部新城区是未来城市的物流、交通发展区域； 项目地块用地为旱地、荒坡、果园、人工林地、建设用地等，项目用地不规整，目前进入项目地仅有一条道路，交通不便 周边为村庄、工厂，环境嘈杂。,研究思路,项目定位,本项目定位是否支持开发酒店？,项目定位,近5年，项目地不支持酒店开发,
