海南华友第一城产品定位提纲.ppt
华友第一城产品定位提纲,I项目基础数据,II - 区域项目,II - I 我们的“邻居”-“万兴金玉满堂”,II - I 保尾-“飞旋新天地”,II - II 其它部分参照项目,II - III 市场小结,III - 产品SWOT分析,优势： 1、本项目为涵江东区高品质住宅； 2、周边工厂带动人气； 3、周边无高建筑，产品视觉效果极佳 劣势： 1、工程未有大动静，客户缺乏信心； 2、北侧受主干道影响； 机会点： 1、涵江东区高品质竞品较少； 2、交通体系完善； 威胁点： 1、地段，外来人多但无消费力，商业配套少，业态零散。 2、涵江东区缺乏市场关注；,III - 产品SWOT分析,III - SWOT分析结论,SWOT分析结论： 产品目前特色优势不够突出； 需争取外区域市场客源购买； 营销建议小结： 寻找市场上客户接受度较高的同类产品并加以提升； 产品可以对外区域客户形成吸引力； 按照适当比例增加产品类型，吸引客户，扩大客源面；,IV - 营销角度产品建议,IV - 营销角度产品建议,推出建议：先住宅,后公寓。,理由： 1、项目历史客源数据分析 2、市场数据分析,IV-套房带动公寓,公寓,套房,市场回暖,钢性需求,带动人气,人气带动商机,客源流失,无法预期的市场,投资产品,VI-项目历史客源数据分析,IV -I 历史客户数据,从上图可以看出，目前来访客户询问住宅内产品的占最大比例，其次是公寓，再者为商铺。 由于项目前期媒体推广方面较弱，无明确的诉求，因此来访客户需求较单一。,IV-I 历史客户数据,从以上来访客户需求数据来看， 130-139 的比例最大，其次为140-150 ，再下来为110-119。 由于目前无明确价格，介于客户对面积的不敏感度，因此，客户所提供的需求，面积存在一定的误差。但要求三房户型的比例占最大。 介于单价较高，如超出总价预期，这部份客户，将降低大面积户型的需求，转而求购相对较小面积的户型。,IV-I华友第1城项目住宅户型面积比例,项目目前以130-139占55%；其次是110-120占34%;另外120-129和140-149所占比例较低，分别占5%和7%.。,VI-市场数据分析,IV -I 户型格局分析,从上图看出，涵江区房地产市场的主力户型落位在三房。 二房以下的小户型供应量较少，仅占整体市场供应量的9%，其中两 房户型主要集中在保尾的飞旋新天地，城区楼盘的二房户型供应量 仅占整体供应量的4%，二房户型成为中心城区房地产市场的稀缺产 品。,IV -I 各楼盘户型细分配比分析,IV -I 各楼盘户型细分配比分析,各楼盘的户型细分比例显示，所有楼盘主力户型都是以三房为主。 一房的户型只有华侨新城有，占所在楼盘体量的17%。 二房的比例及四房比例基本属于空白,IV -II 户型面积分析涵江区,现阶段涵江区房地产市场，三房户型的供应面积基本上集中在130平方米以上，其中130140平方米三房的比例达到22%，140160平方米的比例达到56%，显示整体三房住宅市场供应以大三房为主,IV-II 户型面积分析涵江东区,东片板块主要竞争对手是金玉满堂，目前金玉满堂主要以三房为主，面积分布为100-160平方米，其中一期以100-120占有较大体量。金玉满堂从开盘至今所销售的户型大部分为100-120。 金玉满堂由于处于涵江区东面，比较靠近工业园区，地理位置远离主城区，因此，其产品设计基本以经济型户型为主，120以下的经济型三房在项目所有户型中的占比为17%，作为一期在售产品，所占比例为36% 。,IV -III 销售分析不同面积段户型销售,从销售曲线图分析显示，涵江房地产市场整体销售情况良好，但在所有户型面积段中，130平方米以下户型的销售率最高，说明经济、舒适型住宅具有较强的市场接受基础。140160平方米的户型销售去化速度相对较慢。,IV-IV 销售分析不同总价户型销售,总价供应曲线分析显示，涵江房地产市场的主力供应与需求总价主要集中在4060万元区间。 从不同总价的销售情况对比分析显示，涵江房地产市场整体价格消费需求呈多点分散，但整体市场中，由于多数为涵江主城区，总价在70万元以下的户型销售率较快，是涵江房地产市场的热销户型。,V 市场总结,主要以大面积户型供应为主，主力户型供应主要集中在大三房户型设计以“大、阔、豪”为标准。 整体市场呈现二房户型量少，三房以上户型面积大的特征，二房到三房的户型区间面积拉大，130平方米以下三房与二房等舒适、经济实用户型的供给匮乏，在目前市场情况下，实用型户型将面临市场细分后的良好机会。 本案的户型策略应有机迎合在户型面积上未被满足的市场需求，超越同构竞争，走总体差异化与局部领先的开发经营之路，在住宅产品供应未与有效消费需求对位的市场空白点处，明晰产品定位。,V-市场总结区域市场,V- 市场总结区域市场,涵江房地产市场135平方米以下户型畅销，但市场供给缺乏，135平方米以下户型的市场有效需求未被充分满足，是本案产品规划的一大机会点。 现阶段涵江房地产市场，130150平方米户型是消费主流、三房总价40万、四房总价50万元以下是热销户型。 本案的户型设计，在尊重主流客户面积消费习惯的同时，面积定位上应考虑市场总体消费能力，合理控制总价。,V- 市场总结 就近项目销售分析,从涵江东区的万兴金玉满堂的户型分布及去化分析看，以小面积户型为最畅销产品，畅销主要原因是：小三房面积低总价。,华友第1城项目住宅户型面积比例建议,考虑为高层项目，为控制总价，大面积、高总价房源无需增加； 由于市场二房跟四房源空缺，因此可以适当增加，将1#或是2#其中一个单元原110户型，改为2房，而同梯位的131三房户型扩为143的四房户型。,户型更改建议,B户型玄关,原B户型卧室，改为A户型卧室,B户型卧室门,华友第1城 面积配比,共240户,谢 谢！,
