河南商专资产评估课件.ppt

资 产 评 估 学 河南商业高等专科学校 高 丽 Email: gaolichinatesting.org,前 言,一、本课程的地位和性质 随着社会主义市场经济的不断发展，资产评估在产权交易、资产管理等方面的重要性日渐突出，逐渐发展成为公正性的社会中介服务行业。而资产评估的理论和方法不仅是评估专业人员所必备的专业知识，也是经济类专业的学生所需掌握的基本知识。因此，资产评估学是适应社会经济和资产评估行业发展需要而产生的一门新兴学科，是我国近年来高等院校新开设的一门课程。,二、本课程主要内容 资产评估是一门新兴的综合性边缘学科，以研究资产的估价理论和方法为主要内容。本课程主要学习资产评估的基本理论、基本方法和各类具体资产的评估实务。通过本课程的学习，旨在使学生掌握资产评估的基本原理、方法以及资产评估的具体程序，掌握常见资产类型评估的基本技能，熟悉资产评估相关法规，了解国内外资产评估理论发展前沿。,本课程的主要内容包括资产评估的基本原理、基本方法和各种常见资产的评估方法两大部分。第一部分重点阐述资产评估要素、评估价值类型和评估目的、评估假设前提和资产评估的原则等基本问题，系统讲述资产评估的成本法、市场法和收益法三种基本评估方法以及资产评估的具体程序。第二部分重点阐述机器设备评估、房地产评估、资源资产评估、无形资产评估、长期投资评估、流动资产评估、企业价值评估等常见类型资产的评估。,三、本课程的特点 （1）资产评估是一门新兴学科。 （2）资产评估是一门实践性非常强的学科。 （3）资产评估是一门综合性边缘学科，集自然科学与社会科学于一体。,第一章 资产评估的基本概念,目的： 弄清资产评估的概念及主要要素； 资产评估的功能和特点； 资产评估的目的； 资产评估的主客体。,第一节 资产评估与市场经济 第二节 资产评估的特点 第三节 资产评估的目的 第四节 资产评估的主体与客体 第五节 资产评估的工作原则,第一节 资产评估与市场经济,一、资产评估的含义 资产评估是评估机构根据特定目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价值进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价值进行估算。 六大要素：评估目的、评估对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。,准则中： 资产评估是由专门机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准测，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。,十大要素： （一）评估主体 （二）评估客体 （三）资产评估的依据 （四）资产评估的目的 （五）资产评估的原则 （六）资产评估的程序 （七）资产评估的价值类型 （八）资产评估的方法 （九）资产评估的假设 （十）资产评估基准日,二、资产评估在市场经济中的功能 1、为资产业务提供价值尺度； 2、界定和维护各产权主体的合法权益； 3、优化资源配置； 4、促进企业账实相符、足额补偿和资产完整； 5、在促进对外开放的同时，维护国家权益； 6、防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。,第二节 资产评估的特点,一、现实性 以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评定估算。具体表现在： 1、以实际状况为依据； 2、以现实状况反映未来； 3、强调客观存在。,二、市场性 模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告，要求： 1、评估资料源于市场 2、评估结果接受市场检验 三、预测性 以资产未来时空的潜能说明现实。,四、公正性 评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系组织保证。 评估必须按法定的程序、准则进行技术保证。 五、咨询性 评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。,第三节 资产评估的目的,资产评估目的即为什么要进行资产评估。 资产评估的一般目的是为资产交易当事人双方提供拟交易资产的市场公允价值。 资产评估的特定目的是通过评估活动满足不同经济业务的要求，由于经济业务不同，对评估结果的要求不同，又分狭义和广义： 狭义：产权变动、资产流动时的评估 广义：各种目的,一、以资产交易为目的的评估 以资产交易为目的的评估是指为资产（包括单项与整体）的所有权或控制权在市场进行交易时所需的资产评估。具体包括： （一）单项资产交易 可确指的资产 （二）企业产权变动 包括所有权、经营权、使用权、占有权等 （三）房地产交易,二、融通资金 （一）抵押贷款 （二）发行债券 （三）融资租赁 三、资产保全 四、资产清算 五、咨询服务 六、税收 七、国家征用土地和房产,第四节 资产评估的主体和客体,一、资产评估的主体指由谁来进行资产评估 包括：1、评估机构（法人） 2、专业评估人员（自然人） 由于我国行政管理体制上对资产评估有多头领导，形成了三大专业评估体系。,二、资产评估的客体指资产评估的对象 （一）资产的含义,综述：资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来经济利益的经济资源。,资产的基本特征 作为资产评估对象的资产具有以下基本特征： （1）资产必须是经济主体拥有或者控制的资源。 （2）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源。强调资源为经济资源。 （3）资产是一种能以货币计量的资源。,（二）资产的分类 （1）按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。 有形资产是指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。 无形资产是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。,（2）按资产是否具有综合获得能力分类，可以分为单项资产和整体资产。 单项资产是指单台、单件的资产。 整体资产是指一组单项资产组成的具有整体获利的资产综合体。 （3）按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 可确指的资产是指能独立存在的资产。 不可确指的资产是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉。,（4）按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。 经营性资产，是指处于生产经营过程中的资产，如企业经营中的机器设备、厂房、交通工具。 非经营性资产是指处于生产经营过程中以外的资产，如政府机关用房、办公设备等。 （5）按企业会计制度及其交税的流动性分类，可分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。,资产评估学中将被评估资产一般分为以下几类：,第五节 资产评估的工作原则,一、独立性原则 评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系。 （1）评估机构本身应该是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中介组织，在利益及利害关系上与资产业务当事人没有任何关系。 （2）评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地位，评估工作不受委托人及外界的意图以及压力的影响，进行独立、公正的评估。,二、客观公正性原则 客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。资产评估机构及其评估人员在评估工作中必须以实际材料为基础。以确凿的事实和事物发展的内在规律为依据，以求实的态度为指针，实事求是地得出评估结果。,三、科学性原则 科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。 四、专业性原则 要求评估机构必须是提供评估服务的专业技术机构。,第二章 资产定价的基本原理,目的： 弄清资产的评估标准及价值类型； 资产评估的假设。,第一节 资产价值形成理论 第二节 资产的价值类型 第三节 资产评估标准 第四节 资产评估的假设 第五节 资产定价原则,第一节 资产价值形成理论,一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值理论 李嘉图为代表的古典学派价值来自于生产过程，是由生产创造的。 该理论是成本法的理论基础。,二、买方市场时期的价值观：效用价值观 杰文斯（英国）为代表的边际效用学派商品的价值是人对商品效用的主观心理评价。 效用愈大，价值愈大。 效用通常是指资产为其拥有者带来的收益，因此该理论是收益法的理论基础。 三、供求决定价值论：均衡价值观 马歇尔为代表的新古典经济学派在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素。 供求决定价值论是市场法的理论基础。,第二节 资产的价值类型,一、对资产价值的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念 资产评估中的价值不同于马克思探讨的“价值”。 区别：资产评估中的价值是一个估计值，根据特定的目的和方法来决定；同时它还包括非劳动创造的价值。 联系：资产评估中的价值如果用成本法评估，则是以马克思的“价值”为基础。 马克思探讨的“价值”价值产生的源泉。 资产评估中的价值类似于资产的价格，是一个评估值。,（二）价值与价格、成本 价值是一个交换价值的范畴，它反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系，不是一个静态的、性质不变的概念。 价格为取得一项资产所花费的实际货币量。 成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值。 价格和成本是一个历史数据或事实，但资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。二者均不一定与价值相等。,二、资产评估中常见的价值类型 资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。主要有以下几种：,（一）公允市场价值 资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。 公开市场：买卖双方地位平等、有充足的时间收集信息、有理智的经济人、自愿成交、买卖双方均是正常交易的当事人。 （二）投资价值 指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值。 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。 成交价=公允市价+“价值创造”的一部分,（三）账面价值 指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去负债（对企业而言）。 资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因： 1、财务报告中的资产是以历史成本计价的 2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。,（四）内在价值 指资产预期创造的未来现金流的现值。 内在价值与市场价值： 对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，公允市场=内在市场 内在价值与账面价值： 内在价值资产的获利能力 账面价值资产的创建成本 内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。,（五）重置价值 指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。又称为折余重置成本。一般在非市场和有限市场条件下运用。 （六）清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。分强制清算与有序清算 与公允市场的区别： 1、买卖双方地位不平等 2、没有充足的时间询价 清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价。,第三节 资产评估标准,一、资产评估标准的实质与意义 为不同的资产业务提供适用的价格标准。 特定业务决定估价标准，但并非唯一依据。还需考虑评估的时间、地点、评估时的市场条件业务当事人的状况、资产自身状况。,二、资产评估标准 市场价值与非市场价值。 （一）市场价值 1、定义 根据国际评估准则1关于对市场价值的其他补充说明，我们把资产评估中市场价值定义整理如下：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 2、适用对象 从资产业务看：适用于正常的产权变动类资产业务。 从评估对象看：被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指资产一般应具有独立功能，可单独交易，并且有一定的通用性。 评估市场价值的方法：市场比较法、收益法、成本法。,（二）非市场价值 1、定义 凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值，时一系列价值类型的总称。例如，在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等等。 2、适用对象： 需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类： 从资源业务看：属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动） 从评估对象看：有限市场资产、无法单独在公开市场出售。,（三）划分标准 1、资产评估时所依据的市场条件是否是公开市场。 2、资产评估时所依据的被评估资产的使用状态是否是最佳使用。 3、评估时所使用的信息资料和相关参数的来源是否是公开市场数据。,三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系 1、公开市场价值=市场价值 2、投资价值=非市场价值 投资方：投资价值公允价值 出售方：投资价值市场价值 不具有在公开市场出售条件的资产：内在价值=非市场价值,4、重置价值（为公允市价设置了上限） 与内在价值相一致=市场价值 与内在价值不一致=非市场价值 5、清算价值 6、在用价值=非市场价值 7、账面价值,第四节 资产评估的假设,一、继续使用假设 持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。假设可以按交易现有用途继续使用。,二、公开市场假设 公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。假设这个市场是一个公开公正的市场，即不存在关联和强制。事实上，现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度。,三、清偿假设 清算假设是对资产拟进入市场条件的一种假定说明或限定。具体而言，是对资产在非公开市场条件下被追出售或快速变现条件的假定说明。清算评估的价格要比公开市场的估价低。,第五节 资产定价原则,一、预期收益原则 是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。资产价值的高低取决于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。 二、替代原则 作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。,三、最佳效用原则 从出让方角度考虑，可促进资源有效配置。 四、贡献原则 可看作是预期收益原则的一种具体化原则。也就是说资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。,第三章 资产评估的基本方法,目的： 理解掌握成本法、收益法、市场比较法等三种资产评估方法的基本原理和指标的计算。,第一节 成本法 第二节 收益法 第三节 市场比较法 第四节 资产评估方法的选择,第一节 成本法,一、成本法的基本原理 理论基础生产费用价值论 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值和各种评估方法的总称。 评估思路重置成本各种贬值损耗 注意问题历史资料的真实性、成本耗费是必要的,二、成本法的基本计算公式及各项指标的计算 成本法的基本公式为： 资产评估价值资产的重置成本资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值 或：资产评估价值资产的重置成本×综合成新率 在这个公式中资产的重置成本是全新状态，资产的实体贬值，就是越用越旧，被估资产不是全新的，和新的资产比有磨损、损耗；资产功能贬值，指由于技术进步导致在重置成本状态的新资产的技术含量更高、科技含量更大、功能更先进，和重置成本的新功能资产相比旧资产技术比较落后，相对新资产而言由于技术进步，存在旧资产技术性功能贬值；经济贬值由于企业外部因素，和企业资产本身没有关系，但影响到资产价值，使得资产价值发生损失。,（一）重置成本及其计量 简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。 资产的重置成本分为两类：复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。也可简单解释为原消耗、现价格。 更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。即新消耗、现价格。要考虑到技术进步的影响。 在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置成本资料，就选择更新重置成本计算。如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算重置成本。,重置成本的估算方法： 1、重置核算法复原重置成本和更新重置成本 该方法在理论上是最贴近重置成本的估算的方法，但局限性较大。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。其计算公式： 重置成本直接成本间接成本 购买型：现行购买价格运杂费安装调试费其他必要费用 自建型：料、工、费必要的资金成本开发者合理的收益,例：重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元。该机器设备重置成本为： 直接成本50000100080051800（元） 其中：买价 50000元 运杂费 1000元 安装费用 800元 其中：原材料 300元 人工 500元 间接成本（安装成本） 400元 重置成本合计 52200元。,2、功能系数法一般为更新重置成本 （1）生产能力比例法 被评估资产重置成本（被评估资产年产量)/（参照物年产量）×参照物重置成本 （2）规模经济效益指数法 被评估资产重置成本参照物资产的重置成本×（被评估资产的产量/参照物资产的产量）x 公式中的x是一个经验数据，又被称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0.41.2之间，如加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。,3、物价指数法 重置成本资产的账面原值×价格指数 或，重置成本资产的账面原值×（1+价格变动指数） 注意：价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。 定基价格指数是评估基准日的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即： （评估基准日价格指数/资产购建时的价格指数）×100 环比价格变动指数可考虑按以下式求得： x=（1+a1）×（1a2）×（1a3）（1an）×100 式中，x为环比价格指数；an为第n年环比价格变动指数。n=1，2，3n。,例：某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95，评估基准日该类资产的定基价格指数为160，则： 被估资产重置成本50000×（160/95）×10084210（元） 又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比分别为1993年为11.7，1994年为17，1995年为30.5，1996年为6.9，1997年为4.8%，则有： 被估资产重置成本200000×（111.7）×（117）×（130.5）（16.9）×（14.8）×100 200000×191 382000（元）,注意：价格指数法和重置核算法的区别： （1）价格指数法估算的是重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。 （2）物价指数的选择较重要。一般情况下，价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能有误差，其准确度没有后者的高。因此选择价格指数时，最好用同类价格指数。,4、统计分析法 为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本。,（二）资产的实体性贬值及其计量 实体贬值也称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为： 实体性贬值率资产实体性贬值/资产重置成本 1、观察法（又称成新率法） 即由专家实际观测，根据观测的情况对被估资产的新旧程度打分，然后加权测算，从而计算出成新率。 资产实体性贬值重置成本×（1实体性成新率） 式中，实体性成新率1实体性贬值率,2、使用年限法 资产实体性贬值 （重置成本预计残值）÷总使用年限×实际已使用年限 资产实体性贬值率实际已使用年限÷总使用年限 总使用年限实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限名义已使用年限×资产利用率,（三）资产的功能性贬值及其计量 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术以及原有资产的建造超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。功能贬值分为：功能贬值1和功能贬值2。 功能贬值1又叫超额投资成本：是指复原重置成本和更新重置成本两者的差额。 重置成本如果用的是更新重置成本，就意味着已经把贬值去掉；如果重置成本用的是复原重置成本，没有用更新重置成本，那么复原重置成本是用旧的技术来计算的，它与更新重置成本相比，技术上比较落后。更新重置成本采用新的技术、新的设计、新的工艺按现在的价格来计算的。两者的差为超额投资成本。,功能贬值2又叫超额营运成本：是指重置成本是用新的技术所武装的资产，而被估资产是用旧的技术武装的资产，两者投入营运之后，由于新的资产消耗较低，旧资产消耗的成本高，两者经营同一段时间，生产同样的东西，消耗是不一样的，即营运成本不同，那么二者成本的差额就是超额营运成本。 超额营运成本的计算，通常情况操作步骤如下： （1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 （2）计算二者的差异，确定净超额运营成本。 （3）估计被评估资产的剩余寿命。 （4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为： 被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本×折现系数） 在计算时要注意货币时间价值。,（四）资产的经济性贬值及其计量 资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。 表现形式 : 资产利用率下降 资产年收益额减少,1、间接计算法 经济性贬值率1（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）x×100 式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.60.7之间。 经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本为基数，按确定的经济性贬值率估测。,2、直接计算法 直接计算法，就是直接测贬值额。 例如：某一生产线，年产10万台彩电。若每台彩电的市场售价应该是2000元，现在由于市场竞争激烈，要想还卖2000元一台，只能生产8万台，也就减少2万台，那么可以算贬值率。但是也可以直接测贬值额。如果还是生产10万台产品，每台价格不到2000元，必须降价，若每件降价200元，生产十万件，成本不变。这样每卖一台损失200元的利润。仿照功能贬值的方法，可计算出贬值额。 在实际评估工作中也有经济性溢价的情况，即当评估对象及其产品有良好的市场及市场前景，或有重大政策利好，评估对象就可能存在着经济性溢价。,三、重置成本法的评价 1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法。,第二节 收益法,一、收益法的基本原理 理论基础效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 评估思路预期收益折现 前提条件 1、资产的收益可用货币计量并可以预测 2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测,二、收益法的基本计算公式 （一）未来收益有限期 1、每期收益不等额 2、每期收益等额 即：,（二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。 1、稳定化收益法（年金化法） 当n趋于无穷，有,其中A可以通过两种方法估算： （1）通过预测资产未来若干年收益倒求A （2）计算过去5年收益的加权平均数 2、分段法 3、增长率法,三、收益法各指标的确定 （一）预期收益额 （1）这里所讲的收益额必须是归资产所有者所有的收益。如果某些收益并不归资产所有者所有，则是不能算的。比如用利润赚了很多钱，利润的一部分要交所得税，所得税并不归所有者所有，而是归国家作为税金流出企业，那么不能包含在收益当中。 （2）这里所讲的收益额是资产未来的预期收益，它不是资产的历史收益，也不是现实的收益，而是根据历史资料来推算今后预期收益。 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； 用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。 客观的收益就是根据各种变量、因素合理的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。,（二）折现率与资本化率 它是一个期望的投资报酬率。 投资一定的额度购买设备以后，预期要得到多少回报，这是一个预期的投资回报率。投资报酬率本质上由两部分组成：一是风险报酬率；二是无风险报酬率。无风险报酬率可以用国库券利率近似代替；风险报酬率要测算，可根据投资的行业所面临的行业风险、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险测算这项交易所承担的风险，也可根据 系数法估测。 折现率和资本化率在本质上是一样的。两者的区别仅在于适用的场合不同。 （三）收益期限 根据在持续使用的能力在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益，可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限。,四、收益现值法的评价 1、该方法最适宜于： 资产的购建成本与其获利能力不对称；资产的成本费用无法或难以计算。 2、该方法的局限性： 需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。,第三节 市场比较法,一、市场比较法的基本原理 理论基础均衡价值论 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。 评估思路 前提条件1、充分发育活跃的资产市场。 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。,二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大体可替代，即功能相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。,（二）调整差异 1、时间因素 2、区域因素 参照物所在区域比被估资产好，调整系数小于1，反之大于1。 3、功能因素：功能系数法 4、成新率因素：成新率价格调整法 5、交易情况调整,（三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。,三、市场比较法的具体操作方法 市场法可被分为两大类：其一是直接比较法，其二是类比调整法。 （一）直接比较法 直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。其基本计算公式为： 评估对象价值参照物成交价格×评估对象特征÷参照物特征,直接比较法主要包括但不限于以下评估方法： 1、现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。例如：批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价格。 2、市价折扣法 市场折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为： 资产评估价值参照物成交价格×（1价格折扣率）,3、功能价值法 功能价值法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况： （1）资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法，其数学表达式一般表述为： 资产评估价值 参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力） （2）资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法，其数学表达式一般表述为： 资产评估价值 参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x,4、价格指数法 价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为： 资产评估价值参照物成交价格×（1+物价变动指数） 或：资产评估价值参照物成交价格×价格指数 5、成新率价格调整法 成新率价格调整法是参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为： 资产评估价值参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）,6、成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。 资产评估价值 评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本） 7、市盈率乘数法 市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估值的方法。 资产评估价值评估对象收益额×参照物市盈率,6、成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。 资产评估价值 评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本） 7、市盈率乘数法 市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估值的方法。 资产评估价值评估对象收益额×参照物市盈率,四、清算问题 清算价格属于非正常价格 清算价格的确定方法： 1、市价折扣法 清算价格公允市价×折扣率 2、模拟拍卖法（意向询价法）,第四节 资产评估方法的选择,一、评估方法之间的关系 资产评估的市场法、收益法和成本法，以及由以上三条基本评估思路衍生出来的其他评估思路共同构成了资产评估的方法体系。资产评估的专业性质决定了构成资产评估方未能体系的各种评估方法之间存在着内在联系。而各种评估方法的独立存在又说明它各有特点。正确认识资产评估方法之间的内在联系以及各自的特点，对于恰当地选择评估方法，高效地进行资产评估是十分重要的。,（一）资产评估方法之间的联系 评估方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。可以认为正是评估基本目的决定评估方法间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证替代了理论根据。 由于资产评估工作基本目的一致性，在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，那么，多种方法得出的结果应该趋同。如果采用多种方法得出的结果出现较大差异，可能的原因有：一是某些方法的应用前提不具备；二是分析过程有缺陷；三是结构分析有问题；四是某些支撑评估结果的信息依据出现失真；五是评估师的职业判断有误。,（二）资产评估方法之间的区别,二、评估方法的选择 就评估方法选择本身，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即三个层面的选择。 其一，评估的技术思路的层面，即分析三种评估方法所依据的评估技术的路线的适用性； 其二，是在各种评估思路已经确定的基础上，选择实线评估技术的具体技术方法； 其三，是在确定技术方法的前提下，对运用各种技术评估 方法所设计的技术参数的选择。,最后，在评估方法选择中，注意以下因素，并有以下的建议： （1）评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。 （2）评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。例如，对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本方法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益法。 （3）评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。 （4）资产评估人员应当清楚，在选择和运用评估方法时，如果条件允许，应当考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性，如果可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论时行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结果。,第四章 机器设备评估,目的： 弄清机器设备评估的特点； 掌握成本法在机器设备评估中的应用； 理解市场法在机器设备评估中的运用。,第一节 机器设备评估概述 第二节 成本法在机器设备评估中的运用 第三节 市场法在机器设备评估中的运用,第一节 机器设备评估概述,一、机器设备及其评估的特点 （一）机器设备的特点 （1）单位价值大，使用寿命长，资金投入量大，回收期长（一次垫付，逐步收回）。 （2）价值补偿和实物更新不同时进行，机器设备的价值补偿是通过折旧形式逐渐实现的，而实物更新一般是一次完成的。 （3）价值和使用价值并非一成不变，贬值和增值具有同发性。 （4）机器设备属有形的固定资产，具有动产的性质。,（二）机器设备评估的特点 （1）由于机器设备数量多、单价大、规格复杂、情况各异，所以，设备评估以单台、单件为对象，以保证评估的真实性和准确性。 （2）以技术检测为基础。 （3）必须把握机器设备的价值特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识和了解。,二、机器设备的分类 （一）固定资产管理中使用的国家分类标准 （二）按现行会计制度规定分类 标准根据我国现行会计制度，机器设备按其使用性质分为六类： （1）生产用机器设备 （2）非生产机器设备 （3）租出机器设备 （4）未使用机器设备 （5）不需用机器设备 （6）融资租入机器设备,（三）按机器设备的组合程度分类 单台设备、机组、成套设备 （四）按机器设备的来源分类 自制设备和外购设备,三、机器设备评估的基本程序 （1）评估准备阶段 （2）现场工作阶段 （3）评定估算阶段 （4）撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿 （5）评估报告的审核和报出阶段,四、机器设备评估方法的适用性 （一）重置成本法的适用范围 主要适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台（件）设备。 在非继续使用前提下，若待估设备无市场参照物，也可使用成本法。 （二）现行市价法的适用范围 主要适用于单项设备的变现价或交易，但需注意市场前提和可比前提。 （三）收益现值法的适用范围 主要适用于可单独核算收益的生产流水线（成套设备）。 总之，需据设备的使用状态、可获得的资料以及设备本身的特点选择最适评估方法。,第二节 成本法在机器设备评估中的应用,成本法的计算公式为： PRCDPDfDe 式中：P评估值； RC重置成本 Dp实体性贬值； Df功能性贬值 De经济性贬值。,一、重置成本的测算 （一）机器设备重置成本测算中的应注意的问题 1、选择复原重置成本还是更新重置成本 更新重置成本：技术进步快、技术进步因素对设备价格的影响较大、被评估设备已被淘汰 可选择复