深圳马鞍岭片区土地出让研究策划报告51P.ppt

第一部分 宏观经济发展趋势研究分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目周边产业和基地分析 第四部分 项目定位 第五部分 空间规划设计建议 第六部分 土地出让模式和出让计划设计 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推广策略,马鞍岭片区土地出让研究策划报告,汇 报 提 纲,第一部分 宏观经济发展趋势研究分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目周边产业和基地分析 第四部分 项目定位 第五部分 空间规划设计建议 第六部分 土地出让模式和出让计划设计 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推广策略,马鞍岭片区土地出让研究策划报告,汇 报 提 纲,城市融合发展是大势所趋,主要格局:“一脊三带”外向辐射与“三圈五轴”内部整合,1、各地纷纷推动制造业升级； 2、制造业向内陆转移的趋势； 3、香港生产业性服务业向珠三角转移。,产业的升级换代是珠三角发展的关键,深圳经济发展稳步向前，各项指标显示经济发展驶入快车道； 深圳发展迎来了第二个春天，以效益深圳和谐深圳为发展方向的特区人民，将会在产业升级换代，城市融合发展中获取第二次发展机会。,深圳的明天更美好,深圳战略定位,1、以特区为中心，由北向西、中、东三个发展轴； 2、“一市多城，众星拱月” 3、一个“中心”，八大组团的组团式网状空间结构； 4、九个卫星新城。,深圳规划布局结构,龙岗在深圳经济发展中作扮演的角色越来越重要； 2004年是龙岗经济发展的一个高位年，经济的高速发展得 益于龙岗产业的产业升级换代，大企业为龙岗经济发展做 出了巨大的贡献，而未来这种趋势将随着精细化工基地的 加入更加明显。,在龙岗的版图成就深圳的明天,向东，向东，再向东！ 从GDP和人口数量来看，即便是龙岗的希望也在东北 部，龙城片区房地产事业启动不久，就已经占据了主导地位，人口规模又远远高于其他两区，因此，我们有绝对理由相信，即使是龙岗的明天也要向龙城看。,龙城，承载梦想,龙岗在深圳的经济地位进一步上升 根据规划和发展目标，龙岗区是深圳最具潜力的发展区域。而目前，奥体中心落户龙岗，高交会馆选址龙城西区，都说明了龙岗在深圳的位置进一步提升，而不再是特区的边缘化中心城镇。龙岗成为深圳产业转移的主要阵地，成为深圳效益工业发展的示范点，龙岗也将成为深圳未来发展的主要方向。 龙岗房地产事业发展驶入快车道 随着龙岗经济的快速发展，必然会对房地产发展提出新的要求，提供更大的舞台，再加上龙岗产业结构的调整，人口置换，房地产发展也必然进入一个快速成长期。,龙马相合，立岗为鞍,马鞍岭片区土地出让研究策划报告,汇 报 提 纲,第一部分 宏观经济发展趋势研究分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目周边产业和基地分析 第四部分 项目定位 第五部分 空间规划设计建议 第六部分 土地出让模式和出让计划设计 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推广策略,深圳商品房市场持续走高; 市场供求基本 平衡; 空置率不断下 降; 房地产发展稳 步向前。,商品房市场分析,龙岗地产在深圳地产格局中所处的位置越来越重要，所占比例也越来越高; 房地产，龙岗依然是深圳的未来。,深圳市、龙岗、宝安销售趋势图,龙岗地产大跃进,在龙岗房地产发展过程中，中心城的区位优势越来越重要，辐射力越来越强; 中心城已经成为龙岗地产的炙热点。,龙岗中心城商机重重,在供给结构中，未来中高端物业供给量偏大，低端物业和最高端物业比较缺乏，因此，对于开发高端项目而言，未来大有所为； 区域发展不均衡。中心城物业开发集中于中心城内部，周边区域开发相对较少。,龙岗中心城供给结构不均衡,商品房市场稳步向前发展 商品房开发进一步向关外转移 龙岗中心城商品房市场机遇和调整并存 龙岗中心城商品房价格一路攀升，市场供不应求，市场空间较大，因此，可谓机会重重。同时，根据我们的调研，未来龙岗中心城商品房供给量会激增，如果只依靠龙岗中心城本区域的消化，显然是有难度的，为此，我们认为未来龙岗中心城商品房市场机遇与挑战并存。发展项目，关键在于找准市场空白点，创造出差异化的产品。 龙岗中心城住宅市场供给结构不均衡，顶级住宅缺乏，中高端住宅供给较多，中低端供给较小 一方面，龙岗中心城范围内环境优美，容积率低的顶级商品房极为匮乏，目前只有中信高尔夫花园和佳兆业项目有部分供给，另一方面，中高端住宅物业在未来两三年内供给比较集中，而低端住宅物业只有在龙岗中心城周边有少量分布。,结论：与市俱进，填补空缺,龙岗中心城商业开发面临压力,龙城商业近年内供给量大增，短期内达到近90余万的规模，而龙城人口尚不足50万人； 近期，国际商场倒闭，好百年搬家，吉之岛退租等事件也说明了这个问题。谨慎发展龙岗商业是不得不走的路子,龙岗中心城商业发展过于迅猛，商业供过于求，商业发展面临较大挑战。同时商业发展还面临着区域分布不均衡的难题，未来商业发展模式和发展区域都需要从新考量。在未来商业发展方面，我们认为应走差异化路线，在区域上应偏重于龙岗中心城的东南侧； 马鞍岭项目商业体不宜过大，由于龙岗中心城商业未来几年内竞争都将十分激烈，如果大规模发展纯商业项目，则面临风险较大。因此，我们认为，本项目在发展商业方面应结合本项目的实际情况走差异化精细化道路，努力打造出与龙岗中心城两大商业圈不同的商业形态来。,龙岗中心城商业未来之路,深圳酒店发展机会多多,深圳酒店发展较为迅速，酒店发展自2004年开始，回升幅度很大，尤其是宝安区，酒店业发展更是迅猛，提出一街道办一酒店的发展方向。 相对而言，龙岗区酒店发展相对滞后的多，目前，五星级酒店没有一家，四星级酒店仅两家，其他酒店多为厂房或者居民楼改造，发展潜力不大。,龙岗区在未来的10年将拟建高星级酒店18家，总体规划布局原则上是每镇一家，因经济及旅游业发展需要的地区可建设2家以上。其中，龙岗中心城将建成3家高星级酒店。 深圳酒店业发展迅速，酒店发展空间尚比较大，酒店发展正有关外逐步向关外转移，随着龙岗经济的发展，对酒店业的发展将会提出新的要求。为了促进宝龙工业城的发展，同时也为了创造为本项目创造更好的发展空间，有必要在该片区规划发展以高端酒店。 本项目周边中信高尔夫，前来休闲度假的消费者较多，同时，本项目紧邻宝龙岗城，随着宝龙工业城的逐步完善，对于商务需求会越来越多，因此，我们建议定位为商务度假酒店。如此一来，就可以和碧湖皇冠假日酒店区分开来，有利于本项目酒店的发展。,龙岗迎来酒店发展的春天,第一部分 宏观经济发展趋势研究分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目周边产业和基地分析 第四部分 项目定位 第五部分 空间规划设计建议 第六部分 土地出让模式和出让计划设计 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推广策略,马鞍岭片区土地出让研究策划报告,汇 报 提 纲,项目周边产业基础雄厚 后劲十足,三片两区一走廊东部希望，明日之星 在未来两三年内，该三片两区一走廊该的工业产值将会逐步增加。而本区域内雄厚的产业基础为马鞍岭项目的长远发展提供了强大的经济支持，提供了有效的客源保证； 平湖：深圳物流基地 平湖物流基地的确立，将会对周边区域提出较强的商务需求，因此，我们认为，本项目部分用作商务开发是符合市场发展要求的； 横岗：全球眼镜制造中心 随着沙菏路的建设，横岗距离本项目的距离将会被大大拉近，因此，横岗成为本项目目标客户群的主要区域之一。横岗经济的快速发展为本项目提供了充足的客源，而全球眼镜基地的确立，则为本项目商业发展提供了一定的空间 ； 惠阳：石油大区 从经济发展态势来看，惠阳区由于建国以来最大的中外合资项目中海壳牌的进驻，给其疲软的经济注入了一剂强心剂，也给其第三产业的发展带来了无限的发展空间。中海壳牌项目的启动，给周边房地产业发展带来巨大的商业机会，尤其是高端市场，更是机会重重 。,基地环境优美 自然和谐,组合不同产品线，区分定位，分块出让 根据市场发展机会和产业发展趋势，在不同的时期，推出不同的产品。对整个项目在统一规划的思路下，对各个片区分块规划，使得三个地块在产品结构上相互补充，然后，选择不同时机出让不同地块 ； 统一规划，协调发展 本项目发展应遵照上位规划的思路，处理好有周边区域的发展关系，尽量避免与周边项目的冲突。同时，结合项目自身特点，找出市场空白点，走出差异化的规划路线； 以政策发展为导向发展本项目 本次宏观调控的主要目标是高端住宅，调整供给结构。因此，在本项目发展过程中，应努力创造出各个档次的住宅，打造和谐人居社区，而不能够发展纯粹的高端物业。,第一部分 宏观经济发展趋势研究分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目周边产业和基地分析 第四部分 项目定位 第五部分 空间规划设计建议 第六部分 土地出让模式和出让计划设计 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推广策略,马鞍岭片区土地出让研究策划报告,汇 报 提 纲,战略定位：休闲商务居住中心,景观资源方面，本项目紧靠中信高尔夫这个深圳东部最大的高端休闲场所，背靠深圳碧岭高科技农业生态基地这个具有旅游和休闲价值的项目，项目本身有大量的景观资源可供挖掘，因此，综合以上三点的共同点，那就是都包含有休闲旅游的特征。从这条主线出发，我们把该区域定位为休闲中心； 本地块由于被交通路网划分成三个部分，如果以住宅开发模式来开发项目，势必无法规避这种矛盾，同时，对于本区域的提升作用也将非常小。结合本项目实际情况，无论是奥体中心还是高交会馆，无论是宝龙工业城还是高尔夫球场，都会对商务发展提出一定的需求，同时，在综合考察东部休闲型商务市场的情况下，我们认为除了部分作为居住开发之外，另一部分可以用作休闲式商务进行开发。,战略定位：休闲商务居住中心,调查结果显示，本项目适合开发居住、休闲、商务（包括商业）的复合体，不宜单独开发其中一个方面； 基于以上需求，站在大龙城的角度，我们认为该片区应开发为低密度休闲商务居住中心，是符合各方面需求的，其中，住宅宜部分用作高尚物业开发，部分用作中端物业开发。酒店应开发为高规格商务酒店。商业开发应强调其休闲性，休闲产业开发应带有文化性。,功能定位：休闲商务居住中心,我们把本项目定位为大龙城片区的休闲中心，商务交流中心，居住中心。以休闲商务带动住宅开发，带动区域经济腾飞； 休闲中心包括一个森林公园、一个休闲购物中心；商务交流中心主要包括一个高级酒店，居住中心包括低密度住宅、高尚住宅区（中高档住宅）和部分SOHO公寓 。,“马鞍岭项目”的规划布局为：“一个绿环，三个片区、六个发展组团”展开。 一个绿环，围绕B、C地块展开，以休闲旅游为主体，形成一个非闭合性的园。 三个区片：A地块：商务休闲区，B地块：文化SOHO区，C地块：高尚居住区。 六个发展组团：A地块内的商业组团，休闲组团，SOHO组团，B地块内的文化产业组团和居住组团，C地块的居住组团。,规划布局,一个新豪宅生活区“铜锣湖片区,城中之城,山水休闲城,生态购物中心,活力之城,山水新城,企业主乐园”,商务交流中心”,形象定位：休闲商务居住中心,规划布局,经济技术指标,规划布局:经济技术指标,汇 报 提 纲,第一部分 宏观经济发展趋势研究分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目周边产业和基地分析 第四部分 项目定位 第五部分 空间规划设计建议 第六部分 土地出让模式和出让计划设计 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推广策略,马鞍岭片区土地出让研究策划报告,深圳大型房地产开发集团目前在深土地储备并不是很充足，如万科、中海、金地、和记黄埔土地储备量均不足开发三年时间，如果不增加新的土地储备，则为无米可炊。 另外，根据我们对以上企业的访问，以上企业除华侨城和顺驰集团外，其他企业均有意向参与本项目的开发。 因此，本项目面临较好的市场发展机遇 。,大地产商土地储备知多少,成片开发和分块开发各有优劣，且成片开发的优势恰好是分块开发的劣势，而分块开发的优势则正好是成片开发的短脚。因此，我们无论采取哪一种措施，都会受到一定的限制，都会有一定的短脚。 为此，我们建议采取分块出让下的成片开发模式，即通过一定的限制措施，让优先获取地块的开发商能够顺利获取后期土地使用权。该种模式综合了以上两种模式的优点，却又部分的规避了两者的弱点; 因此，我们建议引入马鞍岭项目的土地开发模式中来。,土地开发模式之比较,方案一最为理想，方案二略差，方案三和方案四则为不理想方案 ; 我们拟考虑两种出让思路，即优选方案一，备选方案二,土地出让次序分析,土地出让次序分析,独立占地商业 公寓居住区 A,第一步拍卖,土地出让策略：四步拍,土地出让策略： 土地出让先后次序,土地出让时间安排,汇 报 提 纲,马鞍岭片区土地出让研究策划报告,第一部分 宏观经济发展趋势研究分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目周边产业和基地分析 第四部分 项目定位 第五部分 空间规划设计建议 第六部分 土地出让模式和出让计划设计 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推广策略,投资预算,住宅计价：目前，联排别墅可参考价格为振业城和万科城，均价均超过9000元/平方米，多层洋房目前市场均价超过6000元/平方米，因此，我们认为本项目联排别墅和花园洋房的计价是符合市场价格的; 商业计价：根据2004年龙岗中心城商业售价约为13260元/平方米，因此，我们认为本项目临街商铺计价为15000元是比价合理的，而集中式大商业计价为8000元，由于竞争比较激烈，则保守计价 。,投资预算,根据我们制定的出让计划以及我们估算的出让价格，我们推算出年度土地收益和本项目总收益。本项目最高收益为26.28亿元，最低收益21.94亿元，楼面地价在2400-2900元/平方米之间。,汇 报 提 纲,马鞍岭片区土地出让研究策划报告,第一部分 宏观经济发展趋势研究分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目周边产业和基地分析 第四部分 项目定位 第五部分 空间规划设计建议 第六部分 土地出让模式和出让计划设计 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推广策略,根据本片区的形象定位和综合开发的要求、结合上文关于片区土地出让计划的分析，本片区地块的主要目标客户为深圳本地的一线品牌开发商（如万科、中海）和快速成长型开发商（如鸿荣源、卓越）； 次要目标客户分别为珠三角以至全国性的一线品牌开发商（如合生创展、顺驰）、香港一线品牌开发商（如和黄、新鸿基）及香港增长型开发企业； 本次片区推广也将以此目标客户定位展开！,我们的目标客户群,作为本地块的目标客户（一线品牌开发商和快速成长型开发商），在土地获取中、除了利润回报和品牌增值的要求，也非常关注市场占有率和企业的战略需要； 所以在宣传中除了土地价值的挖掘外，还需要加强“龙岗在未来深圳城市及地产市场发展中的战略意义”、以及“本地块在龙岗城市格局中的地位和意义”的阐述和引导。,目标客户群诉求点,主题：马鞍山东部生态第一城 绰号：铜锣湖片区 气质：丽质天生、大器晚成 属性：低密度商务休闲居住中心,片区推广策略,价值阐述 土地价值：片区规划理念、地块优势资源； 城市价值：城市发展战略蓝图； 产业价值：技术产业中心、区域产业经济； 人文价值：片区人脉渊源、城市价值取向； 客户价值：利润成长空间、品牌战略舞台。,片区推广策略,主题演绎 “马鞍岭”现象 客户访谈，引导市场对龙岗地产市场及本地块价值的展望以及对稀缺资源的探讨； “马鞍岭”热潮 整合媒体，营造“眼球经济”，促使主流发展商云集、提僧价值预期； “马鞍岭”论坛 权威引领市场观点，坚定目标客户投资信心和价值预期； “马鞍岭”拍卖：推广高潮，实现拍卖价格最大化及城市形象的提升，地块价值实现，地块拍卖价格最大化,片区推广策略,谢谢大家！,